按揭

按揭保險費計算 內容大綱 按揭保險費計算: More In 按揭指南: 按揭保險費計算: 按揭保險計劃按揭保費一覽表 按揭保險費計算: 「按揭計算機」所需輸入數字 新按保計劃今年推出後，其實並沒有取代原有的按保計劃，兩者按保計劃是並存的。 不過，相關保費會有所不同，因為新按保為600萬以上至1,000萬元物業，提供八至九成的按揭，涉及借款金額較高下，保費亦會較高。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 兩間按揭保險公司，一般都會為大部分的申請人提供按揭保費折扣，能通過壓力測試的話，多數可有65折，爆壓測但又能符合供款佔入息比率不多於50%的話，多數有71.5折。 如果對計算方法不清晰，建議向銀行或專業人士查詢，便更穩妥。 #按揭保險計劃下，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入 50%以上，除非該申請人(下稱『海外收入申請人』)能夠証明與香港有緊密連繫，否則其申請將不被接納。 有關與香港有緊密連繫之定義為：『海外收入申請人』提交獲香港按證保險有限公司接受之有效證明文件，顯示其受聘於本地僱主； 或『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。 按揭保險由香港按揭證券有限公司的香港按證保險有限公司經營，銀行作為按揭的貸款者，一旦置業人士未能償還貸款，按保公司會為銀行保障6成按揭以上的貸款，除了方便市民更易置業，銀行體系亦能更加穩定。 另外，部分家居保險計劃更會承保貴重財物，如古董，珠寶名畫等，但每項保障均設有上限。 買樓對香港人來說是頭等大事，所以為物業提供充足保障絕不可少。 與物業相關的保險主要有家居保及俗稱「火險」的樓宇結構保險。 建議準上車人士先準備好相關入息文件，才簽臨約。 重要：最近因疫情關係，批核時間比以往長，見過有個案要2個月先批到。 因此，建議買樓人士向業主爭取3個月成交期，才好簽臨約，預多點時間申請按揭保險。 答：HKMC 一般一星期左右，如 QBE 可以幾日便完成批核，因 QBE 一般可以在銀行內部批。 如果文件唔齊或HKMC覺得需要補文件，審批時間便會更長。 按揭保險費計算: More In 按揭指南: 現時提供按揭保險的公司主要有三間，分別為HKMC、AIG及QBE，但不論屬於哪一間公司，對申請人沒有影響，保費開支一樣。 申請按揭保險時，壓力測試可以不需要通過，但卻需通過「供款佔入息比率」上限 50%的要求，即在整個貸款額的每月供款，供款額不可多於入息50%。 因此，在決定買樓上會時，應先計算清楚個人入息和供款額是否符合要求。 留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行將相關數目計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長為30年。 「每年支付保險費」一欄不用理會（見以下問題）。 留意上面HKMC的保費表中，只需要理會「一次性付清保險費」一欄，銀行會用這數計入每月還款中，讓貸款人可分期清還，最長是30年。 至於「表3」及「表4」則屬於去年《施政報告》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做80%按揭；而800萬元以下可以做最高90%按揭，貸款上限720萬元。 無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。 HKMC按證公司容許一次性付清保費，或每年支付。 很多時，銀行為利誘買家申請按揭貸款，會提供一定「現金回贈」給買家。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 按揭保險的意思是指按揭保險公司向銀行提供按揭保險計劃，使銀行可以提供6成以上的按揭貸款，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。 答：不能，經按揭保險敍做按揭，僅容許物業是用作自住。 成交後，按保公司定期會調查物業是否自住，並會要求申請人聲明及提供水電煤證明，如作虛假聲明屬刑事罪行。 答：近年因幾間按保公司競爭激烈，除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 … Read more

