百分百擔保個人特惠貸款計劃去年4月推出以來，共批出約3.6萬宗申請，涉及總貸款額約25億元。 答︰本港現時有三間公司承造按保，包括香港按揭證券有限公司（HKMC）、昆士蘭按揭保險（QBE）和美亞保險（AIG）。 3間的按保保費率大致相同，但他們都會為置業人士提供保費折扣。 答︰根據金管局指引，現時私人住宅的銀行按揭成數最高只可借6成，如想借超過6成，需要經過按揭保險公司，並支付按揭保險費，按揭保險費是以貸款額計算。 按保計劃 新一份《施政報告》公布放寬按揭保險計，400至800萬元的物業按揭成數放寬至9成（只適用於首次置業人士）、600至1,000萬元的物業按揭成數放寬至8成；新措施只適用於已落成住宅物業。 行政長官林鄭月娥稱新措施可幫助有置業需要的人士更容易「上車」。 「度身訂造保費優惠計劃」是依據按揭證券公司的內部信貸評核模型為合資格的按揭保險計劃申請人提供保費折扣，有關的保費折扣將於個別審批後釐定。
按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 另外，正如前文所講，新計劃之下，首置客即使壓力測試未能過關，仍有機會獲批按揭，但按揭證券公司或會因應承擔風險上升，而減少保費折扣。 一般情況之下，按揭保費會有約65折，如果「爆壓測」的話，折扣或減少至約71折，折扣率視乎申請人入息及信貸狀況個別去審批。 按保計劃 至於1,200萬元的物業，以往並不納入按保計劃的範圍，最多只可借五成，若以三十年還款期計算，供款人的收入約5.7萬元就可以通過壓力測試。 現在雖然可以借盡八成，即按揭貸款達960萬元，但入息要求亦相應大幅飆升。 以利率H+1.3%，一個月拆息0.16%計算，每月供款額接近3.3萬元；要通過壓力測試，月入的最低要求超過9萬元。
如果申請者是一次過付清按揭保費的話，在提取按揭後3年內退保，可獲退回按揭保費，第1年可退回保費總額的40％，第2年則可退回25%，第3年則可退回15%。 按保計劃 由於銀行按揭計劃的罰息期通常是兩年，大部分申請人都會選擇在第3年內退保。 值得留意的是，在銀行為物業估價後，按保公司會自行委托測量師行再次估值。
按保計劃: 如信貸條件良好 按揭保險可打折
我們會以「舊按揭保險計劃」和「新按揭保險計劃」區分。 至於按保申請人是用舊按揭保險計劃」還是「新按揭保險計劃」就按物業價格和申請的按揭成數而定。 根據按揭證券公司網頁提供的資料，他們的保費分4個不同的保費表，包括600萬或以下物業首置和非首置保費表，以及1000萬或以下物業首置和非首置保費表。 早前2月23日最新一份施政報告放寬按揭保險最高按揭成數，$1000萬或以下樓盤承造最高9成按揭，而樓價介乎於$100萬至$1200萬的物業，最高申請可8成按揭。 按保計劃 按揭保險是按揭證券公司於1999年推出，目的是協助市民置業，市民可以透過按保計劃申請高成數按揭，同時銀行在接受高成數按揭貨款申請時，不需承擔額外風險。 請注意，「自僱人士強積金戶口」是指以「自僱人士」身分開設的強積金戶口，而在其強積金供款紀錄文件中，一般會印有「自僱人士」帳戶等字句。
利嘉閣FB PAGE及利嘉閣在此提供的資料只供閣下參考，本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。 若因錯漏而引致任何不便或損失，利嘉閣FB PAGE及利嘉閣概不負責。 退保的好處就是可獲退還部分保費，但可退還的款額卻按年遞減，即首年內可獲退還40%保費、兩年內25%、3年內15%，之後為零。 按保計劃 但不少銀行亦針對客戶轉按退保而設有罰息期，一般約2至3年。 所以，業主們若有意轉按退保，須先了解所參與的按揭計劃中，罰息期的條款。 政府及金管局於最新一份施政報告中表示，新的按保制度不一定要再符合過去「加3厘」壓力測試，只需要符合供款不超過入息50％的限制。
好多時候賣方或其他人士，會為物業買賣提供優惠，而當準買家承造按揭時，計算物業買賣價須要扣除所有優惠或等同價值。 按揭保險計劃在1999年已經推出，現時由香港按證保險有限公司營運。 在按揭保險保障下，置業人士向銀行申請按揭時，可以以較高成數借貸上車，以私人住宅為例，根據金管局指引，沒有按揭保險下，銀行最多借5成到6成，如果想借更多，便需要申請按揭保險。 按保計劃 按揭保險的意思是由按揭保險公司作擔保，令銀行可承造6成以上按揭計劃，使買家可以以較低的首期，借到8至9成的按揭。 現時市場有三間提供按保計劃的公司，買家可選擇每年清還保費或一次繳清。 若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。
