按揭保險計劃於1999年3月由按揭證券公司推出，以協助置業人士置業。 現時按揭保險計劃的業務已轉移至附屬公司按證保險公司負責經營。 按揭保險懶人包2022｜有意申請按揭保險人士需要知多一些，包括現行按揭保險模式、申請程序、所需文件，本文會分析並計計保費，八成九成按揭上車必讀。
此處之首置，不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士。 一般而言，使用「建築期付款」買新樓的首置買家，兼且樓價在 $1,200萬或以下，最高可申請 8 成按揭。 如欲申請 9 成按揭，可嘗試另一做法，就是由父母擔保子女首次置業自住，即使父母已有按揭在身，仍有機會經新按保借足 9 成，但要支付較高保費。 自僱人士以及非固定受薪人士，即使為首次置業，最高可儲按揭成數亦只得 8 成。 非固定受薪的意思是收入主要為佣金或花紅，例子如地產代理、推銷業員等。 政府於 2022 年 2 月再放寬按揭保險計劃新例 ，首置人士買 $1,000 萬私樓最高借 9 成，非首置最高借 8 成按揭。
而借款人必須向銀行支付一筆按揭保險費，如客戶選用一次過支付該保險費，亦可向銀行申請借取，並納入按揭貸款的一部份。 由2015年2月27日起，若按揭借款人申請按揭時已擁有一個或以上未完全償還的按揭物業(第二套房)，申請人申請第二套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的40%(不論自用或非自用物業)。 另外，銀行仍須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%(不論自用或非自用物業)。 由2015年2月27日起，按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的50%(自用物業)或40%(非自用物業)。 另外，銀行須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%(自用物業)或50%(非自用物業)。
自2020年8月20日起，所有非住宅按揭成數上限一律由四成改為五成。 另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。 準備好首期，還要看收入是否通過壓力測試，在新按保計劃下，首置可免壓測，只要供款與入息比率上限為50%，即要購入600萬以下樓宇，例如上段尚悅585萬樓宇，每月收入43687元就可以免壓力測試。 根據金管局按揭指引，按揭申請人的每月供款不得高於月薪50%，壓力測試是當利率上升3厘下，每月供款不得高於月薪60%，即入息要求至少52315元。 施政報告宣布，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將提升到HK$800萬，而HK$800萬以上至HK$1,000萬的物業，則可承造最高8成按揭。
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因每間銀行會因應不同樓盤而改變按揭申請門檻，最好落訂前問一問相熟按揭經紀應該如何安排。 第二，如用轉按套現清還貸款，例如財仔或信用卡貸款，仍只適用於舊成數，即樓價需低於600萬元，最高成數僅7成半。 近日樓市再現重磅政策，政府宣布放寬按揭成數，1,000萬元物業可借9成、1,200萬元樓可借8成按揭、1,200至1,920萬元樓可借最多960萬元，相關物業「上車」門檻因而大幅降低。 當銀行或財務機構查閱你的信貸報告時，信貸提示服務會以短訊及／或電郵通知你。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。
假如購買一手新盤時採用了發展商一、二按，在收樓後，可用新成數轉按至銀行以減少利息開支，可申請最高8成按揭。 但所謂「魔鬼在細節」，新成數並非適用於所有按揭申請，部分按揭類別、物業種類及入息狀況等，仍面臨諸多限制，未必借得足按揭，置業前必須先搞清楚。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 環聯主要透過以下兩個途徑收集個人信貸資料：環聯會員 (即信貸提供者，包括銀行及財務機構) 以及公眾紀錄。
現時銀行一般設定借款人的年齡與供款年期總和的上限為65至70年，更有高達75年；但在一般情況下，供款年期仍不可超於30年，客戶應與銀行確定為準。 換樓先賣後買，假設賣果層未完成交易，按證不能批9成按揭，只可批8成。 本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。 現時銀行一般設定樓齡與供款年期總和不超於60至70年，更有高達75年，但在一般情況下，供款年期仍不可超於30年，客戶應與銀行確定為準。 如果是換樓客，即賣出原有物業再買入新物業，因為新例未規定換樓之間要隔多久，只要確保賣樓交易完成，便可以即刻買入新樓，亦算是首置。
審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。 但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。 若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。 在適用物業方面，「呼吸Plan」自由度最大，基本上發展商有提供的都可以選擇，但樓花一般要選擇即供期付款。
但這只是很概括的說法，因為這個按揭成數比例，會受申請人收入及物業影響，以下會詳細解釋。 若為自僱人士，或者壓力測試需要計算佣金或花紅，申請人最多只可做8成按揭。 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。