綠置居資產限額 內容大綱 綠置居資產限額: 申請方法 綠置居資產限額: 申請白居二基本申請費用 綠置居資產限額: 最新綠置居攻略影片 我們也遇過一些案例，申請人想連同長者近親一同申請家有長者計劃，但要注意的是，所有白表申請人在申請日期截止前24個月，都不能持有任何物業權益，包括簽訂臨時買賣合約。 如你的父母都曾於24個月內持有任何物業，就不符合申請資格。 綠表主要是公屋住戶及擁有綠表資格的申請人，綠表人士符合資格購買居屋及綠置居。 白表申請人主要是私營房屋的住戶，或公屋、房協轄下出租屋邨單位住戶的家庭成員，白表人士符合資格免補地價購買居屋。 小組又通過綠置居及居屋轉讓限制，買家須住滿15年才可補價於公開市場轉售單位，至於在第二市場以不高於原價轉售單位的期限，由首次轉讓日期起計首2年延長至首5年。 根據政府新聞網，預計綠置居2022將在2022年第三季至第四季起接受申請，並在第四季進行攪珠，預計於2022底或2023年初開始邀請合資格申請者選樓。 房委會會待「居屋 2022」新發展項目個別單位的實用面積在 綠置居資產限額 2022 年上半年（暫定時間）確定後，才確定最終的折扣率和平均售價。 若按最終實用面積訂 定的折扣率高於臨時折扣率，將採用較高的折扣率，即平均售價會向下調整；若按最終 實用面積訂定的折扣率低於臨時折扣率，折扣率將不會下調，即平均售價不會向上調整。 彩禾苑和山麗苑因買賣協議撤銷而收回的居屋單位受小組委員會在二○一八年十一月十六日通過的轉讓限制規限。 綠置居資產限額: 申請方法 近年出售的居屋項目大多以市價約6-7折定價，例如2022年以市價51折發售，2020年居屋將會以市價6折發售，但要留意折扣率會因應推盤時的市況而異。 綠置居預計於2022年第3季派發申請表，以市價51折推售，為抽不中心水居屋的綠表買家，提供多一個上車選擇。 符合資格的申請者可以書面或親自到房屋署申請分組（九龍橫頭磡南道3號香港房屋委員會客務中心第二層平台）提出申請「綠表資格證明書」，房屋署會在收到申請者齊備的資料後進行審查，並約於一個月通知申請者是否符合發給「綠表資格證明書」的資格。 與房委會簽訂轉讓契據日期起計10年內的「租置計劃」單位業主及其認可家庭成員，但必須以家庭整體形式申請。 親身遞交：申請表投遞箱設於居屋銷售小組（地址：九龍橫頭磡南道 3 號香港房屋委 員會客務中心第一層平台），截止時間為 2022 年 3 月 24 日晚上 7 時正。 公眾可到房委會為居屋2022和白居二2022計劃，設立的網站下載申請表和售樓書等相關資料，樂富房委會客戶服務中心、綠置居銷售小組辦事處等下周五起亦會提供紙本申請書等供公眾索取。 《胡‧說樓市》將繼續為大家跟進居屋2022的情況，但其實每年居屋發售程序都大同小異，讀者可以先參考上期居屋的資料，做定熱身。 要數今期最吸引的居屋屋苑，當然是北角驥華苑，位處北角渣華道及電照街交界，亦即東區最貴豪宅海璇旁邊，除交通配套齊全外，部分高層單位或享有維港海景，單位面積介乎280至457呎，但只提供200伙，勢必爭崩頭。 綠置居可承造高達九成半按揭，以柴灣蝶翠苑為例，其售價為HK$97.6萬至HK$207萬，首期只需約HK$4.88萬及HK$10.35萬，而年期最多為25年，並以P按還款。 綠置居資產限額 以啟鑽苑最平的單位為例，若以九成半按揭買入價值HK$118萬的啟鑽苑單位，只需要付HK$59,000的首期，月供亦只需HK$5,029，雖然單位較細，但相信亦屬抵買。 房委會表示如申請者再次遞交「綠置居2022」申請，會被視作重複申請。 如有重複申請，不論任何原因，所有申請一律作廢，建議申請前先向房委會查詢。 直至2020 年，房委決定把尚未售清的租置單位，連同該期綠置居一併出售。 綠置居屬未補地價的資助房屋，按揭成數、供款年期別於私樓，因為有政府做按揭擔保人，按揭批核會比私樓寬鬆，成數上限高達95%，年期達25年。 綠置居資產限額 我們寫了一篇綠置居按揭專題文章，詳述壓力測試、按揭保險、轉按加按等相關資訊，綠置居買家務必閱讀。 綠置居資產限額: … Read more

白表核心家庭 內容大綱 白表核心家庭: 申請居屋要繳付什麼費用？ 白表核心家庭: 遞交申請時需交什麼文件？ 白表核心家庭: 網上申請完成後   切忌再填紙本 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 該計劃的申請人，需要具備綠表資格的二人或以上家庭，或是白表的核心家庭，即家庭組合屬於夫妻、父母子女、祖父母與孫兒等，當中只要有一名成員是年滿六十歲的年長親人，便符合申請資格。 綠表的「家有長者優先選樓計劃」申請人，被列為第二優先，白表則為第一優先，大幅提高獲得揀樓的機會。 白表核心家庭 【SUN特搜小組報道】私人住宅樓價愈升愈高，末代居屋爭崩頭。 剛發表的施政報告聲稱提供稅務優惠，鼓勵子女與家中長者同住，配合在家安老政策目標。 