如果缺乏額外收入又沒有租金收入支撐，收入又未能符合壓力測試，那該怎麼辦？ 當然不是叫你即時轉工，然後夢想加一倍人工，因為這幾乎是不可能突然發生的「好事」。 然而，你可以跳出框框，不用單靠自己，可以依靠「外援」，即是透過增加擔保人以通過壓力測試，屆時壓力測試就會以兩人的收入總和計算，這亦是坊間最常見的做法。 不少準買家在此情況下仍「掹車邊」，未必能通過入息門檻。 不過，其實亦無需過份擔心，盡管收入不符合壓測要求，其實仍有不少「亡羊補牢」之法。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。
在計算「供款佔入息比率」時，除了供樓按揭外，任何私人貸款、學生貸貨、稅貸、分期付款等，也會一併計入「債務」一部份，這些貸款也有機會推低申請人借貸能力，要考慮先清還短期貸款，才去申請按揭，就會較容易通過壓力測試。 「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。 800萬樓壓力測試 過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。
800萬樓壓力測試: 按揭保險
不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 800萬樓壓力測試 不是，如果自住物業價格在$400萬以下，依然可以做到最高9成按揭。 但如果想購買$400萬以上的物業，就只能申請8成按揭。
假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。 另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 800萬樓壓力測試 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 按揭的監管機構主要是金管局，其政策目標只是針對個人貸款者，保護個人貸款者和銀行體系。 如果準業主是有一盤生意，在用盡個人的按揭成數後，是可以再運用公司的借貸能力。
800萬樓壓力測試: 住宅首置按揭成數
根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%。 以上對照表根據封H按頂息率2.5%（即5.5%利率）計算，如果按揭計劃的封頂位上升，壓力測試門檻便會提高。 使用按揭保險的首置人士：如果符合按揭保險新例下首次置業的資格，有機會獲得豁免壓力測試。 按揭申請人的每月供款不得高於月薪60%只是壓力測試的基本的準則，事實上會受多項因素出現轉變，包括按揭情況、收入來源、物業自用與否等。 800萬樓壓力測試 不過，政府規定一手居屋必須使用P按作為供款利率，按揭年期最多為25年。 銀行亦有可能要求按揭申請人符合「供款入息比率」不超過50％的限制。 不過，在2019年度施政報告後，政府已撤銷首置人士必須通過壓力測試規定，如申請人未能通過壓力測試，仍然可以透過支付較昂費的按揭保險，以通過按揭審查，承造按揭。
自2019年施政報告相關政策實施後，首置人士九成按揭可承造的最高樓價，即由400萬提高至800萬。 非首置人士的八成按揭，亦由最高600萬，提高至800萬。 不過，超過6成以上住宅物業按揭，仍然需要承造按揭保險。 按揭保險：一般來說1,000萬以下私人住宅按揭銀行只會最多借60%。
銀行壓力測試的方法是在接到按揭申請時查TU信貸報告。 然後批出申請到提供貸款的真空期是不會再去查信貸報告的。 這個真空期一般有2個月或視乎物業成交日，以低者為準。 假設準業主是準備買入800萬單位而又只有300萬首期，在按揭成數要求下，在二手市場的物業交易只能最多做到4成首期即320萬。 800萬樓壓力測試 這個時候如果準業主的人工是足夠高，就能在借入私人貸款20萬後仍能負擔最高按揭成數的壓力測試。
你的工作是以自僱人士身份工作，則最多只可以申請8成按揭，如果做不到8成按揭，而你自己的公司有營利，可嘗試向中小企貸款借款，就可以同樣有相等於8成按揭的貸款。 購入商廈、工廈或車位要做到5成按揭，需要屬於沒有任何按揭貸款的申請人，若按揭申請人已有其他物業按揭在身，或者已為其他人任按揭擔保人，按揭成數上限就會減至40%。 800萬樓壓力測試 要計算買樓首期，首先要「反求諸己」，知道自己置業人士身份以及可承造的按揭成數。 例如首置人士，在2019新制度之下，即可以透過額外的按揭保險費，在樓價800萬或以下承造最高9成按揭，而且豁免壓測，所以首期就會是物業價格的1成。
在連鎖效應下，不單每月供款額更高，也需要更高的月薪才能通過壓力測試。 因此，在申請按揭前，最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。 如果業主符合以下情況， 銀行便十分有可能會收緊壓力測試， 要求更低的供款與入息比率， 也就是申請人需要有更多收入。 800萬樓壓力測試 一般來說，1,000萬以下私人住宅按揭，銀行只會最多借60%按揭。 如果想借超過 6成的話，便要申請按揭保險並支付保費，為銀行6成按揭以上的貸款部分提供保障。 按揭保險批核成功後，銀行可以加借至最高樓價的90%，為業主提供9成按揭。
