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70年樓齡 內容大綱 70年樓齡: 【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好？ 需要抬錢上會？醒你4大解決方法 70年樓齡: 新聞雲app週週躺著抽 70年樓齡: 影響舊樓按揭成數的因素 70年樓齡: 政府的擔保期 院舍環境舒適，為長者提供多元化的日間照顧服務，以及一站式住宿及照顧服務。 我欣慰社區有這樣完善的配套設施，讓「老友記」們樂活、健康。 根據金管局的規定，要承做 60%以上的按揭，是需要購買「按揭保險」，而按揭保險計劃，可分為兩類：「新按保」及「原按保」。 70年樓齡 太古城、美孚新邨、黃埔花園這些香港耳熟能詳的老牌屋苑，由於管理完善及位置相宜，屋苑樓價一直抗跌力強，成為樓市的藍籌。 其實，物業估價的釐定方法，其實不同銀行均會採用不同的估價行，為物業進行評估，評估標準十分廣泛，除了因應最近同類屋苑／同類單位／同區的成交而有所調節外，還包括對物業質素的評估（如單位的層數、座向、景觀、附近設施、基建等）。 以上因素都會影響物業的估價，而最常出現的估價不足有幾下4個原因： 估價不足原因│ 1. 成交量不足 部份成交較為疏落的單位，如單幢樓、村屋、唐樓、大單位即豪宅類，基於流通率較低，成交指標少，很容易出現估價不足的問題。 70年樓齡 原因是最近一次成交可能是一至兩年前，當時的成交額已不能反映現時價格，銀行可參考的個案少，會令估價與市場價脫節。 屋苑的大單邊單位 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價，最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊，景觀十分開揚，有海景，不像其他座數的單位望樓景為主。 連裝修單位 亦一個最常見的情況是一些連裝修單位，業主好常以附送靚裝修，吸引買家買下單位。 不少買家都很喜愛這類單位，因為不需要額外付裝修費用以及不用跟進裝修工程。 70年樓齡: 【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好？ 需要抬錢上會？醒你4大解決方法 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。 我們深入了解客人的財務狀況及貸款要求後，發現客人已經退休並無任何收入，現時持有樓價6成的現金流，而他的父母有足夠資產可以作為擔保人，不過雙親年紀已達90歲。 按揭申請一般受年齡限制，大部份銀行計算按揭年期時會以75減，只有少數銀行用80減，哪高齡人士能否成為借款人或擔保人呢﹖即睇兩個高齡按揭個案分享。 70年樓齡 以上為一般銀行處理情況，由於每間銀行對舊樓按揭的處理方法並不相同，加上申請人的財務背景也會影響銀行最終的按揭批核結果，申請前最好向大型按揭轉介公司經絡按揭諮詢。 在藍籌屋苑當中，年紀較大的要數美孚新邨，個別已達50年以上；其次為太古城，個別已達46年；而沙田第一城部份期數也步入4旬。 根據現時銀行一般以「75減樓齡」計算最長的按揭還款年期，如果該屋苑樓齡已屆45年以上便要格外小心，銀行有機會未必批出30年的還款期。 在過去20年，當局只簽發了53份(住宅及綜合用途建築物)入伙紙。 樓齡50年或以上的單位，呎價通常非常「筍」，不少準買家都會匆忙落訂，把握時機。 因為不少樓齡50年或以上的單位都有業權完整性的問題。 我們這次探訪的保良局西營盤護老院暨長者日間護理中心，位處港島西區。 傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性，本網站不承擔任何責任。 對一切因使用本網站 / WhatsApp 發問而引致之投資決定或若有任何損失，本平台也不承擔任何責任。 大型銀行一般為「75-」，如果借款人收入穩定（例如公務員），以及入息高於中位數（如月入3萬以上），則很大機會獲批「80-」。 另外，部分大行則要求客人開立理財戶口，才可批出「80-」。 很多新手買樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？ 本港樓價一直高企，一般置業人士均透過借貸，以槓桿方式入市，高成數按揭的需求亦應運而生…… … Read more

