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元朗村屋按揭 內容大綱 元朗村屋按揭: 銀行取態 元朗村屋按揭: 元朗村屋租盤 元朗村屋按揭: 地產博客 元朗村屋按揭: 元朗 玄新和庭全幢連入車大花園 很多落地太久的村屋都可能會遺失平面圖或一些重要的樓宇文件，像是沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件等，銀行都難批其按揭申請。 有一些僭建案例更為複雜的村屋，像是有地牢、花園泳池、將上下兩層打通等等，由於還原費用極高，銀行高機率會唔批按揭。 和普通的樓宇按揭計劃相同，銀行會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。 人齡計算與普通私樓一樣，銀行會以「75減」作計算，換句話說就是按揭申請人是45歲以上的話，則未必批足30年的最長還款期。 香港村屋一般較市區便宜，比起市居單位有更多實用面積，除了環境清幽，更屬獨立屋，住起來特別有型有款。 因此，近年村屋市場反應十分熱烈，已吸引不少港人以村屋作首置。 若村屋的業權、地權和周邊道路使用路權，已於土地註冊處登記，銀行批核按揭會較為放心，準買家可預先查證。 準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約，確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，並已於土地註冊處登記業權，銀行才會放心批核按揭。 ，外牆、喉管、屋苑內設施等，都開始出現問題，可能需要業主夾錢維修翻新。 而好多客睇完20年以上既村屋都唔會太開胃，所以市場價值唔會太高。 如果周邊成交量唔多，可能會導致呢啲村屋估價不足，從而令部分首期唔夠既買家卻步。 但係唔好驚，如果你既首期夠抬錢上會，我強烈建議你優先考慮呢個級別既村屋先。 不過，正所謂，粉紅色乳牛，可遇不可求…我地都係去睇下B級既村屋先。 元朗村屋按揭 WavingCat 提供最即時全面的樓市、移民、海外置業、財經、加密貨幣、獨家優惠資訊。 無論你係投資新手定係資產管理大師，WavingCat都會幫你捉緊錢途。 滿意紙是由地政署發出的正式文件，證明該村屋土地符合政府的批地條件。 如果該村屋沒有滿意紙，買家就未能證明其業權，銀行都不會批出按揭，所以簽訂臨約前必須有滿意紙。 不過買入村屋申請按揭要格外留神，皆因村屋按揭門檻與普通私人屋苑有不少相異之處，經絡按揭今次一次過為大家拆解兩者的異同。 村屋按揭置業6大疑問 村屋樓價入場費一般又較私人屋苑便宜一截，近年深受上車客歡迎。 不過，買入村屋前要注意申請按揭及置業的8大事項，避免簽約後才發失預算。 元朗村屋按揭 村屋在按揭保險下的按揭成數得以放寬，800萬以下的村屋最高可以申請八成半按揭，800萬… 過往購買村屋時在銀行最多只能夠做到五至六成的村屋按揭成數，然而隨著2019年10月按揭保險下的按揭成數放寬，準買家的選擇就變多。 元朗村屋按揭: 銀行取態 假如，按揭申請人40歲，物業樓齡35年，需要經按保借八成五按揭。 以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借20年，因此還款期批核結果最多為20年。 以私樓為例，一般樓齡加還款期不超過75年，按證公司會批出按揭保險；但是村屋的樓齡加還款期不能超過55年。 也就是說，如果村屋樓齡為25年以上，便有機會未能批出30年還款期的物業。 準買家想爭取較高估價，建議選擇地點、質素均較為流行的村屋，並拍攝村屋內外，清楚顯示村屋外有否斜坡、車路、人路等，供給銀行作參考之用。 村屋的物業估價不似私樓簡單，當中牽涉許多難以釐清的因素，譬如周邊路權誰屬、附近一帶樓價是否貼近市價等。 