不過，要注意的是，選擇先買還是先賣，絕對有超出個人喜好以外的考慮，並會大大影響印花稅的金額。 House730搵樓大本營是香港的搵樓平台／租屋網，齊集香港樓盤及樓市資訊，網羅業主及各大中小型地產代理的樓盤，助用戶找到心水香港樓盤，網上搵樓買樓更輕鬆。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 換樓成本 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 於簽訂臨約後，買家可選擇單方面撻訂，但至簽正約後，理論上則不可單方面撻訂。
有新居屋供應的4個區域，主要居屋已補地價及綠表單位本年流通率，由0.3%（青宏苑）至1.5%（天富苑）不等，較同區私樓4.3%至5.6%低。 但要注意數字已受白居二帶動，新居屋搶客下，料未來流通率會更低。 要計算換樓的按揭成數，同樣需要視乎到底按揭申請人在申請按揭的時候，到底屬於「首置」或是「非首置」身份，然後以樓價計算按揭成數。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 換樓成本 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。
有部份業主擔心遇上麻煩租客，偶然要幫助他們處理單位內櫳問題。 但如果能夠克服這個關口，對於選用此操作的業主，理論上有較大彈性。 因為他可以利用舊居租金補貼新居的租金，但同時也可因應自己的資金及自身需要，盤算是否連約賣樓套現；又或者是否選擇加按去增持多一個物業，變相業主不必在心急搵樓租的情況下而倉促沽貨，感覺上較實在一點。 換樓成本 若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。 這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成才可以。 如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。
換樓成本: 按揭火險要幾錢？
最大分別就是由當初的付錢給賣家變成向買家收錢。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以無需繳付印花稅。 不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。 此外，利嘉閣周滿傑指出，近期市況雖偏軟，但樓價仍未有大幅回落，不少業主更期待樓價會反彈，故不急於沽貨，因而令二手放盤未有增加。 新按保計劃重建換樓鏈，但到底過去幾年積存的換樓需求有多大？ 可以試從2014年至2016年的買賣註冊量推算……
另外，根據租務慣例，租客一般需要支付兩個月租金作為按金，以及一個月租金交予業主。 根據個案，租客需要預備$23,000兩個月按金及$11,500作為1個月上期，合共$34,500。 經絡按揭轉介首席副總裁，擁有接近30年中港房地產銷售及物業按揭業務經驗，曾擔任地產銷售及按揭實務培訓工作，資歷豐富，對經濟及按揭市場見解精闢。 過去兩年，如果有朋友問我是否應該買樓，我的答案都一樣。 如果有能力而且有住的需要而上車的話，我是贊成的，如果已經有樓在手，想買多一層投資的話，我便反對。 這位blog友還分享了一些自己換樓的經驗與及一些建議，令我獲益良多，十分感謝她。 換樓成本 對於她建議買入新樓之後不應賣掉舊樓而改為放租，這點我有所保留。 回頭一看，她所建議的整個操作等於買入一間投資物業，只不過不是直接地把買回來的那家新屋出租，而是住入買回來的這間，再出租舊有的那間。 如屬新樓入伙， 收樓時除了要支付律師費外， 亦需要支付公契費、圖則費、泥頭費、差餉保證金、管理費按金、大廈維修基金及或大廈各類雜費。 選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。
換樓成本: 香港的房屋結構
除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。 與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。
- 想買樓收租但同時租住公屋，這是不可能的，即使買入的是另一類資助房屋，或某個物業的部分業權，一旦持有物業，房署將會收回公屋單位。
- 購買新物業後，業主需要在1年內賣出舊物業，正式完成即項交易，至業主本人只持有一項物業，才可以正式退回之前支付的15％印花稅。
- 佐同時有一憂慮，就係人往往係收錢之後有了變掛，推翻了之前部處。
- 學者則建議，買家不要着眼於「上車」，要考慮到綠表居屋流通率低、資產增值少，買家未來要套現換樓有難度。
然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險(圖6)。 除非手頭資金充裕，可先行墊資支付新購物業尾數。 否則對於需要賣樓資金，以支付新購物業尾數的換樓客，最少會有數天的居所真空期，而需要搬兩次屋，難以做到無縫交接的情況。 以「先賣後買」形式換樓，賣出唯一住宅後才買新住宅（兩者均以簽訂臨約日期計算），便不用繳付15%從價印花稅，只需要繳付第2標準稅率從價印花稅。 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 換樓成本 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。 部分標準合約甚至訂明於成交日，才一次過將大、細訂及樓價尾數對數後給予賣方。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。