石門樓盤 內容大綱 石門樓盤: 香港物業交易小知識 石門樓盤: 香港樓宇目錄 石門樓盤: 獨立隔音租辦公室, 現提供酒店服務式辦公室, 商務中心 $1980 全包 Mtr 步行5分鐘 Tel: 2115 5678 Rent Small Office, Business Centre 石門樓盤: 樓市資訊 另位於安耀街2號的新都廣場，前身為工貿大廈，亦已活化成29層高商廈大樓。 至於正在開售的W LUXE，相信亦因呎價仍低水，以及鄰近港鐵石門站，才會受到投資者追捧，可見區內的商業氣氛亦逐漸形成。 沙田愉德苑位於安睦街29號，屬於單幢式「插針樓」，提供543個單位，實用面積介乎281至463平方呎，售價暫定為174萬至336.5萬元，愉德苑預料明年5月竣工，住戶年底揀樓後多等幾個月便可收樓。 不過，在兩星期前推出的新地石門商廈樓花W LUXE，銷情卻是甚為理想，發展商數度加推單位均沽清，與近日住宅新盤表現迥然不同。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 第一期計劃於賽馬會傑志中心球場及安睦街公園之間的地盤興建單幢居屋，提供約560伙單位。 據中原（工商舖）資料顯示，2017年首季京瑞廣場1及2期平均成交呎價約8,903元，至今年第3季該項目呎價已躍升至約13,393元，錄得五成升幅。 而兩房戶的實用面積介乎457至463平方呎，設171伙，佔供應量約31%。 新地代理總經理胡致遠在2021年3月10日稱，項目售樓說明書最快月內完成，或月底上載。 東涌裕雅苑是香港房屋委員會發展的居屋項目，預計將會在今年底前（2021年）竣工。 房委會資助房屋小組委員會預料明年2月討論下期居屋銷售計劃，2022年第一季有望接受申請。 新地代理總經理胡致遠在2021年3月10日稱，項目售樓說明書最快月內完成，或月底上載。 石門樓盤 而示範單位仍在準備當中，有機會於4月完成，預料樓盤在4月開售。 項目於2020年10月26日公佈項目第1期中英文名稱。 543個單位之中以實用384呎至396呎的一房單位佔比最高，達41%，有222伙；其次為457呎至463呎的兩房間隔，有171伙，佔比31%；餘下150伙為281呎至294呎的開放式細單位。 潘志明認為，由於一線區如中環、金鐘一帶寫字樓放售盤源長期短缺，加上租售價持續上升，而二線區的寫字樓價格相對落後，升值潛力不俗，故吸引個別投資者轉移視線，相信未來二線區商廈會成為大趨勢，交投可望陸續增加。 另一方面，王氏指出，項目現時只餘下26樓4個特色單位，以及27樓頂層連天台特色戶，頂樓特色戶意向售予大手買家，不傾向拆售，而頂層意向價1.5億元，呎價2.2萬元。 石門樓盤 有業內人士指，項目獲多位投資者垂青，料未來呎租可達28至30元。 至於屋苑東北方，則會正望永得利大廈，僅相距一條車路，故1至4號單位景色相對遜色。 加上該方向面向馬路，而附近工廈林立，經常有重型貨車出入，除有機會受噪音影響外，居民出入亦要多加留意安全。 若再步行多數分鐘便是碩門邨，邨內設有碩門商場，內有超級市場及街市。 再走遠一點，住戶亦可步行約10分鐘到第一城內的商場購物。 另外，該址附近亦有不少商店或食肆，只須步行約3分鐘便能到達京瑞廣場一期，內有不少餐廳，而對面亦是京瑞廣場二期，當中設有藥房及超級市場。 石門樓盤: 香港物業交易小知識 新地石門商廈W LUXE入場費逾473萬 … Read more

布里斯本樓盤 內容大綱 布里斯本樓盤: 預計落成: 2023年第一季 布里斯本樓盤: %subheading% 布里斯本樓盤: 布里斯班 布里斯本樓盤: 預計落成: 2023年中 如果大家現在希望入市，是否仍然有「性價比」高的選擇呢？ 布里斯本相比悉尼和墨爾本仍然低水，加上剛獲得2032年奧運會主辦權，樓市的黃金時代可說剛剛才開始。 近年來，越來越多人選擇移民到澳洲，因為移民政策寬鬆、出色的教育系統、比較輕鬆的生活節奏、健全的醫療，社會保障體系等等。 但其實每一年亦有為數不少的澳洲居民會移民到另一個洲內城市。 根據Urbis 在2018 年的調查發現，約有25000人移民到昆士蘭州，是洲內移民排行第一名，遠遠拋離第二名維多利亞。 從屋苑前往布里斯本最大型購物中心之一的Westfield Carindale只需5分鐘，滿足住戶生活所需及娛樂休閒的需求。 Ray White Hong Kong本週末舉行The Coterie物業展銷會，將會同步連線澳洲展銷廳，讓大家全方位視察示範單位。 Ray White 邀請擁有超過15年經驗的布里斯本在地投資者Nicole，教路如何把握「奧運效應」的升勢潛力 布里斯本樓盤 ，揀啱長短租適用地段，輕鬆靈活賺盡最高回報。 