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物業管理股 內容大綱 物業管理股: 物業管理：最有「績」可尋的板塊 物業管理股: 生活投資小記facebook Page 物業管理股: 樓市大旺需求增 物業管理股潛力無限 物業管理股: 內地物管行業發展過程 而隨著其他亞洲地區開始放寬旅遊限制，有關業務亦陸續回復正軌，當中馬尼拉及曼谷等地的業務已陸續復蘇，部分國際旅客亦於3月重臨東京半島酒店。 不過，包立賢提到，內地的封閉管理措施為集團業務帶來不利影響，尤其是上海業務，但北京業務受到的影響較小。 他又指，由於緬甸局勢不穩，集團和合作夥伴雙方同意停止仰光半島酒店的所有工程，將繼續監察緬甸情況。 除了這4大龍頭之外，過去兩年，陸續還有一些中小型物管股上市。 事實上，期內管理的建築面積並無減少，按年增13.1%至約9,350萬平方米，至於收入不升反跌，主要因人民幣貶值、來自酬金制的合同佔比增加，以及「營改增」等因素。 值得一提的是，內房企業分拆旗下物業管理公司上市已成為趨勢。 最先來港上市為花樣年分拆出來的彩生活，之後有中奧到家（01538），還有中國海外（00688）分拆的中海物業、綠城旗下的綠城服務。 另外，萬科企業（02202）、碧桂園（02007）等大型房企亦表示有分拆物管業務上市的計劃。 物業管理是房地產的一種增值服務，優質的物業管理服務更能吸引買家，因此，高水準的物業管理亦是提升房價的重要因素。 近年內房市道暢旺，新盤源源不斷，人們捨得花錢以高價購入房屋，除了對房屋的地段、間隔有要求，對物業管理服務亦開始講究。 因此，在過去5至10年間，物管行業發展迅速，其市場規模不斷擴大（見圖一）。 物管公司的盈利增長很大程度上取決於母公司內房企業的銷售，中海物業（02669）背靠市值超過二千億元的母公司央企中國海外集團，在管面積及收入增長自然有保障。 同時，集團亦能受惠於母公司旭輝控股集團（00884），將接管更多新項目。 在本屆物業管理榜單10強中，碧桂園服務在營業額方面表現突出，其次是恒大物業集團有限公司、綠城服務和雅生活服務。 營業額增長率最高的企業則是世茂服務控股有限公司，增長率高達101.9%，實現翻倍增長；業績表現不俗的還有雅生活服務，營業額增長率為95.5%，業績提升近一倍。 近兩年來，物業管理行業喜迎多重政策利好，行業增量空間被打開，市場規模已突破萬億大關。 物業管理股 與此同時，物管企業也向多業態、多元增值服務等領域延伸，不斷夯實自身競爭力，行業成長性及盈利能力有望持續向好。 物管股去年業績維持高增長，總括在港股及A股上市的物管股，於2021年的業務發展良好，規模帶動收入有效提升。 據嘉和家業物業服務研究院的報告，總計48家上市物管股，2021年行內營業收入按年增長44.5%… 根據中國指數研究院的報告顯示，截至2015年底，全國物業管理面積為174.5億平方米（物業管理面積根據物業管理協會數據，以及歷年竣工面積計算），全國物業管理費用總規模約為6,500億元人民幣。 物業管理股: 物業管理：最有「績」可尋的板塊 嘉賓及其他主持人實戰經驗豐富，集各家之所長，為所有對投資有興趣股民提供資訊、研究、社交等全方位服務。 每年3月都是港股發佈全年業績的高峰期，也是不少投資者留意業績的良機。 物業管理是近年新興版塊，乘著內地樓市興旺之風，屬業績增長能見度最高的版塊之一，本周開始，多家物管股將派成績表，值得多加留意。 由於中高收入階層對物管質素有一定的要求，帶動相關公司的服務和收費不斷提升。 從主要城市的實況來看，2016年上半年全國二十大城市物業服務價格指數同比上升0.9%，環比上升0.5%，平均物業服務費為每月每平方米2.08元人民幣。 因物業管理是一個非經濟周期性的行業，管理費的收取受經濟周期變化的影響較少，其母企房地產發展商在管理面積上有支持作用，盈利能見度高，現金流相對穩健。 譚智樂建議投資者買入奧園健康及藍光嘉寶服務，指兩公司未來可靠收購合併帶動股價上升，但坦言估值不便宜。 上海市衛健委公告稱，5月10日新增本土新冠肺炎確診病例228例和無癥狀感染者1259例。 更為重要的是，所有病例都是在隔離管控中發現的，而非社區發現。 物業管理股 5月9日是新增本土新冠肺炎確診病例234例和無癥狀感染者2780例。 