再加上村屋交易較私樓疏落，銀行難以準確估價，取態就更加保守，故常出現村屋按揭估價不足的情況。 我們擁有專業的按揭顧問，以專業全面的按揭知識，為你解答按揭查詢，並配合你的需要，為你度身訂造一站式的按揭服務，助你安心達成置業夢。 村屋單位容易發生「道路使用權」的問題，因村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權。 路權是較複雜的概念，例如該村屋單位周圍都可能被私家路圍繞，村屋業主沒有公家路能夠直達屋前，甚至連屋企都入唔到，即使銀行有一日收樓，但連間屋都入唔到，所以一定唔批按揭。 元朗村屋按揭 村屋有轉讓限制，所以銀行在審批方面特別嚴格，申請人需要格外小心準備所需文年，像是有平面圖的齊契、滿意紙等，如果村屋樓齡在五年以下，更有可能需要補地價。 市區上車愈來愈難，反觀村屋空間大，間隔實用，環境清幽，售價亦較平民，吸引首置及投資人士青睞。 元朗村屋按揭: 元朗村屋租盤 如驗樓時發現潛建物，例如天台變成玻璃屋、花園設有泳池、3房打通變為開放式等，估價行會計算還原費用（即「重置費」）。 … Read more

香港物業稅 內容大綱 香港物業稅: 怎樣計算「物業稅」？ 香港物業稅: 業主繳交的管理費，能不能扣稅？ 香港物業稅: 我們的願景 香港物業稅: 額外印花稅 Ssd： 香港物業稅: Cocomall 裝修百貨平台購物優惠！ 不過只要你在英國的稅收年度（由四月六日到下一年的四月五日）之內，於英國逗留多於 183 日，即會被政府定義為稅務居民（tax-resident），因此要好好計算自己在英國的逗留時間。 然而，如果是相反——香港人移民外國後，仍然持有香港的物業——情況就複雜得多，大家要非常注意。 在大多數受香港人歡迎的移民國家，移民到當地但仍然持有香港物業或收香港樓的租，很可能會被當地政府當作資產增值或入息的項目而被徵稅。 以英國為例，它的稅制是全球徵稅，意思是納稅人在全球任何地方賺得的收入與收益，包括得自海外物業的利潤或租金，都要徵稅。 因此，香港人移民英國、成為英國的納稅人後，如果仍然持有香港物業就要被徵稅。 在香港經營行業、專業或商業的法團 / 有限公司，可以書面向稅務局局長申請豁免繳付可抵銷利得稅的物業稅。 合資格的納稅人可在今年六月寄出的二○二一至二二課稅年度報稅表上填報預期就二○二二至二三課稅年度繳付的住宅租金資料。 《條例草案》獲得通過後，稅務局會在評定二○二二至二三課稅年度暫繳薪俸稅時考慮有關扣除。 首先回答較簡單的問題：在海外置業或收租，要在香港交稅嗎？ 香港奉行區域稅制，只為收入來源地徵稅，意思是香港政府只為來自香港的收入／盈利納稅，而並非以納稅人是否居港為準則。 在地域徵稅原則之下，香港人大部分源自海外的利潤皆毋須在港納稅，這意味香港人於海外持有物業或收取租賃租金，毋須在香港繳交稅項。 因此買樓時，要衡量自己的供款負擔之餘，亦要全盤了解一次性支出。 由於大型銀行承造英國本地按揭的資格嚴謹門檻高，一般首次置業的買家都會由地產經紀轉介或自己尋找按揭經紀（Mortgage Broker），因為經紀可以為你向銀行爭取更高按揭成數之餘，更可在利率上獲得優惠。 在香港買英國樓，大多會透過中介進行，並由中介向買家轉介當地律師，買家亦可以自己聘請律師，但同樣要預留一筆金額支付律師費，視乎質素及服務的全面性，一般會向買家收取1,500英鎊左右的律師費。 如註冊程序在物業轉讓後三十天內完成（按文件上的註冊日期為準），申請人就擁有優先買賣該物業的權利。 另外，在去世前的7年內，饋贈房地產、金錢給子女或別人，而金額超過免稅門檻，同樣會被徵收遺產稅，贈送年期愈近稅率愈高。 「買家印花稅」適用於所有非香港永久性居民的人士(包括本地及海外公司)購買住宅物業。 