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居屋收入計算 內容大綱 居屋收入計算: 富衛fwd 家居保 居屋收入計算: 服務流程 居屋收入計算: 裝修圖則研究所：呂字廳自成一格 間隔分明又愛又恨 A2：政府會為所有居屋提供30年的擔保期，只要在擔保期內業主斷供，政府便會「包底」還錢給銀行，擔保期以「首次售出日期」計算。 若是從居屋第二市場買入，「可供出售證明書」會有「首次售出日期」。 居屋收入計算 舉例說，若「首次售出日期」為5年前，擔保期說只有（30-5)＝25年。 30年，但一般而言，若居屋樓齡由首次出售日期起計不超過 19 年，銀行傾向批出 9 成按揭及25年還款期。 按揭保險計劃須徵收按揭保費，以 9 成按揭、30 年供款期的個案為例，保費為貸款額的 4.35%。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 「供款與入息比率」（DSR、Debt Servicing Ratio）是一種審核水平，規定按揭申請人的供款，不可高於入息的某一上限。 例如，首置按揭人申請的供款，不可以佔有入息的一半。 例如，每月供款為$15,000，申請人的入息必須高於$30,000。 這類型住宅通常是置有家具和家居設備的單位或寓所，也有提供煮食及洗熨等住宅設施。 一般而言，稅務局不會視服務式住宅等同酒店、旅舍或公寓的房間。 答：擔保期內因政府是擔保人，因此業主年齡不是問題。 能否借足95％和25年，僅取決於餘下擔保期有幾多年，然後查對數表。 至於環聯信貸評級很低，部分銀行亦不介意，曾拖欠該銀行款項除外。 居屋收入計算 根據對數表，如借款人想借足95％，便只能借17年。 因此在較大按揭成數和較長還款年期之間，借款人須作出取捨，不能兩者兼得。 流動性比率是由你的流動資產除以每月平均開支來計算的。 居屋收入計算: 富衛fwd 家居保 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 而白表申請亦有兩點需要留意，以防自己跌入陷阱，超過限額。 首先，入息限額雖是以扣除法定強積金供款之後作計算，但自願性供款則不被豁免，須一併計算到入息之中，若誤把它當作豁免，沒加在入息中，隨時會不符合入息限額規定。 (購入價 – 未償還款額) x (1-60%)] x (1-30%)N … Read more

8百萬樓首期 內容大綱 8百萬樓首期: 「按揭計算機」所需輸入數字 8百萬樓首期: 按揭成數及壓力測試常見問題 實際個數我唔識計俾你睇, 但你應該有一個”底線”, 每月供款額唔應該超越你月入40%, 否則莫說你會好辛苦, 連銀行都未必批按揭給你. 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 在樓價高企的環境底下，默默耕耘中的香港人腦海中一心只會向儲錢買樓的方向衝。 有目標固然係好事，不過我們見到太多客人因為盲目地衝沒有細心了解買樓過程而令到自己買樓大失預算最終撻訂或者要周圍借錢（”跑山“）收場。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 另外，目前按揭新例和舊例仍然並行，沿用舊例轉按套現完全沒有問題，樓價600萬或以下可借8成，還款年期最長25年。 8百萬樓首期 於新制下，若樓價600萬或以上，轉按僅可借未償還貸款餘額或最高8成，以較低者為準，年期最長可借 30年。 再者，買樓亦能照顧退休需要，「磚頭」是固定資產，除了具升值潛力及承傳功能，日後退休後的長者亦可考慮申請安老按揭自製長糧，支持個人退休生活，未必與退休保障完全「割席」。 政府公布新一份施政報告，提出調整按揭保險計劃，助用家以較低首期上車，以解決儲首期的困難。 其中適用於首次置業人士的9成按保計劃的樓價上限，由現時400萬元提升至800萬元；而8成按保計劃樓價上限，則由600萬元提升至1,000萬元。 政府在施政報告中提出，放寬首置客最高9成按揭的樓價上限，由400萬元提高至800萬元，一下子覆蓋600萬元的「上車盤」，供款入息比例不可超出50%，只是修訂後的首置客不需進行壓力測試。 