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林鄭plan按揭 內容大綱 林鄭plan按揭: 問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試? 林鄭plan按揭: 怎樣計算「壓力測試」? 林鄭plan按揭: 申請轉按時可以用高成數按揭嗎？ 林鄭plan按揭: 計劃簡介 根據金管局規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，就要購買按揭保險（俗稱「按保」)，超出 6 成以上的按揭，稱為高成數按揭。 至於價格方面的變化，在差餉物業估價署的私人住宅各類單位售價指數可作參考，私人住宅單位以其大細呎數分為A至E五類。 林鄭plan按揭 我們就以上年10月至今年9月樓市成交和價格作一個比較。 用發展商的按揭方案上會固然吸引，但當低息期過後，利息便會大升，令到買家負擔大增。 就以近日新盤維港1號作例，發展商的二按計劃首兩年利息是3-4厘，其後便是5厘。 根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。 借8成是需要付按揭保險費，最低為貸款額的2.5%。 第二，供款入息比率全以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 不過，由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度，只要能證明可供得起，銀行也會批出按揭，故買家可免卻進行「壓力測試」。 簽署臨時合約後，準業主於銀行敍做按揭時，如借貸額超過6成，銀行會替你申請按揭保險。 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 當然，近日社會政治氣氛緊張，尤其青年人對政府極多不滿，政府認為置業無望是主因之一。 那林鄭又是否想通過推更多人置業，讓更多青年人成為「有產階級」，成為「持份者」，短期內減緩怨氣？ 林鄭plan按揭 如是，那就不是政策問題、金融問題，而是一個「為派而派」的政治決定了。 突然放寬樓按，固然短期內可助年輕人上車，但已打破政府長期以來的一貫政策。 雖然金管局前日否認逆周期措施有變，但放寬樓按客觀上已對市場釋出信息，是政府鼓勵繼續借貸置業。 但當低息期過後，約是第三年，利息可能會大幅升高和加入本金的還款，令負擔突然增加。 HKMC的按保申請表上，需要申請人填寫按揭中介回贈的金額，然後HKMC會進行貸款額扣減。 答：根據金管局條例，不論回贈來源為銀行或按揭中介，若現金回贈超過1%，需相應扣減貸款額。 舉例，如樓價600萬，借貸8成，現金回贈共1.55%，實際借貸額需以480萬扣減回贈金額計算，不能借足8成，銀行及中介於成交後再提供現金回贈。 林鄭plan按揭 答：近年因幾間按保公司競爭激烈，除非入息過份不穩定或信貸評級太低，否則大部份客戶均可獲得6折保費優惠。 請留意，保費若分期償還，需要計算入DSR或壓力測試中。 林鄭plan按揭: 問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試? 政府在2019年底放宽了由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划，市民反应正面，楼市也维持稳定。 不過，不是每一間銀行都會接納曾破產人士的按揭申請。 另外，曾經被「撇帳」的銀行，也甚少願意再批出貸款，甚至連信用卡申請也不會批出。 當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。 一般業主持有的住宅單位可以分為自住用途或者出租（投資）用途。 自住用途的單位可以申請高成數按揭或使用新按保計劃（波數plan/林鄭plan）借最多90%按揭。 如並非首置人士，在新政策下購買HK$800萬住宅物業，經按揭保險買樓，最多可借80％，即首期為HK$160萬。 不過，即使首置人士有首期，仍未等於可以成功「上車」，記得要睇清楚自已是否可以通過壓力測試。 在新按保推出之前，按揭保險的機制為600萬以下的置業人士提供高成數按揭，450萬以下最高貸款額為按揭成數八至九成（最高貸款額為360萬），450萬至600萬最高貸款額為按揭成數八成，物業包括現樓及樓花。 林鄭plan按揭 去年10月政府推出按揭保險新例，800萬以下最高按揭成數為九成，800至900萬為八至九成（最高貸款額為720萬），900至1,000萬最高按揭成數為八成，但物業只限於現樓。 … Read more