英國居民由海外信託所得的收入與收益，一般無需向英國繳交收入的所得或利得稅。 個人或公司（不論在何地成立）在2010 年 11月 20 日至 2012 年10 月26日期間購入，並在 24 個月或以內以確認人身分轉售(俗稱「摸售」)的住宅物業，須繳納額外印花稅。 要搞清這些複雜的稅項與實際操作，你可能需要海外物業投資顧問的幫助，不過我們現在可以簡單釐清一下。 加上利物浦正斥巨資進行大型重建工程，買樓有一定的升值潛力。 香港收入不用交英國稅，香港層樓仲可以租埋出去玩以租代供，一來博升值，二來萬一英國住唔慣仲可以返香港，進可攻退可守，再租間劏房住又慳一萬幾千。 如你的個案符合局長指明的準則，而你又選擇經互聯網提交報税表，則可自動獲延期兩星期。 有關電子報税表詳情，請參閱 電子方式提交物業税報税表(B.I.R. 表格第 57 … Read more

解契費用 內容大綱 解契費用: 土地分割流程約需15個工作天： 解契費用: 計算器 解契費用: 服務費用 解契費用: 破產釘契物業，不需急於賣樓，亦可低價贖回 政府積極推動以實用面積的計算方式作為買賣一手樓的唯一標準，不准再提及建築面積，使消費者買到實際可使用的實用面積，以免被誤導，買了縮水樓。 地產發展商則認為，市場一直以建築面積作為計算標準，現在改變以實用面積計算，只不過是以實用面積去攤分總金額，調升呎價。 房屋仲介服務費現行法規規定：對買方+賣方不能收高於成交總價的6%的服務費(在還沒有這項法規前聽說仲介服務費等於沒有上限隨房仲要)，目前市場上對於這部分都是採賣服4%、買服2% 。 康業 吳經理 ：這是公司的出糧系統，總公司會監察員工的出勤，管理處員工是服務屋苑的，所有事情都會盡量配合。 解契費用 是項工程服務處共邀請9間承辦商報價，共收回4份報價，早前服務處已按法團指示與上述4間承辦商議價，服務處在完成報價分析後將由總公司審核後再與法團商討。 是項工程服務處共邀請8間承辦商報價，共收回4份報價，早前服務處已按法團指示與上述4間承辦商議價，服務處已完成報價分析，將於總公司審核後再與法團商討。 是項工程服務處共邀請7間承辦商報價，共收回2份報價，早前服務處已按法團指示與上述4間承辦商議價，最低報價為「力佳」，金額為$1,425，更換法團會議室內3個光管出路燈箱為LED燈箱。 但36名地下商舖的業主，包括本案的答辯人，並不同意預算案的內容，要求土地審裁處就2008年第6號個案，頒布有關預算案無效。 法官裁定，由於該大廈公契條文並沒有指明各業主繳付特別基金分攤的比率，因此各業主就特別基金的支付，須按【建築物管理條例】第22條，即按各單位的業權份數分攤。 答辯人的答辯理由是他從1968年頂讓該公用部分後，一直佔用該公用部分超過二十年，根據【時效條例】構成逆權侵佔，所以法團無權收回該公用部分。 答辯人指他是在1968年從一位名叫「垃圾婆」的人士以37,000元把該公用部分頂讓回來，及根據該公用部分前佔用人的一貫做法，支付該大廈每戶每月3元作為垃圾費。 其後，答辯人只會在業主要求時才支付垃圾費，答辯人每兩、三年便會把該大廈樓梯翻新，代替支付垃圾費，他最後一次翻新樓梯是在2006年。 首先，按本案證據，呈堂的合約文本為立約各方都同意他們的協議並不包括任何「履約保證」。 法團與天域建築有限公司簽訂該工程合約後，天域建築有限公司於2013年8月9日有向偉略工程顧問有限公司詢問工程合約內是否不包括第8.6項「履約保證」；偉略工程顧問有限公司代表法團於2013年8月10日回信，確認工程合約並不包括第8.6項「履約保證」。 解契費用: 土地分割流程約需15個工作天： 按理，無論法團是否獲得保險賠償，申請人需賠償受害人的責任及數目，不會有絲毫改變或減退，唯一可能改變的，是追討的權益，隨保險公司已賠償的多寡由法團而轉移到保險公司，但保險公司若要追討，亦要以法團名義進行，這個是一般保險法律的原則。 