舉例，若加按前尚餘本金300萬元，而加按後貸款額達400萬元。 在計算可扣減利息支出時，就要以新的利息支出，按75%比例作扣減 (300萬元除以400萬元)。 很多人業主都會問，究竟應否等到加息周期重臨才使用，但實情由於按揭供款是「息除本減」，所以更關鍵的問題是，息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 我們以一百萬貸款額做例子，若以息口2.375厘，拉到最長30年期供款，若供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以利息支出也有所遞減。 要留意的是，今次的寬減並不適用於物業稅，但賺取租金收入的個別人士，如符合資格，或可通過選擇個人入息課稅而獲得寬減。 對上一份《財政預算案》建議，寬免2020/21課稅年度100%薪俸稅、個人利得稅，上限$10,000，但這項寬免建議仍須經修訂《稅務條例》才可實施，納稅人只需如常填報報稅表，待相關修訂通過後，稅局就會自動寬減。
因為在入息扣除免稅額後，原本你有157,140元需按累進稅方式繳稅，交稅10,000元；但因今個課稅年度，財爺繼續推出百分百稅務寬免、上限10,000元的措拖，所以扣減後，你需繳稅款項為0。 在這個情況下，你也無謂白白浪費「居所貸款利息」的配額了。 為自己或指明親屬購買合資格自願醫保計劃下認可產品而繳付的保費可在薪俸稅和個人入息課稅下獲得稅務扣除。 報稅表上，已新增自願醫保計劃的保費扣稅欄目（稅單上的第8部）納税人或其配偶在2019年4月1日起，以保單持有人身分為自己或指明親屬繳付合資格保費，可申請税務扣除。 供樓免稅額 如你於報稅年度內 (2021/22) 有捐款給認可慈善團體的款項，需該慈善團體屬政府認可，該等捐款則可扣除你的收入，上限為 [ (入息 – 可扣除支出 – 折舊免稅額) x 百分率 。 提交報稅表時，你無須提交證明文件，但必需保留獲豁免繳稅的慈善團體發出的收據，紀錄為期6年(由有關課稅年度完結起計)，以便稅務局日後抽查時可呈交查驗。 不過值得留意的是，借私人貸款來買車位，雖然是full pay，銀行不一定批。
供樓免稅額: 子女免稅額
但要留意，此不代表任何情況下，供款初期的還息比例一定較還本為高。 如物業於海外就不符合上述條件；樓花即尚未入住，故不算是主要居所；工廠大廈亦不是住宅，故海外物業、樓花及工廈都不可享有扣稅額。 如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。
如果你須課稅而又沒有收到報稅表，你應在有關課稅年度的評稅基期結束後四個月內（即在7月 3 1 日或之前）以書面通知稅務局。 如你有上述狀況，在個別人士報稅表（BIR60）可填上申請個人入息課稅，個人入息課稅評稅會把你應繳付薪俸稅、利得稅和物業稅的入息合計，然後用個人薪俸稅的計算方式評稅。 此計算的好處是可盡用所有可扣稅支出和免稅額，減輕個人報稅負擔。 供樓免稅額 聯名收租物業的租金收入、差餉及未能追回的追金，必須在物業稅報稅表（BIR57）填報。 假如任何一人想以個人入息稅計算，亦可在物業稅報稅表內第1部「選擇個人入息課稅」方格內填上剔號，然後按個人入息稅申報，稅局會在兩者計算後收取較低稅額。
收租物業扣除利息開支沒有年期上限，而金額上限是租金收入應評稅「淨」值（即應評稅值的80%）。 一個400萬元單位，借取五成按揭即200萬元，一年利息開支約4.7萬元，以租金收入每月1.2萬元計，每年應評稅淨值約11萬元，即是全數利息開支均可以扣稅。 一人全權擁有物業的租金收入，應在個人入息稅報稅表（BIR60）第3部呈報，不用填寫物業稅報稅表（BIR57）。 聯名業主則須填寫物業稅報稅表，以及各自選擇是否想以個人入息稅申報。 物業稅報稅表是按物業為單位發出，如三個人聯名購買一個物業，只須填報一張物業稅報稅表。 出租物業不適用於「居所貸款利息扣減」，業主更須繳交物業稅，但業主可選擇以「個人入息課稅」來評稅，那麼出租物業的利息亦可作扣除，一般情況會以累進稅率計算稅額較為划算，如屬高收入者若以標準稅率計算則另計。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。
供樓免稅額: 什麼是「居所貸款利息扣稅」？
到了10月，納稅人會陸續收到「評稅通知書」，列明應繳付的稅款總額，然後納稅人便要按時交稅。 以沒有任何額外免稅額的打工仔為例，計及個人免稅額132,000元，以及強積金強制性供款扣稅後，月薪在約25,360元左右（年薪約304,320元），2021/22年度就不需要交稅。 不過，由於不少人濫用有關機制，慈善捐款往往是稅務局抽查的熱門項目，所以大家記得要保存好慈善機構向你發出的收據，收據上亦要將捐款獨立列出。 如何分配20年扣除年期，何時動用扣稅「配額」，亦是大家要留意的地方。
