所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。 舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.75厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。 但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘，故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。 由於聯繫匯率下，香港息口跟隨美國走動，故美國降息或加息，也會影響銀行下調或上調最優惠利率。 現時市場上一共有四個不同「最優惠利率」，分別為5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘。
假設陳先生買入600萬物業，支付了240萬首期，餘下60%向銀行承造按揭，申請30年供款年期，陳先生選用P按，銀行批出P-2.5%利息，即每月供款為14255元。 「香港銀行同業拆息」就任何日子而言，指由香港上海滙豐銀行有限公司當日上午約11時（香港時間）公佈的1個月利息期的港元香港銀行同業拆息。 香港上海滙豐銀行有限公司公佈的香港銀行同業拆息並不一定與香港銀行公會所公佈的港元利息結算利率相同。 所謂「封頂息率」，就是當拆息突然抽升，而觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭息率。 鑑於銀行在按揭業務上的競爭激烈，很多時「封頂息率」也跟「P按」看齊，變相「H按」一度成為申請按揭的主流。
- 若早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定按轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。
- 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。
- 最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。
- 另外，如果業主憂慮，美國加息代加快，本港拆息急升，亦可以考慮用定息按揭鎖定利率，減低風險。
- 故此，東亞屬目前唯一以全期H+1.6厘，貸款額門檻僅200萬元吸客的銀行。
這樣一來借款人只獲得Prime Rate上升封頂保障，而未能獲得HIBOR下調導致按揭實際利率下降的優勢。 以銀行同業拆息利率（Hibor）計算的按揭計劃一般都會加上特定的百分點的方式計算，例如 ‘H + 銀行特定的百分點 (X%)’。 假設現時銀行的 Hibor 為到 0.308%，將 ‘H’ 加銀行設定的 H按利率 1.3% 就可以得出你的按揭實際年利率。 以「P按」最優惠利率計算的按揭計劃一般都會減去特定的百分點的方式計算，例如 ‘P – 銀行特定的百分點 (X%)’。 換言之將銀行的 ‘P’ 減去 2.5% 就可以得出你的按揭實際年利率。
業主放盤
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最優惠利率在過去是由銀行公會開會決定的，但在利率協議取消後，改由各銀行自行決定。 而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作天根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公佈。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上指銀行之間的借貸利率，銀行再「借用」了這個內部數字，去計算按揭利率。 如目前匯豐、恒生以及中銀的最優惠利率為「細P」5％，而渣打、東亞及星展則為「大P」5.25%。 2018年間美國加息後，市場上甚至曾出現三種最優惠利率（5.125%、5.25%、5.5%），造成「3P」局面。 其實兩者也是最優惠利率，不過是不同銀行的最優惠利率。
港元拆息（HIBOR）今日全線上揚，與供樓相關的一個月HIBOR報0.2847厘，較昨日高0.01048厘，創十六個半月新高。 WavingCat提供的任何信息，評論，建議或意見陳述僅供一般參考。 它不是個人投資建議或購買或出售投資海外物業的招攬。
【600萬首期】首期如何計算? 按揭成數多少?