8百萬樓首期 【按揭拆解】6大因素影響按揭成數 不少置業人士申請按揭遇上最大的難題是難以計算按揭成數，事實上按揭成數能做到多少，與物業及按揭申請人的財務背景息息相關，今次就為大家拆解影響按… 所以在表中不論是900萬還是1,000萬的物業，總貸款額只是500萬。 如果有選用按揭保險，當樓價去到800至900萬，由於封頂位為720萬，所以不論是800萬還是900萬的物業，最高借貸額也是720萬。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 如申請人擁有非住宅物業，如車位及工商舖等，而該物業的按揭尚未供完，又或是該按揭計劃的擔保人，仍然可借足 9 成，但供款就要低於按揭申請人或家庭入息之 35% 或 40%，並且要通過壓力測試。 需要，但壓力測試的用處是來評估申請人需否付額外按揭保險費用，而非用來調整按揭成數。 即使未能符合壓測要求，只要供款不超過個人或家庭入息之 50%，依然合資格申請 9 成按揭。 另外，值得留意的是新修訂的按揭保險計劃只適用於已落成的住宅物業即二手樓，不包括樓花。 不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 以目前上車盤價格約600萬元計，承造9成按揭，首期只是60萬元，以按息2.375厘、分30年供款計，每月供款額約2.1萬元，在供款入息比例50%的上限，月入約4.2萬元則符合申請按揭資格。 新界西北近年有不少新盤推出，最新就有屯門新盤海皇路項目，由於市場反應踴躍，發展商日前再加推50伙單位應市，折實價552.43萬元起。 事實上，銀行對於剛轉工人士的批核的確較為仔細，但只要符合以下4大情況，銀行仍會歡迎其按揭申請。 8百萬樓首期 現時日出康城峻瀅700多呎單位放盤價約1,000萬，是不少小康家庭的心水選擇。 隨著家庭規模愈來愈大，需要更多的空間生活，如果一家四口家庭希望換樓，新例規定1,000萬物業可以承造８成按揭，首期只需200萬，換樓自住人士能夠受惠，父母可以換樓細屋搬大屋。 樓價800萬或以下自住物業，若按揭成數不超過7成，可用40/50的供款與入息比率計算壓測；借超過7成按揭，則須用35/45的供款與入息比率計算。 時移勢易，隨着政府放寬首置按揭上限，以工作10年的打工仔為例，即使以往每月只儲4000元，10年後不作投資，也可累積到48萬元積蓄，配合強積金戶口近20萬的結餘，其實上車都指日可待。 8百萬樓首期 按揭保險新措施無疑舒緩置業人士的首期負擔，所以公佈後睇樓及成交量不斷上升。 … Read more

按揭入息證明 內容大綱 按揭入息證明: 貸款 101 按揭入息證明: 相關熱門資訊 按揭入息證明: 申請政府資助可使用入息聲明書？ 據業內人士表示，財務公司是真的會「過數」給買家的，帳目上是會反映出來。 但其背後操作原理，就是申請人向財務公司借一筆私人借貸；而該筆私人貸款會存放在財務公司內，然後財務公司會按月以支薪形式發放給事主當入息。 因此，財務公司說要收費，實際上內裡包含了行政成本外，還有申請人借私貸的利息。 按揭入息證明 至於居屋2022及房協資助出售單位的綠表申請者如果不選擇網上申請的話，情況比較復雜，這類人士按以下類別有不同的遞交方法。 計算資產值之後，便要計算按揭成數，對於沒有其他物業在供的借款人來說，以資產證明申請按揭，成數上限是樓價4成。 另外，申請人可向銀行提供租金、股息等額外文件，以計入個人收入，增加獲批出更高按揭成數的機會，若供款佔入息比率仍然偏高，或要找有固定收入的直系親屬作擔保人。 面對樓價輕微回落，加上政府調高首置人士的按揭成數上限，讓購買800萬元或以下物業的買家，可申請最高9成按揭，確令不少人萌起入市意欲。 不過， 新措施則未能惠及自僱人士，最高只可申請8成按揭，與非首置人士看齊。 因此，對於準備離職創業的受薪人士而言，建議在受薪情況下置業，仍可享受9成按揭之優惠，否則就沒有最優惠按揭之餘，還要待新公司營運一段時間，才有足夠文件申請按揭。 特別是有承造90%按揭的準買家，由於高成數按揭部份，會轉交香港按揭證券公司審批，申請人必須是「固定收入人士」、「有稅單」、及「屬於自住」方會受理。 