按揭

工商鋪按揭成數 內容大綱 工商鋪按揭成數: 公司名義持有物業 工商鋪按揭成數: 買第二間物業如何影響「按揭成數」? 工商鋪按揭成數: 按揭利率、回贈、和其他優惠 第三，為了順利申請按揭，購入單位先找銀行估價，以免按揭批核大失預算。 申請後，申請人將可以獲得貸款額、利率及還款期的資料文件，但並未完成審批，銀行會根據物業情況審批，有機會會委派測量師進行視察。 這時申請人可尋找律師進行轉按手續，一般費用約數千港元，律師會向前按揭機構索取樓契及查冊。 工商舖按揭的壓力測試與住宅相若，在供款與入息比率方面，如末持有其他按揭，每月供款不得高於每月入息50%，壓力測試方面，當利率增加3%，每月供款不得高於每月入息60%。 工商舖按揭還款期一般最長為20年，相對住宅物業的30年為短。 如樓齡或申請人年齡較高的話， 還款期有可能更短，令每月供款金額提高，投資前要計岩條數，以免大失預算。 值得留意的是，今次政策調整並未有放寬入息與供款比率，以及壓力測試水平，若要借出400萬元，假設借貸利率是3厘，年期20年，業主的每月入息需要達到47,700元才能符合壓測。 另一邊廂，如果買家購買的居屋由首次發售日期起計已經超過20年，不論你是綠表或是白表買家銀行有機會只會批出60%按揭，而買家不能購買按揭保險提高按揭成數。 村屋800萬以下可借最多8成半按揭成數，800萬以上至900萬元最多借8成半，而貸款額最多是720萬元，900萬元至1000萬元為最多8成按揭成數，而貸款額最多是800萬元。 至於唐樓，800萬以下可借最多9成按揭成數，800萬以上至900萬元最多借9成，而貸款額最多是720萬元，900萬元至1000萬元為最多8成按揭成數，而貸款額最多是800萬元。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 一般情況下，轉按的利率可以與首次承造按揭的利率看齊，在目前的低息環境下，工商物業最低可以做到實際利率約2.6厘（P按：約P-2.65%，H按：約H+1.7%及2.5%封頂息率）。 為了保障自己，買入工商舖前要在土地註冊處查核業權，此方面可找地產代理幫手，如遇棘手地方需諮詢法律人士。 工商鋪按揭成數: 公司名義持有物業 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。 金管局於8月中公佈放寬非住宅物業按揭成數由4成上調至5成，提高了非住宅物業可造按揭成數1成，非住宅物業包括工商舖及車位。 工商鋪按揭成數 新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動，對工商舖巿道打擊明顯大於住宅市場，成交量下跌；限聚令、禁堂食等措施尤其對餐飲及零售業造成衝擊，舖市前景尤為嚴峻，故此政府希望及時放寬非住宅物業按揭成數。 一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。 自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。 樓價1920萬內的自住物業可以借最多9成按揭，樓價1920萬以上的自住物業可以借最多5成按揭。 工商鋪按揭成數 唯一一個位置要留意的是，如果你持有多於一個物業，即使新購入的物業是用作自住用途，按揭保險公司都有機會不批高成數按揭，除非業主沒有其他高成數按揭在身，而且能夠證明新購物業會用作自住。 如果單位打算給直系親屬使用，有機會要加入親屬落擔保人或借款人。 工商鋪按揭成數: 買第二間物業如何影響「按揭成數」? 伽瑪市場策劃對工商舖按揭有豐富經驗，提供專業工商舖按揭轉介服務，讓工商舖買家省卻煩惱，讓客戶在承造按揭前做足準備和預算。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 工商鋪按揭成數 工商舖按揭與一般住宅按揭最大的不同，在於工商舖按揭並沒有「高成數按揭」這支歌仔，最高按揭成數都只能夠做到 5成（政府為了刺激市場工商物業買賣，在2020年開始調高了工商舖按揭成數，由4成改為5成）。 