二手樓驗樓 內容大綱
安全起見，有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭，大大影響了受贈人將來放售物業的市場。 用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。 這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。 二手樓驗樓 新冠疫情肆虐全球，令醫藥業一度成市場關注點，只是近期行業前景不太明朗，究竟醫藥行業未來發展如何？ 2018/19課稅年度開始，稅務局容許夫婦在個人入息課稅中分開報稅，但要注意，當你選擇分開報稅後，稅局只會幫你的選擇計算分開報稅的最低應繳稅款，而不會主動比較分開計算或共同計算，哪款較為划算。
港置高級聯席董事謝啟源表示，長沙灣昇悅居7座高層D室，面積492方呎，屬2房間隔，向北望開揚市景，原業主以約910萬放盤約2星期，外區準新人心儀單位附精緻裝潢，議價後減價15萬，以約895萬承接，呎價約18191元，屬市價成交。 原業主於2012年9月以約480萬購入上述單位，持貨約10年帳面賺約415萬，物業升值約86%。 美聯首席高級營業經理黃永財表示，南昌站匯璽3A座中層C室，面積534方呎，2房間隔，去年11月放盤原叫價1460萬，用家議價至1296萬成交，呎價24269元，低市價約1成。 二手樓驗樓 原業主於2017年12月以1295.4萬購入上述單位，持貨5年帳面獲利僅6000元，連同其他開支，料實蝕約60萬。 不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。 舉例，如果你第一年供樓，銀行借貸息率為現時H按1.5厘，攤長30年還款期，每100萬元貸款額的利息則為14,416元。
《飛越百萬年》帶領觀眾探索近代和未來生活，深入宇宙探索新生命。 屯門青山公路大欖段地皮，成為加入限呎條款後，首幅流標的官地，這次流標事件，是否反映發展商不看好後市？ 節目還會到大角咀，驗收一個兩房單位，驗樓師指質素理想。 每逢轉季，特別是春夏交替，天氣變熱，就會很容易出蕁麻疹，即是我們俗稱的「風癩」。 而根據研究顯示，每100個人就會有1個，有慢性自發性蕁麻疹的問題，它的表徵與過敏反應相似，令不少患者錯誤以為戒口可以避免出「風癩」。 另外「食物解碼」，會和大家驗證飲秋葵水1個月，是否可以達至減肥、降血壓的目標。 「優皮士」這個名稱來自美國，意指年輕的城市專業人士，他們大學畢業，收入高，有生活品味。
二手樓驗樓: 物業或被收回
揀樓當日還要準備銀行本票，以及支票簿，用以支付訂金。 攪珠結果公布後，房委會將個別通知你的揀樓次序，再約見進行資產審查。 今年一人及家庭申請者的資產上限分別為$925,000及$1,850,000；而一人及家庭申請者的入息上限分別為$33,000及$66,000。 二手樓驗樓 美聯首席高級營業經理李天傑表示，馬鞍山嵐岸6座低層D室，面積約512方呎，2房間隔，客人有見單位附雅致裝修，景觀不俗，而且對後市感樂觀，議價後終以784.6萬成交，呎價約15324元。
- 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以利息支出也有所遞減。
- 計及早前推出的柏瓏I， 柏瓏Ⅰ及ⅠⅠ三星期速沽近1100伙，套現逾101億。
- 送契樓成交價為 $0，照印花稅按樓價徵收的道理，原理上似乎不用繳稅。
- 在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。
- 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。
- 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報才可以用盡免稅額呢?
假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。 業主也可以將「租金」轉化作入息一部份，再以「個人入息課稅」來申報的。 二手樓驗樓 近年二手樓價飛升，中原城市領先指數節節上升，不少業主也會加按套現，但加按後，貸款額谷大，多出了的利息開支能否扣稅呢？ 根據稅務局資料，若加按後的貸款額較原來貸款尚欠餘額為高，稅局會按比例去扣減可申索的利息開支。
送契樓的確能達成目的，讓原業主回復首置身份，但絕對不是低成本。 送契樓成交價為 $0，照印花稅按樓價徵收的道理，原理上似乎不用繳稅。 但現實是稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅。 到律師樓辦理購樓手續時，律師會一併要求買家繳付雜費，包括按樓價估值計算的印花稅、律師費、管理費按金等。 二手樓驗樓 至於本欄另外提及的電子支付股份PayPal（PYPL），就曾被無情拋售至92美元，跟去年高位310美元跌了足足70%！ 當然，310美元的價格是Priced to perfection炒過龍，本欄在去年12月180美元水平建議開始Sell Put儲貨，目前也吃大虧。