我們嘗試以顧客身份問過幾間銀行，大部份都表示需要呈交；但原來當中有少部份中小型銀行就表示，若沒有稅單，而只用入息證明也可以，但條款卻可能會略有不同，借款人或未能使用設有封頂息率的按揭計劃。 若打算申請信用卡、按揭、貸款等金融服務的話，要留意銀行或金融機構對入息證明其實沒有劃一的標準，它們對受僱人士及自僱人士各有不同入息證明文件的要求，而且更會按照你所申請的貸款產品而有不同要求。 按揭入息證明 以申請按揭為例，擁有專業牌照的自僱人士如自行執業的醫生、律師等，除了要提交稅單及商業登記證，亦需要提供6個月的銀行往來帳戶紀錄及相關專業的資格證明。 3.準時向銀行存款 大家向銀行申請樓宇按揭時，銀行必定會調查申請人的銀行戶口狀況。 即使申請人的工作以現金出糧，未有任何公司轉賬，或資方入賬紀錄，申請人亦可以自行定期將薪金存入銀行，令銀行在調查戶口的過程中，從井然有序的入賬紀錄上，得知申請人確實具有穩定的收入。 按揭入息證明: 貸款 101 不過，6個月的收入計算只是一般參考，銀行如果對方每月的收入出現很大變化，銀行有機會要求提供更多月份的入息紀錄，甚至在部份時間對非固定收入人士的入息進行更嚴謹審查，例如在疫情期間，個別銀行便對非固定收入人士的入息以八折計算。 銀行決定申請人是否屬於非固定收入人士，除了留意對方過往的收入是否穩定，亦會留意對方是否屬於自僱人士。 按揭入息證明 自僱人士是指透過生產或提供服務以賺取收入，而並非僱員，便屬於自僱人士範疇，一般獨資公司或合伙人都屬於自僱人士之列。 正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。 每月收入不穩定或開業已有一段時間仍未有申請BR的自僱人士，應如何處理商業登記事務﹖可選擇登記有限或無限公司﹖建議諮詢專業的會計師團隊，就個別情況為你度身訂做一套報稅計劃。 不過，只要借款人信貸評級良好，擔保期內銀行一般願意批出按揭，而且毋須進行壓力測試。 有些銀行可接受支票出糧，但會詳細調查公司是不是屬於按揭申請人或其近親。 理論上，申請人即使是零收入，但手持大額現金、不動產，仍然可獲銀行批出按揭，問題是計算上會較為複雜。 因此，財務公司說要收費，實際上內裡包含了行政成本外，還有申請人借私貸的利息。 事實上，申請居屋按揭最重要係睇政府擔保期，政府擔保期為30年且最長按揭年期為25年，而擔保期由首次出售日期開始計算。 假設A先生擁有一個物業估價1000萬，未償還按揭為100萬，以「資產方式」申請按揭最多可以批出400萬。 兩間按保公司：HKMC和 QBE的批核標準有輕微出入，所需的文件都不同。 客人普遍都覺得HKMC應是最嚴，因政府機構，但 HKMC 最容易取得 6折保險。 ，銀行有可能將超出指定數目的出入數記錄（例如超過 30 項收支記錄）合併為一筆記錄（Net Back Items）以顯示於存摺之上，如果你的薪酬記錄被合併在內，你便未能單靠存摺影印本而提供有效的入息證明。 剛才提到的Uber司機，本身行業性質帶有法律灰色地帶，當然難造較高成數按揭，可能只有6成，如果想有更好的置業預算，還是先向銀行申請做按揭預批。 … Read more

居屋2022平面圖 內容大綱 居屋2022平面圖: 按揭計算機 居屋2022平面圖: 沙田 愉德苑 應有都有 居屋2022平面圖: 新居屋申請資格 居屋2022平面圖: 項目背景 消息指，今期居屋以51折推售，售價由124萬元至531萬元不等。 值得留意是，雖然最平單位來自啟德啟欣苑，售價低至124萬元起，但最細面積只得186呎。 為了讓一人申請者有合理機會購買單位，房委會為一人申請者預留900個單位，綠表和白表申請者分別佔40%及60%，如果在所有一人申請者選樓後，該900個單位仍未售罄的話，餘下的單位將回撥予「其他家庭」類別的申請者抽選。 居屋2022平面圖 居屋2022將於2月25日起接受申請，由於售價大約只係市價嘅51折，7個全新居屋屋苑，部分仲係喺市區黃金地段，相當令人心動，不過想有機會優先揀樓，原來同你申請乜嘢組別有關，入表前務必要留意。 此計劃下每年會抽出指定的在建公屋項目，並出售給主要為現有公屋租戶及合資格「綠表」人士，單位定價比傳統居屋低廉，回應了長遠房屋策略中有關豐富資助自置居所形式的大方向，以進一步完善房屋階梯（現時一般稱此為「綠置居」計劃）。 