最細納米樓 內容大綱
我們把驗樓結果轉交恒基地產，回覆表示，會盡快完成所需修繕，並安排業主到場驗收。 我們參觀的單位196呎，基本上也一眼望透，客飯廳的主體面積大約只有70多呎，大約等於一般新盤的主人房面積，所以要好好運用空間，也必須要向高空發展，但單位的橫樑較多，會局限業主空間的運用。 最細納米樓 驗樓師陳智康發現，大門封口線有很多釘孔，跟師傅執修時手工不理想有關，門邊也有甩皮問題，把門鉸重新安裝便可解決問題。
報告同時發現，恒基地產在2010至19年的10年內，共興建2,858個納米單位，屬興建納米樓單位最多的地產商，佔整體納米單位的3成多。 恒基地產回覆傳媒查詢時表示，本港樓市以用家為主導，當中不少為小家庭和年輕的置業者，對細單位有一定的需求。 現時政府規定，單位成交後3年內轉手，賣方須支付「額外印花稅」。 研究顯示，在2010至15年出售的納米樓中，有26.6%已轉手，而在已經轉手的277個單位中，一手業主平均只持有單位3.48年。 資深投資者盧華及其家族近年透過收購舊樓來發展住宅項目，推出一系列「AVA」樓盤，主打迷你戶，包括西環AVA 128、佐敦AVA 62、馬頭角AVA 55、長沙灣AVA 61及AVA 228，且愈推愈細，並曾多次創下最細單位的紀錄。 發展商曾指，AVA 228最細單位面積是百多方呎，相信受上車客及投資者歡迎。
由此，我希望澄清，我不是提議倒退，更沒有所謂「支持納米樓」之說。 網誌內大部分的篇幅，重點在於就現時面對的現實問題，提出改善細單位住戶生活環境、善用空間的建議，希望讓大眾思考。 不過上年有報道指出，今年政府在屯門的一塊地皮，將會引入最低單位面積限制，實用面積下限為280呎，「納米生態」在未來可能會有所改變。 與此同時，相信發展商也「識得計數」，屆時或會按照市民能負擔的水平定價。 最細納米樓 納米樓近年成了本地住屋大趨勢，單位愈起愈細，連最新落成的公營房屋，也出現實用面積不超過 200 呎的「龍床盤」。 納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」？ 發展局昨日（30日）公布下一季賣地計劃，並首度在賣地條款中加入最低單位面積。
不過，當同時1,000萬下單位可以承造最高80%按揭，也增大另一些準買家借貸和購買能力，轉投近千萬單位市場，所以一些呎價超高的納米樓就自然比下去了。 銀行審批按揭有很多準則，入息超過壓力測試固然重要，但要順利獲批，還需要入息穩定。 但香港有不少人入息不穩定，對於這些無穩定收入人士，銀行會否批… 免責聲明：凡註明“28HSE編輯部”的所有文字圖片等資料，版權均屬28HSE 最細納米樓 LIMITED所有，轉載請註明出處；文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表28HSE讚同其觀點。 問到會否擔心限呎地影響發展商投地興趣，增加流標風險，黃偉綸相信影響不大，指定下「公平遊戲規則」後，對地產商來說其實更清晰。
全屋面積只有59平方呎，闊度僅5呎，底樓約10呎高，上下各有一房間但沒有廁所。 如果有足足 7 成多買家有能力付大筆首期置業，發展商「將貨就價」，單位必然要愈建愈細，才能迎合年輕置業用家的論調，似乎就很難說得過去。 黑廁和開放式廚房雙劍合壁，加上發水樓的問題，簡化了納米樓批則的程序，也增加了納米盤的利潤空間，促使納米樓遍地開花。 最細納米樓 以上種種，都指向一個現象：香港的納米樓雖本已細絕全球，可惜低處未算低，人均居住面積實際可能只及納米盤的一半，即是 100 餘方呎，大概就是一個車位的大小。 不過，上述各地的納米樓是一人戶；而在香港，開放式單位的目標住戶卻包括了情侶、夫妻等二人家庭，可歸類為二人戶。
