考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 金融管理局總裁陳德霖公布新一輪物業按揭監管措施，700萬元以下自用住宅物業最高按揭成數劃一下調到六成；第二套自用住宅物業供款與入息比率上限調低至四成，相關利率壓力測試上限則調低至五成。 【本報訊】按揭證券公司放寬按揭保險計劃，市民置業所需的首期金額將大降。 舉例而言，原本八百萬元的物業只可做六成按揭，即是借取四百八十萬元貸款，所需首期為三百二十萬元。
另外，按揭證券公司宣布修訂按揭保險計劃，將合資格住宅物業最高按揭成數由九成下調至八成，但有固定收入和供款與入息比率不超過45%的首次置業人士，仍可申請最高九成按揭貸款。 根據HKMC，物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%，但不超過80%，而貸款額上限為 800 萬港元。 按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非能夠証明與香港有緊密連繫，否則不被接納。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以 50%為上限備注 3，並須符合銀行壓力測試。
- 陳德霖今日會見傳媒時說，樓市在2014年下半年恢復活躍，住宅物業市場量價齊升，中、小型住宅物業市道尤其暢旺。
- 若以400萬元，按揭額九成，分期30年計，就是17.4萬元。
- 買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。
- 若果申請人能夠證明他們與香港有緊密連繫，例如申請人被本地僱主派駐外地工作，並有僱主提供的文件加以證明；或申請人的直系親屬（即配偶、父母及子女）在香港定居，銀行無須調低申請人的按揭成數上限。
- 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。
相比「供款負擔比率」的絕對性，以及市場習慣一刀切式五成比率作為分水線，「樓按負債率」作為衡量個人的貸款目標及決定，有以下三大優點。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。 於新制下，若樓價600萬或以上，轉按僅可借未償還貸款餘額或最高8成，以較低者為準，年期最長可借 30年。 過往不少業主決定密密轉按是為了賺取銀行的現金回贈，但由於現時銀行現金回贈較過去少，加上轉按涉及數千元律師費成本，決定轉按前宜先行計數，以免得不償失。 釐印費即是印花稅，由政府按樓價去徵收，樓價越高，稅收比例越高。
無論於首次提取貸款時或其後任何時間閣下申請並獲批當時一筆過支付款項的最高限額，閣下將不能再提取任何每月支付款項。 如果通過按揭保險計劃申請更高成數的按揭貸款的話，可能只需要幾十萬首期便可以上車。 你可以使用香港按揭證券有限公司的按揭計算機計算按揭貸款金額、還款期數及金額、及所需的按揭保費。 至於村屋按揭，也可以透過按揭保險申請最高85%按揭。
所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業，總貸款額只是500萬。 如果有選用按揭保險，當樓價去到800至900萬，由於封頂位為720萬，所以不論是800萬還是900萬的物業，最高借貸額也是720萬。 特首林鄭月娥新一份《施政報告》推出幫助市民上樓措施，包括放寬首次置業人士按揭成數。
對剛入職場的年青人來說，又要生活，又要還學生貸款，即使死慳死抵，也可能要十多二十年才儲到首期。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。 另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。 至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。
不同銀行會委托各自的測量師行進行估價，因此每間銀行的估價會有所不同。 每間銀行可在申請前提供初步的估價作參考，讓業主有充份時間計清楚轉按是否有利。 陳德霖今日會見傳媒時說，樓市在2014年下半年恢復活躍，住宅物業市場量價齊升，中、小型住宅物業市道尤其暢旺。
二按知多d：二按意思是什麼? 物業二按風險有哪些?