話雖如此，只要本港龍頭銀行決定行出第一步減息的話，其他行家都會一同減息反之亦然。 MoneySmart可直接把你的按揭申請遞交至銀行按揭部，讓你的申請更快獲得銀行回覆，加快批核需時。 原油期貨價格周一 (9 日) 隨全球資產遭遇拋售走低，係因沙烏地阿拉伯調降亞洲客戶和其他地區客戶的售價，令原油承壓，且中國出口數據大幅疲軟。 美團美國預託證券折合142.92港元，較本港上周五收市跌近9%。 阿里巴巴及騰訊的美國預託證券較本港收市分別跌近8%及6%。 油價下跌，中石油美國預託證券較本港收市跌逾5%；中石化美國預託證券較本港收市跌逾3%。
事實上，參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。 所謂「封頂息率」，就是當「HIBOR」抽升，觸及「封頂息率」時，銀行會自動以「P-Cap」來計算該月息率。 假如P升到6%，用以上同一個例子，每月供款則為16166元，多了約1911元。
本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 擁八年以上按揭及銀行業務經驗，從加拿大大學畢業後回港後，在外資及本地銀行相繼擔任個人信貸部及按揭部經理，熟悉各類型按揭、貸款財技及各銀行審批準則。 其後創立「壹家壹按掲轉介」，現為壹家壹按掲轉介首席按掲顧問。 現時很多申請者也理解這「玩法」，由於回贈不用還給銀行，待罰息期過就轉按套現，將錢還給上間銀行同時，又可以繼續賺取回贈。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。
最優惠利率是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。 根據以往的利率走勢，「P」自從2008年開始長期維持接近5%，主要是聯邦資金利率自從金融風暴後一直維持接近0%（「P」會參考聯邦資金利率），加上香港的「P」並不是十分敏感，令過去這十年的走勢沒有太大波幅。 「H按」封頂位可以保障業主當 HIBOR 利率抽升的時候實際按揭供款利率不會高於一個利率。
另外，如果業主憂慮，美國加息代加快，本港拆息急升，亦可以考慮用定息按揭鎖定利率，減低風險。 除了留意按揭息率，上車人士亦要留意供樓負擔及上車門檻，加息或會壓力測試的要求大大提升。 換言之，當一個買家申請按揭時選擇P按，已幾乎等同選擇了銀行提供的按揭計劃之中利率最高的一種，利息開支自然貴。
考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 2020年，美國聯儲局兩度緊急減息，但供樓人士似乎暫未受惠，不論美國及香港，按揭息率不跌反升。 現時大部份銀行最優惠按揭封頂利率是2.5%，個別中小行為2.4%。 由於最近 HIBOR利率下跌，H按按息再現1.87%。 發展商近年為吸引資金不足的買家賣樓，推出各種俗稱「呼吸Plan」的高息按揭計劃。
一旦拆息抽升，而導致息率高於2.5厘的話，銀行就會自動跳回「封頂息率」來供樓。 大部份銀行會選用「一個月」銀行同業拆息作為計算基準。 傳統上，「最優惠利率」就是銀行提供給優質客戶的利率，無論借取「私人貸款」、或「按揭貸款」時，利率都是以「最優惠利率」加某一個固定點子來計算，例如在1997年時，按揭利率為「P+2厘」。 雖然就按揭制度下已有較低水的HIBOR，現時已較少按揭人士會使用P按，但這仍然是香港銀行，以至金管局的指標。 因此P按仍然具有參考價，例如H按計劃的「封頂位」，即鎖息上限，仍然以P按為指標。 【低息置業】「定息」vs「H按」vs「P按」 如何揀？
日前消委會調查發現，買家選用不同住宅按揭計劃，利息總支出可相差超過九成。 模擬的例子是以8月16日數據，香港銀行同業拆息（H按）介乎1.36厘至1.71厘；最優惠利率（P按）則介乎2.5厘至2.95厘。 假設業主以25年按揭購買800萬元單位，而全期利率不變下，使用H按的利息支出只是142萬至183萬元；使用P按的話，利息支出是276至330萬元，相差近倍，表面上數字很嚇人。 不論是P-x或H+x，「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但P及H本身會浮動，最優惠利率（P）剛被主要銀行上調，而拆息（H）天天可都可能出現變化。 香港按揭證券有限公司(按證公司)於2020年2月推出定息按揭計劃，向有意置業人士提供住宅按揭貸款。