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納米樓越起越多，《南華早報》引述仲量聯行估計，2022年全年將有2,015間少於215呎嘅單位落成，比去年960間激增1.1倍。 面對社會輿論批評，政府宣布未來賣地會引入地契條款，將最細單位面積限於280呎。 本土研究社由一群熱心關注本土發展及社會問題的研究者組成，結合民間進步成量， 以政治科學、地理學、社會學、哲學、語言學、文化研究、傳媒、規劃等學科知識組成跨學科、具政策及在地視野的研究網絡。 透過研究、調查及報告方式，推動重建、規劃、發展、發展、政制、鄉郊、保育、融合、本土經濟等本土議題。 以十大屋苑中價錢較相宜的沙田第一城為例，近期錄得一宗中低層C室的成交，單位實用面積304呎，成交價600萬，呎價19,737元。
按揭利率及現金回贈：按揭計劃會因應按揭貸款額的高低而出現調節，通常按揭貸款額越高，按揭計劃就會越優惠，由於納米樓的貸款額較低，可獲取的按揭計劃一般較為保守，現金回贈也相對較低。 黃偉綸表示，政府打算於其後賣地表內的住宅地盤均加入相關條款，港鐵項目也會考慮跟從政府做法，但舊樓則是另一個情況，因為樓宇已存在，「所以面積多少就是多少」。 被問到補地價項目會否亦加入相關條款，政府發言人其後回覆，稱不排除可能性，但政府在土地管理上必須小心謹慎，加上涉及地契修訂，情況較為複雜，政府會詳細考慮再作決定。
我希望在未來進行的深化研究和分析，能為區內不同年齡及狀況的樓宇全面「把脈」，就該區的社會、經濟及地區環境深人剖析，繼而尋找新策略和切實可行的執行模式，讓市區更新可作長遠而具成效的發展。 意料之外的，是外間對文章的焦點錯落在所謂「市建局撐納米樓」之上，這實非我的原意，必須作出回應。 最細納米樓 對於我過去在網誌內就市區更新相關課題提到的困難、觀點和建議所引發的理性討論和批評，我樂於接受，這也反映大家對市區重建及改善居住環璄的關注。
該盤屬遠期樓花，預計於2021年12月落成，即樓花期長達35個月。 該盤包括144伙標準戶，實用面積151方呎至249方呎，及16伙特色戶，實用面積129方呎至249方呎。 當中2樓D室、E室面積僅129方呎，為開放式單位，單位長形設計，玄關位連接浴室，客飯廳面積只有約60方呎，單位屬特色戶，各連28方呎平台。 政府為回應市民想「住大啲」的訴求，剛於上月尾公布將今季賣地計畫，涉及一幅屯門住宅地皮的賣地條款加入限呎要求，每單位須至少280方呎，同時港鐵百勝角通風大樓用地亦有此呎數限制。 最細納米樓 香港納米新盤經典要數有「龍床盤」之稱屯門「菁雋」，面積128方呎單位，折實僅售173.78萬元。 其實，過去數年有不少納米盤登場，包括「AVA系列」、「尚璽」、「海傲灣」等等，面積介乎129呎至179呎，售價介乎275萬至356萬元。
我們相信所有交流與對話，都是建立於尊重多元聲音的基礎之上，應以理性言論詳細闡述自己的想法，並對於相左的意見持友善態度，共同促進沙龍的良性互動。 御悅面積小又鄰近殯儀館，居住環境未必人人接受到，如放眼貼近熱鬧的黃埔中心點的蕪湖街一帶，附近的商場商舖多元化、食肆林立，起居生活亦便捷。 最細納米樓 「你想Dream Home」會以新形式出發，由後生仔女話事，每星期走訪一個地區，讓年輕人講出置業心聲。 當中包括屯門菁雋、深水涉 AVA228 及 AVA61、旺角千望、佐敦AVA62、大埔嵐山、鴨脷洲逸南、田灣南津.迎岸、西營盤 AVA128 、跑馬地 The Unit 等等。
