租約按揭 內容大綱
業主放租前只要做好準備，與租客保持良好溝通，業主自然能穩袋收入，租客又能安心使用單位生活。 不過，放租物業的按揭成數較為嚴謹，入息比率亦有不同，如對相關按揭有任何疑問，歡迎隨時與我們聯絡。 租約按揭 業主租客雙方簽訂租約後，必須在30天內向稅務局印花稅署加蓋印花（俗稱打釐印），費用介乎年租的0.25%至1%，一般由業主及租客平均分攤。
另外如報自住有些銀行會要求提供水電煤證明，不過也有部分銀行接受銀行月結單作為自住證明，具體可向銀行查詢細節。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 租約按揭 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%，報出租最多借50%。 決定應取決於首期，如果有足夠首期就可以報出租。
所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位，連同租約一併轉讓。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)，以及相關責任(如果合約上列明，業主需負責維修)。 在按揭上，購買連租約單位，一般會被視作「非自用物業」。 可以，買家可利用租金通過壓力測試的供款與入息比率。 不過，計算前，銀行一般會以「每月租金」的6-7折計入壓測。
中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。 迎富地產代理林穗華指，去年市場上曾現一宗「甩轆」入市個案，單位為紅磡黃埔花園一個兩房單位，連租約放盤，以約700萬元易手，當時貼近市價。 新業主一直無樓可睇，收樓時才發覺單位爆鹹水渠，全屋地板浸到發霉，後來即使向業主討回部分維修費，但已大失預算。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利(例如按租約收租)及責任(例如維修，如果合約指明的話)。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 由自住單位轉出租，按揭成數需要降至5成或以下，但按揭成數不會再多減一成，因為在原銀行自轉為出租，銀行不會重複審核你的信貸報告（TU），因此，不會扣減按揭成數。 但如果是通過轉按，由於新的銀行需要重新審核信貸報告（TU）,所以需要扣減成數。
租約按揭: 購入連租約物業 按揭成數解說 及 提升通過壓力測試方法
租約期一般為兩年合約，一年生約、一年死約，如果租客在一年死約期後提出解約，業主又要再繳付佣金尋找租客。 包括管理費、差餉地租等，都會蠶食了租金收入及回報，所以部份人會計算回報淨值。 這樣就可真正知道自己的實質回報為多少，尤其近年新盤的管理費愈見高昂，會直接蠶食了回報。 參看十年前的回報，當時一層中小型住宅售價為336萬元，同一單位月租僅10,710元，相當於回報可高達3.83厘。 租約按揭 因為當你手持同一筆錢，你可以選擇買樓，也可以選擇投放在其他投資工具，例買股票收息、買外幣的利率，直接比較回報高低。 《胡．說樓市》收到谷友查詢，想我們講下目前是否買樓收租時機?
而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。 香港貸款利率向來較低，因此，大部分放租單位的租金幾乎可以覆蓋每月的房貸月供，實現以租養房。 於是，不少投資者會選擇買完房後即將單位出租，以賺取穩定的被動收益。 業主要安心放租，除了避開租霸問題，更重要是清楚放租的基本知識，買樓收租自然更加順利。 如果忽略這些問題，不但隨時招致財務損失，甚至引起法律爭拗！ 為了讓大家做過精明的業主，經絡按揭一次過和大家分享經常被人忽略的6大放租細節。 購買人亦可以第一法定押記形式，接受其僱主貸款(其僱主必須設有正式的僱員購屋貸款計劃)以支付買價餘額。 但購買人在接受其僱主貸款前，須先經房屋署署長批准。
盤源短缺之下，可睇樓的鎖匙盤亦大為減少，不少買家惟有向現正有人租用的物業埋手。 對於連約盤，準買家除了無樓睇，難於評估內裡情況、買入後需要繼續承擔單位的租務責任以外，更會在承造按揭上比自住單位受更大限制。 租約按揭 根據金管局要求，如果買家希望將連租約的單位作按揭，業主會被視為投資者，非自用單位按揭成數（LTV ratio）比自住單位為低。
把租置計劃單位加按，即是在轉讓限制期內，或在限制期過後而又未繳付補價的情況下，安排額外按揭貸款。 至於現時未有按揭的單位，獲批准貸款後所做的按揭，也是加按。 差餉物業估價署就租務問題提供的免費服務當值律師服務提供的免費法律諮詢注意：以上文章僅為一般指引。 於2004年7月9日或之後簽訂的固定租期租賃合約將於租期屆滿後終止，業主及租客均無須發出終止通知書。 你或租客也可以按雙方協議，或根據租約內的中斷租期條款提早終止租賃。 你須了解作為業主的權利和責任，以及注意下列各項要點，以確保出租過程順利進行。 租約按揭 業主與租客商議好租賃條件後，一般先訂立臨時租約，在租客支付業主按金後，才正式訂立正式租約。 正式租約可由雙方代表律師、受委託的地產代理甚至雙方自行處理。 一份清晰的租約有助釐清業主及租客之間的權責，但當雙方首次簽訂租約時，內心難免充滿疑慮，擔心租約條款有魔鬼細節，無法保障自己權益。 其實只要明白租約內的基本結構及需要列明的項目，簽訂租約自然更加輕鬆。