至於因遲緩而引發保險公司不接受賠償責任，苦主是大廈各業主(當然包括身分為業主的申請人)，但申請人作為侵權人，無權要求因此而減少賠償，不然保險的利益便由投保人轉移至侵權人，這是不合邏輯的，亦不合理。 解契費用 為了讓管委會靈活運作，條例提供了兩個方法，以填補管委會的職位空缺。 由管委會填補空缺可以更快捷地委任管委會委員，以確保管委會和法團運作順暢。 如空缺由管委會填補，則管委會須一如作出其他決定一樣，藉由出席會議的委員以過半數票通過的決議作出委任，獲委任填補空缺的人的任期只會直至下一次法團業主大會為止。 如果由法團藉業主大會進行填補，獲委任填補空缺的人，其任期會跟其他在任的委員一樣，直至管委會換屆時全體委員卸任為止。 法官認為上述大會使用的委任代表文書，已於過往十年在多次業主大會中使用，一直沒有任何人士(包括申請人)反對或投訴。 盧先生指出所用文書與表格2不同之處，只是字眼上的差異，並不影響實質內容。 盧先生在第265號個案提出，法團於2012年8月4日舉行特別業主大會所使用的委任代表的文書(委託書)不符合條例，申請法庭頒令特別業主大會當日所有決議無效。 土地審裁處2012年第307號個案，申請人是元朗鳳攸東街9號某大廈的業主立案法團，答辯人是該大廈B座19樓某單位及相連天台的聯權共有人。 根據申請書所述，該大廈於2010年11月1日進行大廈整體性維修，其中包括頂樓的天台防水層維修工程，但答辯人拒絕法團的承建商進入該天台，所以這部分的防水層維修工程未能進行。 土地審裁處2007年第423號個案，申請人是北角天后廟道雲峰大廈某座天台業主，申請人認為自1997年經20樓業主分契後，天台已成獨立單位，認為其物業可享有電力供應及安裝獨立電表。 案情顯示，根據2010年8月6日所召開的業主大會，通過議決進行大維修工程，總工程額為1,874,565元，另收集備用金，總集資金額為2,032,800元，即每一份業權份數分攤600元。 答辯人同意大廈各業主須遵守大廈公契共分為3,388份業權份數，而該公契條文亦有設定管理份數為3,200份，答辯人認為，外牆沒有分配管理份數，即無須負責管理費。 由於答辯人拒絕支付餘下的款項，法團因此入稟，追討餘下的分攤費。 一般會議，須在舉行會議的7天前，將會議通知書在大廈的顯眼處張貼，通知所有業主有關會議的議程，才可通過決議去處理大廈事宜。 解契費用: 計算器 有人會選擇向按揭證券公司申請「按揭保險」；但部份則會選擇申請「二按」。 特別是一手樓，近年發展商的付款辦法也傾向提供類近上會安排，背後又需否通過壓力測試呢? 如果要以持分土地，向銀行申請土地貸款，其實很高的機率是不會過件的。 解契費用 因為你所擁有的土地並不完整，雖已分割產權，但將來若不幸銀行需要法拍沒收抵押品時時會較不易且麻煩、風險較高，除非是共同持有人同意，否則銀行鮮少受理。 在2010年11月29日，申請人已經完成工程，並證實收到該合同全部工程費用，但申請人在2010年12月8日再發報價單給黎先生，要求他補回一共14項免費工程的工料費，當中涉及狗臂架及三角防水線的口頭協議。 … Read more

