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按揭証券公司 內容大綱 按揭証券公司: 物業種類及按揭保險計劃 按揭証券公司: 按揭證券公司知識摘要 按揭証券公司: 業務範疇 按揭証券公司: 退休三寶（3）：保單逆按揭 按揭証券公司: 按揭證券公司自製長糧「退休三寶」懶人包 同樣地，申請人每月收取的年金金額，將由其年齡、性別、年金年期及壽險保單的身故賠償金額而定。 一般而言，身故賠償金額愈高，每月收取年金的金額便愈高。 此外，申請年齡愈高，收取年金的年期愈短，每月收取的年金金額亦將因為攤分年期較短而愈高。 曹德明續指，現時有9間銀行接受定息按揭計劃的申請，料未來將有更多銀行加入，令定息按揭計劃普及化。 按揭証券公司 而計劃在加息週期下具一定吸引力，料未來申請數字將會進一步上升。 曹德明認為，美聯儲暗示明年或將啟動加息，未來港息亦有機會隨之上調，拆息有機會因而抽升，使選用H按計劃的業主供樓負擔稍為增加，而使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。 謝德勝先生董事 謝先生於吉隆坡、新加坡、倫敦及香港的商業及投資銀行服務逾30年；過去18年，謝先生一直從事諮詢業務，並在亞洲多個市場進行資本市場交易及分布的工作。 至今年3月底，按揭證券公司已批出超過1,700萬港元的小型貸款申請，成功的申請者有年青的IT人，也有中年的創業者，有曾破產者，還有更生人士。 政府在2018年推出終身年金「香港年金計劃」，入場門檻為5萬元，上限為300萬元，投保人需以一筆過繳付保費的方式投保，其後便可終身收取每月保證年金金額，並確保投保人收取的終身年金金額不少於已繳保費的105%。 按揭證券公司亦參照嚴謹的監管標準，以審慎的準則購買按揭貸款，從而進一步推動銀行批出符合監管規定的按揭貸款。 房利美和房貸美在2007年底（美國次按風暴在2007年中爆發）的槓桿比率分別高達66及79倍，導致其後拖欠比率由2007年底的0.98%及0.65％急升多倍至2009年底的5.38％及3.98%。 至於兩房的首要目的則為透過參與按揭市場，提供按揭貸款，鼓勵美國人民自置居所。 鑑於按揭證券公司與兩房在首要目的方面存在基本差別，因此亦引出它們之間的其他不同之處。 就高成數按揭而言，不論按揭成數多少，整筆按揭貸款，均由銀行全額提供。 分別是當中高於六成按揭之貸款，需由按揭保險公司提供擔保，若日後業主出現斷供情況，按揭保險公司就會負責賠償與銀行。 按揭証券公司 因此，當中涉及保費，並全數由業主及借款人承擔，按揭保險費用計算方法可參考本頁附表。 當中需注意，按揭保費計算方法是以整個貸款額計算，而非只計算六成按揭以上部份。 按揭証券公司: 物業種類及按揭保險計劃 因為定息按揭計算了浮息按揭所面對的風險，所以利息必然會較風險更大的浮息按揭為高。 如對比現時主要銀行的最優惠利率，實際利率約為2.5%；如果是H按，現時市面上普通水平為H+1.4%至+1.6%左右，以目前（8月30日）的一個月HIBOR為0.36計算，實際利率亦不到2%。 「定息按揭」顧名思義，就是在整個按揭計劃當中，不論任何情況，也以規定的利率作按揭供款。 例如你選用最長20年期計劃，則其後20年的供款利率，也會是2.75%。 合作金庫銀行 按揭証券公司 基金資訊網 基金金庫網頁改版優化(支援ipad) 通知，請多加利用。 境外基金之公平價格調整機制及反稀釋機制彙整說明 … 經上調後，10年、15年及20年期定息按揭的定息利率，分別為2.45厘、2.6厘及2.75厘，自5月起的申請適用。 他們包括夏佳理、陳家強教授、陳鑑林、陳健波、鄭汝樺、張炳良教授、方正、梁君彥、李國寶博士、萬志輝、石禮謙、單仲偕及陳清賜。 財政司司長另外委任林炎南為新任董事，替代不欲再續任的董事韓克強。 根據金融管理局數據顯示，定息按揭佔新批樓按比例，曾於2018年4月升至近50%，是有紀錄以來最高水平，其後一直回落，過去多年並非市場主流，今年2月市佔率僅0.1%，而跟1個月拆息掛鈎的拆息按揭(H按)佔比逾97%。 根據日本厚生勞動省發表報告，香港男性平均壽命81.32歲，女性則87.34歲，兩者均冠絕全球。 按揭証券公司 以65歲開始買公共年金，並投保100萬元計，男性每年將收取約7萬元年金，收取約15年﹙至80歲﹚，累收年金將達到105萬元，叫做「打和」。 購屋抵押貸款指數連升兩周，且按周升幅加快至4.5%(前值三周來首升4.1%)，報255.4。 本免責聲明應受中華人民共和國香港特別行政區(「香港」)法律管限。 雖然按證的定息按揭並未設有現金回贈，但仍然設有類似銀行的「罰息期」條款：於第一年提前還款，罰款為還款額之3%；於第二年提前還款，罰款為還款額之2%；於第三年提前還款 … Read more