自從去年「林鄭Plan」推出，市值1,000萬元或以下的單位，可做到八至九成的高成數按揭後，過往以銀碼細取勝的納米樓遇上一陣冷鋒，近期更現蝕讓個案。 然而，百貨應百客，最近推出的市區新盤中，再出現不用400萬元上車盤為噱頭，實用面積僅「1字頭」納米樓再現江湖。 仲量聯行早前發表《住宅銷售報告》，預期今年至2020 年間，納米樓新供應將增至每年510個，較2014至去年間，每年僅 最細納米樓 151伙的新供應顯著增加。 仲量聯行又預計，今年至2020年將有 2,100個「納米樓」單位落成，佔同期住宅供應約 2.4%，較2014至去年間的1%為高。 而運房局早前亦曾指出，2016年本港少於實用面積215平方呎的私樓落成量，按年增加1.6倍，涉206伙。 在樓市繼續高企的大環境之下，港人居所繼續與「納米樓」劃上等號。
在新規定下，市民不需再付大筆首期仍可入手大單位，間接令「納米樓」的交投市場有見萎縮。 不少發展商順勢推出面積較細但價錢相對較低的「納米樓」，既可在有限的土地面積中建造更多單位獲利，買家亦多一種選擇。 2019 年，政府放寬了按揭保險成數上限，首置人士買 $800 萬內的單位，可免壓力測試承造最高 9 成按揭，落實該措拖前後已有不少發展商和代理「放口風」，指納米樓將成為過去式。 發展商常常強調，年輕人預算有限，要靠納米樓才能上車，事實是否如此？ 最細納米樓 上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓，但研究發現，於 2013 年至 2018 年間，靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。 疫情下如樓市失守，理論上納米樓也容易率先倒下，因為買家多數造高成數按揭，還款壓力會隨社會經濟轉差、裁員、停薪留職等因素而增加，最終可能蝕讓離場。 不過近期樓市沒有大幅度回調，可見仍有一定的承接力，仍有準買家希望趁機入市。
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其中長沙灣AVA面積151呎單位，折實售價當年都要成280萬元。 通常納米樓會以開放式單位設計，廚房睡床、客廳融為一體，洗手間更是無窗的黑廁， 但， 在單位室內面積極少的時候，卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。 鑒於香港與很多其他國家及地區不同，並沒有實施「最低居住空間標準」 – 即是指政府並沒有規定， 一個人居住的單位最低要有多少面積。
發展局局長黃偉綸指，為回應市民希望「住大啲」的訴求，期間推出的屯門地，發展商需興建最少280方呎或以上單位，訂立此要求時已考慮去年推出的觀塘安達臣道港人首次置業先導項目，此資助房屋當時單位面積下限為250方呎。 在購買納米盤樓花時就更要小心未來數年的樓價變化，有些發展商為迎合市場購買力，不少細單位都會湧現，到頭來或會出現減租潮，故市場高估納米樓盤的承租能力時，也會令業主有蝕讓風險。 最細納米樓 例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，當業主蜂擁高追過後，銀行估價低過買入價，加上放寬按揭，令新買家持同一預算有更多選擇。 閘出擊，投資者盧華旗下長沙灣大南街228號的AVA 228昨突擊上載售樓書，勢成豬年首個全新樓盤。