Ray White Hong Kong推薦新盤The Coterie，距離市中心僅900米，所在的地區 是市中心周邊發展最快的區域之一，毗鄰Spring Hill及New Farm兩大住宅區。 米勒指出，根據政策指引，結束資產購買需要在7月初之前完成，但亦有可能討論應否提前數星期結束購買。 另一名歐洲央行委員、法國央行總裁維勒魯瓦德加洛預料，歐洲央行今年夏季開始逐步加息。 同為歐洲央行委員、德國央行總裁納格爾早前亦指，歐洲央行應在7月加息，以防止高通脹變得根深蒂固。 舉步即至昆士蘭科技大學、南岸公園、圖書館、醫院等等, 布里斯本樓盤 生活非常便利。 除了地段優越、生活便利之外，The Coterie的另一個優點是座落卓越中小學校網，網羅百年私立男校Brisbane Grammar、Brisbane Girls Gramme及St Joseph’s College等名校。 布里斯本樓盤: 預計落成: 2023年第一季 … Read more

印花稅居屋 內容大綱 印花稅居屋: About The Author: 按揭大師 印花稅居屋: 首次置業住宅物業從價印花稅稅率 （第2標準稅率） 印花稅居屋: 物業印花稅是什麼？ 印花稅居屋: 什麼是「從價印花稅」、「雙倍印花稅」、「新住宅從價印花稅」、「買家印花稅」? 屋苑之中，最平單位位於啟德啟欣苑，入場價僅 $124 萬，實用面積 186 方呎，如綠表買家付低至5%首期，即約 $6 萬就榮升業主，絕對是上車之選。 至於「樓王」單位則位處北角的驥華苑，最大457 方呎單位，售價達 $531 萬，呎價破萬，部分單位有海景。 今期居屋同樣以中小型單位為主，面積最大的 3 房單位位於東涌裕理苑。 」事實上，香港法例並無雙倍印花稅（Double Stamp Duty，DSD）的名稱，而DSD一般是指「從價印花稅」在標準稅額與「首置印花稅額」之間的差額。 如因有法庭令離婚或遺產繼承而轉名，轉名後即時賣樓，可免SSD額外印花稅。 「買家印花稅」須按物業的代價或價值(以較高者為準)來徵收。 在上述例子，乙女士會被視為在 2012 年 10 月 27 日或以後從甲先生購入部分的業權。 由於乙女士並非甲先生的近親 ，該項交易不可獲豁免「買家印花稅」。 不論乙女士所佔物業的業權多寡，均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準)，繳納「買家印花稅」。 由於乙女士並非甲先生的近親，該項交易不可獲豁免「買家印花稅」。 印花稅居屋 不論乙女士所佔物 業的業權多寡，均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準)，繳納「買家印花稅」。 不過問題來了，由於現時印花稅率是按物業價值遞增計算，例如市值200萬元以下單位印花稅只是100元，但市值220萬元的印花稅已經是20,100元，相差200倍，這一點是買家要留神的。 項目附近的凱樂苑（2018年居屋）最終以市價52折定價，平均呎造HK$6,860。 參考目前附近私樓樓價，匯璽近月實用呎價介乎HK$28,200至HK$30,600元，而有「西九四小龍」之稱的昇悅居、碧海藍天、泓景臺、宇晴軒的實用呎價介乎HK$15,100至HK$19,000。 彩禾苑位於火炭禾上墩街，是少有的單幢大單位居屋，每層提供3伙「三房兩廁」的單位，適合家庭成員多的換樓人士。 項目提供806伙，入場費HK$241萬，最貴單位售價HK$465萬，平均呎價HK$7,190。 不過靠近工業邨的彩禾苑交通不算方便，由彩禾苑行至港鐵站要15至20分鐘，附近巴士站亦不多，附近以屋邨商場為主，找大型商場最近要到沙田市中心；而且鄰近用作檢疫的駿洋邨，吸引力要打折扣。 如透過網上申請居屋2022，可從居屋2022官網填妥申請表及繳交申請費。 2月25日開通網上申請前，可先參閱「居屋申請表下載2022」，內有要填寫的所需資料，方便2月25日開始申請。 … Read more