透過「樓按負債率」，可客觀評估個人借貸水平，才決定購入的樓宇及按揭金額，有效控制風險。 以7倍「樓按負債率」計算，Joe最多可買入690萬元單位，按揭金額為483萬元；相反，若對工作前景無太大信心，把「樓按負債率」 處於保守水平是較合適的做法。 政府統計處及差餉物業估價署數據顯示，2008年第二季香港家庭收入中位數為18,000元，即年薪 21.6萬元；而平均每方呎樓價為4,000元。 按此計算，市場上「樓按負債率」為7.8倍（見右上表）。 事實上，「供款負擔比率」在主觀上要視乎本身的收入變化；客觀上亦容易受供款年期及樓按息率變化等因素影響，未能充分反映日後的還款風險。 根據Joe的情況，現時月薪50,000元，若買入一個700萬元單位，先付三成首期210萬元，供款年期30年，樓按息率3厘；其後每月樓按供款約20,000元，只佔收入四成。
在漫長的按揭供款期內，個人或家庭的收入是否有充夠實力應付呢？ 按揭保險費根據按揭種類、成數及年期釐定，再分為「一次付清保險費」及「每年支付保險費」兩種。 如選擇「一次付清保險費」，貸款人可於按揭貸款上加借或直接繳付。 香港金融管理局於2015年2月27日就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。 其實綜合以上，政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額，所以理論上，如果有買家想買4000萬的物業，按揭成數上也能借取2000萬。
陳德霖說，新措施無可避免對部分用家和首次置業人士帶來影響，但保障香港銀行和金融穩定是金管局職責所在。 樓宇按揭是一種以物業向銀行作抵押的借貸，用您想買的樓宇按給銀行作為抵押，從而取得一筆物業按揭貸款購買樓字，樓宇按揭有分樓宇一按、二按、轉按等等。 這些同樣必要的支出，令首期較原本預算的40萬元幾乎多了一倍！ 這裡還未計若按揭申請人的收入不穩定，銀行最多只能批出八成或以下的按揭成數。
「市況差」其實反而是好事，它為投資者提供一個好的買入機會，我哋持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。 2）如果你本身已經退休沒有甚麽收入，full pay是可以的，以此來減輕供樓的負擔；但如果你仍然在工作，有一定的能力，可以不用full pay，用現有的現金來增值，加大財富的回報。 你的組合都是有質素的股票，而且著重收息爲主，如果你的年紀較輕，仍有增長力需要，可以加入平穩增值股加大回報。 但如果你已經是年長人士，目標在於創造現金流，上述的股票可以持有。 1）當我哋進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。 年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。
此要求不適用於支付為辦理持久授權書或申請法院命令的開支。 按揭申請人的收入究竟能買入幾多錢樓，其實要視乎會否選用按揭保險。 如果不選用按揭保險，可參考「表1」，假設申請人月入約3.4萬，可以買入約600萬以下物業，但9700要支付240萬首期。 不過如果首期不足，申請人便要考慮使用按揭保險，可參考「表2」。
樓價800萬以下的村屋，如果本身屬於首次置業及有固定收入人士，可最高取85%按揭，否則最高只得80%按揭；1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明，不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。 但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。
問題6: 經濟下行及疫症打擊下，銀行會否收緊「按揭成數」?
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基本銀行可以承造的按揭比例只有六成，若按揭在六成以上，就要跟按揭證券公司買按揭保險，保險費用為樓價的1.1% 至4.35%。 若造九成按揭，分期30年，保險費用就是樓價的4.35%。 若以400萬元，按揭額九成，分期30年計，就是17.4萬元。
按揭成數表
至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。
不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
舉個例，如果買入樓價為1200萬的物業，借貸額5成為600萬，如買家無按揭在身，用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂)，分30年還，壓測要求為約5萬7，月供為20,421元 。 在供款與入息比率方面，1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成，壓測方面，當利率上升3厘，每月供款不得超過月入六成。 如果買家本身有按揭，壓測變為每月供款不得超過月入四成。 昔日未放寬按揭成數前，政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業，最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成，但貸款額最高為500萬港元。 後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數，上車更輕鬆，特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。 以800萬元物業為例，未放寬前首期要四成，即320萬，放寬後首期只需80萬。
注意，修例前以舊制敍做的按揭，可以較寬鬆的新制標準重新敍做按揭，但須於原保費外，再繳交額外15%的保險費用。 首置人士若未能符合壓力測試，仍可敘造最高8成或9成按揭貸款，但保費會因應風險因素而作額外調整。 使用方法很簡單，只要輸入樓價、按揭成數，便會計出首期金額。
