準買家以為心水項目提供「易借」的按揭(是否易還另議)才入票認購，如果簽約後才發現樓按批核條件不似預期，未能借取所需的貸款、自己又沒有足夠現金完成交易，便可能要撻訂離場。 早前啟德某新盤推出，林林總總達12個付款安排，當中8個涉及發展商安排的一、二按。 一般人可能會想，發展商一定是靠此等付款安排吸引買家。 呼吸plan轉按 但細數成交紀錄，售出三百多個單位中，只有11%涉及發展商高成數按揭。 近九成的買家，其實都是選用不涉發展商高成數按揭的付款安排(而參考過去多個新盤，選用發展商安排按揭的比例，大多在10%上下)。 人民幣兌美元收市報6.674元兌1美元，創半個月最高，較上日收市急升938點子，升幅約1.4%。
每當一手住宅銷情暢旺，新盤熱賣時，市場就會出現眾多解說。 其中一個較流行的解釋是，新盤大多提供「呼吸PLAN」，買家容易借入高成數按揭，自然成交暢旺。 此個老是常出現的定見有兩個問題：與事實不盡相符，以及以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭，可能會嚴重誤導買家。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 呼吸plan轉按 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 雖然近幾年樓價累積一定升幅，若不幸買入升幅跑輸大市的新盤，又唔想蝕讓賣樓，投資者可以考慮把單位出租，用租金抵銷部分供款。
呼吸plan轉按: 利率開支差距近190萬
如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下… 哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。 最基本，是看你想買的新盤樓價：若超過$1,200萬，那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。
目前正打算与太太买入一个约400万至450万元的单位，并希望能够以单名买入… 另外，若楼价为600万元或以下，业主仍可利用旧有计划转按加套现。 例如早年买入500万元物业，利用按保承造8成按揭，借款400万元。 呼吸plan轉按 及后物业升值至600万元，借款余额减少至380万元，业主可利用旧按保计划，承造新按揭，保持8成按揭，借款480万元(480万元减去380万元)，可套现100万元。
銀行按揭計劃受金管局規管，要成功承做銀行按揭絕非易事。 2,000萬的物業基本按揭成數只為五成，換句話說你銀行戶口需要1000萬閒錢。 故有不少市民因難以應付高額首期，只能對買樓感到絕望。 不過，我們偉大的發展商看準這個商業漏洞，自行包辦按揭，藉旗下財務公司另行推出樓按計劃，俗稱「呼吸plan」。
環聯為你準備了簡單的理財方法，當中包括定立預算、減輕債務等，協助你開展光明的財務未來。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。 长辈经验之谈：「买楼借钱愈少愈好，可以俾少啲利息」。
不过，业主仍能透过新计划按揭计划节省利息及延长还款期至30年。 另外，新按揭计划只适合现楼，一手楼的楼花并不适用，「呼吸Plan」业主如想转按要等待至物业落成才能申请。 假设买家买入700万元的新楼，承造8成按揭，以6.125厘计算，借款30年，每月供款约3.4万元，全期利息支出约665万元。 呼吸plan轉按 而买家要转按亦不容易，因为以往600万以上物业，一按最多只能承造6成按揭，买家如要转按节省利息时，要补回借款差额。 自2019年政府放寬首置按揭成數協助上車，買樓所需預備的首期減少，促使更多買家入市，即上千居物色各區放盤。