個案同時亦反映，樓價要下跌約一成，方可抵消中間的交易成本。 由於「潛力股」係需要一定經驗和有一定波動性，如果你經驗較淺，可以先小注，大約佔組合3成左右。 大市現處於合理水平，現有資金，你可以先用一半，以「分注」形式慢慢入貨。 餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。 如果你覺得佢長線升值潛力不高，可這個部份，可以考慮用來套現。 如果你們宿舍，可適合你和家人中短期居住，你可以考慮將村屋放租，去令你們有更多資金去投資。 換樓成本 我哋做財富增值，除了增長力和質素外，都講求平衡性。 你現時已有不少物業資產，而優質股則全無，所以未來我地會先集中儲優質股，去令組合更平衡和多樣性。 雖然你現時財富組合，近乎100%在物業部份，但唔代表我哋一定即刻去沽物業，買股票。 而先生另有穩定職業月入30K，我們近年有一宿舍單位可住，因與家人感情良好，所以現時會村屋和宿舍兩邊住下。
如果因看淡樓市，而想高位套現，另一方法則是將物業加按。 以目前樓價700萬元，如沒有按揭負擔下，可將物業加按6成，套現420萬元，以年利率2.25厘計算，供款30年，每月供款約1.6萬元。 但可獲得貸款的現金回贈，雖然目前大多銀行都在減現金回贈，但如找轉按公司，亦可得到約2%的高現金回贈，以420萬元計，即有約8.4萬元。
換樓成本: 公屋換居屋利弊分析 ＋ 注意事項
總數$2,930,000以上例子，賣家在扣除各種洗費之後能夠淨收的是二百九十多萬，而按揭餘額已經由律師樓代為付了給銀行。 換樓成本 作為賣家，在整個流程上基本上和當初買樓的角色剛好調轉。 同樣是要簽臨約、收細訂、大訂、付律師費、收尾數和付經紀佣金。
買家可先買入新物業，後賣出原有物業，再把套現之資金投入新物業按揭供款。 壓力測試：壓力測試是金管局現行規定，當利率上升3厘時，每月供款不得多於每月收入60%。 現時部份銀行仍會對首置人士進行壓力測試，現時一般按揭封頂息率2.5%計算，其壓力測試要求為$41,732，個案中的陳先生符合供樓資格。 一般業主會為新居購置適合保險，如水險、火險（按揭期必須購買）、家居保險。 但也有些業主為裝修工人代購保險，以免在裝修期間處理高危工作時發生意外，如觸電、或更換大廈外的裝置（換窗、換渠）時受傷，部分管理公司也會要求業主購買此類保險，以策安心。 先賣後買與先買後賣最的大差別，在於業主在技術上能夠恢復未持有物業的首置「自由身」，能夠以首置身份申請新物業的置業按揭，使用首置人士的高成數按揭，並且規避持有一項物業、再置業所須的15％從價印花稅。 換樓成本 先租後買意指業主先賣出所住物業，尋找地方租住，再物色物業，「重新」以首置身份入市。 這種在程序上相對簡單，印花稅及按揭亦可以首置人士身份計算，最大成本及風險是租金支出。 至於先買後賣的換樓人士，政府規定換樓人士如購買新物業後，12個月內賣出舊有物業，將可退回已付的15%標準印花稅減去首置印花稅多繳付的印花稅。 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。
MoneySmart為你整合你必須知道的換樓策略，包括換樓印花稅如何計算、換樓按揭成數和坊間常見換樓程序，讓你好好計劃你的換樓。 拆解的方式有幾個，最簡單快捷的是，安排新居的成交日期晚於舊居成交日期。 此情況下，如向銀行提供舊居買賣合約，新居可按第一套住宅條件批核，壓測標準、按揭成數較為寬鬆，但此種操作下，便未必有時間為新屋裝修。 除非物業管理費已經包火險，買家可以自己搵保險公司買或經銀行購買火險。
換樓成本: 物業都屬資產類 有投資價值
一般而言，按樓價約5至6%較為常見，如樓價約200萬元的二手物業，業主宜多預留10萬元作後備資金。 另外，承造按揭時向銀行借貸超過樓價七成，須繳交按揭保費，保費以按揭 成數及供款年期而定，年期及成數愈長，保費愈貴，保費可達按揭額的比率由0. 35%不等(以金管局及按證公司最新公布為準)，分一次過繳付保費或每年繳付保費外，若不夠資金，可要求銀行將保費一併計入按揭金額，每月供款。 律師費視乎物業成交價及樓齡而決定，一般為8,000 至50,000 元不等。 相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 換樓成本 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。 如選擇先賣後買，即換樓人士賣掉舊有而且唯一的物業，便可重獲首置身分，便可以較優惠的第2標準稅率來計算印花稅，詳情可參閱上表。 參考現時市況，熱門上車屋苑及大型居屋屋苑交投較活躍，以沙田第一城為例，單是二月已錄得30宗成交。 至於居屋屋苑，由於入場費較平，即使位處屯門的兆康苑，在二月亦錄得多宗成交。
一般做法，銀行會先批最高80%按揭保險，待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交時，銀行可再加借10%；但如果舊有物業本身有按揭保險在身，則必須完成交易後，才能為新物業批出按保。 另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。 至於先買後賣，好處是先覓得理想單位，更可以鎖定購置物業成本，但壞處是需要籌措換樓資本，還要面對六個月大限風險。 現時的印花稅辣招規定，業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業，才可以申請退稅。 不過，由於居屋提供大約30%至50%的折扣率，定價本比市價低一大截，如果售出後追捧熱門私樓屋苑，業主需額外承擔大筆支出。 假設持有一間未補地價500平方呎屯門居屋，大約可套現約400萬元。 若換入同區指標私樓，如瓏門同等面積的單位，定價高達900萬元；即使該居屋單位已供斷，業主將賣樓所得的400萬元全數投入私樓首期，亦要再借500萬元按揭。 以供款25年、按揭利率2.5厘計算，每月供款額達22,431元，這還未計當中涉及的經紀佣金、律師費、印花稅和裝修費，加起來隨時花費數十萬元。
火險的保費是以貸款額計算一般銀行收費大概為0.15%。 （若貸款額為港幣1,000,000 火險便需要大概港幣 1,500 ）價錢話多唔多話少唔少，但是在買樓時都要先有定心理準備要付這筆額外費用。 由2016年11月5日起香港住宅物業的從價印花稅的稅率劃一為15%，有關稅率適用於個人及公司購買住宅物業之交易。 換樓成本 如果買家為香港永久性居民及首次置業或交易時未持有其他住宅物業，買家可符合獲豁免人士條件則僅需按照第二標準稅率繳交印花稅。 貸款方法多不勝數，置業人士亦可選擇過渡性貸款，惟本地銀行近年並不積極推廣，部分銀行更已取消提供此服務。