連租約買樓按揭 內容大綱
他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家亦向業主查問清楚。 由於新業主必須履行現有租約，最怕的情況是遇上租霸。 中原李卓衡表示，買入連租約單位要有心理準備大裝修，降低內籠不似預期的落差，有時可能有意外驚喜。 以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。 地產代理指，樓價動輒千萬元的太古城，新近屋苑一個三房連租約盤，實用面積689方呎，開盤叫1,300萬元，放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。 連租約買樓按揭 另外，上車熱點沙田第一城一個兩房單位，實用面積304方呎，新近連租約以499萬元獲承接。 該單位租約期至今年六月，買家考慮將單位收回自住。 始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。
最後提醒，很多人有種錯覺以為香港有些舊樓可以「商住」(residential-cum-commercial)。 所謂「商住」是指一些混合式舊樓——1樓至3樓屬非住宅用途，3樓以上則屬住宅用途。 如果有意買3樓以上住宅，然後改為商業用途，大型銀行都不會批出按揭。 最後也有客人曾問：「如果租約完時樓價升了，能不能以當時估價上按保套現做其他投資用途？」。 這答案也是不能，因如果買樓時間少於一年，重上HKMC需要以買入價計算按揭成數，就算樓價升了很多。 連租約買樓按揭 有客人便問：「如果先連約買付5成首期，到成交後租約完，能不能馬上轉按重上8成？」。 理論上是可以的，但這種高成數轉按算是套現，而和成交相隔那麼短時間便要套現，HKMC便會問：「何解當時有首期付5成，現在卻需要利用高成數按揭套現的呢？」。 申請人可以解釋，當時是向父母借首期完成連約交易，現在租約已完想自己住，需要套現還錢給父母。 這種解釋是合理，筆者覺得可批，但HKMC可能會需要申請人提供證明當日的確是父母借錢去連約買樓為了等租約完可回復自住。
這兩處地方觸動銀行懷疑單位是由住宅改建成中醫診所，不單改變土地用途，更可能涉及結構性改動，遂要求上門驗樓。 結果一如銀行所料，單位真的是改變了用途，按揭當然是拒批，Dennis隨即冒出一身冷汗，即時向筆者尋求解決辦法。 有客人問過：「能不能同賣家簽份檯底協議，同意交吉賣，但買家成交後不能向賣家追討賠償？」。 連租約買樓按揭 答案是不能，因凡是和樓宇買賣有關的條款，正式買賣合約是取代臨約及一切檯底協議，而律師樓做的買賣合約一定會「by default」有條款說明如交吉賣而成交時賣家未能交「吉樓」給買家，賣家是有法律責任。 買家如同意不會因未能交吉去向賣家追討，該協定需要寫在臨約及正約上，那樣變相都是連約買樓，按揭一樣是5成。
根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 你可以做的最簡單就是老實地向按揭保險公司申報自己的物業正在出租。 這樣做的話，按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。 連租約買樓按揭 例如，在高成數按揭之下你借了8成按揭，但申報物業出租後實際你最多只可借5成，當中的3成差價就是你要清還的部分。 不過正如上述所講，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 因此ROOTS上會建議各位業主避免隱瞞按揭保險公司。 按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住，假如業主在收到按揭保險公司的信件之後，能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明，確認單位是自住的話，就可以通過抽查。
在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。 1000萬以下的自住單位最高6成按揭，而出租單位最多可以做到5成按揭。 連租約買樓按揭 壓力測試方面，在假設加息3%的情況下，自住單位的每月供樓金額不能超過收入的60%；有租約單位供款不能超過收入的50%。 假設一個同樣800萬的物業，對準業主來說，最大的影響是首期必須給多80萬。 其實月供少了3千元對很多人來說是沒有太多感覺，反而首期多左，代表不能有錢任性去選擇心儀的單位。
連租約盤無樓可睇，以往多是投資客追捧對象，但樓價升勢凌厲，用家怕愈遲買，樓價愈貴的心態下，照搶入市。 即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑，亦頻現用家承接連租約單位的個案。 連租約買樓按揭 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。
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不過，專家提醒，置業人士購買這類物業時宜多留意「中伏」位，一不留神買錯樓盤就得不償失。 如果剩餘租期較長，也可先用非自住的按揭成數先上會。 雖然這個情況下銀行是不會有收費，但必須當時的收入情況要再一次通過壓力測試。 在銀行風險角度去考慮，其實非自用出租單位的按揭更加安全，因為有租客幫忙交租供樓。 連租約買樓按揭 雖然加息在即，以平均供樓利息再2%-3%的利率水平，租金接近完全等同供樓的銀碼。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 一般來講，申請按揭比較少機會需要驗樓，除非單位樓齡較舊，或者銀行有理由懷疑單位有大型改動或僭建行為。
