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按揭辣招 內容大綱 按揭辣招: 壓力測試所須月入 假設加息三厘 按揭辣招: 問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試? 按揭辣招: More In 按揭指南: 按揭辣招: 住宅放寬按揭成數 一 至 四【星之谷專欄 ̵ 銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 按揭辣招 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 至於住宅成交量，今年1月的超過3300宗，至上個月升達7000宗。 另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。 就算是成交價200萬元的住宅物業、原先的從價印花稅僅100元，計及15%的稅率之後，現在稅款也會大幅升至30萬元，對投資回報大有影響。 我认为，二万五千元以上租金就不用管制，因为那些物业市价应该超过一千万，不是民生楼。 所以置業按揭實質上與租賃貸款無異，以借款人現金收入流轉為批核基礎，而且只要物業維修保養得宜，樓齡折舊並不影響抵押品市值，更勝租賃貸款一籌。 在主理財金之官員唱和下，金融管理局在2月底又再推出「逆週期措施」，是五年多以來第七次收緊置業按揭指示（俗稱「辣招」），調控銀行信貸風險。 財金官員未能釋懷者，應是美國利率調頭攀升，似乎迫在眉睫，而聯邦儲備局主席早前公開評論，用詞審慎，更加深其疑慮，惶恐物業按揭重蹈97亞洲金融風暴之覆轍。 按揭最多可以「借足7成」，的確可令一批有一定供款能力，但首期不足的人士「上車」，但同時每月還款，亦會因貸款額度的增加而上升。 按揭辣招 由於財務公司收取的利息稍高，大部份買家都會預算在新樓入伙後，賣出自住物業用來清還貸款，買家有三年時間處理，自然輕鬆很多。 筆者相信發展商也不想提供高成數按揭，大部份樓價未能即時收回，但卻是一種方式，令換樓買家可以完成換樓的需求，而且風險也極低。 我认为，二万五千元以上租金就不用管制，因为那些物业市价应该超过一千万，不是民生楼。 在未来五年内到期物业，都可以冻结其租金或加租不得超过10%，上限二万五千元。 虽然在楼市下行的情况下，放宽按揭成数或令负资产风险增加，但只要置业者能够通过压力测试，即代表供款能力仍属良好，断供、坏帐、银主盘的情况大大减低，不致影响金融体系的稳定性。 黃詠欣表示，銀行就投資用途或連租約的住宅，最多只會批出五成按揭。 如果按揭申請人仍有未供滿的按揭物業，或正為其他人做樓按擔保，按揭成數上限會每項下調一成，變相最多只得四成或更低的按揭。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.5厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調三厘，月供變為5,678元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有9,463元才過到第二關。 若房地產市場風高浪急，單獨針對置業按揭，沒法穩定銀行體系信貸風險，因為發展融資的風險更高。 根據國際（巴塞爾）標準，按揭風險參數 （50%）是發展融資風險參數 （100）之一半。 況且，置業按揭風險只是拖欠，銀行處分抵押品，即使資不抵債，撇賬損手也有限。 故王美鳳指出，市場本身有一批置業人士可享有「正常」的7成按揭成數， 現時不過是回復用家原來的部分配套，令這些有供到樓的上車客不至於因欠缺首期，而轉投新盤所提供的發展商按揭，回復一二手市場秩序。 梁振英指，投資者資金充裕，與小家庭是不對稱競爭，雖比例較少，但在此情況下高價樓持續，地產商去貨快，令自住者要「競價入市」。 他說住屋是民生必需，所以要增加供應，政府會不斷審視樓市發展，在有需要時果斷採取措施，以港人自住優先。 