立法會議員陳偉業直指房委會的做法矯枉過正，不近人情。 今年度2022居屋預計將於第二季攪珠，預計第四季會發出白居二批准信。 需注意，如果白表人士成功揀樓，即代表自動放棄白居二資格，而如果未能成功揀樓，則仍有機會獲得白居二資格（此即為上文提及的一表兩抽），其後於1年內再購買二手免補價居屋。 親身遞交：申請表投遞箱設於居屋銷售小組（地址：九龍橫頭磡南道 3 號香港房屋委 員會客務中心第一層平台），截止時間為 2022 年 3 月 24 日晚上 7 時正。 揀樓當日要支付訂金，準買家要帶備銀行本票及支票簿（不可以支付現金），同日還要簽署買賣合約，待物業獲發「入伙紙」時還要繳付印花稅，詳情可讀居屋購買及收樓程序。 白表核心家庭: 申請居屋要繳付什麼費用？ 同一分組號碼，再以申請類別決定揀樓次序，同一類別內的申請編號，則以隨機排列次序。 屋苑之中，最平單位位於啟德啟欣苑，入場價僅 $124 萬，實用面積 186 方呎，如綠表買家付低至5%首期，即約 $6 萬就榮升業主，絕對是上車之選。 至於「樓王」單位則位處北角的驥華苑，最大457 白表核心家庭 方呎單位，售價達 $531 萬，呎價破萬，部分單位有海景。 今期居屋同樣以中小型單位為主，面積最大的 3 房單位位於東涌裕理苑。 一人申請者由去年要求的2.85萬元，增至2.9萬元；兩人及以上家庭則由5.7萬元調至5.8萬元，兩者都已扣除強積金。 另外，業主亦可選擇在購買單位滿3年後，無須繳付補價，按自訂的價格在白居二計劃下轉售予合資格人士。 而新居屋方面， … Read more

按揭利息計算公式 內容大綱 按揭利息計算公式: 保險指南 按揭利息計算公式: 銀行減貸款額加按息 按揭利息計算公式: 信用卡優惠 如果需要最準確的計算結果，申請人需要申報會否有其他按揭。 欲借按揭的朋友要小心，千萬別以為你每月歸還的本金都是一樣！ 其實不論銀行/財務機構(財仔)以「直線法」還是「78 法則」，客戶在開始償還款時，利息的比重都是比較高的。 按揭利息計算公式 所以，若你選擇提早還款，就要注意你的未償還本金及可能要支付的提前還款手續費。 簡單而言，P是指銀行最優惠利率，最惠利率並不是一個劃一的利率，不同銀行的P亦會有所不同。 与以上快捷方法类似，假设已经知道自己每月的还款额，你可以使用这种方法计算出贷款利息的总额。 不过，你需要用每月还款额乘以还款次数，算出贷款期限内支付的总金额。 首先，在最近的账单或贷款协议上找出自己每月的还款金额。 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 按揭利息計算公式: 保險指南 供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 假如到時進入加息周期，供樓利息開支上升，隨時會高於10萬扣稅額。 按揭利息計算公式 至於轉按的按揭供樓利息，也是可以扣稅，不過只計算轉按後的按揭供樓利息。 舉個例，如果轉按後，有一半的貸款額是主要住所的按揭，而餘下的是用作套現，就會以供樓利息的一半做扣稅額。 不過，如果正在供款的物業被釘契，銀行或會要求提早還款。 莊錦輝指，釘契最常見是欠管理費被法團釘契或民事訴訟。 因私隱問題，田土廳的大部分新註的產權負擔都不會主動通知銀行。 不過，若業主向財務公司借二按，財務公司把釘註入田土廳，根據金管局指引，田土廳會發出電子提示(e-alert)通知一按銀行，銀行得知後很大機會要求提早還款。 按揭利息計算公式 其他田土廳文件，比如屋宇署維修令或法庭釘契，是不會發出e-alert的。 本公司並不會為資料的準確性、完整性、或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 個別或特定情況下的實際按揭還款，請參閱相關之條款細則，並以有關金融機構的最終批核為準。 2) 由花旗銀行按揭專員所提供之初步批核的貸款條款只供參考。 按揭利息計算公式 最終批核之貸款條款：例如貸款金額、利率、手續費及還款期等等均以花旗銀行最後之審批為準，花旗銀行對更改或取消初步批核的貸款條款保留最終之決定權。 不過要留意的是，如想使用供樓扣稅額，該物業須為納稅人的主要居所，如果是樓花，又未入伙、非住宅用途，供樓利息當然不可做扣稅。 至於供樓利息是否能貼近10萬扣稅額，還要視乎當時按揭息率、按揭餘額、年期等因素，例如短期置業後再換樓，所需的按揭額大些，自然供樓利息增加。 知道还款金额后，你可以计算支付的利息总额以及每月支付的利息。 按揭利息計算公式 你可以通过这两项数值来对比不同贷款的利息金额，从而判断哪种贷款更适合自己。 用”P”除以”n”，再用每月还款金额”M”减去这一数值，可以算出每月支付的利息。 使用选择的电子表格程序，你可以很方便地算出按揭利息。 按揭利息計算公式: 銀行減貸款額加按息 至於其他貸款，例如抵押貸款（不包括您目前申請的按揭貸款，如適用），汽車貸款或其他分期貸款，請於下列提供詳情。 歡迎使用以下樓宇按揭計算機快速計算每月供款及利息支出，找出最合您所需的按揭計劃。 如欲查詢詳情及獲得更準確的評估，請致電樓按專線或提交網上查詢表格。 按揭利息計算公式 雖然「按揭計算機」看似可為準買家準確計算供款支出，但實情背後也有一些變數，未必可全部反映出來。 基本按揭保費按指定物業價值以息率1.96%計算。 本年金列表並不構成貸款人向借款人作出安老按揭貸款的要約。 … Read more