購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。 樓市旺場，部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部分買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位，購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。 租約按揭 例如要求租客簽訂退租同意書，表明將在租期完結或指定日期後退租，便較易說服銀行購置有關物業是作自住用途。 有關續租須注意事宜你的業主通常會通知你有關所租住的物業的出售事宜。 如你沒有和新業主重新簽訂租賃協議，原有協議上的條款將繼續生效。
在市旺時，一般業主取態也會較強硬，租客可再看看單位能否包括額外家電或家具，甚至免租期，當然這也要業主同意。 此外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 張翹楚建議，買家入市前宜向業主查詢租客的背景，並索取交租紀錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。 另一方面，若果發現租約期特別長，買家宜查看箇中有沒有加租及斷租的條款。
租約按揭: 先取「出租同意書」才出租
她續說，由於物業屬投資性質，即使是本地有收入人士，其供款佔入息比率只可以為40%，壓力測試後為50%。 不過，連租約盤也有好處，因為租約上列明租金，銀行亦視租金收入為每月入息，惟通常以租金收入七折計算。 另外，有個別銀行在處理連租約物業的按揭申請時，會要求驗樓，因此業主最好與租客商討安排驗樓事宜。 如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。 相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。 要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。 租約按揭 可以，前提是必須經過銀行同意，如單位本身有高於5成以上按揭想出租，需要甩按揭保險並把按揭成數降到出租按揭標準，即5成或以下，才能獲得銀行發的出租同意書。 假如業主事前沒有知會銀行，偷偷把自住物業放租，若被按保公司或銀行發現，很大可能會被要求補回按揭成數的差額。 按保公司HKMC/QBE亦會定期隨機抽查物業是否自住，因此，出租的業主需要自行考慮風險。 按金管局規定，如果申報物業為出租非自住用途，最多只能做5成按揭，而且供款與入息比例及壓力測試的上限，均需扣減10％（正常比例為50/60，扣減10％後，即為40/50）。
- 客人物業最近放租給expat，對方公司要求要有出租同意書。
- 對於用海外收入申請按揭購入香港物業，銀行一般比較保守，更何況是用中國內地物業的租金作收入計算。
- 劏房就是“分間樓宇單位”，是指把一個單位分割成幾個單位出租，類似大家講的“房中房”，是香港出租房的一種。
請注意釐清由舊業主或新業主履行歸還租賃按金的責任。 你和業主需在租賃協議訂定租金和按金金額、租賃期、以及業主會否提供家具、電器等詳情，也應列明各自的權利和責任。 不過，除非協議中載有意思相反的明確條款，一些隱含的業主和租客權責會自動適用於租約，例如租客有合理及適當地使用租住物業的責任。 租約按揭 業主出租已按揭的物業前，必須先取得承按人的同意。 你應留意承按人發出的出租同意書是否有附帶條件。 如業主在未取得承按人的同意下出租物業，承按人有權收回該物業，屆時租客可能會被要求於短期內遷離該物業。 要找到合適的住宅物業，你可直接與物業業主接洽，或委託持牌地產代理幫忙。
由於申請人在請按揭時，需要填寫聲明物業作自住用途，所以有任何轉變，基本上原則上也要通知銀行的。 而銀行亦有權要求重新為按揭作出審視，買家有可能需補回差額，或可能需上調息率。 要注意一點，如果買家購入單位的確用於投資，有時連租約購入也有一定的好處。 雖然，按揭成數會較「自用」下調、壓力測試門檻相對較高。
租約按揭: 樓市旺場，部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部分買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位，購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。