的確聯名係可以解決個人入息唔夠既問題，但係如果用聯名去買，日後就冇得再用首次置業免稅優惠。 正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。 由於同一時間持有兩層物業，銀行有機會視作第二套房來計算按揭，按揭成數下調至最高五成外，供款佔入息也不能超過40%，以及加息三厘後的壓力測試下，供款不得多於入息50%。 800萬樓壓力測試 雖然自己支付首期比例增加，借貸額減少，供款理應減少，但在審批按揭時，銀行會採取較嚴謹的「供款佔入息」及「壓力測試」準則。
正因為上述因素，二按提供者多數是「財務公司」如果是由一手新盤提供的二按，則多由發展商旗下財務公司，或經發展商夥拍的財務公司來處理「二按」。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 更何況現時買樓需求龐大，經濟大環境不明朗，各大銀行按揭批核較以前審慎。 800萬樓壓力測試 雖然「先賣後買」可淡化影響，但也值得留意，若業主賣出舊居，但在未正式簽署正約前已拍扳買入新居，結果舊居買家撻訂而導致火燒連環船，種種因素，都導致部份業主寧願擱置換樓計劃，不願賣樓，香港的二手市場也因此陷入停頓。
只要每月供款（連同按揭保險費）不超過每月入息50%。 想知邊間銀行做到，詳細說明可以搵我地28 Mortgage按揭專家查詢。 【明報專訊】特首林鄭月娥在立法會會議上兩度發言被打斷下，首次改以視像發表《施政報告》；她昨日提出超過220項新政策措施，重點的房屋土地佔去逾三成篇幅，輪候公屋的基層家庭至中產家庭的住屋需求都涉及其中。 800萬樓壓力測試 但因為買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額(因一二按最高80%)，相當於160萬元。
壓力測試是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於月入60%，確保借款人即使在利息上行時，也能有足夠負擔能力應付樓價。 在香港置業至少要七位數字，絕大部份買樓人士均需申請按揭才能上車，但壓力測試成為不少借貸人士最大的難關。 使用方法很簡單，只要輸入樓價、按揭成數，便會計出首期金額。
從理論層面看，放寬按揭成數令更多潛在上車客因首期大幅減少，有機加快入市置業決定。 以9成按揭樓價上限800萬元計，過去以6成按揭為上限，4成首期高達320萬元；現首期降至1成即80萬元，潛在上車客相信以倍數增加。 800萬樓壓力測試 雖然有些夫婦會以其中一人的名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至另一人戶口，再以單人名義買樓和申請按揭，藉以避免「借貸作首期」。
透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 呼吸plan提供極高按揭成數協助上會，首期甚至可低至5%，惟首數年低息蜜月期完結後，按揭利率可升至達5厘至6厘，遠高於銀行按息僅2.45至2.5厘，故若符合按揭新例要求，應盡早轉至銀行。 若業主早前使用俗稱「呼吸plan」的發展商二按上車，受惠新例放寬按揭成數，可將二按貸款全數轉按至銀行按揭，收顯著慳息之效。 同舊例一樣，600萬以下物業可以轉按套現，而新例就放寬600萬以上的物業亦可以做轉按，惟只適用於將原有未完成貸款的貸款額轉按至另一銀行，而非轉按套現。
如大於19年，但不超過30年，則餘下擔保期批9成按揭，一滿擔保期就變回6成按揭，而如果到時未還樓價多於當時樓價6成，就要補回差價。 而如果樓齡大過30年，則銀行只提供較低成數按揭，首期開支相對大點，至少4成。 以綠表買家而言，購入一手居屋或未補地價二手居屋都可獲政府擔保，最高有9成半按揭成數，最長還款年期為25年，即準備樓價的5%作為首期支出費用。 800萬樓壓力測試 而已補地價二手居屋(自由市場)經按揭保險申請則最多為8至9成按揭，最長還款年期為30年。
- 這樣便能取得按揭借貸後再取用裝修借貸去減輕首期需要，做到提早上車的目的。
- 蔣一洪 Lucy Jiang、P&S ACADEMY 創辦人，香港房地產投資課程首席導師，有「樓巿蔣門人」／「樓巿掌門人」之稱，多年來向香港、馬來西亞、越南、泰國及台灣等地學員，教授財務、物業投資與營商技巧。
- 4根據金管局最新指引，業主承造按揭必須通過壓力測試，即以現行利率加3%計算，而每月供款額必須低於其每月入息之六成水平。
根據現時按揭成數，1000萬元或以上物業最高五成按揭；1000萬元以下物業最高六成。 若透過按揭保險計劃，450萬元以下物業最多可高達九成（按揭金額上限360萬元）；450萬元至600萬元物業則最高八成。 現時現時壓力測試規定下，每月的還款額不能超出每月收入50%，唔少人會搵個擔保人幫手通過壓測。 但問題係，做擔保人涉及唔少風險，且第二日輪到自己… 假如申請人有物業出租，其租約有打釐印，該租金收入可放進供款與入息比率計算，收入水平將以租金7折去計。 簡單舉例，例如手頭物業租金收入為15,000元，7折後收入為10,500元（$15,000 x 70%）。
你需要注意的是， 申請按揭保險， 只接受現樓申請， 如果申請人想要購入的是還未起好的樓花， 並不能受惠於按揭保險了。 放寬按揭保險計劃只限首置客購買已落成單位（不包括樓花），而二手樓正為近月反修例社會運動下的最弱一環。 土地註冊處數據顯示，9月份二手成交僅約2,100宗，僅約今年4月高位逾5,000宗的四成。 800萬樓壓力測試 新政下需求與合適的貨品同時大增，物業代理成功撮成交易的機會大增。 何況8成按揭樓價上限已覆蓋不少藍籌屋苑的3房單位，換樓需求帶來成交倍增的潛力更是不容低估。 這正好解釋為何唯一上市住宅物業代理股美聯（01200）連續兩日大升逾一成。