自从港府实施新辣招及美国联储局宣布加息后，楼市表现两极，根据差饷物业估价署数据显示，私人住宅楼价已经连升八个月，最新十一月楼价按月升0.79%，部分私人屋苑楼价更屡破新高，可见楼价未有因为辣招而下跌。 按揭辣招: 壓力測試所須月入 假設加息三厘 同樣道理，業主將物業抵押融資，交出處置權，按月清還本息，期滿後銀主之押品「扣質權」失效，將完整業權歸還業主。 其實，特區政府2012年換屆後，多番擴大特別印花稅範圍，針對境內外投資者，炒賣早已絕跡，即使加息來勢洶洶，也不會歷史重演。 … Read more

按揭壓力測試2020 內容大綱 按揭壓力測試2020: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求 按揭壓力測試2020: 【按揭成數 & 壓力測試】按揭成數最詳盡資料庫! 首置按揭成數及壓力測試點計? 轉按按揭成數又點計? 按揭壓力測試2020: 一手二手居屋：按揭成數、還款年期 不過每間銀行的租金估算方法可能有出入，詳情向按揭專員查詢，究竟能計算多少入息。 是假設在現水平按息上升3厘後，供款佔申請人月入不多於60%。 在第二關的計算中，銀行假定按揭利率上調，在「加3厘」的加壓情況下，再測試借款人是否有充裕的供款能力，這就是「壓力測試」。 不過，在林鄭plan推出的情況下，首次置業人士有機會不需要通過壓力測試。 其他原因則須按個別具體情況再作考慮，信用卡欠款、私人貸款問題等非意外情況一般不獲批。 除此之外，套現金額視乎個案實際需要，如需 3 萬元應急，就只可套現 3 萬，而非由單位現時的新估價計算出來。 另外，申請人的總家庭月入不可低於套現金額，如套現 3 萬，家庭月入就必須是 3 萬元或以上。 有幸抽中前籌的居屋申請者，除了要花心思揀選心儀單位，更要了解不同類別的居屋按揭，在簽買賣合約前，確保可獲取按揭資格。 按揭壓力測試2020 無論您是綠表或白表，即看以下一二手居屋按揭指南，了解各居屋計劃的按揭成數上限、最長供款年期、壓力測試、擔保期、加按和轉按等要求。 基本上，現時申請人若符合「現時按揭利率下，供款不超過入息50%」，便可獲批按揭。 有些銀行仍繼續要求借款人同樣須通過壓測，惟入息要求稍為放寬，以按揭利率加3厘的壓測下，供款不超過入息的65%為批核標準，較正常情況的供款與入息比率，稍為放寬5個百分點。 為了幫各位清楚了解林鄭plan，ROOTS上會今次會全面分析今次計劃放寬的精髓。 同時，負責承造高成數按揭保險的按揭保險公司，亦表示此類個案須額外繳交15％的按揭保險，及不需符合舊有「加3厘」的壓力測試規定。 在政府公佈2019年施政報告中，大幅放寬首置人士的按揭條件。 首置人士承造9成按揭的樓價上限，由過去400萬元，放寬至800萬元，且可不符合壓力測試。 8成按揭的按揭成數，亦放寬，從800萬元增至上限1,000萬元。 對於大部份人士來說，要成功買樓最重要看兩個條件，一個是首期是否足夠，另一個是按揭貸款有多少。 如果最終無法通過壓力測試，又無法負擔壓外首期，可以考慮增加擔保人，讓對方的月薪一併加入壓力測試計算。 如果物業是以連租約出售以及租約有打釐印，可以把租金收入中的七成計入壓力測試，例如租金收入為$20,000，便可以把$14,000計入壓力測試。 但如果沒有為租約打釐印或物業正待出租，便只能以擬租金收入計算，約為租值的六成。 除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 按揭壓力測試2020: 申請人已有物業或擔保人有按揭在身下的dsr要求 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 如果缺乏額外收入又沒有租金收入支撐，收入又未能符合壓力測試，便需要依靠「外援」幫手，增加擔保人以通過壓力測試。 假設申請人月入為4萬，擔保人月入2萬，兩人能一同計入總收入合共6萬，從而較易符合壓測要求。 不過要注意擔保人不能有負債在身，否則隨時會影響壓測結果。 如果申請人有物業出租，可以把租金收入放入供款與入息比率計算，如果租約有打釐印，會以租金7折計算，例如手上物業租金收入為15,000元，7折後收入為10,500元（$15,000 x 70%）。 … Read more