高息戶口風險 內容大綱 高息戶口風險: 按揭 高息戶口風險: 收高息移居外地? 投資版離岸戶口幫到你 #2080 高息戶口風險: 戶口優惠 高息戶口風險: 理財產品 股票掛鈎投資的潛在回報將視乎參考資產於相關估值日期的表現而定。 參考資產的市價變動並不會導致股票掛鈎投資的市值或閣下從股票掛鈎投資的潛在分派出現相應變動。 潛在收益有限 — 當外幣匯率於釐定日釐定時間相比觸發匯率走勢如您所料的時候，您能獲取的最高回報為最高贖回額減去本金。 高息戶口風險 衍生工具風險 —「貨幣掛鈎III」內含外匯期權。 如果存款貨幣兌掛鈎貨幣的匯率於釐定日釐定時間的走勢非如您所料，您只能賺取存款的最低贖回額。 這種情況下壓力測試會以50／60 計算，即每月供款於入息比例不能超過5成。 另外由於村屋買賣所涉及的文件，比一般樓宇多，例如地段編號、村屋的平面和滿意紙，加上村屋轉按、村屋按揭的個案比較少，因此銀行在審批新按揭時會比較謹慎，業主在轉按需要預計較多的時間處理相關法律手續。 並非投資參考資產—投資本公司的股票掛鈎投資與投資參考資產是不一樣的。 在轉按過程中涉及很多法律文件，以及手續需要處理，因此當中最大的費用便是雇用律師。 另外如果轉按個案複雜，律師亦可能會再另加收費。 業主可以在罰息期快完結時遞交申請，需要準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書，如果欠缺了文件，會大大減慢轉按的申請速度。 高息戶口風險 本行不提供高息投資存款及結構投資存款予美國公民／擁有美國國籍的人士、美國居民、美國納稅人或有美國地址的人士（例如主要通訊地址、居住地址或工作地址在美國的人士）。 高息戶口風險: 按揭 但若然你選擇外幣定存，就要留意每間銀行對每種外幣的最低要求都不同。 例如滙豐銀行對英鎊定期的最低要求為2000英鎊，即2萬多港元，而對瑞士法郎則需最低1萬，即等同近8萬港元。 高息戶口風險 風險披露高息投資存款的淨回報須視乎存款釐定日之釐定時間的市況而定，客戶必須了解其相關風險。 根據筆者觀察，不少人被高回贈吸引，甚或低估高息戶口的重要性，選擇沒有高息戶口的銀行上會。 投資者入場前，應了解相關基金至少過去10年的基金價格及派息表現，並參考基金評級及風險級別等，再判斷其投資價值。 高息戶口風險 每月派息基金以每月有息派為招徠，吸引食息一族，這類基金多數以債券基金為主，部分是股債混合和股票基金。 這類基金近年在市場上崛起，可見其在市場上有一定需求。 高息戶口風險: 收高息移居外地? 投資版離岸戶口幫到你 #2080 加按即指業主已在銀行申請了物業按揭，為增加更多的流動資金，在原有基礎上進行多一次按揭貸款，申請額外的貸款額，從而套現現金周轉。 實行轉按套現時，業主需要將完整物業的價值轉向新銀行，並重新進行物業估價，若果物業升價，新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額，而多出來的就能變成流動資金。 業主在購入心儀物業的時候，如果借出6成以上的按揭，便需要購入按揭保險，但如果罰息期一過，物業的價格隨市況上升。 高息戶口風險 當業主申請轉按的時候，貸款額跟物業價錢的比例有所改變，有機會不用購買按揭保險。 因此業主可以透過轉按，做普通6成或以下按揭成數，搣甩按揭保險，如果第3年退保甚至可以得到保費的退還。 銀行之間競爭也很激烈，因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款，通常會提供很多優惠，例如轉按現金回贈作為獎勵。 由獲取網上報價、付款、到申請索償，全程網上辦妥。 如在申請時遇到任何困難，或想與我們直接對話，了解更多有關保險計劃的細節，亦可聯絡我們的客服團隊為你解決各種申請疑難。 在保障方面，雖然銀行定存與儲蓄保險稍有不同，但兩者在基本功能上相似，能夠提供低風險、而且穩定的保證回報。 … Read more