物業管理股: 生活投資小記facebook Page 至2019年12月31日前上市的20家物業管理公司平均市值為113.90億港元。 2020年新上市的興業物聯（09916.HK）和燁星控股（01941.HK）未列在內對比，不過以截至4月20日收盤，他們的市值分別為5.84億港元、5.75億港元。 這22家物業管理公司淨資產負債率均值為117.8%，資產負債率排名前三的企業分別是銀城生活服務（469.7%）、燁星控股（225.0%）和綠城服務（188.5%）。 物業管理股 其中，銀城生活服務、燁星集團、綠城服務、中海物業及中奧到家均超過60.0%。 而銀城生活服務的負債率高達82.4%，與其近年來持續的規模擴張有很大的關係，也是唯一家超過80%的物業管理企業。 … Read more

美聯物業股價 內容大綱 美聯物業股價: 物業價值 美聯物業股價: 投資課程101 美聯物業股價: 按揭優惠 美聯物業股價: 貸款 美聯物業股價: 貸款計算機 之後，因為具體支撐大型平台的措施仍未推出而美股大跌，恒指也只好跟着跌，連加息可算是利好因素的本地銀行股也同樣股價面對下跌的壓力。 唔少置業人士驚遇到凶宅，買樓時特別留意小心；但亦有人百無禁忌，如果唔係太凶都買得過。 外國領事館、香港入境事務處認可的物業估價報告 . 然而，坊間對平盤筍盤的定義似乎各有不同，但一定要有以下基準作為參考。 當青綠色的杉玉逐漸變成茶色，即代表釀製的清酒已經熟成。 中國內地的封城措施也為集團業務帶來不利影響，尤其是上海的業務。 美聯集團主席黃建業表示，第五波疫情爆發，感染人數高企，加上俄烏戰爭、美國加息周期開始等利淡因素突襲，引致股市大調整，拖累整體香港經濟急轉彎。 AASTOCKS.com Limited不應被視為游說任何訂戶或訪客執行任何交易，閣下須為所有跟隨在本網站／應用程式的評論和購買或出售評分執行的交易負責。 假設A銀行的估價為600萬，B銀行的估價為650萬，如果兩間銀行同樣批出9成按揭，A銀行的貸款額為540萬，B銀行為585萬，兩者已經相差45萬。 凶宅按揭審批很視乎凶宅「凶」的程度，例如事故起因、經過、結果的嚴重性；是否曾被大肆報道、令人恐懼的程度、距離現時的時間長度及是否涉及轉手，都有可能影響銀行的貸款批核。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 【香港商報网訊】美聯集團於官網及「美聯筍盤」手機程式，近期推出全新「即時物業估價」服務，只需一按樓盤上的「即時物業估價」按鈕，即可獲取由銀行提供的物業估值。 美聯物業股價 【香港商報訊】美聯集團於官網及「美聯筍盤」手機程式，近期推出全新「即時物業估價」服務，只需一按樓盤上的「即時物業估價」按鈕，即可獲取由銀行提供的物業估值。 美聯物業股價: 物業價值 集團顧客及商務總裁林紹波表示，由於政府5月起放寬抵港航班熔斷機制，集團需時改動航班營運及機組人員編排，會在未來一至兩星期公布暑假航班安排。 被問到近期國際油價急升，國泰表示，集團的燃油對沖政策一向審慎，用意是減輕燃料價格突然飆升的影響，包括近月的情況。 集團認為政策方向正確，將繼續在有關基礎上對沖燃油。 雖然銀行、按保或估價行都沒有完整凶宅資料，但小編仍建議各位主動利申是凶宅，它會令銀行及按保調整估價，而最終貸款額都會是以該估價計算。 要留意的是，估價的紀錄是永遠，利申後調整了的估價會永久保留在紀錄上。 美聯物業股價 另外，小編建議准買家可以多翻查該兇案發生的相關報道，若當事人是在送院途中或於醫院亡故，該單位某種程度上就不能算是凶宅，便有機會向銀行申請更高成數的按揭申請。 凶宅按揭審批很視乎凶宅「凶」的程度，例如事故起因、經過、結果的嚴重性；是否曾被大肆報道、令人恐懼的程度、距離現時的時間長度及是否涉及轉手，都有可能影響銀行的貸款批核。 對於發生較輕事故的凶宅，部分銀行有較大幾率批出按揭，只是會一定程度上降低按揭成數及上調按息。 內地股市今早上升，成交亦增加，創業板指數半日升逾4%。 半導體、新冠治療及創新藥板塊表現較好，房地產股份表現較遜色。 上證綜合指數中午收市報3085點，升49點，升幅1.63%。 深證成份指數報11227點，升315點，升幅2.89%。 創業板指數報2373點，升97點，升幅4.27%。 