買家需了解該工廈的維修狀況和管理費是多少，例如有沒有結構性問題、消防設備是否充足、有沒有其他違反《建築物條例》等，建議有投資工廣的準業主，弋投資前應先向業主、租客、經紀了解下實際情況和做實地考察。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 例如近月有買家擬購入一個減價舖位，業主原開價3,000萬，後減價至2,500萬成交，買家找銀行估價後，發現估價僅達2,000萬，估價不足達20%。 工商舖買家投資者佔多，故需留意，若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力，而非依據按月入息水平，工商舖之按揭成數亦需降至4成。 特別是工商物業的按揭成數及回贈較住宅物業低，未必能在轉按享受到太多甜頭。 上段也提到，如果工商舖按樓齡或申請人年齡較高的話，自然也做不到20年還款期，換言之，月供開支會增加。 但若賣方叫價偏離市價，又或者該物業長期空置，銀行則較難估足價。 如遇上估價不足時，買方可考慮透過向銀行申請中小企循環貸款、加按套現其他物業，或以債券及股票等資產淨值為依據等等途徑申請額外貸款。 工商鋪按揭成數 工商舖與住宅物業一樣可承造按揭，不過，銀行承造工商舖按揭一般較住宅物業保守，當中細節亦不盡相同。 … Read more

按揭批核後 內容大綱 按揭批核後: 申請 按揭 期間 轉工 ， 按揭 批核會考慮新公司規模大小 按揭批核後: 樓市資訊 按揭批核後: 文件當然準備得愈齊全愈好，包括: 按揭批核後: 申請九成按揭需符合5個要求 按揭批核後: 銀行拒批樓花按揭，買家應如何自保？ 信貸評分的主要用途是在大家申請貸款時，銀行及財務公司會向信貸資料機構索取並查閱申請人的信貸報告，作為審批貸款服務的其中一項參考準則。 第二，銀行或財務公司收樓之後，其實並沒有任何理由要持有該物業。 他們的主要目的是盡快將物業甩手套現當初借給借款人的現金。 為求盡快賣樓，財務公司或銀行可能會以低市價一至兩成的樓價放盤，只求討回當初所借出的金額。 按揭批核後 所以，如果真的要走到賣樓套現這一步，我們還是建議由業主自己來賣而非拱手由財務公司或銀行處理。 「預先評估」系統會根據申請人提供的基本資料例如壓力測試、職業評估、申請準備及信貸能力等等評估獲批機會。 在其他國家，準業主們落訂買樓之前都會去銀行申請按揭「預先批核」。 值得留意的是在這個按揭流程，你所聘用處理買賣合約的律師樓，必須在按揭銀行的認可名單上，才可為你處理按揭程序。 換言之，得到預先批核的準業主可以方便作出預算，安心買樓。 我們建議她立即補回1月、2月和3月的出糧記錄，連同之前的數月出糧記錄提供給銀行。 固定收入人士需要於銀行月結單顯示起碼3個月入息，非固定收入人士起碼6個月（最好有12個月）。 向銀行申請預先批核，也是能加快獲批按揭的方法之一。 你的相關財務文件，也需在這階段提交，包括但不限於臨時買賣合約、工作證明、最近三個月的收入證明、最近年度稅單等。 因為就算清了私貸，TU都要1個月左右才會反映出來，因此銀行需要貸款人自行呈交找數的證明。 對入息不穩定或自僱申請者最保險的方法便是準備好過去12個月（疫情前則為6個月）的底薪和佣金收入證明並且保管好對上1-2年的稅單以防萬一。 按揭界人士建議入息不穩申請者最好先向按揭經紀查詢並向銀行查問免得買樓落訂後發現自己未能符合銀行按揭批核標準。 按揭批核後: 申請 按揭 期間 轉工 ， 按揭 批核會考慮新公司規模大小 最近有女網民在網上論壇分享，與月入3.7萬的男朋友拍拖約一個月，對方表示打算置業，但擔心首期不足，希望女網民可擔任擔保人，實現置業美夢，惟做… 【疫市機遇】齊做精叻業主 把握淡市做轉按… 市場更預期美國將於2022年3月內啟動加息周期，年內加息次數或高達6次。 