居屋2016按揭 內容大綱 居屋2016按揭: 申請居屋按揭需要提供工作或入息證明嗎？ 居屋2016按揭: 銀行加息 供款額即升 居屋2016按揭: 新居屋王：北角驥華苑，與豪宅為鄰! 房委會為居屋作擔保30年（由首次發售日期起計），在擔保期內即使高齡人士申請按揭都不用扣減還款年期。 加上有政府作擔保，即使申請高成數按揭都不需要購買按揭保險。 在於處理一手居屋按揭申請，因為有政府的30年擔保，銀行係唔會要求申請人通過壓力測試。 居屋2016按揭 申請人只需要符合綠表和白表的入息及資產限制，只需要申報收入可以應付供樓開支便會批出貸款。 ▲比較及分析最佳私人貸款，找出最適合自己的計劃，輕鬆應付不同需要。 收樓後，您需要放棄您的公屋單位（若屬輪候入住公屋人士，則需要放棄其入住公屋資格）。 事情要由去年初講起，當時樓市炒到癲，金管局收緊銀行可借出去的按揭。 總裁陳德霖要求700萬元以下自住物業，按揭成數降至6成，並收緊埋壓力測試。 如果屬於「白表」申請人，需要支付樓價5%首期，內有銀行本票$155,000（支票抬頭：香港房屋委員會）繳付所需定金，如果金額不夠樓價的10%，餘額要以個人支票繳付。 另外如果買家經按證公司批核，得到超過6成的按揭年期，就能以55年再減去掉村屋的樓齡，從而獲得較佳的年期。 買家需要通過「壓力測試」，但如果首置客未能通過「壓力測試」，也可選擇尋找擔保人協助上會、或上調一成「按揭保險費」以換取「供款佔入息一半」作計算。 無論你是白表買家或綠表買家都可以有機會購入一手居屋，而且從房委會購入居屋都可以享有低於市價的折扣優惠。 但如果所購入的居屋已過了政府的擔保期，便需要壓力測試和入息證明，另外一些銀行會考慮買家的信貸評級，如果買家的信貸評級為最差的「H級」，銀行未必會通過居屋按揭。 不过有些银行在初步按揭审查时，同样会依照惯例，要求借款人出示所有入息文件，如3个月出粮银行完整月结单(具备薪金字眼)及公司发出最近3个月薪金证明。 居屋按揭申请与私楼按揭申请要注意的事项有所不同，在申请前按揭前，不妨多了解居屋按揭申请的要求。 居屋按揭不論綠表或白表，只能用「P按」（最優惠利率按揭）及最高承造25年按揭，現金回贈約為1%。 未補地價居屋限制較多，但未補地價居屋亦能夠做轉按。 房署只在特定意外的情況下，才會接受申請，例如家人醫療費、殮葬費、教育費等等。 至於因個人原因如欠債，信用卡欠款申請轉按或加按套現現金，這些情況多數不獲批核。 另外未補地價居屋轉按與買入時相同，只有P按可以選擇，而未補地價的居屋屬於房署資助房屋，不論轉按或者加按，都需要跟房署的申請並得到同意先可以進行。 另外要注意白居二是透過免補地價方式，在第二市場購買舊居屋屋苑，由於樓齡一般較高，批出的按揭年期未必做到25年，或者未能做到90%按揭。 涵蓋的資產類別包括土地、房產、車輛、的士及小巴牌、經營公司的資產淨值、投資項目，以及存款及現金。 第一，部份銀行會容許以私樓按揭方式審批，意即買家並不能申請高成數按揭，而直接自己支付四成首期，餘下六成則向銀行申請按揭。 第二，部份銀行則會視乎物業的樓齡，如果物業樓齡低於19年或以下，銀行也願意照批出25年年期按揭，但19年以上則採用「30年扣減樓齡」作計算基準。 第三，部份銀行則會在擔保期內，仍用「30年扣減樓齡」批出90%按揭，但擔保期過後則採用60%按揭作供款。 舉例，如果物業樓齡已是25年，則銀行可以批出5年期的90%按揭，而6-25年則需要回復60%按揭計算，此時買家需要補足差價。 居屋2016按揭 在這裡有兩點想提提，不少谷友曾問過我們一個問題，就是新居屋申請人是否必須為按揭貸款人呢? 雖然部份私樓按揭上，銀行會接納申請按揭借款人，跟樓契上的名字(業主)是不同的，但在資助房屋下則沒有這個概念，「借款人」必須為業主。 而且，因為有政府擔保，申請人不用通過加息三厘的壓力測試，部分銀行甚至在計算供款佔入息一半上，也不太嚴格，但要留意，信貸紀錄不良同樣會影響銀行批出按揭的態度。 向银行申请按揭，不论私楼或是居屋按揭，银行都会为贷款提供现金回赠，而且回赠的比例会与普通私楼睇齐。 同时，经部份按揭转介公司申请按揭，可获得额外的现金回赠。 居屋2016按揭 抽中居屋当然是一件开心事，但距离成功置业还有重要一步，就是申请按揭。 居屋2016按揭: 申請居屋按揭需要提供工作或入息證明嗎？ 正如上述所講，「白表資格買家」一般都是私營房屋的住戶或公屋住戶的家庭成員。 只需要通過資產及入息審查的白表人士都可以購買房委會或「房協」的居屋。 每年推售居屋之前， 「 房委會 」 及「房協」都會制定最高資產及入息水平。 只要符合 「 … Read more