相反，如你短期內有轉按打算，由於「一次付清」在轉按時，只會退還小部分保費，故「逐年繳交」則較適合你。 如果樓價超過400萬又必須要借9成就要等物業落成後用建築期plan付款借按揭。 香港金融管理局於2015年2月27日就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。 她又認為，按保放寬後，早年採用發展商一按的用家亦增加機會可透過按保轉用銀行低息按揭，以免在低息蜜月期後捱貴息。 莊錦輝又指，現時市場不少新盤樓價均超過1,000萬元，預計新政策下，更多敍做發展商二按的業主可轉按至銀行「上會」，預期未來業主有更大誘因選擇建期計劃，即供對建期比率會進一步下降。
申請 9成按揭條件
政府2月放寬按揭成數，令高樓價的物業納入保險範圍，本文亦會分析，並計計保費。 按揭保險公司對於首置按揭的定義，不只是第一次買樓，即使曾經持有住宅物業，賣出後亦可回復首置身份。 值得留意，如首置人士擁有非住宅物業的按揭供款（如汽車貸款），仍可借 9 成按揭，但須通過壓力測試。 如果申請人收入來自香港以外地區，1,000萬以下按揭成數跌至五成，貸款上限不得超過400萬。 根據現時金管局按揭成數指引，如果申請人具備收入，1,000萬以下住宅按揭最高按揭成數為六成（貸款上限500萬），1,000萬以上最高按揭成數為五成。
如果樓價介乎 萬最多借360萬，450萬-600萬借最多8成。 按揭保險費根據按揭種類、成數及年期釐定，再分為「一次付清保險費」及「每年支付保險費」兩種。 如選擇「一次付清保險費」，貸款人可於按揭貸款上加借或直接繳付。
- 如果買入的是資助房屋類別如居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數為九成半，白表人士最高按揭成數為九成。
- 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，按揭證券公司佔市場比重約九成，而三間公司保費一樣。
- 如選擇「一次付清保險費」，貸款人可於按揭貸款上加借或直接繳付。
- 按揭保險計劃中高於8成按揭貸款成數的申請只適用於有固定收入及供款與入息比率不超過50%的首次置業人士（於申請時未持有任何物業），並受有關指引約束，貸款額以最終批核為準。
- 非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。
第一，在申請按揭保險時、提取貸款時及其後指定時間，均要簽署自住聲明及提供證明文件，未能符合自住要求，有可能會被要求清還全部按揭貸款。 第二，如果購多於一人購入單位，按揭證券公司也要求在物業成交後，單位必須為借款人、抵押人、擔保人的主要居所。 而擔保人亦只局限於借款人或抵押人的直系親屬或未婚夫婦。 第三，若申請按揭保險計劃時已擁有另一個住宅物業，也必須以書面形式說明物業目前及日後的佔用安排。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。
透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 順帶一提，原來交保費的方式也有學問，因為按揭保險分「一次付清」或「逐年繳交」，前者可享有保費折扣而後者沒有，而且能加到按揭貸款額中一同供款，如業主沒有轉按打算的話，「一次付清」會比較著數。
放寬按揭成數
所謂「首次置業」，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。 至於準備換樓買家也值得留意，如果成交前能夠沽出物業，也可視為「首次置業」看待，而根據銀碼可申請最90%按揭。 但何謂「沽出物業」，香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則，並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。 但其後，因樓價真的飛升急速，能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。 至於不計算按揭保險部分，一般為六成按揭，申請人仍需符合壓力測試下的供款與入息原有要求。
以上例子說明，影響保費因素除了貸款額、還款期外，申請人狀況亦是另一個主要因素。 上述表1是計算首次置業人士保費，表2是計算非首次置業人士保費。 按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司於1999 年 3 月推出，目前客戶可透過上述計劃向銀行申請現樓或樓花私人住宅物業之按揭成數高達80%至90%。
透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 疫情陰霾之下，不少新手都想趁機執平貨，但卻被市場各種術語弄得頭昏腦脹。 同時財政預算案剛剛又放寬高成數按揭上限，甚麼是按揭保險？ 彷間常說的「林鄭plan」與「呼吸Plan」又是甚麼？ 若果買家想買新盤，新盤通常是樓花，亦想申請高成數按揭，只要選用建築期付款，買家在新盤入伙後便可以申請按揭。
根據由香港金融管理局發佈的指引，於2015年2月28日起，以「入息」審批按揭貸款，銀行在敍造樓價700萬港元以下之自用住宅物業，最高按揭成數為六成。 700萬港元或以上至1000萬港元以下之自用住宅物業，最高按揭成數為六成（貸款額不得超過500萬港元）。 1000萬港元或以上之自用住宅物業，最高按揭成數則為五成。 所有非自住或以公司名義持有之住宅物業按揭成數一律以五成為上限。