不過如選擇發展商二按，在申請銀行一按時必須提交入息證明，所以揀選二按計劃的買家，本身就不是包借了。 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓測，便可以申請得到。 不過，要留意是，「呼吸plan」業主利用新的按揭計劃時，樓價如果超過1000萬元，就不能利用按保承造高成數按揭。 而且銀行會為申請人評估其供款與入息比率，上限為50%，以及進行壓力測試。 申請難度較「呼吸Plan」的按揭為高，要準備好入息證明包括3個月入息紀錄，稅單以及強積金紀錄，以及其他債務資料等，審批時間亦會較長。
疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限，甚麼是按揭保險？ 彷間常說的「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼？ 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。 以全場最貴單位「1座7樓F室」、實用378呎單位為例，面價610.29萬元，選用發展商一按90%付款計劃，折實樓價568萬，起首三年的供款算來得輕鬆。 呼吸plan轉按 因為首兩年「供本不供息」，月供14,200元，而第三年息率2.5厘，息本齊供19,759元；只是踏入第四年起，因息率彈升至8.125厘，月供卻暴升至35,500元。 【都市日報－星之谷專欄】土瓜灣新盤「環海東岸」近日收樓，以當年開售時的發展商提供一、二按高成數按揭計，分別有即供的二按計劃、及建期上會的「開心直通車計劃」（呼吸Plan)。
例如早年買入500萬元物業，利用按保承造8成按揭，借款400萬元。 及後物業升值至600萬元，借款餘額減少至380萬元，業主可利用舊按保計劃，承造新按揭，保持8成按揭，借款480萬元(480萬元減去380萬元)，可套現100萬元。 假設買家買入700萬元的新樓，承造8成按揭，以6.125厘計算，借款30年，每月供款約3.4萬元，全期利息支出約665萬元。 而買家要轉按亦不容易，因為以往600萬以上物業，一按最多只能承造6成按揭，買家如要轉按節省利息時，要補回借款差額。 呼吸plan轉按 樓市在過去十多年的升幅，令很多人迷信樓價只會向上，但物業像其他投資產品一樣，不會直線上升，可升也可跌，我們可不要忘記樓價曾經在97後7年間下跌了七成。 能夠守下去的，當然沒有問題，現在仍有可觀的升幅，無力供款的，不但錯過了之後的升幅，還要背上一輩子的債。
呼吸plan轉按: 「呼吸plan」 如何自救﹖
「呼吸PLAN」的稱呼不同的地方在於，由名字到來源，都予人一個「易批易借」的印象（是否易還另議）。 但明明多數新盤高成數按揭都列明申請人需要提供入息證明文件、相關財務機構有權拒絕批出按揭。 更重要的是，不論貸款獲批與否，買方仍須按正式買賣合約完成交易及繳付全部樓價。 新盤買家期望優惠期後樓價有所升值，便可以轉回銀行做按揭，但現時樓價未達至預期升幅，故他們無法轉回銀行按揭計劃，只能繼續供貴息了。 筆者認為，新盤「呼吸plan」業主想成功轉按，不妨參考以下自救4招。
同時如果使用9成的呼吸Plan按揭，由於轉按至按保最高只能到8成按揭，借款人或需要有一筆現金去補差價。 除了定時定候提供最新的樓市、按揭相關資訊之外，作為數碼港成員機構的ROOTS上會致力透過創新科技為香港每一位解決按揭煩惱。 呼吸plan轉按 金融科技平台ROOTS上會打造網上按揭申請表，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請，無須再踏入銀行分行用手填表。
- 第一點，就是呼吸plan一般會比起銀行按揭高息口，買樓人士特別要注意在所謂的honeymoon period 蜜月期的低息還款期之後，當利息急升時各位是否有能力償還貸款。