按揭批核後 年青一代近年來愈來愈追求”work life balance”的生活模式，很多時，都是以自僱形式或自由身工作者謀生，但有時就要面對入息不穩定的狀況，如果想買樓做按揭，可能會相對有困難。 整個按揭申請，其實都是sales和approver的互相角力和周旋。 如果所申請的銀行同時提供HKMC及QBE的按保，銀行會以電腦隨機分配申請人至其中一間。 除非HKMC已拒批，否則申請人及銀行職員均不能指定用QBE。 不應，因為信貸報告有效期為3個月，若超過90天成交期，銀行按揭或要重新批核，令時間大失預算。 … Read more

臨約按揭 內容大綱 臨約按揭: Generali 家居綜合保險 臨約按揭: 臨時買賣合約與買賣雙方權益 臨約按揭: 臨時買賣合約條款 單位的成交日一般為簽訂正式買賣合約後的60-90日，在成交日當日或臨近成交日前，買家須到單位驗收，確定單位現狀與買賣合約相符。 在成交日，買家須到律師樓簽署轉讓契及按揭契，按揭貸款的銀行會將款項直接交予買方律師，並由買方律師將支票交給賣方律師。 在聘用律師樓前，買家需注意，所委託的律師行須為按揭銀行認可的律師樓。 樓宇的正式買賣合約由律師負責準備，律師樓同時會負責查冊、打釐印、支付印花稅。 臨約按揭 一般而言，律師若察覺物業有業權問題、違例建築、未付款項或其他問題時，也會向買家提出。 香港政府及金管局的規定下，物業按揭上限由物業價值和是否有購買按揭保險而定，由90％至50％不等。 一手物業價值由發展商決定，二手物業則由物業的估價而決定。 對於銀行來說，如果申請人長期以支票出糧、有兩份收入、加薪幅度突然大增等等，都會令銀行有所懷疑你收入和財務的穩定性。 有些銀行也加入回復壓測為批核標準，但壓測可較以前寬鬆，比如壓測後供款不能超過入息65%，相比正常以60%計算，仍算放寛了一點。 事實上近親(父母、子女、夫妻、兄弟姊妹)之間甩名買賣，就算授方持有另一物業，亦不需要繳付15%額外印花稅。 如果賣方未能完成交易，買方除了可取回賠償訂金，亦有權向賣方追討損失。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 車位按揭的申請人的供款與入息比率要求，為每月供款不得高於每月收入五成，壓力測試要求則為每月供款不可高於每月收入六成，與住宅按揭的要求相同。 如購入車位前已有按揭、車位屬非自用用途、收入非來自香港等，供款與入息比率及壓力測試需要調整一成，甚至更多。 去年政府放寬了按揭成數，按揭保險申請人如符合首置便可免壓力測試，只要供款與入息比率不超過50% 臨約按揭 便成。 雖然過不到壓測需要加10%-15%保費，但都是可以批。 近期開始有大銀行取消可以加保費以豁免壓測的安排，即就算首置都還是要壓力測試。 有些銀行也加入回復壓測為批核標準，但壓測可較以前寬鬆，比如壓測後供款不能超過入息65%，相比正常以60%計算，仍算放寛了一點。 臨約按揭: Generali 家居綜合保險 樓價貴過車位多多聲，假如置業時按揭供款與入息比率（DTI）上限減一成，相信影響會比車位的減一成更大。 因此，除非你有充裕財力，否則建議先買樓、後買車位供款會相對輕鬆。 一般而言，在簽署正約後，買方才開始檢驗業權是否良好，如業權存有問題，而買方的理據充分，便可進行踢契，一旦踢契成功，賣方則須退還訂金，取消交易，甚或至需賠償其他捐失予買方。 臨約按揭 購買新盤時，買方如在簽妥臨約的 5 個工作日內放棄交易，則只須放棄已支付的樓價訂金，而無須負上其他法律責任。 遲過 5 天的話，賣方有權向買方追討其他損失。 如果最後物業估價不足，較常見的做法是手執最佳估價，詢問不同銀行的估價部。 說到底銀行要做生意，如果估價只有微小差距，有機會能輕微調高估價。 自僱人士／無固定收入者申請按揭，其身份主要仍然由「首置／非首置」人士劃分。 臨約按揭 不過，如果其職業明顯沒有穩定收入，對於銀行而言的風險系數會較高，因此審批自僱人士按揭亦會較為緊張，例如一般情況下不會批出9成高成數按揭。 WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 須透過按揭保險計劃申請：申請人須為香港永久性居民，並為固定受薪人士，於申請時未持有任何香港住宅物業，而供款與入息比率不可超過入息的 50%。 另外， 購入的樓價不可高於 $1,000萬，$600 臨約按揭 … Read more

