假設現在樓價升到700萬，轉按做6成按揭，可借420萬，足夠清還按揭餘額，並能取消按保取回保費。 答：為賺取額外現金回贈，即使沒有套現需求，仍應該轉按借盡。 以上述例子解釋，轉按套取120萬後，隨即放入高息按揭戶口（mortgage link），便能對沖供樓利息，套現的120萬等同沒有利息支出，但卻能賺額外回贈。 特此聲明，smartME Corporation Limited 非地產代理，沒有在業務過程中從事地產代理工作，只涉及廣告發佈或資料傳播。 SmartME Corporation Limited 不會為因資料不正確或遺漏，又或因倚賴本網頁資訊所作的決定、行動或不行動而引致之損失或損害負上任何責任。
筆者朋友明仔(化名)在銀行擔任中層，其首次置業買自住樓時，正正是使用Staff Plan借盡按揭成數。 但一層樓未夠，近期明嫂入飛兼抽中大圍站上蓋項目，感覺受到幸運之神眷顧，家庭資產組合邁向第二層樓，打算第一層樓留給家人居住，自己搬去大圍站居住，並申請9成按揭。 欲以轉按套現，需使用舊按揭成數，即樓價600萬內方可行。 不過，若是聯名物業甩名，則可用新成數套現，最多借8成，因甩名雖然以轉按形式進行，卻被視作新買按揭。 另外，如果想甩走發展商二按、毋項套現，亦可用新的按揭成數。 舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。
發展商藉着美國聯儲局議息的形勢，估到聯儲局不會加息，而且會投射出一個今年加息不多的情勢，比較能夠鼓動到買樓者情緒，便即時推出買樓新招，去吸收購買力。 借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位，而舊居又有按揭未償還的話，舊居樓價要達700萬元，發展商才會借1200萬元予買家，用於 償還舊居按揭及支付新樓樓價。 以抵押品總值1700萬元計，整體按揭成數其實是70.6%。
- 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
- 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。
- 該盤亦更新部分餘貨的售價，其中26樓實用206方呎A室，提價8.8%，最新定價為400.7萬元。
- 無論如何，發展商提供更多廉價二按優惠，可以見到樓市的一些動態和啟示。
- 發展商及財務公司提供這樣低息的按揭貸款，當中涉及成本和風險。
以「即供」賺到2%樓價折扣計，扣除罰息涉及0.75%樓價以及兩項雜費，買家A實際上仍有1.25%「落袋」，以1,000萬元樓價計達12.5萬元，夠買全屋簡單傢俬。 員工按揭其他缺點尚包括不能每兩年轉按一次賺取現金回贈，亦限制未來轉工可能性。 因為一轉工便要轉按，然後會遇上銀行批核問題；加上當前港元拆息仍然持續低企，員工按揭計劃和市場按揭計劃，利率其實並不是相差很遠，因此選擇後者可能更有着數。 或許銀行員工覺得轉按問題不大，因為政府放寬按揭成數後，1,000萬元住宅物業可以借9成按揭，1,200萬元可以借8成，不少個案轉按都毋須補錢，表面上容易得多，只是不容許套現而已。 政府今年放寬按揭成數，銀行職員若由員工計劃轉按至市場按揭計劃，現時毋須補錢，並可以享有掛鈎按息的高息存款戶口(Mortgage-link)。 惟要注意若果離職或被裁的話，銀行會即時追收貸款，屆時再申請高成數按揭可能有阻滯。
廉政公署早前落案起訴一名時任警司，控告他隱瞞將一個購入的單位出租，並訛稱該單位供家人自住，詐騙政府及一間銀行向他批出購屋貸款及按揭貸款共約600萬元。 被告今日(11月17日)在區域法院被裁定罪名成立。 與其兩年內轉走發展商一按要繳付1%罰息，倒不如第2年繼續供發展商一按，過了罰息期後才轉按至銀行，屆時發展商應該已經交樓。 最終雖然發展商一按第2年利息貴約1%，但同時免罰息1%，打和收場。
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如該計劃的申請人提出申請時，距離其法定退休年齡不足10年，可獲豁免須居住於有關物業的規定。 惟以該計劃貸款購買的物業只可由申請人及／或其家人居住，不得出租或分租。 案情透露，被告於1986年加入警務處，至2019年5月晉升至警司職級，他符合資格按購屋貸款計劃(該計劃)向政府申請貸款以購置物業。
