負資產住宅按揭貸款涉及的金額由2021年第4季末的1億2千6百萬港元，增加至2022年第1季末的6億1千萬港元。 選擇按揭計劃時，應仔細計算自己的負擔能力，除了首期和每月供款金額外，也應計算其他開支，例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。 必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 無論是採用內部或獨立估值，認可機構若參考成交價大幅偏離鄰近物業價格的個別交易時，要格外謹慎。 一般而言，價格異常偏高的個別交易或特色物業的參考價值極低，認可機構不應賴以作為參考。 租金收入應列為借款人收入的一部分（即計算供款與入息比率時包含於分母內），而不是與相應的按揭供款額互相抵銷。
金管局負責監管香港銀行業，致力維持香港銀行體系穩定和風險可控。 雖然我們並不監管發展商，但由於銀行向部分發展商提供融資，發展商向置業者提供按揭貸款會間接增加銀行的潛在信貸風險。 金管局認為有關發展值得關注，並一直與銀行溝通和研究有否需要推出適合的措施，加強銀行向承造高成數按揭的發展商提供融資的有關風險管理。 如果賣家已還清按揭，買家的按揭款也會經由CHATS轉帳予賣家。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。
當時《銀行業條例》附表3將「住宅按揭」界定為「本金不超逾物業買價或市價的90%，以較低款額為準」。 由於在此條款下住宅按揭成數即使高達九成，銀行仍可採用較低的風險權重，這個安排變相鼓勵銀行借出高達物業市值九成的貸款。 有關業務所涉及的風險可能過大，所以我們作為監管當局不免感到擔心。 因此，我們打算修訂附表3，將九成上限調低至七成，同時發出指引勸喻銀行住宅按揭以七成為限。
物業類型與按揭成數
若認可機構向客戶提供免費估值服務，必須確保相關估值模型及假設是審慎的。 雖然有關服務所提供的估值「只供參考」，但認可機構應注意準物業買家或賣家會倚賴該項服務作為主要的市場資訊來源。 此外，香港銀行向該59間財務公司提供融資的總額只有270億元，佔銀行體系總貸款額不足0.4%，比例甚低。 當中，有提供物業相關貸款的29間財務公司從銀行取得的資金總額為200億元。 因此，這些財務公司是否穩健，並不會對銀行體系帶來系統性影響。
按證保險公司為市區重建局（市建局）位於土瓜灣馬頭圍道的「港人首次置業」先導項目（馬頭圍道首置項目）提供按揭保險，讓有關買家可申請敍造最高至9成按揭貸款。 香港按證保險有限公司﹙按證保險公司）為房協的「住宅發售計劃第二市場」下之「住宅發售計劃」及「資助出售房屋項目」第二市場提供按揭保險。 如果置業人士拖欠貸款，按揭保險一般會為銀行六成按揭以上的貸款部分提供保障。 因此，按揭保險計劃除了可以促進市民安居置業之外，亦有助維持本港銀行體系的穩定性。 將發展商提供的按揭貸款與銀行整體住宅物業按揭貸款餘額作比較，現時的比率相對仍然較低，但我們也注意到，個別發展商在過去一年的按揭貸款以倍數迅速增長。 第一：銀行為按揭貸款申請人進行還款能力壓力測試時，會由現時假設兩個百分點的上升幅度增加至三個百分點。
銀行在計算借款申請人的供款與入息比率（DSR）時，必須將借款申請人將要償還二按及其他負債的每月供款計算在內。 而透過二按或按揭貸款保險而取得超過金管局正常所容許的最高按揭成數20個百分點的貸款會受到更嚴謹的DSR要求（例如由50%降至45%）。 3 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
我們在1992年去信香港銀行公會，要求銀行「即使面對特別重視的客戶，亦應避免出現太多不依循此規則的例外情況」。 於1995年11月2日，政府當局在立法會會議上確認，七成上限應繼續作為一項長期監管政策。 所有涉及定期還款安排的債務（如其他按揭貸款、個人貸款）都應包括在內。 認可機構應要求按揭貸款申請人在貸款申請表格內填報所有該等債務，並應作出充分的查核及查詢，以確定申請人填報的資料屬實。 這可能包括向個人信貸資料庫或商業信貸資料庫查詢，或查核借款人的主要銀行帳戶。 認可機構應妥善保存有關該等查核及查詢的記錄，讓內部審計部門或金管局查閱。
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司推出，其全資附屬公司香港按證保險有限公司為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險，置業人士的首期負擔可以因此而降低。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 金管局的法定職能是監管銀行及維持銀行體系的穩定，我們透過這方面的工作了解銀行的貸款對象(包括財務公司)，分析評估這類貸款活動可能對樓市以至整個銀行體系的影響。 從上述提及的數字，即市面較活躍財務公司涉及物業抵押貸款的總額及它們從銀行取得資金的整體情況來看，我們認為這些財務公司無論對樓市或銀行體系穩健的影響甚微。