H&H國際控股公布，今年首季總收入按年增長11.5%(按同類比較基準為7%)至26.832億人民幣(下同)，該增長勢頭使集團有望於今年全年繼續保持整體升軌。 美聯物業股價: 投資課程101 光銀國際董事總經理兼研究部主管林樵基表示，非食品和服務價格受疫情影響而上升，但目前通脹水平仍然溫和。 他指出，能源、非食品及民生產品價格將影響短期通脹，但相關供應量可以增加，加上疫情5月後有改善，對供應鏈影響逐步減少，預料第2季通脹率介乎2-2.3%。 林樵基表示，雖然石油等原材料價格升幅放慢，但仍處於高水平，估計未來1至2個月PPI升幅較現水平低約1至2個百分點。 他又指，內地通脹相對全球溫和，相信政府將繼續從供應著手，以政策穩定民生產品價格。 隨著疫情逐漸紓緩，原材料供應趨向穩定，亦有助PPI升幅持續收窄。 去年不再派錢，業績又倒退了；今年再派錢，對這類有大量員工、顧客以本地人為主的飲食集團股，該是另一次的趁低吸納機會，希望明年公佈業績時會有好消息。 母親節那一天，許多商場內的餐廳都坐得滿滿，門口也有許多人等位，我們6點30分到場，餐廳要求我們7點45分離開，餐飲股是有翻身條件了。 美股一浪低於一浪的不斷創新低，恒指也不斷的挑戰3月15日的低點，至今未破，相信理由之一是造淡者還是相當警惕可能中央的托市措施會突然推出。 … Read more

甩按保好處 內容大綱 甩按保好處: 業主放盤 甩按保好處: 步驟 2: 申請 甩按保好處: 我們的服務 甩按保好處: 轉按2022 現金回贈、物業轉按套現、按揭成數、律師費、按保等 在香港，大部分業主置業時都會向銀行申請貸款，盡量申請較高成數的按揭減輕首期負擔。 大家時常聽到的「八成按揭」，其實並非全部由銀行付出貸款金額，當中六成由銀行支付，其餘兩成則由按揭保險支付，再餘下的兩成則為置業人士需要支付的首期。 銀行之間競爭也很激烈，因此為了吸引客人轉頭選擇自己銀行做按揭貸款，通常會提供很多優惠，例如轉按現金回贈作為獎勵。 甩按保好處 另外，如果業主經按揭中介申請轉按，除銀行的轉按現金回贈外，也可以得到按揭中介的額外轉按回贈，理論上業主可以不斷轉按重複賺取轉按回贈。 坊間一些說法，例如第1間物業是予家人住，另一間是自住，未必成合理申請理由。 香港樓價處於歷史高位，如果早年透過按揭保險計劃借9成按揭上車又想把單位放租，可以轉按到5成兼賺取現金回贈2%。 甩按保好處 比如當年以450萬9成按揭借左360萬買入單位，現時樓價升到700萬，業主就可以平手轉按到5成以下。 即使只是轉按300萬，也能獲取約6萬元的現金回贈。 答：現時存錢在銀行是幾乎是沒有利息；但若向銀行申請按揭，一般銀行都會贈送mortgage link戶口，把錢存入這戶口可享按揭利息。 即是說，假設樓按利率是H+1.3%，存錢在mortgage 甩按保好處 link 戶口也同樣得到H+1.3%的利息，從而對沖了樓按利息。 不過，銀行規定ML戶口上限是貸款額的50% （有些銀行做到 60％）。 按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 所有銀行都有提供按證公司的按保，而部份銀行有提供QBE及AIG，但均由電腦隨機決定承保機構，申請人一般不能自行選擇。 不過，若果透過近親轉讓，就無需繳交高的印花稅率，其中一個持有人回復首次置業身份，便可以買另一個物業，屆時無需繳交15%較高的稅率，並且有機會參與按揭保險計劃，申請高成數按揭和免壓力測試。 甩按保好處 這就是所謂「自製首置」，近年市場上錄得不少這類成交個案。 轉按申請人需要明白申請轉按目的，例如希望套現或慳息，之後便可以與按揭轉介公司聯絡，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。 按揭轉介公司同時會根據申請人文件，初步評估能否順利通過按揭批核。 這個情況下，透過完全將物業轉按，借款人可利用新借入的 450 萬元來償還原有按揭餘額（即 300 萬元），多出的 150 萬元可以提取，套現成流動資金。 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 甩按保好處 萬元，當中尚餘 … Read more