目前看來，最「進可攻，退可守」必然是「H按」，絕大部分銀行的H按產品，皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎，同時再設有一個封頂息率（又稱鎖息上限），普遍是與P按息相同的。 ROOTS上會夥拍Circa London為香港人提供一站式英國物業投資及按揭服務。 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。
大圍新盤柏傲莊熱賣，想同時享受發展商的即供優惠及使用按揭保險上車，就要了解關於新樓的按揭事項，請參考我們在《東方日報》的專欄文章。 【H按走势】Hibor跌至0.39% 供楼人士慳幾多？ 近月隨著資金流入，今日一個月銀行同業拆息跌至0.39%，作為供樓人士究竟慳幾多？ 不過，在這個情況下，如選用定息按揭，10年期的年利率是2.2厘，相較於H按及P按，按揭利率不易受加息影響，業主在供款時亦更有預算。 但若未來持續加息的環境下，如果拆息升至1.2厘，即實際按息觸及封頂位2.5厘時，每月供款將為19,756元，將較現時高出2,524元或15%。
「銀行同業拆息」走勢波動，背後因為受制於資金流向影響。 例如當市場出現龐大集資活動，如有大型新股上市，市民爭取借錢認購，會凍結大量資金，而導致拆息上升，但這類情況並不會為時太久。 第二就是資金流走，當市場資金減少，拆息也自然會上升。 受制於聯繫匯率的關係，只要香港及美國的息差很大，而引發出套息活動，美元利率上升，港元匯率也會有波動。 然而，也因為「銀行同業拆息」的波動在選用「H按」時就會衍生不同疑問。
如果以 H+1.3% 的按揭 offer 計算，只要 HIBOR 利率超過 1.2% 就會觸動封頂位，屆時就算 HIBOR 繼續飆升至超過 1.2%，借款人的按揭貸款的實際利率只會維持於 2.5%。 事實上，雖然「拆息按揭」要面對拆息波動的影響，但由於銀行基於競爭下，「鎖息上限」跟「最優惠利率按揭」相若，故「拆息按揭」也有其吸引力。 如果想知道更多「定息按揭計劃」，可按這裡有更詳盡分析。 政府最新透過按證公司推出定息按揭，豁免壓力測試，息率為10年期2.55%、15年期2.65%及20年期2.75%。 在長達10年至20年的時間內，相比P按或H按等浮息按揭，定息按揭變化的風險當然較低，但相反息率則較高，亦沒有銀行提供的按揭回贈。
請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。 至於P按，則是來自銀行最傳統的「最優惠利率」，即是「Prime Rate」，屬於活期利率的一種。 就概念上而言，最優惠利率是銀行出借資金而能有基本利潤的利率，而P按即是以此為準的利率。 最優惠利率的波動不大，曾試過 10 年才有一次變動（2008 年至 2018年），但一般會比拆息利率高。 可以，只要有齊完備個人資料和收入證明例如6個月以上公司的銀行月結單、商業登記及租約等，都可以申請銀行按揭。
英鎊兌美元在1.233水平，歐元兌美元報1.056左右。 至於在岸人民幣兌美元昨日收市報6.7202，下跌357點子，創逾一年半低位。 離岸人民幣一度跌穿6.77元兌1美元，同樣創逾一年半低位，較早時稍為回升至6.75水平。 但他不諱言美國是次加息幅度較大，並且啟動縮減資產負債表，拆息勢隨之抽升，預計第二季末1個月拆息將攀上0.6厘水平，更有機會挑戰0.8厘，但H按供樓人士開支暫未大增。 其實現時一般住宅買家都會選用H按，只有在「無得揀」的情況下，例如醫管局或公務員房屋津貼，購買資助房屋；又或綠表、白表持有人買居屋等情況，才會選擇P按。
利率差距可達20%以上
不過，近日HIBOR有見回落，4月6日的一個月HIBOR報0.2厘，若選用現時市場普通的H按計劃即H+1.3厘，實際按息為1.5厘，比10年期的定息按揭利率2.2厘低70點子。 假設以貸款額500萬，供款28年計算，H按比定按的每月供款減少1,712元或8.6%；首10年的利息開支減少310,572元或32.8%(假設H按的實際利率不變的情況下)。 可以留意的是，過往最優惠利率的波動較銀行同業拆息少，因此，在未來加息環境下，銀行同業拆息的上升速度有可能比起最優惠利率更快，故亦會有不少業主選用P按。 自美國3月中宣布加息，雖然港元拆息未有跟隨美元拆息上調，不過3月中的一個月HIBOR，曾高見16個半月高位，升至0.28厘。 假設業主借貸500萬元，還款年期為30年，以銀行最低約H+1.3厘計算，實際按息為1.58厘，每月供款為17,449元。