港交所印花稅 內容大綱 港交所印花稅: 股票印花稅 港交所印花稅: 重點8: 持有非住宅、海外樓、車位 = 視作香港住宅? 港交所印花稅: 印花稅什麼時候適用？ 交印花稅，又稱打釐印，物業轉讓涉及契約文件，以證明業權誰屬， 打釐印的目的，是要為文件確立法律效力，以得到法律的保障。 由2003年4月1日起，經紀將可與其客戶自由商議佣金收費。 而交易徵費是拍由2014年11月1日起，買賣雙方須分別繳納每宗交易金額0.0027%的交易徵費（計至最接近的仙位數）予證券及期貨事務監察委員會。 港交所印花稅 而香港的印花稅在2020財政年度，占港府收入大概1成，在印花稅當中，有一半是來自股票印花稅。 《香港經濟日報》估算，假設1股騰訊700港元，買入1手100股騰訊就要7萬港元，買賣雙方需各付0.1%印花稅，也就是70港元，加稅後雙方則需要付91港元，多出了21港元。 如果計及一買一賣的印花稅，只有香港會向賣方徵收，所以實際上買賣香港股票的印花稅為0.26%，以買入賣出整個交易過程計算，收費之高只僅次於英國倫敦證券交易所。 雖然很多投資者在買賣時，因為涉及金額較少都不為意，而且很多股票App、券商將經紀佣金不斷降低，不過買股票仍然是要付印花稅及各項費用，都是交易成本的一部分。 香港市场的吸引力 ， 除了成本也有很多其他的因素考虑 ， 比如上市公司质量等 ， 这些因素都可以增加香港资本市场的活力 。 印花税提升不会在几个月内就实行 ， 仍然需要立法过程 。 【明報專訊】港股交易印花稅率昨起上調至0.13%，加上美國證交會據報暫停審批中資公司上市申請，刺激港交所（0388）昨股價升逾4%。 港股昨早段因內地公布7月PMI遜預期，曾倒跌217點，惟指數很快回升，午前最多升339點，見26,300點，收市報26,235點，升274點或1.06%，主板成交1669億元。 昨晚10時半，港股夜期低水57點，報26,179點。 若以稅收計算，2019年內地股票印花稅收入多達1229億元人民幣（約1474.8億港元），而香港2018至19年度股票印花稅收為331.02億港元，比內地少3倍。 至於美國，根據紐約州政府資料，若當地徵收股票轉讓稅，2019年庫房料可增加54.8億美元（約426.06億港元）收入。 購買新的住宅物業後6個月內出售原有唯一的住宅物業，可獲退稅，但不能完全退回新物業價值15%的稅金，因新物業亦需按繳付第二標準稅率下的稅金，故只能退回稅金相差之金額。 港交所印花稅: 股票印花稅 因為根據條例規定，任何人以「遺囑」或「無遺囑」的情況下，繼承了物業並不需繳付「印花稅」。 這種以「提名人」增持物業的做法，就算按最高的稅階去計算，也只是8.5%，比起一起首由太太自己購入物業，要支付劃一15%的「新住宅從價印花稅」為低，可以說是條例賦予兩夫婦走灰色地帶慳稅的一種手法。 如果同一個案，太太之前已經持有物業，並提名太太為「唯一購買人」。 此時丈夫要先支付「從價印花稅」，即「300萬元X1.5%」，相當於45,000元。 之後在提名太太成為唯一持有人時，太太要再支付「300萬元X1.5%」的「從價印花稅」，相當於45,000元，因此前後累計支付了約3%的稅項。 既然是否持有物業，會直接決定繳交「從價印花稅」，抑或更高稅階的「新住宅從價印花稅」，究竟怎樣決定買家是否持有多於一個住宅物業呢? 印花稅沒有特別註明什麼為之「單一物業」，但有說明如果「物業」本身涉及「天台」、「平台」及「花園」，一般來說會視為一個物業看待。 