中原副區域營業經理張少勛表示，東涌東環6B座中層6室，面積484方呎，2房1套間隔，向南，原業主看淡後市趁好價賣樓套現，去年9月放盤叫價780萬，外區換樓客議價至768萬承接，呎價15868元，高市價約3%，創屋苑同類成交價新高。 一般租約都是「全包宴」形式出租，即租客支付租金，當中已包括管理費、差餉及地租，變相獲租金兩成扣稅額也是理所當然；但實際上也有業主選擇非「全包宴」形式出租，即在收租租金以外，還需要租客繳交差餉、地租、管理費。 由於稅局所指的「租金」是租約上列明的租金，故非全包宴的出租方式，也可享有上述的兩成扣稅額。 要留意課稅年度的年結是每年三月，如果你開始供款的時間是12月，該課稅年度可扣減的利息開支只有四個月，你應想想是否仍要消耗一年的扣稅額。
店內亦提供親子工作坊，如何通過園藝治療發揮療癒力量？ 放慢腳步，另外兩位創辦人帶主持參觀環保餐廳，主打自家種植的蔬菜和本地食材入饌，又將傳統菜式融入健康「煮」意，用美食宣揚「有營」生活。 團結香港基金呈獻「綠色新視野」，帶領觀眾認識中國近年環境保育的成就和貢獻，保護瀕危物種，守護自然環境，促進可持續發展。 長江，黃河的治理措施，令水質改善；濕地的保護，令生態回復自然；太陽能、風力、水力發電的推動，減少污染；低碳旅遊、綠色消費，亦是近年的新時尚。 除了國內，中國亦參與外國的清潔能源項目，以及綠色交通建設，中國在各項環保議題上，展現出大國擔當。
二手樓驗樓: 什麼是「居所貸款利息扣稅」？
除了「基本免稅額」外，因政府還會提供不同「免稅額」及「扣除額度」，最常見就是「供養父母免稅額」，所以即使你的年薪高於289,140元，你都可能未必需要用到「居所貸款利息」扣稅。 如果你後悔使用，或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅，可於六個課稅年度內向稅局提出更改。 當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。 二手樓驗樓 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，加上送贈人破產的話又引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。
因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。 在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。 若果有意選用「居所貸款利息扣稅」，業主在沒有加大原有貸款額的情況下，純粹因轉按時銀行按揭合約條款變更令供樓利息上調，究竟多出的利息支出能否獲扣減？ 稅局表示「有機會可以」，並表示一般情況下很少轉按會由低息轉高息，但若果在貸款額不變的情況下，多出的利息支出可以獲得扣減。 二手樓驗樓 問題是，在決定是否採用相關扣稅額時，就值得留意自己能否將「免稅額」發揮到盡，而背後第一個關鍵就是供款年期要夠長。 理據是按揭年期愈長，借貸人所需要繳付的總利息開支愈高。 若以現時息率2.375厘、最長30年期還款期計，倒轉推算，只要尚餘貸款額維持425萬元，你都可以食盡十萬元的「免稅額」；但同一筆貸款額計算，如果供款年期愈短，就未必可以用盡免稅額。
舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。 在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 由於發展商推出「高成數按揭」計劃，二按息口往往較市價為高，理應扣稅時可用得更盡。 但根據稅局規定，要「自住」物業才可申請，而「自住」界線就以入伙一刻計起。 因此若發展商出售「遠期樓花」，入伙前利息支出是不能扣減。 二手樓驗樓 第五波疫情逐步回落，社交距離措施亦即將放寬，近期二手交投明顯增加，個別屋苑更重現數組買家搶一盤的旺市盛況，「零議價」成交增加，甚至有業主反價的情況出現。 觀察市場近期表現，樓市已重新確立升勢，出現「市旺價升」局面，倘若疫情不再反覆，相信本季樓市可望看高一線。
美國聖路易斯聯儲銀行總裁布拉德表示，美國聯儲局應該提前實施一系列激進的加息，在年底前將利率提高至3.5厘，如果成功，將推低通脹，並給予2023年或2024年帶來政策放鬆的可能。 他表示，加息提前越多，就越能控制通脹和通脹預期，情況就會越好。 他再次支持聯儲局主席鮑威爾，在6月和7月的議息會議上加息半厘的計劃。 二手樓驗樓 當被問及加息75點子，他表示不能排除這可能性，但仍要關注未來的經濟和通脹數據。 市場憂慮美國經濟或出現衰退，但布拉德認為衰退的可能性很低。 他指，整體經濟可能會繼續前進，今年經濟增長達2.5%至3%，年底失業率可能降至3%以下。
他說，隨著美國人在新冠疫情過後開始出行並更多消費，增長可能受到強勁的消費支持。 美國3月二手房屋銷售下跌2.7%，以年率計跌至577萬間，略低於市場預期，受到樓價及按揭貸款利率上升影響。 美國3月二手樓價中位數37.53萬美元，創新高，按年上升15%。 雖然說聯儲局加息對沒盈利duration長的科技股股價不利，但在經濟環境差的情況下，無論企業和消費者都會在削減開支埋手，要在削減開支又不影響工作效率或降低生活質素的前提下，只有利用科技解決。 當然，有人會說資本家唯利是圖，如果能使用科技來削減成本的方法，他們一早就做了。 可是，說這話的人大概也不了解企業的惰性，市況好的時候，企業傾向把精神投放在開源，增加營業額，到經濟不景的時候，實在沒辦法開源，就會迫管理層在削減成本著手，員工在董事會迫交數的壓力下，才會盡力尋找新科技來削減成本。 兩年前疫情大爆發，企業大舉投資通訊基建解決經營上的困難，令科技股爆升，就是最佳例子。
