鑑於政府實施「額外印花稅」，二手樓的流轉較慢，刺激不少港人轉投新盤市場。 新盤的買賣流程跟二手樓略有不同，例如買家需入票認購，並預先準備本票，還會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」，背後流程實在值得買家了解後才入市。 樓換樓按揭計劃 由於大部份新盤均在樓花階段發售，買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時才開始供樓)的付款方式，兩者各有利弊，買家應怎樣選擇?
先賣後買與先買後賣最大差別，前者業主能恢復首置「自由身」身分，申請新物業的高成數換樓按揭，並且可避開持有一項物業後再置業所需的15％從價印花稅。 樓換樓按揭計劃 大多數人會選擇換樓先賣後買，是較為保險的做法。 留意的是，樓價尾數均於成交日交付，新物業更須於成交前數日，將尾數交付律師樓。
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以「先賣後買」形式換樓，假設兩者均以簽訂臨約日期計算，便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 例如陳先生在賣出香港住宅舊物業後，已沒有擁有香港任何住宅物業。 在簽立臨時買賣協議後，以600萬元購入一個住宅物業。 他須繳納的「從價印花稅」是會按較低的稅率(第2標準)計算，款額為180,000元(即600萬元x 3%)。 但不幸地，買家資金不足，便要待售出單位成交及收到尾數後，才可完成新購物業的成交，不少人都會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。 兩者物業的成交日最起碼要相隔10個工作天以上，以確保收取售樓尾數、支付買樓尾數、律師樓的支票兌現及文書等的時間充足。 假設買家先賣(680萬元住宅物業)、後買(980萬元住宅物業)換樓，即使是資金充足，都要特別留意現金流的問題。
家庭社區法網提供的資訊只屬初步參考，並非法律意見。 如果您想取得某些法律事宜的詳盡資訊，或尋求進一步法律協助，請諮詢律師。 九十後置業趨勢 樓市繼續暢旺，部分新盤蓄勢待發接力推出，其中主打中小型單位的新盤不乏捧場客，成為年輕一族的上車首選，隨著樓價連升十六個月…… 想買樓投資，但我的工作收入不多，根本就不能通過壓力測試，有機會可以買到樓嗎？ 舉例來說，一對夫婦聯名以各人一半的業權方式，持有價值800萬單位，如男方要轉讓一半業權給女方，女方需要將要交 9萬元印花稅 (800萬 x 50% x 2.25%)。 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。
- 事實上，過去1000萬為樓市的分水嶺，1000萬以上物業按揭數由80%，急降至50%，令想換大單位的用家卻步。
- 答：首置可分為兩類，除了從未買過物業的人士，或者共同持有物業下，透過近親轉讓回復首置身份人士，銀行亦會受理為首置之列。
- 現時的印花稅辣招規定，業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業，才可以申請退稅。
- 資金充裕：原有物業以高於購買時的價錢售出，差額可用作新樓首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。
- 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。
在樓市上升期，此種操作下換樓客更可賺盡升幅。 預先批核結果只供參考之用，不應被有條件的視為恒生的正式貸款批核或代表恒生將授予正式貸款批核。 恒生將根據現行信貸政策進行批核，客戶的貸款結果以恒生正式批核為準。
而「先賣後買」雖然有可能遇上gap而需要租樓住，但相對「先買後賣」資金較為充裕，按揭成數不會下調之餘，亦毋須擔心高昂印花稅的問題，較為安全。 先買後賣的方式即是先購買新物業再出售原有單位，這種方式可直接從舊居搬往新居，雖然可以免卻另覓地方暫住的問題，但要面對首期資金及按揭的問題。 換樓另一難關是先買後賣或先賣後買的抉擇，理論上先賣後買勝在子彈充足，毋須為籌措首期奔波。 另一好處是印花稅負擔大減，當你賣掉舊樓後，你暫時未持有任何物業，買新樓時便毋須支付15%超辣印花稅。 對於細樓換大樓的用家而言，未持有物業，申請按揭亦較容易通過壓力測試。 提起樓換樓，大家都會想起細換大、舊換新模式。 不過隨著本地家庭結構改變，樓換樓已衍生「升呢」及「降呢」兩種機制。
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持有幾層物業的「收租佬」若果想透過轉按套現再作投資，往往因為收入不足未能通測壓力測試，套現資金相當有限。 一般而言除非人工超高，擁有3層樓或以上業主，如果想轉按很難通過壓力測試；但若果其中一層轉按至定按計劃，由於該層樓毋須通過壓力測試，入息要求便會降低，可以套現更多。 【上車按揭】現金回贈超過1% 樓換樓按揭計劃 或導致首期增加… 房委會居屋揀樓暫停一個月後，三月初恢復服務，由於資助房屋的按揭計劃較為簡單，沒有像新盤發展商提供多種置業優惠，購買居屋人士認為愈高現金回贈愈… 免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。