同樣，自用物業的供款與入息上限，以及壓力測試標準，都較非自用物業寬鬆；前者的基本供款與入息比率上限是五成，假設利率上升3厘，供款與入息比率上限為六成。 而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至四成，假設利率上升3厘，供款不可高於月入五成。 對於需要租金通過壓測的業主，這個擬租金收入是非常有用，因銀行可以預計你的物業將收到的租金，並用作收入計算壓測。 另外，美聯梁仲維亦提醒買家，若為了申請較高成數的樓宇按揭，在買賣合約上將連租約物業交易，改為交吉交易，以騙取銀行樓宇按揭貸款，此舉可能會構成串謀訛騙罪，買家入市時宜小心。 在二手住宅市場，有時會出現「連租約單位」出售的情況。 購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。 連租約買入的單位一般會被當作投資用途，按揭成數會減一成。 如果租客能提供退租同意書，那麼有機會可以當作自住按揭。
房屋署房屋資助分處處理僱員購屋按揭貸款的申請需要一段時間，可能未及於購買人的最後清繳買價餘款限期內完成，屆時購買人可能需要繳付買賣合約條款內所規定的遲繳買價餘款的利息罰款。 此外，獲得房委會書面同意僱員購屋按揭貸款的申請人士，需繳付行政費用予房委會，現時收費為每份同意書1,950元。 按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住，假如業主在收到按揭保險公司的信件之後，能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明，確認單位是自住的話，就可以通過抽查。 過去，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 雖然將自住單位改為出租有比較多顧慮，但是將出租單位改為自住用途就直接得多。 業主只需要向銀行提供自住證明，便可將單位用途更改而且可以申請轉按至高成數按揭。 只要申請按揭時，申報物業擬作出租，利率與其他自用物業按揭一樣。 想知道現時銀行提供最優惠的利率可以參考按揭利率及回贈一文。
服務提供者也可利用已開放的資料，提供獨特的產品和嶄新的用戶體驗。 如業主有其他按揭在身，而業主自己抬錢向現有銀行補差價，銀行一般不會為放租物業成數再扣減一成，除非業主向新銀行申請轉按重新審批。 如非高成數按揭物業，而銀行發現物業由自住改為放租，銀行會向業主要求補回差價除非物業已經升值將按揭成數水平拉低。 一般來講，如果你已經持有一個單位需要放租，需要納入計算的開支包括：半個月代理放租佣金、厘印（印花稅）、差餉及地租。 填報稅表時只要填妥位置，稅務局會自動計算「物業稅」與「個人入息課稅」何者划算。
若進行壓力測試，即加3厘後（即以年利率5.375%計），每月供款為39,198元。 假設買家的月入為HK$60,000，即無法通過壓力測試。 【 買樓收租按揭 vs 自住物業按揭 】一般業主為「自住物業」申請按揭，不能借助租金入息通過壓測。 其實好簡單，只要新舊買家的臨時買賣合約上，列明成交日的物業狀況是「交吉」狀態成交。 而新業主擁有首置身分，這樣就可以購買按揭保險，物業樓價如果為800萬元以下，就可以以最高九成按揭的成數上車。
客戶最終成功申請到同意書成功放租給一個好租客。 同時，也做好了CR109表格給差餉物業估價處打釐印。 我們也提醒了客人，在來年的報稅表，要取消供樓利息扣稅申請和申報出租物業稅。 物業涉及不少事項，例如管理費、差餉、地租等，雖然沒有明文規定由業主或租客負擔，但根據慣例一般而言業主負責相關費用。 租約按揭 即使租客負責地租或差餉，如果租客欠交，業主亦有責任要先繳交欠款，之後才在雙方訂立的條款向租客追討損失，例如在租客繳付的按金中扣除。
部份樓盤明明是在九龍城區，卻偏偏跌出了名校網；同樣地九龍塘區「畢架山峰」原來也跌出了41區名校網。 要注意的是，大多數住宅租盤都是以「全包」形式放租，即包括差餉、地租、管理費，水電煤除外，相關細節亦應清楚列明在正式租約之中。 法例沒有硬性規管免租期，一般而言，住宅免租期為7至14日，讓租客可於免租期間遷入，但業主也有權不給予任何免租期。 若然雙方就免租期爭持不下，不如索性再看其他單位。 睇樓最重要是感覺舒適，除了盡量不要選擇破舊單位外，如果物業環境、座向，以至鄰居組合均不合心意，則不要貪平承租，因為一般租約都起碼鎖死一年，所以最終只會自己受苦。 四、如果成功獲批，申請人便可以委託律師辦理買樓手續，包括註冊樓契及按揭契，並繳付律師費、樓契費、印花稅等費用。 中原伍耀祖稱，天水圍嘉湖山莊連租約盤最平叫價480萬元，比交吉盤490萬元的入場價，僅便宜10萬元。 他續指，新業主首要留意的是生約期何時開始，若然已屆生約期，就可以向租客提出提早終止租約，以盡早取回單位。 由於新業主必須履行現有的租約，最怕的情況是遇上租霸。 林氏建議，買入連租約盤前應請業主提供單位內籠相片，並於簽約買樓前嘗試向業主安排實地睇樓，同時認識租客，三口六面確認租客的遷出日期，以保障自己權益。