建築期付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付小部分樓價，在物業落成後才正式供樓，支付餘下樓價。 買家在收樓前3個月才申請按揭，這樣對買家而言雖然更有保障，但便比即供付款的折扣優惠較少。 優點是買家在換樓或租轉買時毋須負擔雙重開銷；缺點是樓價比即供期付款為高；物業落成後才申請按揭，銀行可能會因樓市調整而估價不足，導致買家需額外籌集資金以完成交易。 總結而言，如果新盤買家要申請銀行高成數按揭，不一定選擇「建期」而放棄「即供」，可以考慮先利用發展商按揭「即供」食盡優惠，物業落成前才轉按至銀行申請高成數按揭。
但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 不過，即使政府推出多項措施，香港的發展商仍能鑽空子逐一破解，務求將更多市民捲入樓奴漩渦。
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對貸款人來說，風險反而比之前按揭成數高達八、九成的新盤一按 略低。 一般來說，我們購買一手新盤的付款辦法，大致可以分為「即供」或「建築期付款」，兩者分別在於支付尾數的時間。 但這個案有一個盲點，就是按揭保險公司質疑Staff Plan的條款必須為自住，讓予家人是不能接受，而兩層自住樓亦說不過去。 這種情況會有不獲批風險，就算最終批出，也只借8成，需要削減1成。
本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 您可透過「按揭慳程式」，以您的收入水平為基礎，計算您可負擔的按揭貸款額、貸款月供金額以及可以從「存款掛鈎按揭」節省多少利息開支。 梁理中則認為，近期高成數按揭花款僅屬 Gimmick（綽頭），原理近似過渡貸款（Bridging loan），料為短期手段，而真正採用的買家佔不足一成，「樓宇按揭不應該成為一種銷售手法，令其變質」。 他相信，在自由市場下，發展商會寧願直接調整售價，而不傾向利用按揭手段吸客，長遠亦不應投放太多資源在按揭業務上。
不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 換個場景，如果最初Staff Plan物業是自住用途，大圍站上蓋則是給家人居住，照申請9成按揭，又是否可行？ 首先，按揭保險公司對於家庭用途，暫未有客觀標準，都是根據每宗申請個別處理，就算批到，最多只可以借8成。 惟明嫂收入一般，買大圍站項目需要明仔做按揭擔保人。 但問題是，當明嫂申請9成按揭時，按揭保險公司發現明仔作為擔保人，已經持有一層自住樓按揭，而且是用Staff Plan，質疑大圍站是否真的自住用途。
亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車，賺盡即供優惠，等到物業有入伙紙，便快快脆脆轉按至銀行，以銀行提供的較低息按揭繼續供款。 銀行員工計劃好處是利息低、批得快、不需要提供入息文件，而且可以借足10成按揭，上限達月薪120倍。 以中層員工月入5萬元計，可以借足600萬元低息貸款，但一離職便需要即時轉按。
如果對這個議題有興趣，我們早前也寫過一篇文章簡介。 正因為這一個規定，令買家在申請新按保時出現了不少問題。 為免重蹈覆轍，金管局自2009年至2015年間合共推出 7 輪風險管理措施，包括收窄各類銀碼的住宅按揭成數上限、規定按揭貸款年期上限劃一30年、收緊利率壓力測試下的供款與入息比率等，並首度將按揭限制，伸延至非住宅物業，旨在提高置業門檻以淘汰實力不足的買家，保護銀行體系及遏抑炒風。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 當然，正常而言轉按銀行是不會知道申請人在原銀行被Call Loan，但申請人需要在轉按申請表上如實披露有關事實，就是這個位讓轉按銀行得知。 假如上述員工離職是因為跳槽至另一間銀行，員工計劃轉按會不會有問題。 筆者近期接到一單求助個案，正正是一名前銀行職員本身打算從Staff Plan轉按至市場上高成數按揭計劃，卻被銀行拒絕，原因是離職時被銀行追收所有按揭貸款。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。
因此，現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待「蜜月期」結束後，便申請按揭保險轉按。 被告於2016年9月28日簽訂臨時買賣合約，購入愉景灣一個連租約的物業。 翌日，被告根據該計劃向庫務署申請貸款，並向香港上海滙豐銀行有限公司(滙豐)申請按揭貸款，按揭貸款額為樓價的六成。 結果一如所料，客戶順利獲銀行批出80%按揭，息率H+1.4%，年期30年，跟發展商首2年按揭息率2.5%相比，每月供款少約1,700港元，如在發展商按揭2年低息期過後息率為P(5%) ，每月供款更加大減7,400元，銀行更附送兼有高息戶口，及有銀行0.6%現金回贈。 而且客戶轉了付款方法，享有更多的樓價折扣，已足以抵銷按揭保費的開支了。 港人想加快上車步伐，往往會放棄即供優惠，寧願早點置業，最多之後慢慢供樓。