一次過繳清保費，就是在成交日繳付保險金，之後不用再繳付。 一般來說，按揭證券公司還會因應借貸人選用「一次過找清」而提供一定折扣，而且三年內轉按也可還退還部份繳交的保費，但要留意，退保的部分不是按已供款年期而定，一般只是小部份已繳交的保費。 另外多數銀行也容許買家將按揭保險費，加入貸款額內一併上會供款。 由於這個按揭保險費並沒有退款機制，但起首幾年的保費較一次過找清的保費相宜一點，故只適用於能盡快轉按的買家使用。 按保計劃 香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。 買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。 目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
按保計劃: 申請按揭保險流程須知
結果視乎不同的按揭年期及按揭成數，保費介乎貸款額1.32%至5%不等。 舉例，若以一層800萬物業計，首置客承造最高九成按揭，變相貸款額720萬，攤分30年還款期計，保費高達貸款額5%，即36萬元。 除了視乎不同公司徵費外，借貸人所需要繳付按揭保費的高低，就視乎按揭年期及按揭成數，最高90%按揭及30年還款期，需繳納貸款額的4.35%。 按保計劃 但如果一次過激清，最大好處可以加借入按揭額上供款，變相買家不用額外籌集一筆資金去繳交保費。 答：若以首置身份買樓，而按揭申請人及擔保人均無按揭在身，未能壓力測試不會被拒批按揭，但要多繳保費10%，而且月供款與入息比率不能超過50%。
「原按保」計劃的按揭保費為貸款額的1.15%至4.6%，視乎按揭成數以及申請人有否其他按揭貸款或擔保而定。 「新按保」計劃，進一步放寬了高成數按揭的樓價上限，「新按保」只適用於 已落成住宅物業，同時是不能用作套現的。 根據「舊按保」計劃，450萬元或以下物業可敍造最多90%按揭，貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%)；而450萬至600萬元或以下的物業，則可敍造最多80%按揭。 2間按保公司中，以HKMC的市佔率最高，所有銀行都可透過它購買按保，而QBE就只有部分銀行會透過它們購買按保。 每個按揭申請個案最終使用哪間按保公司，一般是由銀行決定，只有少數銀行可讓置業人士指定採用哪間按保公司。
不過，要留意「新按保」只讓「首置人士」變相豁免壓力測試，而當中的「首置」定義，是指在申請按揭那刻並沒有同時持有其他正承造按揭的物業。 所以，如果申請人或擔保人已有按揭在身，又或者是想轉按，或為聯名物業甩名、轉名等，均不能避過壓力測試。 如果是「樓換樓」，就要賣出物業成交後才再做新買物業的按揭，才可以免壓測。 使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。 按保計劃 (如欲了解更多關於「按揭成數」的資訊，可留意另一篇按揭教室：按揭成數) 。 提供「按揭保險」計劃的公司會為申請高成數按揭的業主向銀行作擔保，若然業主拖欠貸款或斷供，按揭保險公司便會承擔銀行60%按揭以上的貸款部分。
換言之這安排下，按揭成數是隨樓價增加而逐級減少，例如1300萬元物業，最高按揭成數有近74%，而1600萬元物業，最高按揭成數為60%。 以上措施皆是2月23日即時生效，順帶一提，這是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。 「原有按揭成數」是指傳統銀行原本承造的按揭成數，即在借取多20%的按揭保險前的成數。 按保計劃 根據現行按揭政策，傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數。 保費表有四個，其中「表1」及「表2」為舊按保計劃，即指450萬以下最高可借9成，600萬以下則最高可以借8成。 而「表3」及「表4」則屬於俗稱「林鄭Plan」的「新按保」計劃。 800萬或以下最高可借9成，800至900萬最高可借8至9成，900至1000萬最高可借8成。