股票封頂意思 內容大綱 股票封頂意思: 美國聯邦基金利率 股票封頂意思: 拆息升跌影響 股票封頂意思: 什麼是 股東權益報酬率roe ？ 股票封頂意思: 港股證券戶口 該指數包括了在香港上市的最大以及流動性最強的股票，通過自由浮動調整以體現其可投資性，設置了10％的封頂以避免單一股票主導指數的日常走勢。 銀行的拆息是不停變動的，基本主要受到貨幣的供求影響，在香港港元的供應以及需求，會影響到拆息上升還是下跌。 但在非常時期時候，政府會人為干預拆息，例如1998年亞洲金融風暴，金管局就曾經出手，挾高隔夜拆息至280厘(現時隔夜利息約1厘)，大幅增加借港元成本，去防止其他投資者借港元沽港元。 股票價值的基本面分析要素涉及所分析企業的銷售、收益和資產。 認沽證讓投資者在相關資產價格下跌中獲利，當相關資產價格下降時，認沽證價格一般會隨之而下降。 正因为存在天花板和地板的用语，所以说天地板的意思就是股票从涨停板到跌停板或者从跌停板到涨停板，股票出现20%的上下振幅。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 利率某程度上代表窩輪可為投資者節省多少的機會成本。 投資ETF早已於美國盛行，但因種種因素，在港股並非十分流行，往往只有數隻ETF較受股民歡迎。 P按則較受銀行的最優惠利率及美國加息周期影響。 因此前者的浮動性較大，息率可極低，但亦可以短時間急升。 股票封頂意思 因H按的封頂位以最優惠利率計算，故各位詢問各大銀行的H按封頂位之際，亦必須詢問該行所沿用的最優惠利率。 一家游资或者庄家，把看好的股票封死涨停板，但是在尾盘受到了整个市场跳水或者整个板块的影响，所以被迫选择开板，如果一直封住，成本压力很大，只能选择撤掉涨停板单子，所以就导致了尾盘的炸板。 其实没有很大的区别，都是股票涨停封板后开板了。 真要讲区别的话，一般炸板都是外力使得封板被打开的，不是主力的意愿，主力也是被迫无奈，没有能力封死涨停板而被大量抛售打开。 股票封頂意思 而烂板也有这种外力因素致使开板的，但是有时是主力有意而为之，目的是利用烂板反复开板暴力洗盘。 一般一只股票连续涨停后封板开板了，是炸板的概率较大，因为此时主力没必要洗盘，涨停越多对主力越有利；如果股票在上涨途中盘整时期，涨停开板是烂板的可能性比较大。 点掌财经上有炸板和烂板的案例，你可以去对比一下。 股票封頂意思: 美國聯邦基金利率 这种大单由于数量比较大，所以不可能在瞬间完成，有时候甚至需要几天的时间才能完成。 这类单子可能属于某个基金、QFII、私募或者某个法人团体。 股票封頂意思 尽管大买单背后的大资金特性与主力有相似之处，但两者在运作的方向和时间上有着本质的差异。 股票炸板在股市中，炸板是个口语化表达，一般表示股票跌停的意思。 证券市场中交易当天股价的最高限度称为涨停板，因此股市中说的“打板”通常指涨停。 比如我们说一只股票涨停了，通常会说这只股票“打板了”。 投資人想在股市裡長期穩定獲利，就不能小看抱緊處理的重要，時間是好公司的朋友，亦是壞公司的敵人。 所以巴菲特會用合理價買進一流公司，長期持有，讓股票價值跟著公司的獲利一起成長。 股價漲跌的開關在市場手中，而市場又是由數千萬個你我這樣的股民組成的，市場中還有各種消息，這些消息作用在股民身上使股民做出買進或賣出的舉動，因供求關係的不平等從而影響了股價。 這種接連不斷地大量拋出證券的現象也稱為賣盤大量湧現。 認沽窩輪，當相關資產價格下降時, 窩輪價格亦會隨之而下降。 如果是因為經濟好而導致拆息上升，如2017年，美國加息後，港元拆息亦有上升，但是2017年港股是不斷向上，因為市場憧憬經濟向好，上市公司的盈利會上升。 目前看來，各國央行的態度，似乎是樂見通膨率上升。 值得一提的是，除了國內閒置資金可能造成資金行情之外，龐大的外資湧入更是創造資金行情的主因之一。 從 2009 年到 2019 … Read more

澳洲買樓按揭2021 內容大綱 澳洲買樓按揭2021: 按揭比較 澳洲買樓按揭2021: 澳洲買樓限制 澳洲買樓按揭2021: 澳洲買樓收租注意事項 澳洲買樓按揭2021: 澳洲買房需通過firb審核 另外，自馬來西亞第二家園計劃推出後，當地物業炙手可熱，按揭成數最高為50%至80%，還款期長達30至35年，不過利率達4至4.5厘。 林浩文認為，作為長線投資是值得考慮，但買家需要有足夠資金，以解決到按揭收緊的問題。 2021年6月30日前於墨爾本買入100萬澳元以下的一手現房或房屋，可獲高達50%印花稅減免。 美國4月CPI按年升8.3%，高於預期的8.1%，聯儲局未來加息實難放軟手腳。 澳洲買樓按揭2021 在之前全球利率都一直偏低，加息未必人人經歷過，而在利率上升時投資，是一項要學的技能。 Barnabas一直和家人同住，幾年前他和同事成立中介公司，為銀行找房屋貸款生意，才擺脫到當上班一族。 專業出國諮詢機構，旗下擁有景鴻移民、景鴻教育、景鴻置業等多個實力品牌，分支機構遍佈全球。 土地附加稅：針對外國人收取的額外土地稅，並非所有州份都有設此稅。 