準買家應清楚瞭解條款細節，除了考慮短期優惠外，也應該考慮在整個還款期內可能出現的變數，部分「高成數按揭計劃」在供款數年後，按揭利率會大幅提高，供款金額因而顯著增加。 曹德明認為，是次建議可減低以往物業買賣期間因律師樓問題而對買賣雙方產生的風險，相信未來律師樓仍擔當為客戶處理簽約、對數以及查契等角色。 此外，金管局優化支付過數方式，以電子化方式讓銀行與銀行之間直接過數，使交易更為順暢及安全。 對於銀行的行政處理工作有機會稍有增加，但相信不會影響物業成交期，對客戶的影響十分輕微。 金管局稱，使用電子方式銀行間直接過數，令交易更安全和確定，也降低事前無法預計的律師樓事故。 在初階段，提案將僅用於二手市場的住宅物業交易以及加按，並且只有持牌銀行才會採用建議的抵押貸款交易方式。
不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 本網頁之按揭保險計劃的網上工具包括按揭計算機，簡易參考指南，初步資格評核服務及保費折扣優惠計算機並不適用於馬頭圍道首置項目。 按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出，以協助市民在香港安居置業。 按揭保險計劃之業務已於2018年5月1日起轉移至香港按證保險有限公司 ﹙按證保險公司） 並由其經營。 第三：收入來自香港以外地區的借款人的按揭貸款，除了要根據現行要求將適用的按揭成數上限下調一成之外，同時亦要將適用的「供款與入息比率」上限下調一成。
（去年6月底為86億元），跟本港銀行業總體約9,900億元未償還住宅按揭貸款總額比較，僅約為百分之一。 按揭利率多以香港銀行同業拆息（HIBOR）或最優惠利率（P）為定價参考，兩者均為浮動息率。 HIBOR變動較多，以HIBOR計算的按揭利率亦多設有上限；P的變動較少，但各家銀行提供的P頗為不同。 一些非銀行機構（如地產發展商和財務公司）或向一手物業買家提供「高成數按揭計劃」或其他優惠。
不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 金管局要求提供住宅按揭貸款的認可機構必須有清晰政策，訂明向按揭借款人提供的現金回贈的最高水平。 現金回贈不應過度，否則有違七成按揭風險指引禁止認可機構就購買住宅物業提供超逾物業價值七成2 貸款的精神。
按揭貸款的審慎監管措施
至於涉及轉按交易所批出的貸款，則減少4.3%，至108億港元。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。 為了讓銀行更有效地向客戶推介本公司產品，並且令本公司與銀行之間的運作流程更順暢，本公司經常為銀行前線員工舉辦不同的培訓課程。
這些課程能夠有效地幫助銀行前線員工更瞭解本公司的計劃，以及向他們提供計劃的最新發展。 金管局一向密切留意樓市發展，近期我們注意到地產發展商紛紛推出不同形式的按揭貸款計劃和優惠吸引買家，促銷樓盤。 以上三項逆周期措施即時生效，但對於第二及第三項措施，在今日或以前已經簽訂臨時買賣合約的按揭申請則不受影響。 認可機構應盡快採用本通告所載述的最佳經營手法（如尚未採用有關手法）。
本人提醒認可機構應審慎監察這些做法的相關風險，並釐定認可機構就現金回贈及免息或免供期優惠在七成按揭風險指引下的處理方法。 按保計劃乃市場為本的金融產品，可以通過調整相關的合資格準則及保費去平衡風險。 按證保險公司一直有因應市場變化和客戶需求審視是否有需要修訂按保計劃，當中亦有顧及可能對物業市場造成的影響。 在近期外圍和本地因素影響下，物業市場熾熱氣氛有所減退，按證保險公司故認為可以提高合資格物業價格上限，為有意置業人士提供更適切的支援。 香港金融管理局（金管局）今日（星期一）向所有認可機構發出通告，提醒它們要小心管理與住宅按揭貸款有關的風險，並根據七成按揭風險指引釐定對現金回贈及免息或免供期優惠的處理方法。
我想重申，樓市發展受多重因素影響，逆周期措施旨在確保一旦周期逆轉時，銀行以至整個金融體系都有足夠的抗震能力，而不是作為試圖扭轉樓市周期的工具。 當然，我們也理解這措施可能會影響部分潛在用家，但職責所在，我們有責任為保障香港銀行體系穩定採取必要的措施，而不能對泡沫風險視而不見，希望公眾能夠理解。 金管局將會對個別認可機構的住宅物業按揭貸款業務進行一輪現場審查。 我們會評估機構就遵守七成按揭風險指引而實施的政策、做法及程序，以及它們信貸批核準則與風險管理的質素。
- 住宅按揭貸款向來是銀行營運的主要風險環節之一，樓價的周期起伏，若不妥善管理，便可能影響銀行體系的穩定。
- 不過，選擇接受大額現金回贈的客戶在按揭貸款的初期，通常是首3年，需要支付較高的按揭息率。
- 按揭保險計劃於1999年3月由香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）推出，以協助市民在香港安居置業。