就不同公司所列出的保費，在網頁上香港按揭證券公司保費表及昆士蘭保險保費表，均有列明保費價目表。 到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？ 假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。 按保計劃 如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 一次付清，銀行一般會代買家支付，然後算入銀行貸款額，分30年攤還。
假設夫婦各自買樓，並希望申請承造高成數按揭保險，則需要證明2間物業皆為自住樓，才有機會獲批。 準買家宜預先準備資料到銀行及三間按保公司申請預先… 備註：按揭保險計劃下，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入 50%以上，除非該申請人(下稱『海外收入申請人』)能夠証明與香港有緊密連繫，否則其申請將不被接納。 按保計劃 有關與香港有緊密連繫之定義為：『海外收入申請人』提交獲香港按證保險有限公司接受之有效證明文件，顯示其受聘於本地僱主；或『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。 首置買家在買樓時，現金可能比較緊絀，如想一次過支付保費，其實可以向銀行加借，並一併加借於按揭貸款內。
我們了解過Jessica財務狀況良好，絕對可以有上車機… 【買樓部署】3招置業準備 實現業主夢 在香港買樓上車要不吃不喝20年？ 雖然上車盤至少數百萬，但其實只要置業前做好準備功夫，計好首期及額外開支、評估按揭借貸力及選擇適合自己的按揭計… 按保計劃 自從新按揭推出後，不少買樓人士上車最大的煩惱就由首期不足，變為收入不足。 面對收入不足，當然不是建議買家即時去找新工，然後人工又可以增加一倍，…
一個只適用於任何樓花或現樓價值低於港幣600萬及需要高成數按揭的按揭計劃。 400至450萬的物業可以做80-90%按揭，貸款額上限是360萬元。 而它只可以用按揭保險公司的按揭保費表1或表2作按揭保費計算。 至於「表3」及「表4」則屬於去年《施政報告》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 按保計劃 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做80%按揭；而800萬元以下可以做最高90%按揭，貸款上限720萬元。 無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。
按保計劃: 選擇適合自己的自付費
要退回保費，借款人必須完全償還整筆按揭貸款，如果個人資金不足以還清按揭，可以透過轉按，將物業抵押予另一銀行，新按揭借不超過6成，就不用買按揭保險，變相可以甩按保。 僱主必須留意，上述關於新僱員、65歲或以上僱員或臨時僱員的要求，較強積金相關要求高，僱主必須切實遵守，否則相關僱員將不會顯示於相關月份的強積金紀錄上，不能用於滿足申請者上述的承諾。 按保計劃 參與職業退休計劃的僱主申請者須以指定方式提供每名獲補貼僱員在2022年5月、6月及7月的實際工資及標示65歲或以上僱員，並於指定限期或之前提交予秘書處及／或政府代理人。
答：未能批出按保，可請求銀行員工替你上訴，因此嚴選優質銀行很重要。 留意每間按保公司只會審批一次，例如HKMC不批，即使經另一銀行再向HKMC申請按保，同樣不會重批。 請留意：近期因疲情影響環球經濟，銀行收緊按揭，申請按保或須提供2年稅單紀錄。 按揭保險的審批時間較一般按揭申請長，由申請到獲批出高成數按揭一般需要3至4周，實際時間會受到申請文件繳交的齊全度、同期的按保申請多寡影響，所以最好在決定買入物業時，向原業主要求2至3個月的成交期會較為穩妥。 按保計劃 以上措施皆是2022年2月23日生效，順帶一提，是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。
