因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。 但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？ 免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。 不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 先賣後買按揭 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契(可理解為成交)後，可向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。
一手及二手樓的換樓期計算方法亦有不同，如新買入的物業屬於一手，便必須於新物業入伙後的12個月內將原有物業賣出，二手則是簽定正式買賣合約的12個月之內。 另外，雖然換樓人士有一年時間的賣樓期，但不要忘記若原有住宅物業持貨是少於36個月的話，轉售仍須繳納10%至20%的額外印花稅。 先賣後買按揭 較常見的做法是，業主在簽定舊有物業的臨時買賣合約時，會與買家商議好延長成交期至三個月以上，並於期間完成新買物業的交易。
先賣後買按揭: 置業手冊
另外，舊物業每月還款額也需要計入壓測，業主容易會因入息不夠計而未能借足。 不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。 自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由六個月延至十二個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。 不過，筆者仍收到不少客人的查詢，擔心「先買後賣」令他們多付辣招稅，而且操作上仍然疑問處處，在此為各位解答「先買後賣」時需要注意的事項。 先賣後買按揭 至於印花稅方面，只要業主賣出舊有及唯一的物業後，才購買新的物業（兩者均以簽訂臨約日期計算），便可免去繳付15%的從價印花稅，只需以第二標準稅率去計算及繳付從價印花稅，現金壓力大大減少。 新修訂的退稅安排列明，若買家在一年內完成「樓換樓」，即購買新樓盤後一年內，售出持有的唯一住宅物業，可獲退回多繳的稅款。 換言之，買家仍然先須要繳付15%稅率的印花稅，在一年內，售出原有的樓盤，就可獲退回印花稅。
除了申請貸款，亦可與新單位的賣家商量，延後成交期，並盡快出售現有物業。 另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。
先賣後買按揭: 美國的免費家用快篩劑政策
假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 先賣後買按揭 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。
大大增加一般打工仔採用「先買新居，再賣舊居」此一策略的難度。 售出物業時，如果擔心買家簽署正約後仍會終止交易，換樓人士應將新購物業的臨約簽署日，定於售出物業的成交日之前10日左右，以確保收齊售出物業的尾數後，才需要上律師樓，簽署新買物業的正約(下圖)。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 先賣後買按揭 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 賣方在賣樓時，除了傾樓價、成交期外，資金較緊絀的換樓客更加需要注意大、細訂的交付日期。 以下收入流程表，假設賣方可在簽臨約日收取細訂，及在簽正式買賣合約時收取大訂餘額。
拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。 此情況下，如向銀行提供舊居買賣合約，新居可按第一套住宅條件批核，壓測標準、按揭成數較為寬鬆，但此種操作下，便未必有時間為新屋裝修。 購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人在帳目只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。 先賣後買按揭 如首置印花稅為4％，即業主可退回「15％-4％」的印花稅額。 若舊有物業交易出現問題，而導致未能調動出售物業的資金完成新單位交易，坊間部份銀行及財務機構亦有提供過渡性貸款以協助樓換樓的客人，客人可嘗試透過按揭轉介協助尋找以渡過難關。
據悉，公司在疫情期間招募新律師時發現，多名申請人並非居住在倫敦，因此產生推出永久在家工作政策的想法。 Son姐：工作條線越嚟越難界定 資深獵頭人張慧敏（Son姐）認為現時科技日新月異，鼓勵老闆允許員工在家工作，認為這種工作模式更為人性化。 她又指「香港工作環境冇進步過，仲係停留喺工業時期。而家有科技呢樣… 至於先買後賣方面，業主在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，即無法在購買800萬按揭以下、免壓測借盡9成。 先賣後買按揭 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。 這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。
但是，賣A的成交日期是在買B成交期之後，那麼申請按揭時，銀行計壓力測試會不會計算A的每月供款（即總供款$30,000）？ 因為在買B成交後，客人手上的A仍未成交，仍需要供多一個月。 先賣後買按揭 相反，假如買方未能支付尾數、未能取得按揭貸款、或不願完成交易，賣方卻沒有辦法強制完成交易。
建議「先買後賣」人士預早開始計劃及放盤，盡量將買賣物業之間的距離縮短。 自立法會完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月，換樓買家有更充裕的時間在購置新物業後沽售原有物業，更可以節省額外租樓及搬遷的支出。 先賣後買按揭 在此說的「換樓」，專指「先買後賣」，更具體來說，指賣出舊居的成交日期，較購入新居的成交日期為晚的安排。
- 若果原有單位以高於購入價售出，差額除了可用作支付新樓首期，以至裝修及雜費等。
- 隨着本港疫情轉趨緩和，加上消費券等一系列紓困措施，預期本港失業率會逐步回落。
- 不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。
- 因此小弟同時建議政府部門，當換樓人士購入第二個住宅物業後，而採用以上「樓換樓按揭計劃」，即可以第二標準稅率繳交印花稅（即只繳納「單印」，不用先繳15%「從價印花稅」再退還差額），減少資金周轉問題。
- 事實上，銀行批出多少按揭，很視乎正式成交日的物業狀況，如果當日仍然有租客在物業內，即是連租約物業，不是「交吉」，銀行最多只可以借五成按揭。
買家在過程上因為會持有2項物業，因此在購入新物業的時候，必須要繳付15％的從價印花稅，以及原則上無法承造高成數首置按揭，假如是購買800萬物業，都借不到9成。 如果換樓先賣後買，雖可確保自己有新住處，不過因為同時持有兩項物業，必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 先賣後買按揭 （3）賣樓時，一旦買方撻訂，賣方很難一下子物色到新買家。 如果換樓人士已簽署新物業買賣合約，便需要另找首期上會，有可能因無法周轉而告撻訂。 （1）賣出物業後，未必隨即可以買到新物業，期間可能有數個月揾新物業。
先賣後買按揭: 推薦文章：2 45% 按揭、轉按現金回贈，誰與爭鋒！
以上面例子，如果A的買家撻定，客人便需要即時補付15%印花稅的差價，因被撻定後買入的B便當是第二套房。 不過，如果賣嗰層成交是在買嗰層之後，那樣便需要準備多點首期，因買嗰層找尾數時賣果層未完成交易因而未套到錢。 先賣後買按揭 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。
「先買後賣」是指換樓客先購入新一個物業，才出售原有物業，或於入伙後再出售原有的單位。 此做法的好處是換樓客可以安心，或以無縫接合地進行「樓換樓」，將舊有物業的傢俬直接搬遷於新居，省卻多一重搬運工夫。 有關做法適合資金充裕的換樓客，但亦有不少事項需多加注意。 但要注意是，當遇上樓價急升情況，業主在售出舊有物業後，未必能夠無縫接合購買及入住新的單位，屆時業主就需先暫時租住物業或暫住家人居所。 先賣後買按揭 而最穩陣做法當然係當原有物業成功賣出後收到尾數後先再買入新物業，現金流上就無需要擔心。 唯一要注意就係換樓期間樓價突然飆升以致失去預算，以及換樓期間住所嘅安排。 由於銀行審批按揭申請時會查閱申請人TU（環聯信貸記錄），即使以「先賣後買」形式簽訂臨約，由於賣出的物業並未成交，所以TU內仍然會顯示申請人有按揭係身，因此銀行會當申請人為非首置最多只能批出8成。