九成按揭出租必看攻略
九成按揭出租 內容大綱 九成按揭出租: 按揭條件一: 收入、薪資為固定 九成按揭出租: 按揭點借?你要知道何謂 按揭保險 ! 九成按揭出租: 按揭是否要做壓力測試? 自住物業、出租物業、以及非住宅物業會有什麼不同? 香港物業有分為「現樓」及「樓花」,想要600萬以上的物業申請九成按揭,物業必須屬於現樓,則樓花並不符合資格。 如果為樓價600萬以下物業申請按揭保險,現樓和樓花都可以接收,例如打算買入400萬樓花,業主可以透過申請九成按揭保險。 若為自僱人士,或者壓力測試需要計算佣金或花紅,申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司,並須繳交交利得稅,可利用中小企貸款借8成(頭按6成+中小企貸款)。 按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住,假如業主在收到按揭保險公司的信件之後,能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明,確認單位是自住的話,就可以通過抽查。 過去,有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現,最後被廉政公署起訴。 雖然將自住單位改為出租有比較多顧慮,但是將出租單位改為自住用途就直接得多。 業主只需要向銀行提供自住證明,便可將單位用途更改而且可以申請轉按至高成數按揭。 九成按揭出租 只要申請按揭時,申報物業擬作出租,利率與其他自用物業按揭一樣。 想知道現時銀行提供最優惠的利率可以參考按揭利率及回贈一文。 不過,如果單位由自住改為出租,而沒有預先知會銀行,銀行有機會提升利率或者call loan。 過往,筆者有見過銀行發現因單位由自住改為劏房出租最後將利率提升至9%。 申請按揭時候銀行一般都會先看申請人的收入能否通過壓力測試。 除了一般的工作收入可以用作計算壓力測試,買家亦可以利用租金收入用作計算通過按揭壓力測試的供款與入息比率。 不過,計算前,銀行一般會以「每月租金」的6-7折計入壓力測試。 若報自住,不申請按保下,按揭成數最多6成,壓力測試以50/60 計算(如無其他按揭)。 相反,若報出租,按揭成數最多是5成,壓測以40/50 計算,但個別銀行可將預計租金收入計在入息內,有助通過壓力測試。 事實上,除了按證公司每年抽樣調查借款人是不是仍然住在其申請按揭保險的單位外,銀行也會作出抽樣檢查的行動,而且嚴謹度有差別。 以筆者所知,某大型銀行抽樣機會率高達90%,客戶實在不宜「膽博膽」。 就筆者觀察所得,在4、5年前購入的物業,即使當時以高成數按揭購入單位,現時的欠款/樓價比率大都已降至5成以下,如準備出租的業主,還是先完成轉按再行放租便萬無一失了。 不少投資者為求借到盡,甚至「踩鋼線」,以自住名義申請高成數按揭,實質是將單位「偷雞出租」。 近日按證公司似乎有新措施打擊,不再純粹追收貸款,而是強制要求客人額外繳交逾10萬元保費罰款。 香港樓價處於歷史高位,如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租,可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。 比如當年以450萬9成按揭借左360萬買入單位,現時樓價升到700萬,業主就可以平手轉按到5成以下。 即使只是轉按300萬,也能獲取約6萬元的現金回贈。 如果2年內退出按保,更可以取回已繳保費的15%,都有成幾千到接近2萬元保費退回。 曹德明又估計, 有壓力測試作防線,有能力人士才上車,因此對樓價風險影響不大。 陳醫生問筆者:「如果我每月透過自己診所定額出糧給自己,又能否當是定額受薪制?」答案是不能。 如果申請九成按揭須經按證保險公司批核;如果在審批期間查冊發現診所股東是醫生本人,便當是自僱人士去審批按揭,最多仍然只可以借八成按揭。 首次置業的人士, 供款不可以少於個人或家庭收入的50%, 這是最基本的要求。 若果申請人是用底薪加佣金的方式來受薪, 只要僱傭合約內有列明, 而申請人亦都有報稅, 這也可以計算在入息內, 通常以兩年平均數計算。 按揭保險申請其中一個條件是物業必須是自住用途,結果物業用作出租, … Read more