稅率因州份而異，例如悉尼（NSW）和墨爾本（VIC）都是收取 2%。 Real Estate View：提供物價估價服務、物業買賣歷史紀錄查詢、設置最新待售房屋更新通知等免費服務。 悉尼Macquarie Park素有「悉尼矽谷」及大學城區的美譽，更擁有悉尼市中心外最大的購物中心Macquarie Centre，是政府重點打造的創科旺區。 澳洲買樓按揭2021 貴為悉尼北岸重要商業區之一，不少大企業都到來設立總部或辦事處，如跨國科技公司微軟和甲骨文、Foxtel、3M等，在當地創造數以萬計職位，並緊貼只數分鐘車程、同樣是商業園林立的North Ryde。 【移民澳洲】澳洲就業環境大解構 澳洲政府日前亦公佈「優待香港人」方案，延長港人學生及工作簽證居留期限至五年，期滿後只要通過相關品格、安全及健康檢查，就可以獲得澳洲永久居留權… 如果經本地銀行申請海外物業按揭，主要有兩種形式：一是直接從本地銀行批出貸款；另一種是經香港銀行遞交申請表，再轉介到海外分行進行批核。 外國人在澳洲買房收租必須繳交特定所得稅，年租金9萬以下的稅率為32.5%，年租金大於9萬則為37%～45%，收租時記得將稅率考慮進去，才能計算出實際的租金收入。 澳洲買樓按揭2021 海外人士亦設有聯邦空置稅，即是海外人士若在買入澳洲樓盤後把物業空置超過六個月就需要繳付聯邦空置稅，金額為當初購入物業時FIRB的價格。 澳洲買樓按揭2021: 按揭比較 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。 除非被香港公司派往外地工作，否則若入息來源不是香港（例如大陸或海外入息），將不能敍做8成及9成按揭。 根據統計數據指出，墨爾本直至2026年，人口將增至620萬，而悉尼則為600萬。 澳洲買樓按揭2021 墨爾本有望在2026年取代悉尼，成為澳洲第一大城市。 與此同時，人口增長絕對是墨爾本樓價升值的催化劑，多項利好因素帶動當地樓市，樓價更被看高一線。 想了解澳洲物業投資，首先要從買樓方法開始認識，帶您了解香港人在澳洲投資物業的限制，並告訴您疫情期間在澳洲買樓的優勢。 據CoreLogic的3月份住宅價值指數顯示，三月份疫情爆發時悉尼住宅價值上漲1.1%至$102.08萬澳元的中位數,居全澳之首。 以下就讓小編為大家分析澳洲樓市不受疫情影響的三大主因。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。 澳洲買樓按揭2021 CoreLogic研究主管Tim Lawless形容，樓市的復蘇速度在疫情之下猶如一場奇蹟，並且是自金融海嘯以來，首次出現每個首府城市樓價都上升的景象，鄉村地區的樓市表現更是優於首府城市。 創新低的利率是導致樓價上升的主因，加上經濟狀況也比去年悲觀的預期更好，導致消費者置業信心大增。 在供應量低的情況下，多數買家面臨強大競爭壓力，亦是推動樓價上升的因素。 … Read more

換樓成本 內容大綱 換樓成本: 【精明消費】 公司已包醫保，還需私人買多份？ 換樓成本: 房屋政策長期忽略「管理概念」樓價未來上升和回報率最高的板塊是 換樓成本: 立即經 Moneysmart 申請按揭！ 換樓成本: 理財個案 而後期買入的自住單位是村屋（地下花園連車位）住了五年，但一直都不太適應，長遠希望換回屋苑式住宅及有基本生活配套的社區，父母已退休，現金約20萬，每月家用收入約$8,000。 發展局局長黃偉綸先生曾表示：「在未來私人住宅用地在推出賣地時，會考慮訂下最細面積的限制或條款，例如將最細面積定為200呎，希望香港人能夠住大一點。」我認為這個方向是配合到市場需要的，但仍欠完整的計劃。 另外，如果準買家本身已持有住宅物業，可以將該物業「轉名」予父母、配偶、兄弟姊妹等親屬，那準買家便可以以較低的第二標準稅率繳稅，惟轉名亦需按第二標準稅率付印花稅。 其實印花稅並不限於物業買賣，股票交易亦涉及印花稅。 根據香港法例中的《印花稅條例》，印花稅是對書面文件徵收的稅項，有關買賣座落於香港的不動產之書面文件亦須被徵稅，否則有關文件將不具法律效力，例如文件牽涉於法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。 可惜，2010年政府放寬「強拍條例」，變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。 