hkgolden買樓 內容大綱 hkgolden買樓: 簽署臨時買賣合約，落細訂 hkgolden買樓: 律師費 hkgolden買樓: 繳付律師費、佣金 hkgolden買樓: 成交日前或當日驗收單位 但緊記在申請按揭過程中，不可申請私人貸款，以免影響按揭審批。 此外，買家要簽臨約時同時支付訂金，訂金約為成交價的3%至5%，買家可透過支票或本票形式支付，支票抬頭可以是賣家本人或其代表律師行。 臨約上亦會列明買賣雙方的代表律師行，買家可最好事前預備，否則地產代理一般也有介紹。 首期不足人士很多時會向按證公司申請按揭保險，目前保費為貸額的1.15%至5.05%不等，要視乎貸款金額、成數及年期而定，若果貸款人過往貸款紀錄良好，有機會獲得保費折扣。 在決定買樓之前，大家不妨和銀行多了解這方面的資料以免超出預算。 透過地產代理代為處理買賣，無論是買方或是賣方都需支付佣金，市場上的「公價」大約是樓價的1%，但由於並沒有硬性規定，故實際金額是多少就要自己與代理釐定，絶大部份情況下，是在成交時才支付。 若果買家已擁有最少一個單位，就要支付買家從價印花稅，金額劃一為收取物業售價或價值的15%為稅款。 買家申請時在3年後，亦可以重新選擇新的定息按揭計劃（因為定按利率會不同），亦可以選擇浮息按揭，作為以後的供款模式。 早前，位於大埔白石角的新盤提早了5個月收樓，並稱逾期成交會遭殺訂。 雖然個案較為罕見，但準業主們應該要有心理準備，隨時面臨提早收樓，按揭趕不及批核。 遇上同樣情況，應第一時間聯絡相熟銀行或按揭經紀，儘早處理成交事宜。 hkgolden買樓 此外，對業主而言，申請按揭是複雜且繁瑣的工作，有足夠的首期並不等於銀行會百分百批出按揭，當中牽涉不同的因素的。 因此，有家人幫忙支付首期，當然是好事，但買樓前，都要留意自身的負擔及供款能力，以免得不償失。 這明顯不是一件好事，代表樓價過高，遠超一般人能夠負擔的水平，要多於一代人的財力，才可以成功置業。 股票報價由 N2N-AFE Limited 提供。 一般而言，由父母提供資助首期是正當來源，但是較嚴謹的銀行會要求白紙黑字的證明，並不是單憑講幾句就能解釋清楚的，比如要提供一封父母「無償送贈」首期的證明信。 hkgolden買樓 短短4年後，隨人民幣升值及投資回報，再加上之前的小額人仔定存，他儲了30萬港元及20萬元人民幣，決定買樓上車。 hkgolden買樓: 簽署臨時買賣合約，落細訂 萬一賣方未能交鎖匙，或物業出現其他嚴重問題，買方應馬上聯絡律師行諮詢處理方法，必要時律師行可能煞停放款，以減少買方潛在損失。 在上面的買賣程序中，您已先後接觸過地產代理、按揭銀行及律樓行三方。 在成交日前，買家將要繼續在他們協助下，完成其餘的買樓流程。 由搵樓、簽約、申請按揭，驗樓以至成交前每個細節，買家務必小心翼翼，避免因任何出錯影響置業大計。 作為海外買家，在英國買樓少不免要繳稅，當中有一些稅項，如增值稅等，是由賣方支付的；由買方支付的稅項及開支亦不少，買英國樓時除了要預留樓價的金額（或按揭）之外，亦請預留繳付稅項及不同費用的預算。 hkgolden買樓 購買二手樓申請按揭，在提交基本資料、入息證明後，銀行會發出初步貸款同意書（AIP），手持AIP就像在香港買樓持有本票一樣，出價可以更加進取，賣方的議價空間會更多。 買「樓花」無法參觀現樓，因此細閱樓書非常重要，若只看實用面積、間隔、樓底等基本資訊並不足夠，平面圖顯示結構牆分布，而且公契管理費、維修斜坡責任、公共設施及公眾休憩用地等細節亦包含在內，入巿前宜認真細閱。 香港政府為避免市民過度借貸，導致房產市場出現泡沫，所以推出了壓力測試。 想知賣家的叫價是否合理，最簡單就是上銀行網站進行免費估價。 