除協助「綠表」人士自置居所外，也藉此透過「一換一」騰出原有公屋單位給正在等候公屋編配的家庭。 至於另一個資助房屋已經數到「煥然壹居」，是政府在2015年公布增大資助房屋計劃下的單位。 居屋2022平面圖 位於啟德「沐翠街3號」，地盤面積61,290呎，共由三座高座及一座低座組成，合共有484個住宅單位，除了把146個單位預留住市區重建「樓換樓」之用，其餘則以折扣價售予合資格人士。 項目共提供四種戶型，由開放式、一房、兩房及三房一套，面積由 呎不等。 「居者有其屋計劃」（居屋）由房委會執行，最新居屋 2022 計劃， 供應近 9,000 伙新居屋單位，供綠表及白表人士申請購買。 居屋2022平面圖: 按揭計算機 因應政府僱員的防疫上班安排，辦事處的開放時間可能有所更改，去之前最好查看相關辦事處的開放時間。 居屋2022共推7個屋苑，分布東涌、沙田、北角、土瓜灣、觀塘、將軍澳及啓德，合共推出8,926伙單位，以市價51折發售。 中央促多省政府盡量於本月推措施令經濟更快回復正軌；內地今天五年期貸款市場報價利率下調15點子超預期。 此外，美國總統拜登可能於未來幾周與中國國家主席習近平通電話。 政府向新居屋買家提供按揭擔保，白表買家最高可獲9成按揭、綠表買家最高可獲9成半按揭，而且按揭還款年期同樣最長可達25年。 近年居二市場炒風旺盛，不少二手居屋數年轉售的賺幅以倍計，當局因而收緊今期新居屋的轉售限制，未補價情況下在第二市場發售，業主需要住滿五年或以上，較以往的兩年多，補地價後出售的居住年期限制，亦由現時10年，延長至15年。 由屋苑步行10分鐘，可到達房委會旗下的晴朗商場，商場設有不少食肆及售賣日用品的商店，同為近便的購物選擇。 此外，啟德發展區已被納入九龍區的34號名校網，相信能吸引不少作為家長的準買家。 尚文苑位於荃灣德士古道，鄰近大窩口邨，1幢大樓共提供494伙，實用面積介乎 平方呎，售價介乎HK$177萬至HK$354萬，平均呎價HK$7,180，料於2020年中竣工。 項目附近商舗及食肆林立，到大窩口商場或悅來坊均只需5分鐘腳程；步行至港鐵大窩口站則需7分鐘，購物、用餐及交通均方便；惟項目毗鄰德士古道天橋，心怡尚文苑的朋友須留意噪音及空氣質素等問題。 居屋2022平面圖 位於粉嶺皇后山山麗苑，是這輪居屋單位供應最多的屋苑，合共有3,200伙，售價亦是4個屋苑中最平，最平單位入場費只需HK$117萬，只需HK$58,500首期即可上車；最貴的單位亦只售HK$259萬，實是上車之選。 位於皇后山軍營的山麗苑位置偏僻，即使駕車至粉嶺火車站亦需要8分鐘，步行更要40分鐘路程。 申請費為250元，可接受紙本形式遞交申請外（親身遞交或郵寄紙本表格），以及提供網上申請服務（包括電子申請及電子通知）。 今次「特快公屋編配計劃」會將上一期綠置居約500個貨尾單位(柴灣蝶翠苑及青衣青富苑等)，予申請公屋超過1年或以上的人士購買，不過這些單位都是納米盤，多數是少於200呎。 據了解，房委會於今期綠置居項目中減少面積較小的單位量，包括油塘高宏苑及馬鞍山錦柏苑。 居屋2022平面圖 當中於油塘高宏苑共有19%的單位屬於面積最小的類別、即185至223平方呎，另有38%的單位為278至333平方呎。 而馬鞍山錦柏苑則有8%的單位為184至185平方呎，並有45%的單位為278至288平方呎，意味著仍有超過一半單位面積小於300平方呎。 該址鄰近油塘中心及公共屋邨鯉魚門邨，合共提供2,021伙，單位面積由185至489呎不等。 至於若希望在補價後於自由市場出售，就必須要滿15年，比之前限制的10年多。 不過，值得留意是，啟欣苑的部份單位較細，最細實用面積只得186呎。 … Read more