對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 1200萬以上至1920萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。 800萬以上至1200萬自住物業，若按揭不超過6成，可用40/50供款與入息比率計算壓測；如借超過6成按揭，則須用35/45的供款與入息比率。 村屋業權較複雜，唐樓則因物業樓齡較高，故銀行取態會相當審慎。 一般來說，按揭證券公司並沒有明確表明會拒絕唐樓的申請，過去也曾有個案是唐樓能批出90%按揭，但就在還款年期在出調節。
如果本身並非收取「固定收入」的買家，包括「自僱人士」及「非固定人士收入」人士，則最高只能夠申請80%按揭。 按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。 當銀行正式發出按揭條款後，會由申請人簽署確認，其後原有按揭銀行會把按揭貸款及套現金額等轉交予律師樓跟進，再由律師樓轉交新銀行及申請人。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 「樓按負債率」公式包含收入及樓按金額，既評估個人收入來源，亦將物業價格及借貸成本的轉變計算在內，在目前多變的經濟及社會環境下，較能為我們準確判斷貸款額是否合理。
如果有一些優惠，如「現金回贈」是在成交後才批予買家，該筆回贈也會計算並作出扣減，因此實質的按揭成數可能較相像中少。 部份人因沒有工作、或退休人士，他們希望用「資產」作按揭申請。 所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。 如果購入的為第二層物業，則最高按揭成數不可超過30%。 但如果轉按至實際按息只需2.5%計劃，每月供款只需約2.3萬，一共節省七千多元的利息。 雖然政府在 2019 年 10 月提高了首置按揭成數，首次置業人士購買 800 萬以內的物業最高可做到 9 成按揭，但現時一般情況下，銀行審批或比政府要求的更加嚴謹，難以真正借足 9 成。
首先要了解自己的可負擔能力，以及是否能通過金管局的壓力測試，就讓小編講解一下如何計算吧。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。 醫生、會計師、律師及按證保險公司接納的其他專業除外。 而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。
環聯為你準備了簡單的理財方法，當中包括定立預算、減輕債務等，協助你開展光明的財務未來。 不過，期間大量負資產個案湧現，不少業主出現供款困難。 究其原因，正是「供款負擔比率」未能確切反映收入與樓價間的緊密關係。 40歲以上置業群的「樓按負債率」則會較低，雖然人到中年普遍事業有成，但家庭重擔未消除，並要著手為退休作準備，所以貸款會傾向保守。 按數值可知，置業借貸是年薪的倍數，但該數值本身並沒有意義，主要作用是比較市場上同齡貸款群的情況，檢視自己的貸款抉擇是保守、合宜，還是進取。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 按揭 成數又稱「貸款與估值比率」，即系Loan-to-Value（LTV），是銀行可以提供的最高按 揭貸 款額。
再輸入按揭利率、供款年期及每月收入，便會計算出「供款與入息比率」及「壓力測試」數值，藍色代表合格，紅色則代表不合格。 根據現時按揭成數，1000萬元或以上物業最高五成按揭；1000萬元以下物業最高六成。 若透過按揭保險計劃，450萬元以下物業最多可高達九成（按揭金額上限360萬元）；450萬元至600萬元物業則最高八成。 正因為針對一手新樓的「按揭保險」的申請較多制肘，故發展商也有提供一些付款優惠予買家吸引買家，但如提供的折扣額均會在合約中反映出來，銀行會用「合約價」來借貸，而非以「訂價」作為審批準則。
700萬按揭
根據由香港金融管理局發佈的指引，於2015年2月28日起，以「入息」審批按揭貸款，銀行在敍造樓價700萬港元以下之自用住宅物業，最高按揭成數為六成。 700萬港元或以上至1000萬港元以下之自用住宅物業，最高按揭成數為六成（貸款額不得超過500萬港元）。 1000萬港元或以上之自用住宅物業，最高按揭成數則為五成。 所有非自住或以公司名義持有之住宅物業按揭成數一律以五成為上限。
兩個對照表以按揭還款期30年計算，如果銀行批核按揭未能提供最長年期，壓測要求會出現變化。 以「表1」600萬樓為例，如果還款年期壓縮至25年，壓測要求便提升至$36,845。 由於按揭還款期受借款人的年齡及樓齡影響，簽約前可以先行向按揭專員查詢。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
一般私樓並沒有特別限制，只要業權良好，也可按正常審批程序申請按揭，主要視乎申請人持有物業的身份、以及用途作準，即自住及有固定收入買家，視乎銀碼可申請最高90%按揭。 當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。
香港家庭負債佔本地生產總值比率持續上升，已達64%的歷史新高。 有見及此，金管局認為有必要推出新的逆周期措施，保障銀行和金融體系穩定。 申請物業按揭的利息較高，受到政府部門監管少，大多都只需簡單文件，過往更試過毋須入息證明便能通過審核取得一筆按揭貸款。 即使有穩定收入，若信貸評級不理想，銀行不單有機會不會批出九成按揭，批出的按揭息率更有機會比一般也會較市價高，那時不單要預備更大筆的首期，每月供款的負擔也變得更重。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。
閣下須向貸款人償付貸款人就按揭保險安排須向按證保險公司支付的每月按揭保費，而每筆償付金額將計入未償還貸款餘額中。 香港金融管理局於2017年5月19日就物業按揭貸款業務發出新指引，涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭貸款，要將適用的按揭成數上限下調一成。 例如價值1000萬港元之自用住宅物業，原本最高按揭成數為五成。 在申請按揭時，如申請人有一物業尚有按揭借貸，新購入之物業按揭成數則下調一成為四成。 如申請人的主要收入非來自香港，最高按揭成數須下調一成至二成。