由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 【now.com財經】樓市旺場，部份二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部份買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位。 購買此類單位，向有關方面申請按揭時，有不少地方大家需要留意。 買樓收租一直是不少人追捧的投資方式，比起買入單位後再自己搵租客，直接買入連租約單位可以省卻一個步驟，但需要知道相對於自住單位，連租約物業在承造按揭時，在按揭成數及壓力測試需要面對更大考驗。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。 【一層變兩層】第二個物業按揭 入息要求如何過關？
雖然準買家未必可以現身睇樓，但為了確保單位間隔完整度，不妨請代理在樓上樓下、左鄰右里找個類似單位作參考，或者要求業主提供內櫳相片，大概了解單位消耗情況以及內部裝修等。 如擔心單位有滲水或其他更嚴重問題，可向物業管理處查證。 如果用家購買連租約單位，目的在租約期後收回單位自用，仍然可以透過一定步驟，讓銀行信納自住用途。 例如﹛要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結，或指定日期後退租，便較容易說服銀行，購入有關物業是作自住用途。 同樣，自用物業的供款與入息上限，以及壓力測試標準，都較非自用物業寬鬆；前者的基本供款與入息比率上限是五成，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限為六成。 而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至四成，假設利率上升3厘，供款不可高於月入五成。 使用即供物業則不能夠申請按揭保險，只能是申請一般的銀行按揭最高6成。 【綠置居2021】鑽石山「新綠置居」配套、申請、按揭全攻略…
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樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。 但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 連租約買樓按揭 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 他續指，以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約加蓋印花（俗稱「打釐印」），令單位不能轉售，交易最終要取消收場，故買家應向業主查問清楚。
- 不過ROOTS上會不時遇見業主不為租約交印花稅。
- 【買樓按揭】連租約盤風險及拆解辦法如果買家希望借盡額外的1成按揭，業主可以解釋希望租客退租後，單位將作為自住之用。
- 事實上，由於香港租金高企，千萬元單位的市場租金動輒能達3萬元至4萬元，甚至更高。
- 理論上是可以的，但這種高成數轉按算是套現，而和成交相隔那麼短時間便要套現，HKMC便會問：「何解當時有首期付5成，現在卻需要利用高成數按揭套現的呢？」。
一般來說，買家購入物業的形式大致可分為兩種，分別是「交吉」和「連租約」。 交吉指物業可即時使用，至於連租約，顧名思義是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。 連租約買樓按揭 【加按套現】為已有物業重造按揭 實現樓生樓… 不少人覺得自己還在供樓階段，資金尤其緊張，更沒有閒錢用於投資。
資助房屋計劃「綠表置居計劃」（簡稱「綠置居」）2021年即將推出，想知道今年綠置居單位的申請日期、攪珠及揀樓時間？ 例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。 同樣地，自用物業的供款與入息上限及壓力測試標準都較非自用物業寬鬆：前者的基本供款與入息比率上限是50%，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限是60%。 而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。 連租約買樓按揭 因如同一單位內有兩組租客，便產生了「劏房」之嫌。 如果驗樓後發現是劏房或改過主力牆，大部份銀行都會拒批按揭。 相反，如果驗樓後發現單位沒有結構性改動，兩份租約原因純粹是「合租」，按揭未必會有問題。 銀行：銀行對有租約的住宅單位較有保留：較低的貸款成數、收取較高的利息，甚至不借。
不過某些小型銀行是願意接受中國內地的物業租金，不過需要提交房產證、租約、租金過數紀錄等等。 任何借超過50%-60%按揭都被視為高成數按揭。 連租約買樓按揭 但是所有借高成數按揭的物業都必須要符合一個條件，就是單位必須用作自主用途。 換言之，現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。
連租約買樓按揭: 物業轉名或除名印花稅，近親和非近親有什麼分別？
以一個1,400萬元的單位計，如果最高按揭成數為5成。 以年利率2.375%及30年按揭計，則每月供款為27,206元。 若進行壓力測試，即加3厘後（即以年利率5.375%計），每月供款為39,198元。 連租約買樓按揭 如果申報物業用途為自住，要通過「50/60」（前者為供款不能超過入息的50％，後者為供款不能超過入息的60％），供款入息比例及壓力測試的入息分別為HK$54,412及HK$65,330。
美聯梁仲維指，連租約盤業主多是投資客，賣樓意欲較大，但叫價未必平過交吉盤很多，以荃灣中心為例，交吉盤最平叫價430萬元，「埋枱」可能420萬元有交易，與連租約盤入場價410萬元相去不遠。 中原伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊連租約盤最平叫價480萬元，比交吉盤490萬元的入場價，僅便宜10萬元。 此外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。