居屋1人單位 內容大綱 居屋1人單位: 資產包括香港及海外所有資產 居屋1人單位: 碧堤半島 近期成交 資料來源：中原集團 居屋1人單位: 屯門區 新居屋可承做高成數樓按，備受追捧，啟德啟朗苑及長沙灣凱樂苑，上月均錄至少4宗二手成交。 此外，小西灣富怡花園低層實用面積約592方呎單位，屬三房間隔，第二市場成交價僅約439萬元，呎價約7,416元，呎價屬該盤2018年5月後新低。 但同項目另一個高層實用面積約483方呎的兩房戶，上月賣495萬元，呎價約10,248元。 市場消息透露，上述單位為東熹苑D座一個低層單位，實用面積約546方呎，4月於第二市場僅售385萬元，呎價約7,051元。 資料顯示，同項目低層實用面積約438方呎單位，2016年9月以300萬元售出，呎價約6,849元為對上最低紀錄。 翻查資料，上述單位原由兩名人士共同持有，於2019年以259.5萬元向房委會買入，同月向滙豐銀行承做近九成按揭。 為公平分配公屋資源，公屋單位會以電腦隨機方式，按申請者的家庭人數、公屋編配標準及公屋選區，並配合輪候到達編配階段時的資源編配。 申請到達詳細資格審查階段時，我們會按申請的次序約見申請者 (非長者一人申請者則按其在配額及計分制的得分辦理)，以核實配屋資格。 你必須帶備所有相關文件出席面晤，以便我們審查及核實。 縱使推出的配額大受歡迎，但首輪成功經計劃「上車」的申請者並不算多。 首輪「白居二」只有2,410位申請者利用配額購置二手居屋，使用率不足一半，僅48.2%；第二輪配額的有效期至今年4月屆滿，錄得1,620名申請者利用配額置業，使用率較首輪配額為高，達64.8%。 申請表會附以一份「僱員薪金證明書」，讓申請人委託僱主填寫，以證明申請人的入息，但如果申請人未能向房委會提供，則可提供2019年10月1日至2020年9月30日的糧單，或入息證明副本、稅單副本代替。 居屋申請資格｜等了又等，房委會今年尚未公布居屋申請時間。 白表抽居屋，須符入息資產限額，月薪限額有分非固定及固定月薪計算，填表時要注意2大陷阱。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 居屋1人單位 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 然而，居者有其屋（即俗稱「居屋」）、綠表置居計劃（即俗稱「綠置居」）及已出售公屋單位（例如租者置其屋計劃）的住客並不在豁免範圍內，有關人士仍須提交有效住址證明。 柴灣也錄低價成交，杏翠苑中層戶實用面積約559方呎，上月未補價賣410萬元，呎價約7,335元。 同屋苑一個同面積中層單位，於2017年9月期間，同以410萬元轉手，最低呎價紀錄保持至今被再度追平。 例如，攪珠次序是05、13、09，代表申請書編號最後兩個數字是「05」的申請人，將為第一個揀樓組別，而同一組別內的申請者，則以申請類別及電腦排序決定揀樓次序。 居屋1人單位: 資產包括香港及海外所有資產 首輪「白居二」製造的額外新需求推高了二手居屋價格，在首輪配額批出初期數月尤其明顯，在政策出台後2年間，平均二手居屋樓價升逾30%，部分升幅更超過50%至70%。 第二輪推出時，市場反應則較理性，二手居屋價漲的情況大致與市場向上的步伐一致。 與居屋2022一樣，白表申請者可最高按9成，支付1成首期，但要留意二手居屋的樓齡會影響銀行按揭安排。 居屋1人單位 一般樓齡不多於19年容易批出9成按揭及獲得25年的供款期，至於樓齡20年或以上建議向銀行先行查詢是否可承按9成，否則分分鐘只可按6成，首期大失預算。 另外購買房協二手居屋需接受壓力測試，房委會二手居屋如未能承按9成，有可能要過壓力測試。 如使用網上填寫的申請表格，請將填妥的申請表列印，並在該申請表內簽署。 請注意：若沒有妥當填寫申請表或未能提供所有證明文件，可能會阻延你的申請。 本廣告/宣傳資料內載列的相片、圖像、繪圖或素描顯示純屬畫家對有關發展項目之想像。 有關相片、圖像、繪圖或素描並非按照比例繪畫及/或可能經過電腦修飾處理。 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 “宏照道公屋第2期擬建1450單位 2025年落成”. “未來5年9萬公營房屋落成 皇后山建萬伙 北區勢塞爆”. 勞保局進一步說明，此次逕調作業將於今年2月份勞（就）保的保險費繳款單「背面」列印逕調通知函，並於3月下旬寄發投保單位。 居屋1人單位: 碧堤半島 … Read more