此外，網站有二手傢俬買賣專區，唔買樓都可以來淘下寶。 喜愛購物及夜生活的港人，在伯明翰不愁寂寞，而且藝術及文化氣息遍佈城市，絕對稱得上「心曠神怡」。 香港人在英國買樓，可以考慮直接向本地銀行申請按揭，或透過代理申請，但申請按揭一定要搞清楚申請的條款，特別是利率及供款年期等。 地產代理一般會為買家查冊，您亦可自行到土地註冊處網站申請查冊。 買樓的第一步肯定是物色樓盤，英國地廣人多，不論一手及二手樓盤均多如繁星，花時間物色心水項目是必須的。 就要留意「預計關鍵日期」，關鍵日期代表發展商預計幾時可以將物業順利交予業主入住。 不過，寫得「預計」，就要有心理準備這個日期可以提早或者延遲。 【now.com財經】「贏在起跑線」、「成功需父幹」都是近年興起的網絡用語，形容成功與父蔭有莫大關係。 委託的代理只代表你，還是同時代表你和業主（即「雙邊代理」），若是雙邊代理，該代理須如實告知雙方，並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比率。 hkgolden買樓 Soho：買樓前要了解自己可借到多少錢，可簡單記位一條「收入x110」的公式。 … Read more

律師按揭 內容大綱 律師按揭: 買賣樓和轉揭，選「固定收費」fixed Fee，置業有預算 律師按揭: 買賣樓宇法律手續錦囊 律師按揭: 銀行停用指定律師行 申請按揭須注意 律師按揭: 樓宇買賣中，甚麼是「踢契」？ 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。 雖然購買釘契樓承受風險高，但仍有專業投資者願意購買，因物業售價始終較低。 張聖典舉例指，拆去潛建物所需費用約20萬元，但購買這個物業可節省100萬元，只有專業投資者夠膽買，因他們較熟悉這類物業買賣。 莊錦輝續稱，如已去釘，銀行批出的按揭就不會跟一般不同，並指若不涉及結構性改動及不影響主力牆，一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等，不會影響按揭申請。 如果買家要申請按揭，每間銀行均有自己律師樓名單，如果並非使用有關律師樓，不能申請有關銀行的按揭。 如果該律師樓不是「on-list」，買家又想選擇有關銀行，可以要求原有律師樓進行「駁腳」，轉往「on-list」的銀行，但需要額外收費數千元。 買方律師主要有幾大職能，包括負責審核賣方律師提供的正式買賣合約、把「大訂」送往賣方律師手上。 律師按揭 另外，買方律師需要查閱樓契文件，核實賣方真確擁有物業業權，並確保業權沒有問題，也沒有第三者可以插手業權事宜。 假如買方律師發現業出現不清楚地方，會代表買家向賣方律師進行業權質詢。 當確保業權沒有疑問，買方便會發出「業權轉讓契約」及其他按揭契約文件。 如果連平台、天台、天台或花園買入，必須寫入臨時合約。 臨時合約是有法律效力的文件，買樓和賣樓，在簽署前要看清楚臨時合約的條文。 經地産代理買入的物業，臨時合約是印好的表格，印上標準條款，只須填入相關內容便妥當。 首先要考慮的是您當前的按揭貸款是否仍處於罰息期限內，通常為2至3年。 按照你630萬計算，印花稅6萬，律師費13000。 如有業權整合需要，可與我們聯絡，我們再為你評估實際情況，透過規劃降低成本。 請問如果我想甩名，業權歸我媽媽一人所持有，請問需付多少印花稅呢？ 律師按揭 釘契是指物業的業主因為觸犯法律，以致在土地註冊處進行紀錄，當公眾查冊的時候，均會顯示出來。 滙豐與您同舟共濟，助您在疫情下安心管理財務。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 律師按揭 答：若兩年前置業敍做高成數按揭，如8成按揭。 目前樓價升值便可考慮甩按保，取回部份保費退款。 舉例，兩年前以500萬買入物業，敍做8成按揭，借貸400萬。 律師按揭: 買賣樓和轉揭，選「固定收費」fixed Fee，置業有預算 這樣的申請，在當今香港的物業市場上，並無必要。 