600萬樓首期 內容大綱 600萬樓首期: 【首次置業】甚麼是「首次置業」？誰才是首次置業人士？ 600萬樓首期: More In 按揭指南: 600萬樓首期: 最新恆生按揭利率 一文睇清p按+h按 600萬樓首期: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。 如果是成交期較長的一手買賣樓盤，發展商有機會先收取訂金，在簽署臨時合約時先付樓價5%的訂金，然後在臨時合約後30天內、90天內分別再支付5%訂金，三次合共15%。 換言之，買家可以準備1至2成首期，借8至9成的按揭。 在未有新修訂之前，400萬以下物業按揭成數最高是9成，400萬至450萬元物業的按揭成數最高是8至9成，貸款額最多是360萬元，450萬以上至600萬物業的按揭成數最高8成。 按揭申請人的收入究竟能買入幾多錢樓，其實要視乎會否選用按揭保險。 600萬樓首期 如果不選用按揭保險，可參考「表1」，假設申請人月入約3.4萬，可以買入約600萬以下物業，但9700要支付240萬首期。 不過如果首期不足，申請人便要考慮使用按揭保險，可參考「表2」。 以同樣月入3.4萬計算，申請人最高能買入約400萬的物業，首期更大幅下降至40萬。 600萬樓首期: 【首次置業】甚麼是「首次置業」？誰才是首次置業人士？ 當然，雖然說呼吸plan的特色就是「有呼吸都借得到」，但畢竟借錢不是老馮，銀行壓測雖然易過，但也不一定是100%會給你。 為購入物業申請二按頗為簡單亦有機會較私人貸款便宜不過銀行如果查到業主申請二按的話有機會會call 600萬樓首期 loan（機會率相對較低而且視乎銀行）。 貸款額會較買家預期低，導致買家需要付出額外資金用作首期成交物業。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 但由於金管局規定，現金回贈最高只能佔貸款額1%；但如果「現金回贈」超出1%，則需要在貸款額上扣減。 變相這筆額外首期會變成準買家的額外開支，買家萬一沒有足夠資金就會面臨撻訂風險。 一般「按揭計算機」在推算供款能力時，也假設買家沒有任何負債，如信用咭欠款、私人貸款、學生貸款、車貸等等。 如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。 因此，在填寫「按揭年期」一欄中，應把橙色活動欄移至「20」而非「30」。 600萬樓首期 舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 【個案分析】300萬首期在手、月入2.5萬 能否上到車？ 30多歲的Jessica持有首期300萬，但她月薪只有2.5萬，擔心難以通過壓力測試。 欲以高於修訂前的物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）承造按揭貸款，須繳交額外15%的保險費用，保費可隨每月按揭還款攤分。 若是由香港公司派往內地或海外工作，非本地入息人士亦可為家人擔保，敍做高成數按揭。 另需留意，如用直系親屬的住址證明，需要提供與親屬的關係證明，如出世紙。 一般而言，轉按最高可敍做6成按揭，如經按揭保險則最高可上8成。 若不套現可使用新按揭成數，樓價1920萬以內，轉按最多可借8成（貸款上限960萬）或現有總貸款餘數，以較低者為準。 600萬樓首期 相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 和賣家簽署臨時買賣合約後，需要上律師樓簽署正式買賣合約，並繳付印花稅。 律師樓會根據你購買的物業成交金額，和有沒有擔保人徵收相關律師費用，價錢通常由$5,000起。 其中要留意的是律師樓是否在其選擇按揭銀行的名單上。 對於一些首期資金不太足夠的首次置業人士來說，申請按揭保險可以借盡按揭成數到80-90%，從而減少首期的支出。 600萬樓首期: … Read more