從近期新盤開售消息，可以看到有不少富爸媽會動用部分積蓄幫子女支付首期，但未必所有父母都有此本事，如果手頭資金有限，但自住物業有價有市，加上子女置業後會搬走，便可以考慮策動大換細套現計劃。 但轉按後，新的銀行提供按計劃，無疑較低，每月供款減至14,379元，每月可節省1,678元。 樓換樓按揭計劃 上述例子，借款人把原先尚餘貸款額400萬元，轉按至另一間銀行，原先利率是做按計劃，每月供款16,057元。 原先承按的銀行未有Mortgage Link，但另一些銀行卻設有。
其中，選擇簽署臨約的日子更是關鍵所在，要盡量減低假如對方撻訂下對自己現金流的影響。 而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂，所以只剩成交日可用作走盞。 【樓市蔣門人 Lucy】固定/非固定收入人士按揭的注意事項… 今年疫情當道，經濟不穩，雖然政府早前提升高成數按揭的門欄，但實則各大銀行正收緊按揭審批。
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之後他們可選擇購買在原址重建物業的單位，但只限中最低的5至8樓層，亦可選擇購買市區重建局在啟德發展區的樓換樓單位。 【新盤按揭】屯門海皇路2期入場費567.8萬起 付款計劃邊個抵？ 新鴻基地產屯門海皇路2期新盤開賣在即，單位實用面積由255平方呎至731平方呎，部份單位更設有儲物房，為年輕家庭提取更多選擇。 樓換樓按揭計劃 答：需要，額外保費為15%，但可隨每月按揭還款中攤分。 假設現時保費為貸款額的1.5%，額外保費為0.225%。 以200萬貸款額為例，原有保費為30,000元，新保費為34,500元，增加$4,500元。
樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。 目前，只有建期樓花(待樓宇落成後，才開始供款的樓花)可申請達9成按揭，而即供樓花(樓宇並未落成、但開始供款的樓花)無法獲批9成按揭。 發展商會為即供樓花提供「即供」優惠，如達價單價錢20％優惠，以吸引買家，不過由於買家於購買樓盤前，未能親眼看到單位，始終需要承擔一定風險。 樓換樓按揭計劃 準買家可以選擇較有規模的屋苑式村屋或同時向不同銀行申請按揭。 不過，後者過程複雜，準買家其實可以使用MoneySmart 比較平台的服務，最快可於9個工作天為你提供多間銀行的按揭批核結果。 至於二手樓按揭利率方面，二手樓是根據市場利率計算，現時主要銀行一般的的按揭利率為2.625%，較一手樓發展商提供的貸款利率低。
樓換樓按揭計劃: 樓換樓按揭計劃
申請轉按，跟申請一般按揭無異，事先要做好準備。 首先要預備好相關文件，包括入息證明、最近了個月的收入紀錄、出糧户口的月結單、稅單、原先按揭的按揭貸款合約和供款證明，以及身份證、住址證明。 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。 樓換樓按揭計劃 若果借款人原先借高成數按揭，便要購買按揭保險。
雖然之後出售舊有物業後可以贖回，但仍然需要先準備較多資本。 必須留意的是，如果買家最後無法依計劃賣出或買入物業，中途過程可能需要另覓地方租住或暫住。 先買後賣是目前換樓客較常見的交易方式，即先買入心儀的新物業，完成交易後，再行出售舊有物業。 這種做法能確保住處，不過在購入新物業之際，就不能以非首置身份申請按揭，並且因為同時持有兩項物業，而必須先繳付相關的印花稅，到最後按規定於1年內出售物業後，才能退回印花稅。 樓換樓按揭計劃 （2）適當放寬購買自住居所人士（包括換樓者）的按揭成數，讓更多的買家投進二手樓市場。 目前一手樓市場發展商提供多項靈活付款方式，以及按揭供款財務安排，一面倒吸引買家入場。 銀行審批按揭有很多準則，入息超過壓力測試固然重要，但要順利獲批，還需要入息穩定。
樓換樓按揭計劃: 按揭
但香港有不少人入息不穩定，對於這些無穩定收入人士，銀行會否批… 申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 1最高可達物業樓價或估價(以較低者為準)的80%及必須獲得香港按證保險有限公司承保和符合其現行指引。 業主要留意，若私下出租高成數物業，不單會被call loan (收回貸款)，更要繳交相關利息及行政費用。 如觸犯按保的虛假聲明條例，日後再申請亦會有困難，更有可能要負上刑責。 因此，業主必需要先甩按保，並轉按至5成按揭，才可以將單位出租申請按揭。 • 現金回贈：銀行或會為按揭客戶提供的現金回贈，根據香港金管局指引，超過1％的按揭回贈，需要於貸款額中扣減。
這項貸款靈活方便，讓您有足夠時間完成新樓的按揭程序。 此超連結可連接至由第三方於互聯網上編載和經營之其他網站。 第三方乃非渣打銀行（香港）有限公司及其他渣打集團成員（合稱「本行」）所擁有、控制或相關之單位，亦與本行無任何關係。 樓換樓按揭計劃
簽署正式買賣合約：簽署必買必賣的「正式買賣合約」，或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才落實購入新物業。 撻訂風險：如遇上買方撻訂，換樓客又簽署新物業的買賣合約，便要另覓首期才能上會，甚至因為無法周轉而同告撻訂。 資金充裕：原有物業以高於購買時的價錢售出，差額可用作新樓首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。 樓換樓按揭計劃 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。