按揭擔保人除名 內容大綱 按揭擔保人除名: 物業印花稅 按揭擔保人除名: 物業「一變二」簡易操作 按揭擔保人除名: 第三部份：甩名後 物業一開二攻略 按保可從查冊中得知，稅單的通訊地址是配偶名下的物業。 如舊有物業面積很大或樓價很高，新物業面積很細或樓價很低，很難說服按保公司，舊物業是給家人住，新果層是自住。 按揭擔保人除名 答：由於轉名的樓價由雙方自訂，轉讓價越低、印花稅越少。 但樓價不能偏離市價太遠，否則稅局有權於7年內，追討印花稅差價。 答：近親指夫婦、兄弟姊妹、父母，而且同父異母兄弟亦為近親，但要提供出世紙證明。 祖父和孫兒不當作近親，但如父母已離世，則可向稅局申請祖父和孫兒的關係是近親，最終以稅局批核為準。 按揭擔保人除名 2022年新例放寬按揭成數後，甩名的操作有沒有改變？ 按揭擔保人除名: 物業印花稅 答：於雙方簽署臨約甩名後，法律上已回復首置身份，即使未完成實際轉名手續，亦可簽臨約買入第二間物業，而不需要支付15％印花稅。 答：不能，若以「送贈方式」甩名，即使以零元交易，稅局仍有機會以市價追討印花稅，另銀行不能承做按揭，未來售樓亦困難。 按揭擔保人除名 即使近親買賣未必有實際金錢過手，但甩名仍需要以買賣形式進行。 申請按揭需要如實申報，否則須負上虛假聲明的法律責任。 如聲明舊物業用作出租，新買物業用作自住，並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計，則要注意舊物業的按揭成數，是否符合最多5成的出租規定。 須留意，如用以上操作，將不能用新按揭成數套現。 按揭擔保人除名: 物業「一變二」簡易操作 儘管3個月便轉走須歸還現金回贈給舊銀行，但新銀行亦有現金回贈，因此總共只須付數千元律師費。 若轉讓價比市價低兩成或以上，稅局追收機會便很大。 另如定價太低，銀行按揭貸款額亦會下降，未必能套足現金，作為購買第二層樓的首期。 按揭擔保人除名 如舊物業甩名時已做高成數按揭，聲明了自住，新物業又做高成數按揭也聲明自住，即兩公婆自住兩層樓，按保應會拒批。 相反，因甩名被視為一樁新買賣，重做按揭則可採用新成數，但最多8成，不能做9成。 相反，如丈夫先將聯名物業甩名給太太，須以400萬的一半價值計算印花稅，稅項為100元。 其後丈夫可以首置身份，買入第二間500萬元物業，印花稅為15萬元。 另須留意，假設是聯名甩名，田土廳的代價（consideration）需要注為完整樓價，不要注樓價的一半，否則銀行或當作送契。 答：不可行，稅局發現後，會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。 如分兩次進行，每次甩1／4，每次印花稅將跌至100元（因每次的業權等值是200萬）。 如作相關操作，稅局或質疑分批甩名動機，如解釋未能接受，稅局就會追討印花稅。 按揭擔保人除名 答：可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。 另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請將會被拒。 完成甩名後，最快3個月後可以轉按到新銀行，用高估價盡套。 另如定價太低，銀行按揭貸款額亦會下降，未必能套足現金，作為購買第二層樓的首期。 市場上大部份銀行均設兩年罰息期，但仍有部分不設罰息期，於兩年內轉走只須歸還現金回贈。 其實以上都是律師樓代辦，但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」，把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。 舉例：假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 答：甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內支付，並須由律師樓代為支付。 答：不可行，稅局發現後，會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。 如銀行評估該物業價值700萬元，並以此為「甩名」交易價，以物業價值一半計算，印花稅便升至78,750元，但按揭貸款額上限亦升至420萬元。 舉例：假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 按揭擔保人除名 答：如未完成物業甩名手續，便購買第二間物業，最多只可批8成按揭，不會批9成按揭（樓價1000萬或以下新例可做9成）。 … Read more

