h按計算 內容大綱
在長達10年至20年的時間內，相比P按或H按等浮息按揭，定息按揭變化的風險當然較低，但相反息率則較高，亦沒有銀行提供的按揭回贈。 亦是說，H按計劃的息率，會於基本實際利率以及鎖息上限之間的區間浮動。 假設H按為H+1.1%，一個月HIBOR為0.5，鎖息為P-2.5%，最優惠利率為5％。 如果到銀行申請物業按揭，申請人可自由選擇兩種按揭計劃，分別是H按或是P按。 h按計算 MoneySmart經常收到詢問：到底哪一種按揭計較比較好？ 最後就是留意罰息期，因為選擇P按的業主都是近一、兩年才申請，因此，可能未過罰息，而轉按會視為提高還款，需要支付額外費用，甚至乎要歸還部份優惠如現金回贈。
當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 所以準買家在選擇「P按」時，除了要留意「P減」後方的「固定點子」外，還要留意銀行所採用的「最優惠利率」才能計算到息口的高低。 舉例，渣打銀行提供予買家的「P按」息率為「最優惠利率-2.75厘」，表面上比起匯豐銀行的條款吸引。 但由於渣打銀行所採用的「最優惠利率」為5.25厘，故「5.25厘-2.75厘」下，買家的按揭息率為2.5厘，實際上跟匯豐銀行並沒有分別。
之Hibor為基準，4月22日Hibor為1.546%，供款按息便為（1.546%＋1.24%）＝2.786%，由於高於鎖息封頂關係，當月供款便鎖息封頂2.5%計算。 股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。 兩年前的新批H按，利率一般為H+1.3厘，現時供款利率約1.55厘；鎖息為「大P」減3.1厘，即2.15厘。 h按計算 而當下新批H按，利率為H+1.5厘，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。 展望未來，除非銀行為H按開出的鎖息條件明顯較P按利率為高，否則多數情況下，對借款人來說，在H按及P按二者當中，仍是H按較為有利。
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h按計算: 封頂位：申請人真正需注意的利率
如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」，當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。 假設銀行的按揭計劃為H+1.4%，鎖息上限下實際封頂利率為2.5%，如果拆息升至2.5%，即實際按息升至3.9%，供樓人士最後仍可用2.5%供樓。 究竟應該使用P按、H按或定息按揭，要視乎借款人的財務背景及需要。 如果身處於低息環境下盡量節省利息支出，可選擇H按供款，現時H按的每月供款一般低於鎖息上限。 h按計算 但如果購買的物業為未補價資助房屋單位，便必須使用P按供款。 如果想減少利率波動帶來的風險，或者希望豁免壓力測試，選用定息按揭計劃便較為適合。 銀行同業拆息較為波動，如果拆息短時間上升，H按供樓開支便急增，因此現時大部份銀行會為H按計劃提供「鎖息上限」（或稱「封頂位」），當利率高於鎖息上限的利率，便可以使用鎖息上限的利率供樓。
- 現時香港各大銀行的封頂位及實際封頂利率，大家可詳見上表。
- 在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。
- 目前各銀行計算H按時，較常以一個月的HIBOR為基準。
- 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。
- 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。
- 轉按同當初申請銀行貸款相似，銀行會為單位作估價，再根據估價再決定是否能夠批出業主所申請的貸款，並且會同業主作壓力測試，並需要委託律師向原有按揭銀行提取樓契、查冊及處理其他法律文件手續。
H按的全稱為「銀行同業折息利率」（Hong Kong Inter-bank Offered Rate、HIBOR），本質上指銀行之間的借貸利率，銀行再「借用」了這個內部數字，去計算按揭利率。 h按計算 至於P按，則是來自銀行最傳統的「最優惠利率」，即是「Prime Rate」，屬於活期利率的一種。 就概念上而言，最優惠利率是銀行出借資金而能有基本利潤的利率，而P按即是以此為準的利率。
h按計算: 家居保障
由於過去新盤的「呼吸Plan」計劃以低息及豁免壓力測試吸引業主使用，但低息蜜月期過後便要支付高息，但轉按至其他銀行計劃，又未必能符合壓力測試，定息計劃便能幫助相關業主無痛轉按。 「P」是「PRIME RATE」的意思，中文解作「最優惠利率」，亦是銀行借錢給信用值最高的客人時，所定立的利率。 計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 H按以銀行同業拆息（HIBOR，Hong h按計算 Kong Interbank Offered Rate）為計算利率的基礎。 假設H按利率計算公式是「H + X%」，假設H是1.62%，而銀行提供的利率是「H + 1.25%」，按揭利率理論上是2.87%。 若日後加息，H按的封頂位一般亦等同P按，業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」，故H按貸款人的利息支出通常較低，很多年來都是主流按揭計劃，可謂進可攻、退可守。
任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 H按計劃，是以銀行同業拆息（HIBOR）為基準，再加一個特定利率作為按息，如（H＋1.24%)，而且H按會設有一個鎖息上限（俗稱封頂）。 另外，就是壓力測試，現時就業情況未如理想，尤其是零售、旅遊及餐飲的行業，萬一業主要放無薪假或失業，會影響到銀行評估業主的供款能力，未必能夠轉按。 h按計算 最優惠利率（P按）是由銀行本身決定是否跟隨美國加按息的，而香港銀行業界對按息普遍一致。 最優惠利率（P按），可分為「大P」(5厘)及「細P」(5.25厘)兩種，使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行，其餘的銀行如渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信都是使用「大P」。