額外印花稅在2010年11月推出，基本是針對短炒的業主，如果業主在購入物業後三年內售出，就需要繳交額外印花稅，所以媒體經常說新盤「額印期鬆綁」，基本上是指簽訂買賣合約起計三年後，不需繳交額外印花稅的時期。 無論買賣一手樓或二手樓，當我們簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」後，在物業正式轉讓至買方手上時，我們要多簽一份「轉讓契約」。 「臨約」及「正約」只說明我們有買入物業權利，但真正作為證明物業轉讓文件卻是「轉讓契約」。 這份文件會在土地註冊處註冊，需進行俗稱「打釐印」的方式來確立其認受性。 港交所印花稅 一般而言，會在買方簽署正式買賣合約時支付，並由律師樓代為辦理，買家只需帶同支票簿到律師樓，繳交相應印花稅。 但在實際情況，還要視乎簽訂臨時買賣合約( 臨約 … Read more

居屋遺產轉名 內容大綱 居屋遺產轉名: 企業報房地稅2 0 仍適用抵減 居屋遺產轉名: 企業報房地稅2 0 仍適用抵減 居屋遺產轉名: 企業報房地稅2 0 仍適用抵減 居屋遺產轉名: 企業報房地稅2 0 仍適用抵減 居屋遺產轉名: 企業報房地稅2 0 仍適用抵減 卓越教育集團公布2021年度盈轉虧，錄得虧損4.05億元(人民幣，下同)，每股基本虧損53.8分，不派息，上年派末期息5.5港仙。 居屋遺產轉名 財政部出招，預售換約移轉認定變嚴格，30萬免稅空間被壓縮，專家分析，過去預售屋換約免稅額是以總價3%或是30萬元當作成本認定，不過市場上有低稅負、賠本賣屋免課稅案件逾3千件，由於近年房市熱度高，預售屋幾乎不太可能有賠售狀況，導致有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，為了遏止投機炒作，國稅局只認定已付款項加上獲利的3%作為成本，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳的稅變得更多。 此次預售換約房地合一稅費用認定部分，主要針對移轉費用不提出證明文件，過去市場認知是以總價的3%或者30萬取其低，等於有30萬的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作，不過新的認定方法，則是按已付款項加上獲利的3%，若已付款100萬元，獲利100萬的狀況試算，以前可以有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3%，只剩下6萬塊可以扣除，等於關掉利用3%費用免稅的操作空間。 居屋遺產轉名 曾敬德表示，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。 本港近日新增的新冠肺炎確診個案維持三位數水平。 食物及衞生局局長陳肇始表示，據第5波疫情社區感染人數、新冠疫苗接種率、死亡及重症數字等因素，估計社區已築起自然免疫屏障。 目前在歐美等國家出現猴痘感染個案持續擴大，最少13國家出現猴痘病例，超過100宗確診及疑似個案，世界衞生組織召開緊急會議討論情況。 居屋遺產轉名: 企業報房地稅2 0 仍適用抵減 世衞表示全球有大約80宗確診個案和50宗懷疑個案，荷蘭、以色列、法國、… 舉例來說，購買1000萬元的預售案，已經支付給建商100萬元的款項，換約轉手獲利100萬元，若不提供費用證明，45%的房地合一稅率下，原本要繳31.5萬元的房地合一稅，現在則要繳42.3萬元的房地合一稅。 居屋遺產轉名 上海昨天公布「封城」後的首份經濟數據，其中四月規模以上工業企業產值按年暴跌逾六成，以港澳台商及外企受影響最大，產值急挫六成八至七成。 居民「足不出戶」，四月上海的零售業幾近癱瘓，消費品零售額跌近五成，住… 護級關鍵時刻，榜尾球隊為求生存無所不用其極，列斯聯、般尼兩隊日前去信英超聯賽會，對愛華頓嚴重違反財務守則表示關注，保留追究權利。 居屋遺產轉名 據《泰晤士報》報道，列斯聯、般尼上周已經分別發信，警告他們將對英超聯…