- 於1995年11月2日，政府當局在立法會會議上確認，七成上限應繼續作為一項長期監管政策。
- 當時《銀行業條例》附表3將「住宅按揭」界定為「本金不超逾物業買價或市價的90%，以較低款額為準」。
金管局會透過非現場審查監察認可機構在這方面的進度，並會在短期內進行另一輪現場審查，以確定認可機構遵守本通告及於2009年10月23日發出的通告的規定。 最近更有個別發展商選擇以一筆過或分期方式資助借款人償還利息或本金，令借款人獲得認可機構提供免息或免供期優惠。 負資產住宅按揭貸款中無抵押部分的金額由2021年第4季末的2百萬港元，增加至2022年第1季末的1千2百萬港元。
租金收入總額應至少作出兩成扣減，以計及相關支出（如維修費用、差餉、管理費及物業稅）與物業空置期等因素。
申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求
業界與監管當局的合作，使本港銀行的審慎監管具高度成效，惠及整體經濟。 面對當前全球金融危機爆發，各國銀行監管機構都認同宏觀監管模式是維持銀行體系穩定的必要工具。 第七輪逆周期措施推出至今三周，社會的討論大多集中在對樓價及用家的即時影響。
正如我在2009年10月23日發出有關住宅按揭貸款的審慎措施的函件提到，金管局最近完成一輪對認可機構資產質素（包括住宅按揭貸款）的專題審查。 本函載述金管局在這輪專題審查中觀察到有關住宅按揭貸款的最佳經營手法。 認可機構須檢討及評估其貸款業務經營手法，如有需要，應立即採取措施，以符合本函所載的最佳經營手法。 作為一個良好的風險管理辦法，金管局鼓勵銀行定期抽查已承造的按揭貸款個案。
銀行公會亦已經表明有關說法有誤導之嫌，強調會員銀行不會向置業人士提供超過金管局要求的最高按揭成數。 金管局亦關注這些由地產發展商提供現金回贈補貼的計劃可能會減低交易的透明度。 置業人士可能沒有充分知悉現金回贈補貼的情況，以及有關補貼對購入價和現金回贈的影響。 認可機構應按照《銀行營運守則》的精神與目標（見守則第2節）向借款人披露足夠資料。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限3，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
香港房屋協會（房協）「住宅發售計劃第二市場」
金管局向金融機構發通函，物業買賣支付金額不再經律師行處理，日後按揭金額將直接由買方銀行經銀行間電子轉帳過數予賣方銀行。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。
銀行一旦發現有借款人未向其通知的二按，銀行須與有關借款人跟進，例如考慮終止其信貸關係或採取其他合適的信貸風險管理安排。 與銀行有信貸業務關係的59間財務公司的整體權益及負債當中，接近三成是銀行借款。 至於29間有經營物業相關貸款業務的財務公司的整體權益及負債中，大約有四成是銀行借款，反映銀行信貸是這些財務公司的主要資金來源之一。 根據金管局的規定，如果這些財務公司提供不符合金管局要求相關的按揭貸款，銀行便須停止與這些財務公司的信貸關係。
當然，我們關注的焦點是那些與銀行有業務往來的財務公司，並不包括為數眾多的其他財務公司。 正如前面提及，我們現時的統計數字已涵蓋大部分市場上比較活躍的財務公司。 金管局一向嚴格要求銀行全面遵從有關物業按揭貸款的逆周期措施。
為貫切這項規定，認可機構應以折扣價（即購入價減去地產發展商直接或間接向置業人士提供的一筆過或分期支付現金回贈補貼）或物業估值兩者中的較低者計算按揭成數。 參與統計調查的認可機構的住宅按揭貸款業務佔有關業務總額百分之九十五以上。 由於受訪機構數目有所增加，令有關序列在2000年12月出現中斷情況。 香港金融管理局（金管局）今日（星期三）放寬非住宅物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。 非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。
根據由香港金融管理局發佈的指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。 而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。 按揭保險計劃下，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款。 換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的百分之二十，大大減輕置業人士的首期負擔。 金管局於上月底向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行的風險管理和抗震能力。