了解p按、h按有咩分別！
買家在選定按揭息率時，必須「最優惠利率按揭」及「拆息按揭」之間二選一，一旦選定了之後就要按照該選項來供樓。 銀行跟買家簽定「按揭契」時，會容許買家如選取了「H按」的話，在合約期內更改一次選項，轉回「P按」，不過「最優惠利率」的P減水平，則可能需再按當時市場環境而定，反之亦然。 截至2020年6月止，匯豐銀行提供的「拆息按揭」計劃是「H+1.5厘」，同時設有「封頂息率」「P-2.5厘」。 以匯豐銀行「一個月同業拆息」0.7厘計算，「拆息按揭」的息率就是「0.7厘+1.5厘」，也就是2.2厘。 而「封頂息率」則為「5-2.5厘」，也就是2.5厘。
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如選用P按，現時不少銀行利率高達2.5%，較不化算。 選用定按的理由及好處可歸納為兩點，分別為：一，穩定供款；二，免壓力測試。 首先，浮息按揭(H按及P按)的利率分別會根據香港銀行同業拆息及港元最優惠利率波動，相反定按可鎖定指定年期的息率，置業人士亦可減低利率波動的風險。 不少置業人士以為使用H按供樓，是以拆息計算壓力測試，其實是以鎖息上限計算。
亦是說，H按計劃的息率，會於基本實際利率以及鎖息上限之間的區間浮動。 假設H按為H+1.1%，一個月HIBOR為0.5，鎖息為P-2.5%，最優惠利率為5％。 H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上是銀行與銀行之間的借貸利率，銀行只是「借用」了這個內部利率，去計算按揭利率。 過去多年，香港金融制度非常穩健，銀行業界資金充足，銀行之間的借貸成本及風險較低，因此HIBOR大多時間仍然低水，從而造就了「H按」同樣低水。 如果到銀行申請物業按揭，申請人可自由選擇兩種按揭計劃，分別是H按或是P按。 MoneySmart經常收到詢問：到底哪一種按揭計較比較好？
「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。 計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。
發展商計算按息時，同樣需要有一個基礎利率，以劃定不同時期的利息水平。 所以，發展商同樣會列明透過某一間銀行（如匯豐或中銀）的最優惠利率，列出「P+1%」等利息計劃，以作計算利率。 可以，只要有齊完備個人資料和收入證明例如6個月以上公司的銀行月結單和稅單，就可以申請按揭。
假設貸款額為400萬及還款期為30年，以鎖息上限2.5%計算，壓力測試門檻為$37,853。 但如果鎖息上限為2.7%，壓力測試門檻便是$38,693，上升$840。 對於一些壓力測試「踩界」的人士，必須更加關注鎖息上限的高低。 不過截止4月21日計，1個月拆息已回落至約0.19厘。 因此，實際息率約為1.49厘，每月供款為17,232元，即現時較上月已回落217元或1.2%。 加上，本港銀行結餘充裕，目前加息對H按的影響不大。
一般來說，「按揭息率」的選項上，銀行會提供「P按」及「H按」給買家選擇。 兩者也是浮息按揭，即供樓利息可隨時間變化，但究竟它們有什麼分別？ 我們會以一文解釋按揭息率上的各種分別及特色，讓準買家作出適當選擇。 但需要注意的是，有些情況是只能夠申請P按的，例如一手居屋、白居二及綠置居都只能申請P按、部份銀行不提供H按計劃、還有信貸評級較差的客户也不能申請H按。
至於定息按揭，是在去年恆常推行，涉及10年、15年及20年期的定息按揭計劃。 目前10年、15年及20年定息按揭計劃的年利率，分別是2.2厘、2.35厘及2.50厘。 計劃原意是為有意置業的人士提供額外的財務選擇，減低他們面對利率波動的風險。 但即使一個月拆息抽升至3%，由於有鎖息上限 P-2.75%保障，所以客戶供款息率最高是2.5%，每月供款升至約1.58萬元。 舉一個例子，貸款額400萬元，年期30年的話，以現時最優惠H按H＋1.3%及3月9日一個月拆息0.25%去計算，實際按息約1.55%，每月供款約1.39萬元。
申請樓按時，選擇的按息對日後供款金額多寡具有舉足輕重的影響，要審慎考量。 最常見的P按和H按（HIBOR）都屬於浮息按揭類，會因應市場情況增加或減少。 P按是以最優惠利率為基準的按揭計劃，受美國貨幣政策影響，以「P-x」計算實際按揭息率， 不同銀行的P各有所不同。 而H是銀行同業拆息利率，以「H+x」 計算實際按揭息率。