現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代，變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代，有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建，為市民帶來極大困擾。 現時一般的按揭保費提供最高6-7折優惠，更可以借埋按揭保險費。 換言之，業主不需要額外準備一筆資金繳付按揭保險費用。 不過當中須考慮多個實際情況，如換樓成本、首期金額、按揭息率、貸款期、罰息、銀行估價、供款佔收入比重等條件。 當中尤其要注意供款佔收入比重，因為一般換樓客的意願是細屋搬大屋，物業的價值提高，供款金額或會調升，若果供款佔收入比重超出五成，銀行或不向置業人士批出貸款，「換樓」計劃便告失敗。 另外，買賣新舊物業的成交期，宜盡量做到買入新樓的成交期遲過賣出原先物業的成交期為佳。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。 為了壓止樓市炒風，政府特別針對住宅物業推出額外印花稅措施。 一般而言，若然買家已有三成首期在手，即已有足夠能力換樓，不妨選擇「先買後沽」策略，因目前樓價仍企穩，此做法可免「筍盤」被別人捷足先登外，原有的物業亦有機會以「靚價」出售。 買家可先買入新物業，後賣出原有物業，再把套現之資金投入新物業按揭供款。 中央促多省政府盡量於本月推措施令經濟更快回復正軌；內地今天五年期貸款市場報價利率下調15點子超預期。 此外，美國總統拜登可能於未來幾周與中國國家主席習近平通電話。 換樓成本 第二個情況是不少家庭都會遇到的難題，父母眼見子女與另一半明明有充裕供樓能力，但遲遲未儲夠首期上車。 從近期新盤開售消息，可以看到有不少富爸媽會動用部分積蓄幫子女支付首期，但未必所有父母都有此本事，如果手頭資金有限，但自住物業有價有市，加上子女置業後會搬走，便可以考慮策動大換細套現計劃。 換樓成本: 【精明消費】 公司已包醫保，還需私人買多份？ 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。 但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 換樓成本 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 以中銀香港的樓換樓貸款計劃為例，最高貸款額為原有物業估值六成及減去尚欠按揭金額，或新買物業估價的四成，還款期為六個月。 業主可選擇在到期日一次過清還利息及本金，又或在還款期內先還利息，到期日才清還本金。 換言之，業主必須把握這半年機會賣甩原有物業，否則就會陷入周轉不靈危機。 而假如你是無法分開二人名換樓，必須一人處理的話，我們也強烈建議用先賣後買的方式去做，寧願外出租單位住，搬兩次屋，都不要冒險貪少少時間而拉近買賣樓之間的日子。 換樓成本 在換樓的時候有不少不確定因素，例如是你賣樓時買家最終撻訂，而你卻已經付了訂金買樓，本打算在收錢甩手之後立即買樓避開貴印花稅，結果變成了兩邊不是人，會同時手揸兩個物業。 不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 換樓成本 以「先賣後買」形式換樓，假設兩者均以簽訂臨約日期計算，便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後，已沒有擁有香港任何住宅物業。 … Read more

補地價計算 內容大綱 補地價計算: 200萬想買荃灣海之戀 按揭保險費用太貴點算好？ 補地價計算: 相關文章 : 補地價計算: 出售: Melody Aodixun An211 Mk1 補地價計算: 按揭計算機 另外，在此特殊情況下，加按的按揭利率會根據申請人的信貸評分及入息等財務背景而定，一般較新造按揭為高，實際年利率或達5%以上。 知道如何計算補價後，你可能會問為何要補地價呢？ 即使原業主去世或因特別原因，亦可透過向房委會申請，未補價單位的業權亦可轉讓予其家人自住。 不過，如果業主有計劃將資助出售房屋單位出售，在目前法律的要求下，便必須補地價，才可於公開市場轉讓或出租。 「白居二」是房委會為資助出售單位而設：一方面，居屋業主在毋須繳付補價的情況下，將單位轉售予房委會提名的買家；另一方面，符合白表資格的人士，亦可以在申請購買新居屋之餘，申請參與「居屋第二市場」。 買家如在居屋攪珠後未能成功揀樓，便可以自動參與白居二攪珠；合資格人士亦可以只申請白居二，中籤後一年內以免補地價方式購買二手居屋。 