若果你要把整個「居所貸款利息」扣稅額完全用盡，你的貸款額要去到694萬元，利息支出才達100,000元，可以用到盡；反觀你的貸款額低於694萬元則未必用得盡，這時你就要評估一下日後會否換樓，換樓銀碼會否高於這個水平。 可能你會說，各人處境不同，加上有其他「個人進修開支」、「認可慈善捐款」等扣稅額度，我又可以怎為自己評估? 二手樓驗樓 很簡單，你記低以下這個數字：「157,140元」。 只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。
背後是因為該兩成折扣額，反映了一些修葺費，所以業主不能再申索扣減其他實際支出，如差餉、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費用及按揭貸款利息等。 業主不用告訴稅局每年實際修葺費用，稅局也不會要求業主提供支出證明。 所謂「居所貸款利息扣稅」，是財政預算案之中的一項稅務寬免，讓業主可以把供樓利息的開支作為扣稅一部份，以減輕財政上負擔，但只限於自住物業，如該課稅年度只有若干時間自住，相關供樓利息支出亦只能以若干比例扣減。 二手樓驗樓 相關措施，在1998年的財政年度開始實施，起首只提供5個課稅年度的扣稅計劃，其後一直延長。 在《2017財政預算案》，政府再由15個課稅年度，延長至20個課稅年度，扣稅上限100,000元。
二手樓驗樓: 美元
但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。 受贈人如想於這段時間內轉售物業，根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，多數買家聽到都走避不及。 一種是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣的操作無異。 二手樓驗樓 當樓市回調時，他們往往有「心魔」，害怕入市後樓價愈跌愈有，所以遲遲不入市；但當市場重新轉旺時，這批買家就會齊齊「跟風」，鬥快入市，這種「跟風」心態亦是近期二手交投亮麗的原因。 另外，由於新居屋有政府作擔保，所以一般銀行都不會要求買家進行壓力測試，如要看居屋按揭注意事項，可按我跳往。
但當然按揭年期愈短的業主，只要尚餘貸款額愈多也可將「扣稅額」發揮到盡。 供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第七項位置上，填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面7項一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢?
中原高級資深區域營業董事黎妙蘭透露，柴灣杏花邨35座中層4室，面積561方呎，3房間隔，望內園景。 原業主於2009年以325萬買入單位，持貨13年，帳面獲利561萬，單位升值173%。 現代汽車 二手樓驗樓 (HYMTF-US) 已與美國治亞州達成協議，將投資約 55.4 億美元，在當地建造首座專司全電動車和電池製造的工廠。 美國政府帶頭推動能源轉型為低碳化，這是真正的千秋大業，只許成功，不許失敗。
由於業主無需連續使用，故為求發揮到最高的慳息效果，不少業主也會選擇在加息周期下申請。 很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 我們以一百萬貸款額做例子，若以息口2.375厘，拉到最長30年期供款，若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以利息支出也有所遞減。 二手樓驗樓 若第六至十年繼續申索，「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。 其實今次樓市反彈力度充足，「波叔Plan」當然居功不少，因為放寬按揭貸款上限，大大激活香港樓市整體換樓鏈。 鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，因此3月份二手註冊量主要反映2月市況，而2月23日公布放寬的按保措施，相信3月二手註冊量未完全反映，估計新按保措施效應於4月份二手註冊量才會全面反映出來。
城大不但與美國康奈爾大學連綫，由德國聘任專家，建立香港第一所獸醫學院，對於研究，也貢獻了一個關鍵環節的創新，珍愛生命、把握未來，漸成香港城市生活與西方文明接軌的國際價值觀。 倫敦大學帝國學院，與美國MIT、印度理工學院，並為全球高科技研究三雄，這次與香港城市大學合作，而且得到英國《獨立報》確認報道，顯示香港的學術界，若不受三流政治干擾，完全可以與國際學府平起平坐，對人類有所貢獻。 二手樓驗樓 科技日新月異，超乎想像，人類在一百萬年後的生活會變成如何？ 人工智能普及化、醫學進步令人類長命百歲、虛擬生活將與我們的現實生活密不可分？
如果本身事主還有額外年薪500,000元，連同480,000元合併報「個人入息課稅」，在扣減利息免稅額、及基本免稅額後，評稅基準已高達798,000元。 按累進稅稅階計算，以及稅務寬免，也要繳交97,660元稅項。 二手樓驗樓 反觀將收租物業分拆出來報「物業稅」，需被政府徵收72,000元 (物業稅沒有稅務寬免)，而年薪500,000則計算「個人入息課稅」，需被政府徵稅24,560元，亦即交税96,560元。