地產按揭轉介 內容大綱 地產按揭轉介: 免費按揭轉介 地產按揭轉介: 立即下載經絡「按揭計算機」手機app 地產按揭轉介: 【免稅額+報薪俸 2022】全功略: 可扣稅項目、支出、慳稅方法 最新 新世界發展去年提出發展的「私人版居屋」項目昨日公布最新進展，選址元朗欖喜路集團住宅項目「溱柏」對… 除了在網上查看評價，還可以搜尋一下公司由誰創立，如果公司屬地產發展商或主流地產代理旗下，質素就相對較有保證。 不良轉介會在準業主不為意，或未向準業主解釋清楚的情況下，用各種方式令準業主簽署按揭轉介信／按揭轉介表。 對買家來說，物業既是重要的資產，亦是最大的負債，所以從理財角度來說，更要妥善管理樓按及物業資產，以創造最大的財富效應。 地產按揭轉介 大家若有留意樓按新聞，相信對「轉按」一詞絕對不會感到陌生，「轉按」即是將現有貸款餘額轉到新的貸款計劃，主要是希望可以減少利息開支…… 從呼吸plan轉按慳息 近年新盤銷情勢不可擋，能夠吸引買家的原因主要是一手樓盤在開售時的定價與同區二手單位相差不遠，加上樓齡新、配套完善、節省裝修費、升值潛力高等優… 而且，按揭中介的最大好處就是費用全免，不但諮詢不須收費，而且到最後成功申請時，也不會收取貸款者的一分一毫。 我擔保了家人的物業令我自己買樓是差點通過不到壓力測試，全靠經絡按揭職員的提點和為我跟進，解決了我很多煩惱，成功幫我上到車。 5.方便快捷：提供多個平台及渠道與客人溝通，無論是致電、網上或面談，根據客人喜好提供貼心及詳盡的服務。 固申請人收入方式、收入穩定性、財務紀錄等，都直接影響銀行會否成功批核按揭。 無疑，按揭轉介吸引之處是免費提供服務，但遇上不良的按揭轉介，情況就不一樣！ 若果有良好的按揭轉介提供意見和服務的話，卻可為置業人士省卻不少功夫。 而因為按揭轉介公司在成功轉介按揭申請後， 他們將會從銀行取得佣金/ 介紹費， 故此， 很多轉揭轉介公司都願意從中抽取一部份， 回贈與申請人， 以吸引客人通過他們去申請按揭。 伽瑪的合作網絡除了各大銀行外，亦與多間知名財務機構緊密聯繫，為客戶提供最全面按揭轉介服務，為客戶解決資金周轉的各種困難，爭取最優惠按揭方案。 地產按揭轉介 市場上的按揭轉介公司眾多，有具規模及實力的大公司，也有名不經傳的小中介，一律標榜免收費用，準業主應如何選擇？ 今次就由我溫經理教大家分辨「真．免費」又可靠的按揭轉介公司。 這些文件有些申請需時，也有些可能要你花時間到政府部門、律師樓等地方領取。 地產按揭轉介: 免費按揭轉介 假如你有任何關於物業按揭的查詢，包括物業估價、各大銀行最新按揭優惠、最新按揭利率走勢、按揭申請手續及須知，可預約我們的按揭專家，作詳盡的分析。 我們 御用按揭轉介不會向按揭客戶收取任何費用，真正免費查詢按揭問題及免費轉介銀行承做按揭，務求能令按揭客戶成功貸款同時獲得現金回贈。 地產按揭轉介 客戶在購買任何物業之前，可向我們本公司免費查詢任何按揭上的問題和心儀物業的最新估價。 透過按揭轉介公司申請貸款，檔會清楚列明貸款額、利率及還款期。 其後銀行會根據物業情況決定會否委派測量師行前往單位視察。 尋找銀行作預先批核， 最直接的分別， 就是申請人在尋找銀行作預先批核按揭時， 需要自己一間一間的找， 再一間一間的把文件交給銀行作批核。 而銀行通常也只會直接的告訴申請人能否批出， 對未能批出按揭的申請人， 他們也不會再給詳細資料。 🎋請注意：客戶必須要填妥我們本公司的「按揭轉介表」 … Read more