呼吸plan轉按 內容大綱 呼吸plan轉按: 利率開支差距近190萬 呼吸plan轉按: 「呼吸plan」 如何自救﹖ 呼吸plan轉按: 【用盡新按揭】「呼吸plan」用家轉按慳息攻略 準買家以為心水項目提供「易借」的按揭(是否易還另議)才入票認購，如果簽約後才發現樓按批核條件不似預期，未能借取所需的貸款、自己又沒有足夠現金完成交易，便可能要撻訂離場。 早前啟德某新盤推出，林林總總達12個付款安排，當中8個涉及發展商安排的一、二按。 一般人可能會想，發展商一定是靠此等付款安排吸引買家。 呼吸plan轉按 但細數成交紀錄，售出三百多個單位中，只有11%涉及發展商高成數按揭。 近九成的買家，其實都是選用不涉發展商高成數按揭的付款安排(而參考過去多個新盤，選用發展商安排按揭的比例，大多在10%上下)。 人民幣兌美元收市報6.674元兌1美元，創半個月最高，較上日收市急升938點子，升幅約1.4%。 每當一手住宅銷情暢旺，新盤熱賣時，市場就會出現眾多解說。 其中一個較流行的解釋是，新盤大多提供「呼吸PLAN」，買家容易借入高成數按揭，自然成交暢旺。 此個老是常出現的定見有兩個問題：與事實不盡相符，以及以「呼吸PLAN」統稱新盤按揭，可能會嚴重誤導買家。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 呼吸plan轉按 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 雖然近幾年樓價累積一定升幅，若不幸買入升幅跑輸大市的新盤，又唔想蝕讓賣樓，投資者可以考慮把單位出租，用租金抵銷部分供款。 呼吸plan轉按: 利率開支差距近190萬 如果符合申請資格，買家可以選擇按揭保險新例（俗稱「林鄭Plan」）或發展商的「呼吸Plan」，「林鄭Plan」是指按揭保險新例，800萬以下… 哪種計劃才最適合很視乎你的目標樓價、現時與未來的負擔能力。 最基本，是看你想買的新盤樓價：若超過$1,200萬，那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。 目前正打算与太太买入一个约400万至450万元的单位，并希望能够以单名买入… 另外，若楼价为600万元或以下，业主仍可利用旧有计划转按加套现。 例如早年买入500万元物业，利用按保承造8成按揭，借款400万元。 呼吸plan轉按 及后物业升值至600万元，借款余额减少至380万元，业主可利用旧按保计划，承造新按揭，保持8成按揭，借款480万元(480万元减去380万元)，可套现100万元。 銀行按揭計劃受金管局規管，要成功承做銀行按揭絕非易事。 2,000萬的物業基本按揭成數只為五成，換句話說你銀行戶口需要1000萬閒錢。 故有不少市民因難以應付高額首期，只能對買樓感到絕望。 不過，我們偉大的發展商看準這個商業漏洞，自行包辦按揭，藉旗下財務公司另行推出樓按計劃，俗稱「呼吸plan」。 環聯為你準備了簡單的理財方法，當中包括定立預算、減輕債務等，協助你開展光明的財務未來。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 當你的信貸報告出現變動時能即時通知你，減少因身分被盜而導致的財務損失。 长辈经验之谈：「买楼借钱愈少愈好，可以俾少啲利息」。 不过，业主仍能透过新计划按揭计划节省利息及延长还款期至30年。 另外，新按揭计划只适合现楼，一手楼的楼花并不适用，「呼吸Plan」业主如想转按要等待至物业落成才能申请。 假设买家买入700万元的新楼，承造8成按揭，以6.125厘计算，借款30年，每月供款约3.4万元，全期利息支出约665万元。 呼吸plan轉按 而买家要转按亦不容易，因为以往600万以上物业，一按最多只能承造6成按揭，买家如要转按节省利息时，要补回借款差额。 自2019年政府放寬首置按揭成數協助上車，買樓所需預備的首期減少，促使更多買家入市，即上千居物色各區放盤。 不過如選擇發展商二按，在申請銀行一按時必須提交入息證明，所以揀選二按計劃的買家，本身就不是包借了。 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓測，便可以申請得到。 不過，要留意是，「呼吸plan」業主利用新的按揭計劃時，樓價如果超過1000萬元，就不能利用按保承造高成數按揭。 而且銀行會為申請人評估其供款與入息比率，上限為50%，以及進行壓力測試。 申請難度較「呼吸Plan」的按揭為高，要準備好入息證明包括3個月入息紀錄，稅單以及強積金紀錄，以及其他債務資料等，審批時間亦會較長。 疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 … Read more