置業者應留意是否祇透過一間地產代理參觀該單位，如果有多間地產代理帶你參觀該單位，而你亦曾簽署睇樓合約，後來成功買入該單位，則你可能要支付多次佣金。 這點買方要必須留意，因為如果要申請按揭，要向銀行事先講明，銀行的按揭成數和利息不同，成數可能較少、利息可能較高。 律師按揭 臨約刪去不適用的字句，如果是「連租約」，便要寫下年期、租金、按金，最重要是成交時，賣方要將按金轉交買方。 地產代理會就物業在土地註冊處的地址進行冊查，以查冊地址作準。 因此，租客在睇樓時，需要了解清楚住宅每月的管理費開支，以幫助判斷… 原因 是，在香港的制度中，在處理按揭契時，樓契及批出的按揭貸款有一段時間由律師保管。 … Read more

打里印 內容大綱 打里印: 租約打釐印程序及金額 打里印: 電子印花服務的優點 打里印: 租約打釐印程序 因為「母子公司」只是「轉讓股份」，故只需支付很有限的稅項，變相成為合規避過15%「新住宅從價印花稅」的好方法。 由購買屋苑連車位的這個議題，引伸出同一份文書購多於一個單位又怎辦? 打里印 尤其是如果買家本身屬於香港永久居民，用同一份文書跟發展商大手入貨，變相就能夠以首置客的名義迴避高達15%的稅項。 搞清楚打釐印的作用、程序及計算費用，是時候搜尋出租樓盤，記得簽約前要做好功課，由代理或自己查冊，一看業權。 打里印 打里印: 租約打釐印程序及金額 如你有認可的數碼證書，亦可以考慮利用本局電郵地址的公開密碼匙，把電郵加密。 所有電郵詢問均不會以電郵作答，如查詢人要求以電郵回覆，則屬例外，但必須具備認可的公開密碼匙以供加密。 打里印 通常業主都會提供免租期，那就要留意免租期是幾時。 相反，如免租期計入租期內，首月租金減少， 釐印費亦隨之減少。 常見租約為期 2 年，釐印費即為年租的 0.5% 打里印 ，另加複印本 $5，多數由業主及租客共同公平支付。 有時候，租約涉及免租期，計法會有些不同。 打里印: 電子印花服務的優點 另一方面，租客自行將租約打釐印，業主日後也會收到通知，當業主得悉租客私下打釐印，有機會發生爭拗，導致雙方關係惡化，日後租約完結後，業主也有機會拒絕續租，這方面亦要多加考慮。 稅局每年都會抽查部分報稅人士，所以要求所有報稅人保留七年報稅文件以供查證。 打里印 前排有個女士謊報學費和慈善捐錢扣稅而被判入獄。 現凡經MoneySmart投保安達「我的家居保險」計劃， 於Chubb網上平台Producer Hub投保最高可獲贈港幣150元超市現金劵。 以一個每月租金為20000元的住宅為例，每季差餉1500元，期內沒有空置或欠租，每年應繳物業稅約28000元。 實情也只需要按業權比例繳交「從價印花稅」。 印刷时，油墨被充填到凹坑内，印版表面的油墨用刮墨刀刮掉，印版与承印物之间有一定的压力接触，将凹坑内的油墨转移到承印物上，完成印刷。 租約印花稅稅率根據租務年期計算，年期逾長稅率愈貴，如果年期不超逾1年，稅率為0.25%，如果超逾1年但不超逾3年，需支付的年租或平均年租的0.5%。 業主於首次出租物業後，有責任主動通知稅局其持有物業經已出租，若果被發現漏報物業出租的收入，稅局會追回漏報稅項甚至會要求漏報業主支付罰款。 不過如果層樓有按揭唔通知銀行係唔得既。 1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。 由2016年11月5日起，「從價印花稅」的第1標準稅率分為第1部及第2部稅率。 第1標準第1部稅率適用於住宅物業而第1標準第2部稅率適用於非住宅物業及某些在2013年2月23日或之後但在2016年11月5日前就取得住宅物業所簽立的文書。 打里印 第1標準第2部稅率相當於2016年11月5日前適用的「從價印花稅」的第1標準稅率。 收到印花易帳戶申請表後，印花稅署會通知該機構其印花易帳戶帳號。 而啟動密碼則會在幾日後另行發出，以便持有人啟動帳戶。 打里印: 租約打釐印程序 教學 … Read more