- 還有一個著眼點就是免壓力測試，壓力測試的原意是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，但由於定息按揭不會加息，故不存在壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以；相反，浮息按揭則需要壓力測試。
- 「呼吸PLAN」的稱呼不同的地方在於，由名字到來源，都予人一個「易批易借」的印象（是否易還另議）。
- 若果买家如果有2成首期，可能会烦恼，到底应该为物业申请8成按揭，或是9成按揭。
- 就算讀者能夠成功承造「呼吸plan」，它最危險之處在於按揭後期，因為按揭利息有機會比銀行利率高超過一倍。
- 簡單來說， 呼吸 PLAN 其實就是由物業發展商以”包攪掂按揭”來作招徠顧客的手段之一， 意思為：你只要有呼吸，就能借到錢。
- 除此之外，如果銀行估價不足有意轉按者有機會要抬錢上會。
【靜極思動】把握疫市轉按良機 現時的轉按人士，部份是約兩年前曾經承造按揭，現時已過銀行「罰息期」的人士。 而兩年前的最優惠的按揭計劃約為H+1.3%，與現時市面上最優惠的H… 翻查當年的價單，即供二按計劃列出的二按年利率，在首四年是大P減3.1% ，跟當時的銀行按揭利率相同，以今日計即是2.275%；其後大P加0.75% 呼吸plan轉按 ，以今日計即是6.125%。 當時的即供上會期限是60日，以首張價單出售的單位計算，今年10月底便要開始捱貴息。 用發展商的按揭方案上會固然吸引，但當低息期過後，利息便會大升，令到買家負擔大增。 就以近日新盤維港1號作例，發展商的二按計劃首兩年利息是3-4厘，其後便是5厘。
呼吸plan轉按: 「呼吸plan」與 「二按」有何分別？
被市場譽為「有呼吸都可以申請」的「呼吸Plan」，其實浪得虛名。 每年每月的新聞都爆出提供發展商一二按的新樓盤有撻訂個案，不排除有機會買家因應市況作出個別決定。 呼吸plan轉按 不過，更大機會是買家申請「呼吸plan」被拒，令到買家大失預算，唯有繼續跑山或者撻訂。
但好處是，全期利息開支降至約61萬元，每月供款僅約8,314元；兩者總利息開支相差近184萬元。 的確，採用「直通車計劃」的高承數按揭買家，首年利率為最優惠利率（P）減0.5厘；其後年利率則為P+0.75厘。 由於去年9月各大銀行已經跟隨美國聯儲局加息8分之1厘，以目前P為5.375厘計算，首年利率為4.875厘；次年起就大幅上調至6.125厘，比一般銀行的「按揭Plan」2.375厘高。 律師梁永鏗解釋，由於按揭一般屬賺錢的生意，是可以再按出去用來借款；而次按屬財務公司行為，對如常還款的小業主並無實質影響。 他指出，所有承按人一般均保留權利，隨時要求借款人一次過還款；但對財務正常的小業主而言，於市場再轉按亦不難。
若樓價已升至超過1000萬元時，則只能轉按最多5成，餘下部份或要自行用儲蓄或二按填補。 雖然二按按息會較銀行一按為高，但借款額仍少於呼吸Plan的按揭貸款額，因此整體利息支出仍會有所減少，但借款人仍要確保有足夠收通過壓力測試。 由此可見，轉按並非「話轉就轉」，申請人如失預算未能轉按，便要承擔發展商高息按揭。 呼吸plan轉按 因此，買家要謹記做足功課，按個人能力選擇最適合自己的按揭計劃，切忌盲目被優惠吸引。 轉按至「林鄭PLAN」要再提供入息證明，而且要通過壓力測試。 而壓力測試是二按也會一併計算，並以二按較高息部分加3厘計算。
呼吸plan轉按: 呼吸plan先甜後勁苦
與此同時，ROOTS上會創立香港首個A.I.按揭評估報告，讓客戶了解按揭負擔能力、獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定落訂及選擇申請哪些銀行按揭計劃，大大減低撻訂機會。 另外，如欲了解「最高可負擔貸款額」或「能否通過壓力測試」亦可使用ROOTS上會獨家按揭計算機。 發展商為求吸客，利用旗下財務公司推出呼吸plan大大降低買樓門檻。 呼吸plan轉按 好處係準買家不需要入息審查或通過壓力測試都可以借到按揭買樓。 按揭證券有限公司早前推出全新定息計劃，定息計劃分為10、15及20年，年利率分別為2.55%，2.65%及2.75%，貸款金額最多1,000萬元 。 其中一個賣點是，不用通過壓力測試，申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。