由於大手借入港元令銀行體系內之港元減少，會直接令拆息抽升。 H按適合為風險承受能力較高的人，在2020年4月份新批按揭之中，大概9成為H按。 h按計算 這可以反映出大部份人都選擇H按， 亦都可以作為參考。
▲家居保險為物業、家居財物、個人物品以及第三者責任賠償等提供保障，萬一造成其他人人命及財物損失，都會對業主及租客構成巨大金錢損失，所以家居保險極其重要。 ▲買樓按揭 ，均需向銀行申請，且須經嚴格財務審批。 有時我們以為是「細數」的債項，往往會影響銀行對「個人月入」的計算，繼而影響「供款入息比率」及「壓力測試下的供款比率」此兩項按揭審批標準。 h按計算 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。
根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。
一般「按揭計算機」也假設買家為自住客，購入的也為「交吉」單位，但如果購入的為「連租約物業」，由於銀行會假設買家作投資用途，故不理銀碼多寡，「按揭成數」一律收緊至五成。 例如買家購買了一層價值600萬元的連租約物業，同樣地在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。 現時香港的HIBOR（H按，又稱香港銀行同業拆息），定價有兩種貨幣，分別是港元和美元。 而定價為港幣的HIBOR持有者為香港銀行公會，至於定價為美元的HIBOR，持有者為財資市場工會。
針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。
而一般說的銀行同業拆息是銀行公會每個工作日根據銀行對同業拆借利率的報價，再取一個平均值公布。 其實無論是「P-x」或「H+x」在借貸雙方簽訂按揭合約後都固定不變。 但由於P及H本身會隨著市況浮動，最優惠利率（P）在過去近十餘年期間都維持不變，而拆息（H）確實天天都有機會出現變化。 h按計算 答：現時不少供樓人士選用的港元銀行拆息按揭（H按），多為H+1.7厘。 H按大多採用一個月銀行同業拆息計算，由銀行公會每日公布。 HIBOR走勢主要視乎本港銀行業資金是否充裕，過往美國加息，觸發資金從香港流向美國，HIBOR便往往早過最優惠利率（P）抽升。
由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 上述HIBOR利息浮動，視乎銀行之間的資金流動而轉變，是否會有高息的風險？
- 至於H按的利息浮動，會金融市場有所不同，定息按揭利率變化低，但相反息率會比H按較高。
- 轉與不轉，對現時以P按供樓的業主來說可說費煞思量。
- 雖說現時銀行體系結餘有近4000億元之多，一旦美國持續加息，香港與美國的息差愈拉愈闊，資金將加速從香港流向美國，令銀行體系結餘降至低水平，香港便將有加息需要。
HIBOR短時間內飊升，哪豈不是加重H按申請人的負擔？ 為此，銀行均為H按設定「鎖息上限」機制，俗稱為「封頂位」。 現時香港各大銀行的封頂位及實際封頂利率，大家可詳見上表。 只要H按的利率，一但高於封頂位計出來的利率，H按的用家即可使用上表中，提及的「實際封頂利率」還款。
而當下新批H按，利率為H+1.5，鎖息約為「大P」減2.65厘，即約2.6厘。 對借款人來說，兩個計息標準都是新不如舊，自然是一動不如一靜。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 LUNA從約5月10日起，雪崩式暴跌至現時近乎清零。
因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。 當然，由於拆息較為波動，例如3月底的一個月拆息曾觸及2厘，因此借款人除了要考慮H+多少，也要考慮H按提供的鎖息上限是多少。 h按計算 至目前為止，多數情況下，一家銀行如果同時推出P按及H按的計劃，H按的鎖息上限都會等同於P按。 例如一家銀行的P按最佳利率是P（5.25厘）- 2.75厘，其H按利率的鎖息上限亦會是P-2.75厘。 由於H按每月供款利率是以H+及P-兩者中低者為準，在上述情況下，選用H按，當借款人來說，可說是「有利無弊」的當然之選。
P按利率計算公式是「P – X%」，假設銀行提供的利率是「P – 2.5%」，以「細P」5厘計算，實際利率是2.5厘。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 居屋按揭只可以做P按，即最優惠利率按揭，不能做H按，至於其他樓宇，大多都可以H按、P按自由選擇。 在眾多按揭類別之中，最常見的是俗稱P按、H按的最優惠利率，他們又可以稱為「準按揭」及「拆息為準按揭」。 對於未曾置業的人士來說，按揭可說是一種陌生的產品。 其實本地按揭產品看似名目繁多，實際上可概括為幾個大類。
然而，封頂位亦非永遠不變，在2018年加息周期重啟後，鎖息上限亦曾隨加息幅度上升。 港銀展開新一輪按息減息戰，要比較，大家要搞清「P按」及「H按」。 h按計算 現時市面上主要有兩款按揭計劃，分別是以「最優惠利率」為基準的按揭計劃（即P按），及「香港銀行同業拆息」按揭計劃（即H按）。
雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按際利率較 P 按高。 不論「大P」或「細P」，其實只是基礎利率，只要計算公式各自調整，最後仍能得出相同／相近的實際利率。 例如，如果「大P」為5.25%，P按計劃為「P-2.75%」，實際按息為「2.5％」；而「細P」為「5％」，而P按計劃為「P-2.5%」，則兩者的實際按息同樣為2.5%。 事實上，過往H按及P按亦有出現封頂不一嘅情況，一年多前就出現P按封頂或H按封頂低0.1%。 而當時拆息高企令H按長期處於封頂，令到當時新造按揭選用P按比例大幅增加。 P按計劃，是指以最優惠利率（Prime Rate)為基準，再減一個特定利率作為按息，如（P-2.5%＝2.5%）。