高達樓價9成按揭保險計劃
根據金管局指引，銀行在敍造自住物業按揭貸款的時候，須遵守按揭成數上限的規定。 而按揭保險計劃則為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。 一方面，按揭保險計劃令置業人士可以借到高成數按揭，減輕首期負擔。 根據金融管理局（金管局）指引，在沒有申請按揭保險下，置業人士申請按揭，銀行最多批出六成按揭。
值得一提，如於 36 個月內換樓，需要另繳額外印花稅。 樓價1920萬以內，最高可敍做8成按揭或借960萬，同樣以較低者為準。
故此，不要認為按揭保費一式一樣，其實因人而異，除了根據你是否首置客及物業價格而定外，不同供款年期，以至你選用浮息抑或定息按揭，也會影響你的保費佔樓價比率，個別詳情可向按揭中介、銀行或按證公司查詢。 銀行一般都會讓1000萬以下物業承造最高6成按揭，而833.33萬元以上至1000萬物業則可申請6成按揭（上限500萬），1000萬以上物業就只有5成按揭成數。 申請按揭買樓，當然要識計供款開支，並了解影響按揭每月還款額有3大要素：借貸額、還款期及利率。 以目前上車盤市價約600萬元為例，如果攤分30年還款，承造9成按揭，即借540萬元的話，須準備60萬元首期，以實際年利率2.15厘計算，每月供款額約為21,386元。 莊錦輝補充稱，只要申請人證明有上述直屬親人居住，就可以申請按保，最高八至九成按揭也可以，門檻、按保費全部都與普通本地人一樣。 據按揭證券公司網頁，目前按揭保險保費表共有5個，首兩個是樓價600萬元或以下物業的保費表，屬於舊措施，之後3個分別是樓價1,200萬元或以下和1,200萬元以上至1,920萬元物業，是新按保措施下的保費表。
但若果置業人士申請按揭保險，可以借到更高成數借貸上車。 在申請按揭程序中，銀行會先替物業進行估價，並與物業成交價比較，取較低者計算可造按揭金額。 例如客戶以500萬購買一個物業，在申請6成按揭時，物業估值是480萬，那麼銀行亦只會以較低者即480萬計算可造按揭金額，即客戶最高可借取約288萬之按揭貸款。 金管局在2020年8月宣布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，按揭成數上限上調10%。
如果物業為現樓，則可按正常程序作出審批，自住及有固定收入人士，視乎銀碼最高可做到90%按揭，但若物業本身屬於樓花物業，則視乎物業何時落成，才能看可否申請90%按揭。 9 成按揭（乃至按揭保險計劃）只適用於私人樓宇，當中價值 $600 萬或以下之物業可為樓花，而樓花期須為 12 個月內；價值 $600 萬以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。 「買樓申請按揭可以借到幾多成？」買樓初哥申請按揭經常遇上此類問題，其實金管局對按揭成數有明確指引，但會受申請人的財務狀況、物業類型等情況出現變化。 另外，如果想申請按揭保險，按揭成數可以大幅增加至九成，但同樣受不少條件限制，經絡按揭一次過為大家拆解當中細節。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
相關人士儘管可使用新成數，但最高只能做8成按揭，意味要準備更多銀彈作首期，才能買入心儀物業。 至於物業甩名或加名，銀行雖當作新買賣，但前者的接收業權人及後者的原業權人均「並非首置」，因而最高只能申請8成按揭。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 環聯在提及第三方網站或其中的內容時（包括但不限於信息、數據、產品、實體或個人），並不構成環聯對其内容的認可或推薦。
發展商優惠或賣家回贈
不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。
根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。 700萬元以下的物業，最高可以承造60%按揭；700萬至1,000萬元以下的物業，則最高可承造60%按揭，但貸款額上限為500萬元；至於1,000萬元或以上的物業，則最高只可承造50%按揭。 如果物業價值 600 萬元或以下，而現有貸款額為 480 萬元或以下，可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按，達致轉按套現。 另外，發展商亦有機會提供二按計劃達至高成數效果，但申請前必須先獲得一按銀行同意，利率及還款年期一般相對較高，詳情可以向經絡按揭按揭專員查詢。 如果屬於自僱人士或非固定收入人士，在按揭保險機制下，最高按揭成數只有八成。
若果申請人收入來自海外，只要證明與香港有緊密連繫，亦可以申請按揭保險。 據按揭保險公司表示，按揭保險計劃下，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非申請人能夠証明與香港有緊密連繫，否則其申請將不被接納。 申請人需要透過銀行申請按保，但卻不能自行選用上述3間公司的任何一間，選用那一間公司由銀行決定。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，按揭證券公司佔市場比重約九成，而三間公司保費一樣。 在2019年，政府推出放寬按揭保險措施(林鄭Plan)，即900萬元以下的物業最高可以借九成按揭（貸款額上限720萬），1,000萬元以下最高借八成。 但香港按揭證券公司指明，申請人必須以私人名義申請，物業須為香港住宅物業，且不接受樓花按揭申請，至於村屋可個別考慮，但祖、堂及有轉售限制的村屋均不考慮。