先賣後買按揭 內容大綱 先賣後買按揭: 置業手冊 先賣後買按揭: 美國的免費家用快篩劑政策 先賣後買按揭: 推薦文章：2 45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！ 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。 不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 先賣後買按揭 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。 一手及二手樓的換樓期計算方法亦有不同，如新買入的物業屬於一手，便必須於新物業入伙後的12個月內將原有物業賣出，二手則是簽定正式買賣合約的12個月之內。 另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 先賣後買按揭 較常見的做法是，業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時，會與買家商議好延長成交期至三個月以上，並於期間完成新買物業的交易。 先賣後買按揭: 置業手冊 另外，舊物業每月還款額也需要計入壓測，業主容易會因入息不夠計而未能借足。 不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。 自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由六個月延至十二個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。 不過，筆者仍收到不少客人的查詢，擔心「先買後賣」令他們多付辣招稅，而且操作上仍然疑問處處，在此為各位解答「先買後賣」時需要注意的事項。 先賣後買按揭 至於印花稅方面，只要業主賣出舊有及唯一的物業後，才購買新的物業（兩者均以簽訂臨約日期計算），便可免去繳付15%的從價印花稅，只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅，現金壓力大大減少。 新修訂的退稅安排列明，若買家在一年內完成「樓換樓」，即購買新樓盤後一年內，售出持有的唯一住宅物業，可獲退回多繳的稅款。 換言之，買家仍然先須要繳付15%稅率的印花稅，在一年內，售出原有的樓盤，就可獲退回印花稅。 除了申請貸款，亦可與新單位的賣家商量，延後成交期，並盡快出售現有物業。 另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。 先賣後買按揭: 美國的免費家用快篩劑政策 假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 先賣後買按揭 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。 大大增加一般打工仔採用「先買新居，再賣舊居」此一策略的難度。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約(下圖)。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 先賣後買按揭 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。 拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。 此情況下，如向銀行提供舊居買賣合約，新居可按第一套住宅條件批核，壓測標準、按揭成數較為寬鬆，但此種操作下，便未必有時間為新屋裝修。 購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人在帳目只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 先賣後買按揭 … Read more