千望全幢合共83伙，實呎介乎151至319平方呎，主打開放式及一房單位。 由於位處鬧市，首批推出單位以折實397.8萬至734.4萬元開價，折實呎價19,596至25,055元。 圖片來源：香港開電視@《夠細奇則》節目截圖樓梯的每一個梯級更是儲物空間，設計師絕對沒有放棄任何的位置，完完全全善用每一個空間。 圖片來源：香港開電視@《夠細奇則》節目截圖下層的空間以多個組合櫃造成，當中包括了兒子的床，餐桌，餐椅，衣櫃以及鞋櫃。
（星島日報報道）本港樓價愈住愈貴，造就「納米樓」湧現，市民為求上車唯有愈住愈細。 據悉，有中小型銀行鑑於納米樓呎價過高又可承做九成按揭，在風險考慮下，早在政府公布引入限呎樓措施前已在研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款，惟暫未有最後定案。 不過，在2019年底前，政府宣佈推出「林鄭plan」，放寬按保計劃，新計劃下800萬住宅物業可以做90%按揭，1,000萬下單位可以做80%至90%按揭，變相增大準買家借貸力同購買力，轉投近千萬單位市場，所以超高呎價的納米樓吸引力驟減。 最細納米樓 特別是在 2019 年， 政府放寬了首置按揭保險成數上限，首次置業人士買8百萬以下的單位，可申請九成按揭，變相買家可以買入更大的房屋呎數。 近年多個主要地產發展商推出的新樓盤，大部分的最細單位均屬面積約200平方呎的納米樓，甚至更有低於200平方呎的納米單位。
最細納米樓: 納米樓驚喜不絕 騎呢之最必定有佢
就算在香港，房委會也明言在資源許可的情況下，會確保公屋單位的人均居住面積不少於75.35平方呎，而實際上，公屋住戶的人均居住面積更達142.08平方呎。 換言之，政府絕對明白訂定最小居住面積的合理性，只是不願意將這套理念推而廣之，規管私人住宅。 資料指，差估署過去5年新落成的私營房屋單位中，約有13%左右的單位，實用面積在26平米之下，黃偉綸相信新措施主要影響到這批單位，覺得是合適做法。 問到會否影響基層上車，政府認為市區低於3萬元呎價的仍有相當多選擇，以280方呎計算，假設2萬多元一呎，售價其實未達到或剛剛達到800萬元，按揭成數可達八成甚至九成，所以相信不會令市民在選擇上大幅減少。 最細納米樓 事實上，「加多利軒」浴室設計雖然怪誕，但絕非市場上唯一的怪設計，資深投資者盧華家族旗下MT Sisters Limited持有的馬頭角「AVA 55」，早前開放示範單位，便試圖「化腐朽為神奇」，將該盤的納米戶變成複式單位，以增加賣點。 當時展示了全盤最細166平方呎的開放式B室模擬設計圖，據圖片顯示，發展商模擬在單位內加建閣樓，以提升空間實用性，一旦買家日後「照辦煮碗」，估計有機會成為全港最細複式單位。 香港文匯報訊（記者 梁悅琴）豬年伊始，已有納米盤搶閘出擊，投資者盧華旗下長沙灣大南街228號的AVA 228昨突擊上載售樓書，勢成豬年首個全新樓盤。
室內設計公司 B4AF 看到這種情況，設計蝸居時，便用上了淺色的木材作為主調，彷如日系部屋般清爽簡約，又將廚廁間隔改動，並於牆身和地台建立收納空間，單位無阻無擋，顯得更有空間感，自然採光讓整個家居提亮起來。 政府近年的公營房屋也跟上了私樓的節奏，入場單位只有 200 餘呎，加上公屋住戶為趕起於房署限期前入伙，又沒有多餘資金裝修，只好買廉價的公屋裝修套裝，造成公屋殘舊不堪的形象。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