轉名印花稅計算 內容大綱 轉名印花稅計算: 近親轉讓可以慳多少稅？ 轉名印花稅計算: 公司轉讓注意事項 轉名印花稅計算: 首次置業住宅物業從價印花稅稅率 （第2標準稅率） 轉名印花稅計算: 物業印花稅 如舊物業甩名時已做高成數按揭，聲明了自住，新物業又做高成數按揭也聲明自住，即兩公婆自住兩層樓，按保應會拒批。 如舊有物業面積很大或樓價很高，新物業面積很細或樓價很低，很難說服按保公司，舊物業是給家人住，新果層是自住。 轉名印花稅計算 答：由於轉名的樓價由雙方自訂，轉讓價越低、印花稅越少。 答：如是2轉1甩名，每份都是50％業權，印花稅以樓價一半計算，稅率可參考上述稅表。 首先，大家可以到網上查冊，了解物業過去5 年紀錄有沒有「送讓契」（Deed of gift）的字眼。 答：舉例假設聯名物業價值650萬元，「甩名」交易只需以樓價的一半（即325萬元）計算印花稅，稅項為73,125元；而650萬元物業可借六成按揭即390萬元。 不過這做法有利也有弊，由於物業業權已轉移，只是處於待辦狀態，而原先一方無權轉按或加按。 不過，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 答：若甩名予近親，即使物業未過SSD鎖期，亦毋需支付SSD稅。 由於「提名」人是近親，買賣只需依從「從價印花稅」。 例如首置印花稅為4%，那業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。 如物業是在 2012 年10 月27日或之後取得按不同的物業持有期繳付額外印花稅，限6個月內出售，稅率為20%，超過6個月到12個月為15%，超過12個月到36個月為10%。 如近親轉讓的物業仍有按揭，轉讓後申請按揭時，要求會與一般的按揭申一樣，需要交上收入證明等文件，銀行亦會安排壓測。 因此仍有按揭的物業近親轉讓時，要考慮買方是否能有能力通過壓測。 政府規定如果業主購買新物業後，在1年內賣出舊物業，並正式完成該項交易，手上只持有一項物業，即可申請退回之前支付的從價印花稅款項。 轉名印花稅計算: 近親轉讓可以慳多少稅？ 稅務局製作了一個簡單的軟件，幫助你計算物業轉讓文書（即住宅物業買賣協議和非住宅物業樓契）及租約的應繳印花稅。 你只需輸入物業轉讓代價款額/價值或租期及租金資料， 然後按「計算」按鈕；應繳印花稅款額便會在螢幕上顯示。 未補地價的居屋雖然可以出售套現，但未屆滿轉讓年期限制時，只可於政府推行的「居屋第二市場」出售。 如要在限制屆滿後公開市場自由出售單位，便要先作補價，而補價一般會由買家承擔。 但由於「雙倍印花稅」推出後，始終未能成功遏抑投資者，終於政府在2016年11月決定加辣，劃一徵收「15%從價印花稅」，也就衍生出「新住宅從價印花稅」。 有些客戶會問到，物業以饋贈方式轉名給他人是否可節省印花稅？ 所以，業主以買賣方式轉變業權，在定價上更有彈性，相比以稅局自行估價應更為有利，因此以買賣方式處理業權更替的話，印花稅可能低一點，而日後又能獲得銀行按揭。 根據上述種種情況，並不推介以饋贈方式進行業權更替。 問題是，既然聯名入市時，即一方為香港永久居民、而另一方非香港永久居民，只要大家是近親，也沒有持有物業，就可以用「從價印花稅」來計算，買家並不需採用相關「提名」方式入市而已。 轉名印花稅計算 舉例先生本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的太太置業。 太太本身在香港沒有持有住宅物業，二人以300萬元購入一個單位，物業印花稅就是先生在簽約時繳交「300萬元X 1.5%」，相當於45,000元的「從價印花稅」而已。 所以其中一個方法就是他們可採用「提名」方式來進行買賣。 轉名印花稅計算: 公司轉讓注意事項 在香港，申請人毋須繳付遺產稅，而遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。 … Read more