- 另一方面，如你向銀行按揭買入工廈單位「自住」，但由於物業屬商業樓宇而非住宅，同樣不可申請扣稅。
- 由於大部分納稅人須在2022年1月才繳交第一期稅款，因此提交緩繳申請書最適當的時間是2021年11月至12月。
- 該帳戶的持有人必須為納稅人本人；你只可就你本人作出的可扣稅自願性供款申請扣稅。
- 若你的應予評稅的入息少於你的個人免稅額（即縱使沒有獲利息扣除，你仍無須繳稅），而你所繳付的利息亦沒有轉撥給你配偶，則你將不會被視為已獲利息扣除。
- 如果你是該住宅的聯權共有人或分權共有人，你可申請扣除指定比例的居所貸款利息款額。
不過，車位按揭利息卻可以申請扣稅，但車位須位於自住物業內及屬自用。 稅務局指出，納稅人或者其配偶喺2019年4月1日起以保單持有人身分為自己或者指明親屬繳付自願醫保保單嘅合資格保費，就可申請扣稅。 供樓免稅額 每名受保人嘅最高保費扣除額係$8,000，可申請扣稅嘅受養人數目不設上限。
供樓免稅額: 物業連車位可申扣除
當然，慈善捐款以隨緣樂助為本，並非為扣稅而捐助，但既然稅局對捐款人有如此的扣稅優惠，亦值得在報稅表上填寫。 此外，或許我們身處的環境亦有所變遷，好像剛置業、父母年齡已屆55歲可令取父母免稅額、又或者某一年報讀了一些合資格扣稅的進修課程等。 假設兩夫婦以聯權共有人名義獲得按揭貸款，那麼10萬元扣稅額將平分為每人5萬元，每人最高只能申請5萬元扣稅額。 不過，若其中一方該年度不須交稅，則可選擇將自己的利息支出扣稅額撥歸繳稅一方使用，即一人亦可申請10萬元扣稅額。
供樓免稅額: 居所供樓利息扣稅年期和金額
個人入息課税並非徵税項目，而是為繳交利得税及物業税的人士提供一項税務寬減。 本文介紹在個人入息課税下可作出的扣除及免税額，以及申請以個人入息課税方式評税是否有利。 合資格延期年金保費方面，稅局指由2019年4月1日起，納稅人就繳付合資格年金保費以及作出可扣稅強積金自願性供款，均可享有薪俸稅或個人入息稅扣減。
同樣地，若你及你配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 如物業於海外就不符合上述條件；樓花即尚未入住，故不算是主要居所；工廠大廈亦不是住宅，故海外物業、樓花、工廈都不可享有扣稅額。 不過，若然未來進入加息周期，息率上升影響利息升幅的變化往往較大，假設按息升至2.75厘，以次年計，按揭利息已增加約26%至$126,469，已超越扣稅額的上限。 假設剩餘按揭額$200萬、尚餘10年還款期及市場H按息2.11厘計算(6月5日一個月拆息0.81%計)，一年按揭利息約$40,450，並未可用盡$10萬扣稅額。 供樓免稅額 相對於新造按揭平均按揭$442萬、25年還款期及市場H按息2.11厘計算，一年按揭利息約$91,955，較貼近用盡$10萬扣稅額。 如果業權是「分權」形式，舉例兄弟姐妹各人業權分別是85%、5%、5%及5%，他們報稅時享有的扣除比例也是85%、5%、5%及5%。 如納税人已在繳税期限日依期繳付税單的第一期税款，但獲批准分期繳付税單的第二期税款，一年的豁免上限會由税單的第二期税款的繳税期限日起計。
按揭年期愈短的業主，尚餘貸款額要愈多才可將「扣稅額」發揮到盡。 供款年期20年，貸款額起碼要有430萬；年期10年，就要高達439萬。 「問題2：應否在加息周期下才申請？」 視乎年期、也視乎息口。 美國暫緩加息步伐，本港樓按低企於2.375厘，是否應等加息周期才使用? 問題是按揭供款「息除本減」，所以關鍵要看息口上升較急、抑或本金遞減速度較快。 以一百萬貸款額為例，息口2.375厘，拉到最長30年期供款，如果供樓起首五年已採用「居所貸款扣稅」，累計有111,777元利息可申索扣減，拉勻平均一年22,355元。 供樓免稅額 去到第六年，剩餘本金供剩87.8萬，所以息口也有所遞減。 若第六至十年繼續申索，「扣稅額」開始跌穿每年少於二萬。 堅持加息周期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢？
根據政府的條款，如果該物業並不可作出租住用途，如非住宅物業；又或者是按租賃購買協議租住的住宅都不符合資格。 但如果本身租住黑市的「未補地價居屋」，又是否屬於新措施下的「租住私人物業為人在港的主要居所」這定義呢? 稅局員表示，應該是以該物業能否打厘印作考慮，而「未補地價居屋」的業主與租客簽訂的租約亦可打厘印。