定息按揭賣點是豁免壓力測試，申請人只要在入息符合供款與入息比率便能符合資格。 牌面上發展商按揭的確好吸引，不過實則「贏粒糖輸間廠」。 就算讀者能夠成功承造「呼吸plan」，它最危險之處在於按揭後期，因為按揭利息有機會比銀行利率高超過一倍。 除非買家有多餘資金還款，或者期望日後可在物業升值後能向銀行申請轉按脫險，否則買家日後便要背負著高利息的日子供樓。 呼吸plan轉按 假若樓價急跌，在銀行規定的按揭成數限制下，買家便有機會需另外準備現金，保足差額，俗稱「抬錢上會」。 由於現時新按保下，600萬元至1000萬元可以申請到8成至9成的高成數按揭。 因此，如果在轉按時物業的價格是1000萬元以下，可透過按保最高轉按8成至一般的銀行按揭計劃。
對於有多於一層物業的買家，或以擔保人身份購入新物業，該物業也可選用定息及新按保計劃。 只不過在計算負擔能力上，就需要將兩層樓的供款對照收入來衝量。 以前借取新按保的買家，供款佔入息不得多於35%，而在加息三厘下不能夠超入息的45%；但「定息計劃」下，卻不用理會壓力測試的一環，而只計算供款佔入息不多於35%便可以。 然而，這時候運用「定息按揭計劃」的優勢就更加彰顯出來，事關這個計劃是免卻壓力測試。 呼吸plan轉按 應用之前的例子，該名選用了發展商高成數按揭的買家，現時尚餘700萬元的貸款額申請轉按，他可以選取「定息按揭計劃」，並繳交保費來承造「新按保」。 買家選擇了三十年期還款期，當中首十年選用「定息按揭計劃」，餘下二十年則日後到期才再選擇。
呼吸plan轉按: 【用盡新按揭】「呼吸plan」用家轉按慳息攻略
簡單來說， 呼吸 PLAN 其實就是由物業發展商以”包攪掂按揭”來作招徠顧客的手段之一， 意思為：你只要有呼吸，就能借到錢。 但值得注意一點，就是「浮息按揭」及「定息按揭」的新按保，所繳交的保費並不相同。 「定息按揭」的保費，比起「浮息按揭」較相宜一點，但當然，「定息按揭」的息率較「浮息按揭」息率較高，故是否應採用「定息按揭」呢? 呼吸plan轉按 關鍵在低保費、高息口慳得多；抑或高保費、低息口慳得多。 以使用該計畫、開售時售價最平的開放式單位1A座5樓L室為例，單位於2015年10月以313.8萬元售出，呎價16,175元。 若使用「直通車」計劃，分25年攤還，首年月供 15,399元；之後每年月供17,320元；全期利息開支約245萬元。
- 珺瓏灣涉及次按的單位一度約有150伙，隨着近月有小業主選擇償還「呼吸plan」轉按，次按單位回落至約100伙。
- 不過，新冠肺炎肆虐，樓價持續下跌，業主想轉按也非易事，隨時因估價不足，而要抬錢上會，奈何選用「呼吸PLAN」入市的買家，財力本來已不夠。
- 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。
- 牌面上發展商按揭的確好吸引，不過實則「贏粒糖輸間廠」。
- 因此，如果在轉按時物業的價格是1000萬元以下，可透過按保最高轉按8成至一般的銀行按揭計劃。
- 業主如果因種種原因無法還款，又面對樓價下跌難以賣樓，可考慮把物業放租，由租客協助供樓。
人民幣全星期升逾1.6%，是2019年1月以來最大單周升幅。 交易員表示，人民銀行下調貸款市場報價利率幅度多於預期，反映內地政策加碼刺激經濟，市場對經濟觸底反彈預期上升，北向資金加快流入股市，人民幣下午突破6.7關口後沽空平倉，帶動匯價進一步反彈。 呼吸plan轉按 講到尾，呼吸plan係發展商一種銷售策略，唔係真係個個地產經紀/發展商講到咁筍。 不排除呼吸plan係可以幫輕到某些買家，不過未必個個啱用。