ph按揭 內容大綱 ph按揭: 按揭保險懶人包！保費計算教學 ph按揭: 按揭回贈規限：過高要扣貸款額 ph按揭: 比較各大銀行按揭回贈及按揭利率 2022 根據過往加息周期資料，香港最優惠利率並沒有即時跟隨美國加息。 在2004年加息周期，美國宣佈加息後，銀行同業拆息跟隨上升，但最優惠利率在數月後才跟隨增加。 因此如果資金流走，銀行同業拆息會較最優惠利率敏感。 H按P按息率波動穩定影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動封頂息率有沒有我們定期也會更新各大銀行的最新按揭息率、優惠與回贈，可按我跳往。 ph按揭 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。 除了按揭貸款，私人貸款、信用卡及存款戶口息率均會受最優惠利率影響。 而「一次過付清」方式設有退保機制，如申請人在三年內希望進行轉按，則可退還部份保費，但一般只會退回部份已繳交的保費而非全部保費。 ph按揭 按揭成數愈大，按揭年期愈長，保費當然會愈貴，而另一影響保費價格的因素就是息口種類。 計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 如選用P按，現時不少銀行利率高達2.5%，較不化算。 ph按揭 若日後加息，H按的封頂位一般亦等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃，可謂進可攻、退可守。 港銀展開新一輪按息減息戰，要比較，大家要搞清「P按」及「H按」。 現時市面上主要有兩款按揭計劃，分別是以「最優惠利率」為基準的按揭計劃（即P按），及「香港銀行同業拆息」按揭計劃（即H按）。 另外，三間銀行之中只有滙豐有提供「還息不還本」的選擇，還款期亦最長，自住物業按揭可攤分最長35年償還，而中銀最長30年，東亞的放租物業按揭則只有最長25年。 定息按揭是指在一定的期限內保持固定的利率，不受英倫銀行的利率浮動而影響，好處是還款金額固定，但缺點是即使市場利率下降，你也不能節省供款金額或從中得益。 這個期限一般只為2 – 5年，由於這種計劃通常設有「提早贖回費用」，選擇2年期會比5年期更高彈性，能提高轉按的自由度。 完結後可以轉按，選擇其他銀行提供的更優惠計劃，但注意要提早兩三個月開始申請，否則就會自動變回銀行所定的標準可變利率（通常較不划算）。 千呼萬喚，美國聯儲局終在上周四宣布加息0.25厘。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。 現時現時壓力測試規定下，每月的還款額不能超出每月收入50%，唔少人會搵個擔保人幫手通過壓測。 ph按揭 但問題係，做擔保人涉及唔少風險，且第二日輪到自己… 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 ph按揭: 按揭保險懶人包！保費計算教學 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) … Read more

公司物業轉私人 內容大綱 公司物業轉私人: More In 按揭指南: 公司物業轉私人: 申請破產好處 公司物業轉私人: 私人貸款比較 公司物業轉私人: 破產的法律定義 在此情况下，因爲公司的資産淨值爲負數，因此，計算應付印花稅的基礎爲協議轉讓代價款額或者“轉讓文書§及“買賣摘要”上所填寫之金額。 如果擬轉讓股份所屬公司持有子公司，而該公司已經編制了合並財務報表，也就是說，控股公司之資産負債表及損益帳之數據已經包含了其所控制之子公司的資産負債及損益等數據。 在這中情况下，應付印花稅的計稅基礎是合並報表所顯示的資産淨值。 如上面所講，這種操作之下的買賣，交易的只是公司股權，而不是直接物業買賣的話，就不必繳付買賣物業所需要的從價印花稅，而只需要繳付股權轉換的印花稅。 由於將公司賣出的操作，技術上只是買賣公司股權，當中不涉及買賣樓宇物業，變相當中牽涉的交易費會相對比起直接買賣物業較低，此為第一慳。 成立公司之後，你就可以以公司的身份去買物業，當中涉及的印花稅及各項使費相對以個人名義買樓會較平，實際費用多少我們在下文稍後會再詳述。 根據《印花稅條例》規定，買賣任何香港股票均須徵收印花稅，印花稅的稅率將取決於股票的金額或其價值。 毅思博客作者，亦是《毅思會計》創辦人，是一名資深會計師，並持有「香港信託及公司服務提供者牌照」。 所謂盡職調查，即透過一些網絡和渠道，去調查公司有沒有隱藏債務或訴訟，以及要賣方做完整的核數師報告（audit report）。 申請MoneyMonkey業主貸款，只要有物業在手，即使無入息證明都能輕鬆貸款，貸款額更高達一百萬。 