恒地夥拍培新集團一直在區內密密收購，在2016年持有「忠正街13至17號」95%業權後，恒地引用強拍條例申請統一業權，結果連同周邊地盤一併發展，拆卸舊樓重建，最終分開兩期發展。 第一期位於「忠正街6至22號」，發展為「藝里坊‧1號」；而餘下用地，即位於「忠正街1至19號」則發展「藝里坊‧2號」。 最細納米樓 上星期五晚(18日)去扶輪社做網上講座，題目是「樓市的危與機」，我話題目唔夠震撼，應該叫「香港樓市，時日無多」… 納米樓有一段時間紅極一時，以平均呎價計算，比一些中型單位還要高，亦有報章話細價樓「真架勢」，但我一向不主張初次…
- 雖然，曉薈中低樓層的C室有此奇則，但由於身處名校網及市區，加上六年樓齡，頗為新淨，仍然有價有市。
- 入市時需慎選地點，位於市區或名校網區的納米樓，抗跌力相對比新界樓強。
- 《夠細奇則》主持阿正、妹頭趁屋主未入伙前體驗一下，表示如果放兩個行李箱在地下通道，便沒有坐下的地方。
- （香港文匯報記者 顏倫樂）本港近年「納米樓」盛行，單位面積不足200方呎的新盤比比皆是，甚至出現128方呎的「驚細」奇則。
- 但香港有不少人入息不穩定，對於這些無穩定收入人士，銀行會否批…
- 根據差估署分類，最細住宅單位類別為215呎以下，成為一般納米樓指標。
2010 年起，政府於個別地皮的賣地條款中，加入了「限呎地」及「限量地」條款，此舉被定為政府積極推動納米樓興建的重要一著。 回顧過去幾期的綠置居和居屋，1 – 2 人單面積最細僅得 270 餘呎，引來民間評論，直指政府帶頭起納米樓。 回顧近年，私樓最細的「龍床盤」，面積只得 120 餘方呎；而公營房屋住戶的人均居住面積中位數亦只得 124 方呎。 明知細單位仍有價有利，新盤市場乃維持單位越細呎價越高的定價策略，持久有效，如新地天水圍 Wetland Seasons Bay1期自8月中銷售至今已累沽908伙，套現逾60億元。 過去多年，納米樓的售價走勢俏，一直跑贏大市，旨因相對銀碼細相對容易上車，受上車客歡迎，但亦同時遭人詬病，走回頭路，同時成為國際話題，高價劏房.. 很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？ 由於納米樓通常為單幢樓，成交較為疏落，銀行的估價通常較為保守，如果估價與成交價相差太遠，有需要支付額外首期。
本土研究社最新報告指，香港近10年間興建的納米單位不斷增加且面積愈來愈細。 資料顯示，AVA 61位於深水埗大埔道61號，主打納米單位，實用面積約150至232平方呎，建有138伙，屬單幢樓設計。 該盤於2017年推出，樓花期長近三年，最細一伙只有150平方呎，惟仍吸引投資者認購。 拆卸舊樓的同時，發展商也透過翻新周邊舊樓，繪畫了不少壁面，藉以美化環境。 我們參觀的單位位於「中層K室」，為實用面積196呎的開放式單位。
就算現是居住在狹窄空間，但Cryus表示未來打算愈搬愈大，故目前更加不會在意自己住在僅得204呎的單位之中。 谷德昭有一集就到深水埗其中一幢私樓探訪現年30歲的Cryus，他現時獨居在實用面積為204呎單位。 谷德昭一到埗，其實單位每個角落一眼望晒，走過狹小的走廊便見到睡床，所有活動都在這個空間進行。 這種情況下， 一些首期有限，但又未能夠受惠於政府房屋資助政策的準買家，便只能將價就貨，購入一些較便宜的細單位。 最細納米樓 黃偉綸解釋稱，估算膨脹的主要考慮在於民間希望「住大啲」的期盼，強調若土地供應持續增加，可考慮將公屋人均居住面積增加10%至20%。 為了改善市民居住環境，發展局在《施政報告》記者會上公布更新版的《香港2030+規劃策略》，報告內定下人均居面積目標，將會提升到215至237呎，較現時人均居住面積僅161呎，最多提升5成。