700萬樓首期雜費 內容大綱 700萬樓首期雜費: More In 按揭指南: 700萬樓首期雜費: 「按揭息率」可加可減 700萬樓首期雜費: 「壓力測試」: 準買家要留意，部份銀行表示送「火險」或「家居保險」，是贈送第二年的保險，藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。 坊間不同保險公司也有「家居保險」購買，準業主可視乎保額及保障範圍，自行向保險從業員查詢。 值得注意，在申請按揭時，部份銀行會額外提供一個「MORTGAGE LINK」的戶口，是一個藉著客戶存款，抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口，一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。 「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。 很多人都以為透過按揭中介申請按揭需要繳付手續費，答案是不用的。 按揭中介在成功轉介申請人承造按揭後，銀行會支付按揭中介的佣金，而申請人是無需付費的。 澳門流動社區有權刪除任何留言及拒絕任何人士上載留言，同時亦有不刪除留言的權利。 「白表」的意思是指一般人需經入息審查去入表抽的居屋，而「綠表」即是專門為現有公屋戶而設。 700萬樓首期雜費 以白表抽居屋有幾難中籤都唔使講，而原來兩種表格的首期和按揭成數都有分別。 700萬樓首期雜費: More In 按揭指南: 一直以來香港政府都會向買樓人士收取印花稅，對於首次置業的香港永久性居民，印花稅是按樓價計算，樓價愈高，印花稅就愈高。 第一次買樓係有優惠嘅，首置人士可獲豁免繳付劃一為總樓價15％嘅從價印花稅DSD，而係用舊式累進印花稅制(第二標準稅率)計算，可以慳好多架，所以呢個名額好珍貴。 如果夫婦以聯名方式置業，就一次過用咗兩個人嘅Quota，下次想買多層樓，就要交15%印花稅。 提示：上述計算結果只作參考用途﹐本公司並不會為該等資料的準確性﹑完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述﹐計算詳情請參閱金管局﹑按證公司﹑稅務局及財務機構等之最新公布/批核為準。 700萬樓首期雜費 英國政府已落實徵收2%海外買家印花稅，如買家於2021 年4月1 日前完成整個買賣流程及收樓則可避免繳交此額外所花稅。 如果買家申報了在全球任何地方擁有物業，要加3%稅率。 樓宇按揭是一項長期的財務承擔(供款期長達20-30年)，按揭成數愈高(即借款愈多)，之後的每月供款額亦會愈高。 而且考慮到樓主的上班地點，他覺得三個選擇都不算太好，要選的話是淘大。 至於樓主認為不能換樓，有人就覺得沙田市中心和淘大的條件一定能樓換樓。 金額多寡要視乎工程規定而定，若果是進行包括拆去廚房、廁所或全屋地板的大規模裝修，一間400多呎的單位，裝修預算最少達到20萬元或以上，新樓由於已有簡單裝修，若果不是進行「大改造」，金額相對會較少。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 700萬樓首期雜費 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 資料顯示，原業主於2018年7月以約720萬元購入上述單位，持貨3年滿SSD期沽售，賬面獲利53萬元，單位期內升值逾7%。 西九龍指標上車屋苑港灣豪庭最近促成的一宗2房戶買賣成交，新買家斥727萬元承接，實用呎價約21,573元，屬市價成交。 例如元朗尚悦3座高層F室，實用357呎，售585萬元，10%首期約58.5萬元，如按最高9成，P按按揭利率為2.5%，分30年供款，即月供21843元。 700萬樓首期雜費 律師費要付多少，一般視乎單位本身的樓齡和面積，再計算「全包」價格。 一些樓齡高的單位，或者是村屋，業權／地權不清或無契等問題較常見，律師費相對較高。 700萬樓首期雜費: 「按揭息率」可加可減 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ … Read more