適逢樓市調整期，換樓客如何把握轉角巿撈筍盤良機，食盡天時地利人和，為自己及家人覓… 不過，如果丈夫未完成轉名手續，並為第二層樓申請按揭，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 其實印花稅並不限於物業買賣，股票交易亦涉及印花稅。 印花稅署署長講視乎個別情况考慮是否减免全數或部分罰款。 不過，所說的是「理論」，原因在於如果一心想透過開公司而買樓的人，間接是左手交右手的操作，當然不會將物業價格提升。 而同時這些公司多半也只是「空殼」，沒有實際業務，沒有營利也沒有支出，就不會牽涉其他額外的利得稅。 公司無須即時通知公司註冊處申報股份轉讓的詳情，但公司必須在股份轉讓後製備的首份周年申報表 (表格NAR1) 作出申報。 但如公司轉讓牽涉董事辭任和委任，公司須遞交ND2A到公司註冊處作出相關申報 (新董事委任15日內)。 Adam Ho 除了會計專業領域外，亦是數碼推廣公司和電商培訓公司的創辦人，對創業、數碼營銷、電商培訓等有豐富經驗，近年毅思會計積極開拓更多周邊服務，給予客戶更大價值。 公司物業轉私人 由於無限公司是沒法直接申請轉換成為有限公司，所以現在只有一個方法，就是開設有限公司，然後將業務轉移到有限公司上。 如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 你可委託按揭轉介或相熟的銀行按揭專員，為你向銀行爭取使用最低估值。 不過，業主須留意，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 如果買家欠缺全額資金，便需要向財務公司借貸，利息支出會較高，需要計數公司買賣會否得不償失。 雖然透過公司轉讓節省大量稅項，不過涉及一定風險，首先有關交易必須以有限公司進行，公司內部雖然未有實際業務，但每年必須向稅局繳交會計帳目及聘請核數師核數，每年金額涉及5位數字。 此外，買入公司代表買家成為新任股東，公司如果涉及任何債務及訴訟，新買家需要負上責任，一般為了避免承受風險，買家需要為有關公司進行「盡職審查」。 公司物業轉私人 盡職審查內容包括該公司的營運及財務狀況、管理人員背景、是否涉及不良訴訟及違法行為，由律師或獨立顧問進行，收費5至6位數字不等。 持有full paid物業的空殼公司可以申請按揭，只需要股東作為聯名借款人或擔保人，以股東的入息去計算壓力測試。 公司物業轉私人: More In 按揭指南: 此方法做法簡單，但要考慮會否影響經營牌照和其他現有合約條款要求。 不過，如果丈夫未完成轉名手續，並為第二層樓申請按揭，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。 … Read more

深圳買樓按揭 內容大綱 深圳買樓按揭: 按揭計劃 深圳買樓按揭: 置業指南 深圳買樓按揭: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片 深圳買樓按揭: 按揭比較 【交通方面】區內有東鐵紅磡站貫通九龍、新界以至深圳。 從樓盤步行至未來港鐵沙中綫馬頭圍站亦只需約10分鐘。 居民亦可選擇到漆鹹道北及馬頭圍道一帶乘坐多條巴士及小巴路綫，來往港九新界多個地區。 問題在於，如果深圳南山新盤的呎價持續上升，全面超逾新界北並不是一件難以想像的事。 深圳買樓按揭 或許有人認為，只要上調買家印花稅，便可阻擋大部分非本地的置業需求。 但考慮到政府力推大灣區概念，估計買家印花稅在此背景下難以大幅上調。 過去香港只有單一印花稅的年代，個別新盤內地投資者入市的比例可達三成，但深圳上班族入市卻是聞所未聞。 現時官方推出二手參考價，看來甚為高明：既沒有直接限制二手樓的自由買賣；但卻可望限制買家取得樓按的金額，直接壓抑需求。 售樓當日推出641個單位，吸引逾3,500人到場搶購，換言之每5個人搶1個單位，需要抽籤認購，當中不少更是港人。 以4月底推出的港鐵天頌為例，該樓盤位於地鐵龍華綫龍勝站，是港鐵在內地首個發展及管理的住宅物業項目，複製香港「港鐵加物業」的模式。 在大陸買樓主要需要考慮是否做按揭，計算所涉及的利息開支，以及在交易時所需支付的稅費。 深圳買樓按揭 在大陸買樓主要需要支付契稅和印花稅，此外還有一些相對微少的額外雜費支出，如房產登記費、公共維修基金、合同公證費等。 於內地購買住宅，買家需繳付契稅等樓價以外支出，而物業轉手需繳付增值稅及其附加稅、個人所得稅等，稅項比率因應各城巿略有不同。 貼士：切勿使用地產商單方面制定的合同；所有款項均需直接存入發展商指定的銀行監管帳戶，不需交予銷售人員或物業代理代勞，切記保留認購書及支付證明。 