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「呼吸 plan」是指近年發展商為一手樓盤提供的按揭計劃，對買家的收入要求較低（甚至不用入息證明！），亦不用通過壓力測試。 只要是「有呼吸」的活人，通通歡迎上車，按揭成數更可高達樓價的80%至90%，聽上去頗吸引。 其實何先生經坊間的顧問公司根本未能幫助到客人減輕供款壓力，反而把客人推上末路。 正當何先生煩惱每月如何供款之制，何先生得知我們會為未補地價居屋業主重上按揭服務，而無需補地價，客人便作出嘗試，最後我們成功為客人做回免補地價按揭，客人馬上減輕每月供款之煩惱及利息之出。 答：600萬或以下物業，轉按套現最多可借8成，但還款年期最長僅25年。 要留意，重上按保需要重付按揭保險費，如借8成，保費為貸款額2.15%，不過可享65折保費。
樓盤發展商表示，如果買家另外有物業，該物業估值為新樓價值的七成或以上，便可以獲得發展商提供額外按揭，最高去到120%，而額外按揭的利率為P（最優惠利率）-1厘，相當便宜。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 「smartME 智能地產平台」一直以客為本，推出了「地產代理」及「放盤搵盤」程式。 以嶄新模式為業主配對全港十八區合資格地產代理，亦為買家及租客提供多個有質素的堅盤源；我們明白地產代理於整個樓宇買賣中有著不可或缺的重要性，期望透過科技遙距協助代理連繫買賣雙方，藉此提升地產代理於業界競爭力，成為代理們最強的成交伙伴。
若有資金需要，轉按重上按保套現，不失為一個解決資金周轉的方法。 借8成是需要付按揭保險費，最低為貸款額的2.5%。 想避免付按揭保費，可入伙後，待物業升值至足夠令按揭成數降至6成，才申請轉按，甩走發展商二按又毋須支付按保保費。 但要注意，如樓價下跌，物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭，申請人可能要補差額，才能轉按。 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓測，便可以申請得到。
項目提供222伙，實用面積由253方呎至869方呎，戶型由開放式至三房，項目關鍵日期為2018年6月28日。 由此可見，發展商的心理狀態其實較弱，覺得可以去貨的，便盡量去貨。 說到底，元朗盤也賣到呎價一萬元，即使加上優惠，七除八扣，也要八、九千元，並不便宜，入市買樓，還是要承擔不少風險。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。
發展商為新盤提供按揭，多數情況下迴避了壓力測試，「方便」買家多借一點；比起高成數，此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額，才是問題所在。 所謂120%按揭，120%指的貸款額最高可達新購物業估價的120%，但計算同為抵押品的舊居價值，實際按揭成數是在七成左右。 上周元朗一個新盤的發展商推出一項按揭計劃，新盤成交價1000萬元的話，最高可借1200萬元的按揭。 之前坊間不時說高成數按揭風險高，目前居然有發展商提供「借突樓價」的貸款，豈非超高風險？ 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。
因此，便有120萬（420萬-300萬）可套現落袋，作為投資用途。 此外，向按揭中介免費索取免費轉按信，並交給銀行，更可得到額外現金回贈，總額高達貸款額之1.7%。 兩年後罰息期過去，可考慮當時之息口繼續轉按，重複賺取回贈。
120%按揭
即供付款和建期付款，不僅限於樓價數期上有分別，更影響著按揭申請和按揭成數。 原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」，換言之，用即供付款雖可享樓價折扣，但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭，最多只可造 6 成，買家需要自行籌備更大筆首期。 所謂「即供」，即樓花期已經申請按揭找數；「建期」則是收樓在即才申請按揭支付樓價尾數。