對於一部份未能受惠資助房屋，又心急上車的準買家而言，他們只能用有限首期來入市，將價就貨，購入細單位。 納米樓頓時變得有價有市，雖然實用面積不足200平方呎，尚可叫做五臟俱全，如果再扣除工作平台和小露台的話，實用面積可能剩下約160平方呎。 根據差估署，最細住宅單位類別為215呎以下，成為一般納米樓指標。 試相比其他地區或國家，例如台灣，一人居住單位最低為147尺 ；英國落實一房單位最少要有398尺；新加坡被稱為最細的住宅單位鞋盒屋，都有500尺；日本一人單位最少面積要達269尺。 有本地研究組織發現，過去十年本港落成的開放式單位，面積多為220至260尺之間，如果是兩夫婦於納米樓細單位同住的話，人均居住面積就更細了。 最細納米樓 在政府宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於樓價600萬以下的單位，400萬以下最高可借九成按揭，400至450萬按揭成數最高八至九成（貸款上限360萬），而450萬至600萬則最高八成。 由於面積較大的單位樓價通常也越高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以負擔，因此面積較細、樓價400萬以下的單位便應運而生，令到資金不足的人士也能用2、30萬首期便可以上車。
中央亦高度關注香港房屋問題，曾明確提到希望香港未來能告別「劏房」、「籠屋」。 最後不得不提的是，陳帆指一旦限制私人樓宇呎數，將趕絕平價細單位，變相令上樓更難，這種邏輯絕不能說服市民。 任何一個政策均會帶來連鎖效應，政府應該思考的，是如何令負面影響減至最輕。 將每項政策單獨審視而不作宏觀考慮，進而魯莽地得出「政策不可行」的論結，實在毫不合理。 最細納米樓 將於下季度招標一幅屯門住宅地，涉及2,020伙，限建面積最少280方呎單位，這或意味「納米樓」重新定義為實用面積少於280方呎單位。 業界認為，隨着新盤面積增加，市民未來置業難免「辛苦咗」，港島新盤入場費有機會升至近千萬元。 統計2021年推出約40個全新盤之中，多達26個屬「納米樓」，當中10個更細過200呎。
由一座物業組成的「藝里坊 ‧ 2號」，全盤264個單位，均以這類迷你戶型為主，一層十一個單位，若撇除特色單位，分層面積分布於196至381呎之間。 最近政府提出在日後的賣地條款加入單位最細面積的要求，此舉將對近年流行的「納米樓」作出封殺，加上近年按揭成數的放鬆，市場上普遍認為納米樓的前景將會受壓。 黃偉綸昨在電台節目表示，留意到近日有聲音指樓價高企，若再限制私樓單位最低面積，會令入場金額升高，導致部分市民在市區買不到樓。 他強調要取得平衡，考慮對市民的影響，但當局既然提出「住大啲」的願景，相信要向此方向前進，最重要是考慮對市民的影響。 正常而言，工作平台通常連接客廳或房間(如有)，但這個奇則單位卻將其連接在浴室，稱得上非一般的「開放」式。 走進上述樓層的C單位，入門沒有玄關，左邊為開放式廚房，整個客廳以長方形開則，末端為約11平方呎的窗台，這部分面積雖小，但開則四正。
每個月月底，各店店長們都需要加班計算員工出缺勤與薪水，才能趕得及1號中午之前，讓物流車將紙卡載回總公司。 接下來，總公司需加派人力逐張、逐行的人工登打進電腦，同時主管單位還會抽樣檢核正確性，前前後後繁複作業總需花上一週時間，而72間門店店長加上總公司登打與檢核的人力，更是可觀的成本。 最細納米樓 事實上，愈來愈多納米新盤在市場「橫行」，如兩年前推售的紅磡納米新盤環海‧東岸，開放式單位由194方呎起，樓齡新加上入場費「貼地」，都不乏年輕人追捧。