二按貸款 內容大綱 二按貸款: 申請二按時須注意事項 二按貸款: 樓宇按揭 一按的服務提供者一般是銀行，他們能夠提供較低的每月利息，是大多數人的申請選擇；但是受到金融管理局監管，審批按揭會較為嚴緊一些。 如閣下的物業於銀行的一按貸款尚未供滿，又需要清還巨額咭數，可透過靄華的二按貸款計劃套現資金，以作一次過清還咭數。 二按貸款 由於銀行信用咭的利息較為昂貴，相對靄華的二按貸款計劃利息至低，，閣下利用靄華的二按貸款計劃清還咭數至為精明。 但實際操作上，究竟買家選擇「二按」又會有什麼風險呢? 財務公司並不受制於金管局規定，所以可豁免於金管局的逆周期措施。 例如，按揭成數上限、供款佔入息比率測試、以及壓力測試等安排，統統不適用於財務公司。 二按貸款 這也解釋了為何近年有一些「呼吸Plan」(無須入息審查的高成數付款辦法)、或「半呼吸Plan」(寬鬆入息審批的高成數付款辦法)。 二按貸款: 申請二按時須注意事項 通過銀行審批後，會發信給申請人用作證據，方便完成處理發展商 二按 申請程序。 不過「二按」亦有既定限制，一般而言，若買家採用「二按」需要取得「一按」銀行的同意，否則銀行隨時有權終止「一按」合約。 鑑於現時的新盤「二按」普遍由發展商相關的財務機構提供，與個別銀行亦簽訂協議達成共識，因此便於買家同時申請「一按」及「二按」。 金管局四度收緊按揭成數，令置業人士入市成本遞增，加上現時業主叫價強硬，議價空間有限，遂窒礙二手成交。 二按和加按不同，二按指物業已經按給銀行或財務機構，而業主就著相同物業再向其他銀行或財務機構申請第二次按揭。 如日後業主無力還款，物業需被變賣時，所得利益會先分配給一按債權人，若有剩餘，才會分給二按債權人，由於二按機構風險最高，所以二按息率普遍較高。 《二按》和加按不同，二按指物業已經按給銀行或財務機構，而業主就著相同物業再向其他銀行或財務機構申請第二次按揭。 二按貸款 主要由於政府推出按揭保險計劃，讓買家透過繳付保費（可分期支付），取得高成數按揭。 最新修訂為樓價 $1,200 萬或以下物業，最高按揭成數調高至 8 – 9 成，首置買家甚至毋須通過壓力測試。 有些財務公司會提供特快批核服務，例如只須簡單文件而不用入息證明，不過要留意有可能未得銀行同意，或者只是私人貸款，不是真正用作抵押物業的按揭服務。 二按貸款: 樓宇按揭 銀行貴為百業之母，與各行各業相輔相成，今次適時地作出有關安排，助人又助己，實是明智之舉。 雖然經濟未來仍有不少挑戰，但關關難過關關過，相信各行… 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。 環聯為你準備了簡單的理財方法，當中包括定立預算、減輕債務等，協助你開展光明的財務未來。 銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘後，買家能否供得起。 在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元(首2年)，但第三年後則為9,190元(3-25年)。 在進行壓力測試下，上調息口至八厘後，第三年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%下，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。 由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元，兩個入息相加後，則申請人要有66,198元入息才可通過壓力測試。 二按貸款 談到「二按」，是銀行提供按揭貸款時，須遵守金管局七成按揭上限的指引，至於七成按揭以上貸款，置業人士可嘗試透過按揭保險計劃(簡稱「按保」)或新盤「二按」貸款，解決首期資金不足的問題。 不過值得注意的是，按揭保險計劃由今年六月起只接受600萬元或以下之住宅物業申請，現時新盤呎價普遍動輒逾萬元，物業造價一旦超過600萬元，即納入樓市監管措施範圍，置業人士變相難以獲取相關貸款，因此不少新盤項目均設有「二按」。 任何物業不限種類及樓齡最高可借8成或以上，免入息證明及繁複文件，即時電話批核，比銀行簡單快捷。 物業按揭又稱樓宇按揭（簡稱樓按），環球信貸爲你提供兼備成本效益及借貸彈性的樓按服務，囊括物業一按、二按及轉按，助你輕鬆以樓按進行現金周轉。 透過豐盛專業理財中心，我們有多年的相關經驗，亦不會收取高昂的利息，已經在行業多件，早已建立一定的銀行關係網。 二按貸款 WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 … Read more