在取得了補價通知書後，業主需要在通知書發出日起計 2 個月內繳付補價，但業主不要以為時間很多。 政府早年已制定「鄉村式發展」用途，把土地劃作供原居村民興建小型屋宇之用，但「鄉村式發展」地帶界線不一定與「 認可鄉村範圍」完全相同。 資料顯示，連同上述個案，目前已有6宗沿用標準金額補地價的申請，已完成簽立契約修訂文件。 其餘5宗個案則分布於觀塘、黃竹坑及葵涌，涉及總補價金額逾29.1億元。 答：假設所持有的未補地價居屋或公屋，自由市場價格為600萬，折扣率 補地價計算 30％，預計補地價金額為180萬元（600萬x30％）。 另外，上面亦有提過由於補地價需要在房署出信後2個月內完成，如果在得知道補地價價錢之後才去申請按揭，隨時有趕不及做按揭的風險。 不過，在買家的立場來說，沒有寫明補地價價錢的買賣可能會影響他們本身的預算。 補地價計算: 200萬想買荃灣海之戀 按揭保險費用太貴點算好？ 但凡房屋的房產證備注欄上註明「此土地未辦土地有償使用手續」的，就代表業主尚未繳納土地出讓金，進行買賣時就要補交。 補地價只需在該房產首次進入二手市場買賣時才需繳交，之後的二手買賣則不再需要。 在香港，當改變土地用途時，評估補地價金額之工作由香港地政總署負責，官方名稱為「土地補價安排」。 補地價計算 地政總署會交由「估價委員會」或「估價會議」決定某土的補地價金額，而此委員會或會議主席分由地政總署助理署長(估價為五千萬元以下)或副署長出任(估價為五千萬元以上)。 而土地持有者往往會對補地價金額有異議，地政總署亦設有上訴機制，以複議之前的計價。 房委會審核申請後，會發出「可供出售證明書」予有關居屋單位業主。 白表持有人，包括私營房屋住戶、公屋住戶、「租者置其屋計劃」單位業主及其認可家庭成員，不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制。 若手頭沒有多餘現金，業主可在賣樓日才補地價，但在簽訂臨時買賣合約時，一般地產代理均會建議給予60日或以上時間來完成交易，讓業主有足夠時間完成補地價手續。 補地價計算 在雙方交日當日，銀行會把按揭金額及首期餘額交予律師樓，律師樓便會把相關金額分三份，一份交予房委會、一份償還舊業主尚餘按揭貸款，餘額再就交予舊業主。 期間，工廈業主可根據修契前及修契後的用途和總樓面面積，按該等已公布的標準金額計算應繳地價，考慮是否申請修訂地契以便進行工廈重建。 先導計劃簡單清晰，將全港分為五個大區，並就工廈修契所涉及的三項用途（即重建前的「工業／倉庫」用途，以及重建後的「商業／現代工業」和「住宅」用途）訂立標準金額。 補地價計算 適用於該先導計劃的標準金額及幾個例子說明載於附件。 此外，再有新界西北住宅發展項目完成補價，新鴻基地產元朗米埔錦壆路一幅農地，佔地約69.55萬方呎，補地價金額為2.68億元。 該地現劃為住宅（丁類）用途，地積比率0.2倍，可建樓面約13.91萬方呎，即每方呎補價約1,927元。 補地價計算: … Read more

臨時買賣合約條款 內容大綱 臨時買賣合約條款: 臨時買賣合約有什麼特別條款? 臨時買賣合約條款: 選擇副題 臨時買賣合約條款: 臨時買賣合約一般會包含甚麼條款？ 英文版本撤銷權條款存在差異或許並非個別問題。 筆者於網上搜尋器隨便搜尋到的臨時買賣合約樣本便都存在這個問題。 此外，陳永傑預計，如政府確定落實禁足令，一手及二手市況將會嚴重萎縮，估計本月新盤成交宗數或低於100宗，二手成交也只有約1,000宗。 臨時買賣合約條款 市況欠佳下，準買家數目已減少七成，禁足令或致相關數目再減少兩成。 小編為大家準備了幾個臨時買賣合約的要點，大家可以在簽之前留意一下。 就此，如果買家不願意等，可以提出取消交易，但需要從民事訴訟取回大訂，亦都不一定成功，要自行評估風險。 [28Hse 三地產焦點 第二百八十四期 2020年8月26日] 在香港買樓，無論一手還是二手，撻訂情況並不罕見。 當中最常見的原因就是買家實力不足未能上會，或者看淡後市等，但「天有不測風雲，人有旦夕禍福」，有時是你想履行合約，無奈地事與願違。 臨時買賣合約條款 購買新盤時，買方如在簽妥臨約的 5 個工作日內放棄交易，則只須放棄已支付的樓價訂金，而無須負上其他法律責任。 遲過 5 天的話，賣方有權向買方追討其他損失。 一般而言，簽完臨約的 14 天內會再簽正式買賣合約，讓買賣雙方有充足的時間準備樓契文件、請律師，或者再上單位睇樓等等。 臨約雖比及後簽立的「正式買賣合約」簡短，但仍具有法律約束力。 