按證保險公司一直有因應市場變化和客戶需求審視是否有需要修訂按保計劃，當中亦有顧及可能對物業市場造成的影響。 在近期外圍和本地因素影響下，物業市場熾熱氣氛有所減退，按證保險公司故認為可以提高合資格物業價格上限，為有意置業人士提供更適切的支援。 假設買入一個800萬的現樓，如果成功敍造9成按揭，首期只需要80萬（$8,000,000 X 10%），如果想買入850萬的物業，由於有最高貸款額限制，最高貸款額只能敍造720萬。 而再另外一提，雖然在表面上沒有固定收入或不是首次置業的人士也可以借到8成按揭，但實際操作上也不是想像中容易。 當需要向銀行申請時，各位申請人就要注意一下自己要申請高成數按揭而非自住的理由是否充份，例如買入物業供父母居住是否足以說服銀行為你承造高成數按揭？
貸款及按揭須受貸款及按揭文件所列的條款及細則所約束。 按揭保費由金管局訂立，3 家提供按揭保險的公司，所收取的保費以及還款年期都是一樣。 此文章所載資料並不構成邀請購買或出售任何銀行或保險產品或服務。 按保計劃 您應根據個人需要而選擇產品及服務，請聯絡您的理財顧問，了解您的理財需要及風險承受水平。 無論基於任何原因，本文所載之部分或全部內容均不得複製或進一步發放予任何人士或實體。
按保計劃: 按揭保險計劃
常見可接受的原因包括：因轉工而錯過報稅期、在國內工作回流、因事停工（如分娩）等。 須留意，部分情況下，即使只借6成按揭，亦需要購買按保。 例如樓價為600萬，因按揭擔保人已有按揭在身，銀行最多只可借5成，如欲借6成則要經按保審批，並支付按揭保險費。 另首置客買1000萬樓如須借6成，亦要經按揭保險，因1000萬樓的銀行按揭只可借5成。
環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 信貸評分 (級) 是根據你的理財習慣而經過運算所得出的評分。 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 審批按揭保險，一般批核時間會較長，由一至三星期不等，主要視乎文件是否齊全。 因此倘若知道自己有申請按揭保險的需要，最好在買樓時，跟業主商討一個較長的成交期，大約個半至兩個月的時間會較為穩妥一點。
- 截至去年底止，貸款組合未償還本金餘額796億元，上升85%。
- 在「新按保」計劃推出後，首次置業人士的「壓力測試」要求獲得放寬。
- 影響按揭成數以及按揭金額的，除了是樓價之外，亦與業主本身的個人條件有關。
- 不過，要留意「新按保」只讓「首置人士」變相豁免壓力測試，而當中的「首置」定義，是指在申請按揭那刻並沒有同時持有其他正承造按揭的物業。
- 選擇「逐年繳交」保費的有一點要注意，保費是不能加入按揭貸款額，因此上車時需要準備一筆額外資金支付首年保費之用。
- 有興趣的人士可於簽署臨時買賣合約前透過參與銀行提交按揭保險計劃的申請及所需文件，並多數可於一至兩個工作天內得悉預先批核的結果。
自從政府放寬「新按保」樓價上限後，二手成交量即時有起色，特別是800萬至1200萬的中價樓交投量明顯增加。 最後要提醒，有時同一批文件，但交入銀行的先後次序及方法，可能會有完全不同的結果。 建議找熟知銀行批核準則的專業人士幫手，會減少碰釘的機會。 要留意不是每間銀行都會先行把關，有部分銀行會同步交按保公司審批，所以第二及第三步有可能是同步進行。 按保計劃 在這裡額外一提，高成數按揭對於供款上限的比例一律為 50%，壓測後提升10%即60%，此比例應該對於各位讀者來說不太陌生，亦沒有因其他因素已改變，所以在此不太詳述。 應課差餉租值超過55萬元的住宅物業，則建議首55萬元租值同樣按百分之五徵收差餉，其後25萬元租值則按百分之八徵收，超出80萬元的租值會按百分之十二徵收，以反映「能者多付」的原則。
答案是隨機的，申請人多數情況下，都不能自己選擇用哪一間按保公司。 而即使你申請了多家銀行，如果這些銀行都是經同一按保公司審批，高成數按揭批核結果都會是相同的。 【置業計數】收入樓價對照表 計計你可以買幾多錢樓？ 置業初哥申請按揭時，難以預算最多可買入幾多錢物業。 其實在現行金管局按揭指引下，已經為置業人士提供一套可負擔的按揭及樓價方程式。 但需要注意，可退還的按保費會按年遞減，即首年內可獲退還40%保費、兩年內25%、3年內15%，之後清零。