公務員按揭 內容大綱 公務員按揭: 申請「定息按揭計劃」，是否設樓價上限？ 公務員按揭: 按揭成數及壓力測試常見問題 如你申請9成按按，即6成來自銀行，而3成來自按揭保險。 車位按揭不論在按揭成數、息口和還款年期，均有別於住宅物業按揭。 如你在申請車位按揭時沒有其他按揭物業在身，按揭成數最多為五成。 唐樓的入場費較私樓低，約二百多萬就可以上車，而且唐樓按揭亦同樣受惠於新按揭保險。 不過，申請唐樓按揭一般比較複雜，由於有估價不足的問題或潛在違規(包括僭建或劏房)的情況。 申請按揭時，銀行或會要求驗樓，主要是確認物業沒有結構性改動。 如被發現單位被改建成劏房或有僭建，銀行並不會批出按揭，即使獲批亦會影響所批出的按揭成數。 如申請高成數按揭，需要按保獨立批核，所以需時會較長，需要多預1-2星期。 按金管局規定，如現金回贈總額超過按揭貸款額 1%，而貸款已達按揭成數上限，貸款回贈就需以直接扣減貸款額方式發放。 公務員按揭 一般而言，銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。 如二手樓樓齡太大，按75減原則，銀行亦不會承按太長年期的按揭。 不過，政府於2019年施政報告中公佈，將首置人士承造9成按揭的條件放寬，首置人士可透過按保做高成數按揭，大大提升了二手樓的可買性。 公務員按揭: 申請「定息按揭計劃」，是否設樓價上限？ 你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。 現時各大主要銀行也有免費的網上估價服務，能夠隨時查閱全港各住宅物業的最新估價。 公務員按揭 因此在置業之前，必須先頻密進行估價，包括直接致電各銀行估價部，獲得最新的物業估價，以免申請按揭時，有估價不足的問題。 樓花按揭成數是否可承造9成，與樓花屬建期或即供有關。 近月大銀行雖然削減現金回贈率，但中小銀行仍然提供最高2.45%，不過需要扣減按揭成數上限。 至於第二項房屋福利——首期貸款，上限為24個月月薪，最長分10年還，息率比銀行利率還要低。 但要留意，就算是向庫房借，銀行批核按揭時也會將每月還款額計入壓力測試。 工作超時津貼不是固定的，銀行會以過去六個月平均數計算；如果申請九成按揭，這些非固定收入不能當入息。 公務員按揭 例如警務人員和醫護獲得的加時津貼，是例外情況，這些收入來自突發社會事件，不少銀行都不會全數計算，有大型銀行只以底薪20%作為上限，再用過去6個月超時工作的平均數，可批8成按揭以下的物業。 如果採用P按，實報實銷的供樓津貼會比H按多。 其實2000年6月前入職公務員，仍是受惠於居所資助計劃及自置居所資助計劃，這些都是採用P按，目的是要盡取津貼上限。 根據香港銀行公會資料，目前H按基準利率一個月期本港銀行同業拆息，大約徘徊在1厘左右，以目前普遍銀行最低大約H+1.3厘計算，H按息率大約只是2.3至2.4厘。 聲明：HongKongCard努力保持信息準確。 若任何信息與你到訪之金融機構、服務供應商或特定產品網站有所出入，所有金融產品和服務均以他們作準，請參閱相關金融機構的網站為產品資訊的最更新版本。 本網站產品之比較結果建基於客觀分析，因此就算獲第三方廣告客戶贊助，我們並不會特別註明。 公務員按揭 自置居所貸款計劃是房委會於1988年推出，目的鼓勵公屋居屋的住戶買入私人樓，計劃於2002年結束。 而透過「自置貸款計劃」獲得置業貸款/資助的住戶約有57,000戶。 買樓和按揭是大部分市民人生中最長的負債和財富計劃。 最近我們就遇上了17年前就消失的公務員自置居所貸款計劃。 而且這個津貼計劃可以申請H按，而HLISS只能夠申請P按。 以上篇幅已介紹如何有效利用公務員的優厚房屋福利，例如首期貸款以及供樓津貼，去配合財技令按揭獲益最大化。 以下主要介紹醫管局及其他部門的特殊福利如何應用在按技上。 不應選擇「派息在本金扣減」類型，應選擇「直接派息」，現時大部分銀行均提供後者。 而無論是取首期貸款或供樓津貼，均需要庫房批準。 庫房批核的時間最長可以是60天，因此簽臨約買樓時，要向賣家爭取三個月成交期，以策萬全。 公務員按揭 5%現金津貼計劃美妙之處，在於津貼可以計算入息，令借款能力增加，有能力買更貴的樓。 獲得供樓津貼後，申請按揭同樣可獲送掛鈎按息的高息戶口(Mortgage-link)，但要留意須選擇「每月派息」類型，而不是「利息扣減本金」。 其他類型津貼如反映在糧單上，普遍都會視為入息，亦可以申請9成按揭。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 … Read more