臨時買賣合約條款: 臨時買賣合約有什麼特別條款? 賣方的身分將決定在之後的轉讓契內賣方就業權所作出的隱含式的契諾內容。 概括而言，若賣方以實益擁有人的身分將物業轉讓，業權的隱含式契諾將會比賣方以其他身分出售物業較為全面及對買方較為有保障。 買方的承按人之檢查 賣方將准許買方的承按人在完成交易前及在給予賣方合理的預先通知下視察物業一次作為估價用途。 臨時買賣合約條款 買方最後視察物業 賣方將准許買方在完成交易前及在給予賣方合理的預先通知下視察物業一次以確定物業將會交吉交易。 第三者條款 賣方聲明及確定沒有第三者擁有物業之任何權利或權益。 P&S ACADEMY創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿掌門人」之稱，向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。 【防撻訂】疫市買樓自保錦囊 香港疫情嚴峻，政府亦一再收緊防疫措施，若買家萬一受到隔離令影響，而無法簽約，可能面臨撻訂的風險，到底有甚麼方法可以自保? 在一般情況下，如所有訂金數額超過樓價的10%，賣方未必可以沒收所有訂金，除非實際損失證明全數沒收是合理的。 世紀21宇田地產高級客戶經理劉碧珍表示，新近錄得大埔中心5座高層H室成交，單位實用面積299平方呎，2房間隔，原開價$530萬，後減至$510萬獲承接，實用面積平均呎價$17,057。 簽臨約是一個重要關口，代表正式落實購入單位，反悔不買會招致很大損失，做這個決定前，一定要多做資料搜集，搜尋盤源及勤睇樓，即上千居尋找各區筍盤。 不是人人都撻得起訂，有信心進行「技術性撻訂」的買家，入手的通常是特色戶等優質盤，並且已衡量過撻訂成本和以 A 組身份買樓的優惠，認為撻得過、有得賺，才會行動。 臨時買賣合約條款: 選擇副題 … Read more

按揭高息戶口 內容大綱 按揭高息戶口: Mortgage Express 按揭轉介 按揭高息戶口: 理財達人 按揭高息戶口: About The Author: 按揭大師 然而，如果你沒有剩餘資金放入高息戶口，則選擇現金回贈較高的按揭計劃會較為可取。 對於現在一般需要買樓上會的小業主們來說，Mortgage Link 戶口的利息回報實在是非常吸引，但如果你要賺盡Mortgage Link 的利息回報，就要先存入按揭貸款餘額的一半才可以做到。 對於新入市的小業主來說，如果他們是借高成數按揭上會，假設是借了600萬買樓，首先不太有可能會有三百萬閒錢放入 Mortgage Link 按揭高息戶口 賺息。 例如，你向銀行借了400 萬按揭貸款，那你最多可以存 200 萬到 Mortgage Link 戶口。 假設按揭利率為2.5%，每年供10萬利息。 Mortgage Link戶口年利率亦是2.5%，而你從Mortgage Link 戶口獲得的利息則是5萬。 本行對貸款及按揭申請保留最終決定權，如本行拒絕有關申請，毋須向申請人提供任何理由。 貸款及按揭須受貸款及按揭文件所列的條款及細則所約束。 此外，你亦可於第期將享有特惠息率之綜合戶口港元儲蓄戶口之存款全部提出，作提早清贖按揭債務，有效縮短按揭年期達&期。 按揭中的高息存款掛鈎戶口（mortgage link）受廣大業主歡迎，現時已大部份銀行都有mortgage link的。 但要留意mortgage link內的存款，是不受惠金管局的存款保障。 即是說，如銀行結業，金管局不會向存款戶賠償mortgage link內的存款，只會賠償普通儲蓄或支票戶內的存款。 當然，香港的銀行會出現問題的機會微乎其微，但當大家把所有錢都放mortgage 按揭高息戶口 link時，要知道這種存款是不受金管局保障。 現時中銀香港按揭利率為H+1.23%，封頂利率為2.375%，意味只要H高於1.145%，H按隨即「封頂」，而掛鈎高息存款則達2.375%，現金回贈為撇除按揭保險後貸款額2.1%。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝未有評論中銀推出的計劃，惟指若果銀行容許掛鈎3個存款戶口，向近親提供高息優惠，當然較只能掛鈎2個存款戶口着數。 在存款中扣減mortgage link利息的缺點是供樓的利息雖然少左，但由於供樓的利息可以報稅，因此相比直接派息慳少左稅。 相反，如mortgage link利息是直接派息，那息一樣可以對沖供樓利息，客人的現金流是一樣，但mortgage … Read more