車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 本文會介紹英國的物業按揭詳情，包括申請要求、按揭種類、還款方式，以及有關息率、壓測和按揭保險等資訊。 本文會介紹加拿大按揭懶人包，一文看清申請條件、按揭分類、適用的利率種類，以及提供物業按揭計劃的主要銀行。 本文會介紹香港銀行的「海外物業按揭」計劃詳情，例如貸款年期、按揭成數、利率，以及申請海外樓按揭特別要注意的事項。 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過200%的土地增值稅稅額：增值額×50%-扣除項目金額×15%。 增值額超過扣除項目金額 50% ，未超過 100% 的土地增值稅稅額：增值稅 × 40%-扣除項目金額×5%。 新措施向通過互認或考試取得內地建築及相關工程等領域專業資格的香港專業人士在廣東、廣西、福建享受的相關優惠措施，擴展至內地全境。 為持有香港永久性居民身份證的外國人提供在粵港澳大灣區內地九市停留、居留便利，讓他們可向內地當局申請辦理有效期兩至五年以內的簽證或居留許可。 穩步試點內地銀行可通過其香港分支機構或同一法人集團的控股銀行,採用異地見證方式,為香港居民開立內地銀行,便利香港居民在內地使用移動支付。 7月28日，廣東省住房和城鄉建設廳聯合省發展改革委、財政廳、自然資源廳和中國人民銀行廣州分行、中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局印發《關於因地制宜發展共有產權住房的指導意見》。 特此聲明，smartME Corporation … Read more

海外按揭英國 內容大綱 海外按揭英國: 香港財務機構 海外按揭英國: 英國買樓程序 海外按揭英國: 海外物業按揭 如果想申請海外物業按揭，你可以選擇直接經由香港銀行申請和批出貸款，或者由香港銀行轉介到海外分行（如有）進行正式申請和批核，兩種方法各有其利弊。 香港的大型銀行一般都有提供適用於不同國家的海外物業按揭，以下將介紹幾間主要銀行，並以熱門地區（英國、加拿大、澳洲）為例介紹按揭計劃的詳情。 對於一些未曾置業的人士來說，有部分人會選擇自行向銀行諮詢，想節省按揭經紀服務費用，不過如果胡亂申請英國物業按揭，不論最後結果是成功與否，銀行都會有紀錄，有機會影響日後的信貸申請。 如果短期內，金融機構查信貸評級次數太多，可能被認為是有財務問題，降低按揭申請成功率。 「Help to Buy」是英國於2013年推出的計劃，為首置人士而設，期間經過多番修訂。 簡單而言，準業主向銀行借75%按揭後，政府提供20%所謂「Equity Loan」(住宅權益貸款)，最終按揭成數高達95%。 英國房地產市場一向受外國投資者青睞，加上脫歐後匯率大貶，開啟了投資英國房地產的契機，當中倫敦更是全球投資者的目標城市。 海外按揭英國 海外投資者出租單位賺取租金，須向英國政府申報及繳稅，稅率為租金的20%，而業主在物業的支出如地租、管理費、水電費等可用作扣稅。 租務代理費：海外投資者或需尋找當地租務代理協助放租事宜，一般收費為每月租金的10%左右加上服務增值稅 。 海外按揭英國: 香港財務機構 Freehold 即擁有物業及土地的永久業權，並需要負責物業的日常保養維修。 而Leasehold 則是指擁有物業在一段時間內的使用權利，Leasehold 租借人實際上並不擁有土地及物業，所以每年都要向業權持有人支付地租 及保養費 。 購買Leasehold 物業必須很小心Lease 海外按揭英國 時間，如果Lease 太短物業會大跌價和很難轉售，所以最好購買Lease 期 125年或以上的物業。 非英國公民在英國買樓沒有特別限制，可以購買獨立屋及土地。 不過由2021年4月起，非英國公民購買英國物業需付2%海外買家稅。 網站之任何資料是以最大努力從不同渠道收集、驗證、更新而成。 接受按揭申請地區包括倫敦、伯明翰、曼徹斯特、列斯、劍橋、雷丁等。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 海外按揭英國 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 在香港買英國樓，大多會透過中介進行，並由中介向買家轉介當地律師，買家亦可以自己聘請律師，但同樣要預留一筆金額支付律師費，視乎質素及服務的全面性，一般會向買家收取1,500英鎊左右的律師費。 印花稅方面，英國現正實施Stamp Duty Holiday，若首置買家(全世界都沒有物業)購買 500,000 GBP 以下的住宅物業不需要付印花稅。 … Read more