15印花稅換樓 內容大綱
當甩名後，賣家在法律層面上再沒有持有任何物業，可以用較平第2標準稅率交印花稅買樓。 印花稅包括從價印花稅及買家印花稅一般都會由買家支付，不過額外印花稅就視乎買賣雙方如何處理，可以一方全部負責、各佔一半或者九一分。 如果買家購買的是一手樓花，發展商偶然會提供代付印花稅優惠給買家。 根據香港法例中的《印花稅條例》，當你在香港買賣不動產時就會被政府徵收一定金額的印花稅，否則有關文件將不具法律效力，特別是當文件牽涉法律訴訟時，文件將不獲法庭受理。 15印花稅換樓 物業交易的印花稅一般分為從價印花稅 、額外印花稅 與買家印花稅 ，分別對應不同交易情況。 採用先買後賣方式換樓，是根據新買單位臨約日期計算，1年內須賣出舊有單位，而不是根據正式買賣合約，兩者有2至3個月差距，不能計錯。 其次，有時業主會計錯退稅金額，以新買單位1000萬元計，若成功獲批退稅，由於新買單位都要交印花稅，因此只可退回差價，即是112.5萬，而不是150萬。 另一個問題是，如本身有兩層樓，能不能先買後賣兩層，依然退15％印花稅？
其他物業買家，包括所有非香港永久居民、非首次置業或換樓人士，又或是以公司名義購置單位的買家，自2016年11月4日後，無論購買的物業樓價是多少，都需要劃一繳付15%從價印花稅。 需注意的是，於1份買賣合約內，同時購買多個單位，就算聲稱作為自住用途，從價印花稅亦會以樓價15%計算。 不過於2020年11月，已將非住宅雙倍印花稅撤銷，買家只需按第2標準稅率繳交即可。 任何形式的物業買賣都需要繳交從價印花稅，稅額就會視乎樓價。 只要你係香港永久居民並且沒有持有任何住宅物業都可享用以下印花稅率。 15印花稅換樓 另外樓換樓人士只要簽臨時買賣合約買樓後12個月內出售原有住宅物業便可向稅局申請退還部分印花稅。 如有需要換樓，往往都是先購入「啱心水」的單位，然後才放售現時的舊居，在待價而沽的同時，亦可以趁機為新居裝修。 但需留意，申請人必須於新居買賣協議簽署日起計兩年內，或是於出售舊單位樓契簽立日期後的兩個月內，連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。 香港樓市一向升多跌少，早年有不少炒家會用確認人身份轉售物業圖利。
- 如果是首置身份，則可以透過按揭保險公司，為800萬以下物業，免壓測申請超過9成按揭；非首置人士，則最高可造8成按揭。
- 由於該住宅物業在 2012 年 10 月 27 日之前已取得，因此，他無須就該項交易繳納「買家印花稅」。
- 香港政府為打擊樓市炒賣風氣，因此勒令規定所有持有一項物業或以上的非首置客人士，購買物業時，必須繳交樓價15％的印花稅。
- 換樓期間居住：由賣樓以至搬進新樓可相隔數月甚至半年，換樓客或要「售後租回」原有單位，或遷至短租住所，兩者均涉及租金支出。
- 如先賣一層，再買，然後賣第二層，這樣都可退15％印花稅。
- 沿用之前同一概念，如果採用「提名」方式入市，又能否達到慳稅效果?
華大酒店由順豪物業持股71.09%，順豪控股控制順豪物業約66.13%股權。 「先賣後買」換樓可豁免15%從價印花稅，但萬一出售現有物業時買家撻訂，換樓客就需要補交印花稅差額，到日後原有物業正式賣出便可以申請退回稅花印差額。 15印花稅換樓 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」的時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。
15印花稅換樓: 成交金額左右後市
款額為 750,000 元 (即 500 萬元 x 15 % )。 但要留意，如先賣第一層的買家撻訂，政府就會視換樓人士仍然有兩層樓未放賣，那麼便不能退稅。 15印花稅換樓 相比之下，假設樓價800萬元，首置人士只需付3.75%印花稅，即約30萬元，但非首置人士就要付15%印花稅，即約達120萬元。
然而，要做到無縫交接的難度極高，因為買入新居後要花時間裝修，在賣出舊居搬入新居前，難免要在外短租單位，有時可能要長達三個月至半年。 所以有些業主會提出售後租回，即賣家向買家租回售出物業，短住數月，直至新物業入伙為止，如此便可省卻搬多次屋的麻煩。 任何物業於購買日後三年內轉讓均須繳交「額外印花稅」。 計法以物業交易的代價款額或物業市值(以較高者為準) x適用稅率。 額外印花稅英文全寫為Special Stamp Duty, SSD，是政府為了遏制短期炒賣，降低樓價升幅而設定的「辣招」。 15印花稅換樓 只要買家在購入單位後36個月內出售該單位，就要支付最高達棲價20%的額外印花稅，市場亦將這36個月稱為禁售期。 若你是香港永久居民同時名下並無任何住宅物業，你就能以相對低的稅率支付從價印花稅AVD（從價印花稅計算方式）。 一般住宅買賣須要在簽立交易的首張協議或轉易契後30日內交印花稅，否則要繳交罰款。 如果不遲於1個月，罰款為印花稅款額的2倍，如果遲逾1個月但不遲逾2個月，罰款為印花稅款額的4倍，如果在其他情況下，罰款為印花稅的10倍，所以記得準時繳交印花稅，避免增加額外稅項開支。
15印花稅換樓: 印花稅攻略:印花稅攻略:即睇印花稅計算方法、類型及繳交時間
不過，政府為壓抑樓市炒風，除了在「從價印花稅」落重藥之外，早年亦推出了另外兩項「辣招稅」措施。 其中，「額外印花稅」（Special Stamp Duty，SSD），在某些情況下與其他國家的「資產增值稅」可謂異曲同工，甚至可以話比增值稅「更辣」。 好在，在這超貴稅率下，亦設有一道「逃生門」給予換樓人士。 15印花稅換樓 只要換樓人士在買入物業12個月內，將原有的住宅單位出售，之後就可以向稅務局申請退還已繳「從價印花稅」的差額，但須符合稅務局之特定條件。 以上述買一個800萬元的單位為例，符合資格的買家就可以獲「回水」90萬元。 如夫妻聯名想甩其中一位，因每位業權為50%，印花稅會用樓價一半去計算。
必須留意的是，由於首置客購買物業，同樣需要繳付從價印花稅，只是稅率較低，因此無法完全退回全數15%，而是會扣取新一筆首置從價印花稅後，再補差價。 例如首置印花稅為4%，那業主可退回「15% – 4%」的印花稅額。 其實不少人都選擇先買後賣，以免心水單位被人捷足先登，寧願先付辣稅，再申請退稅。
開支巨大：換樓客要同時支付15%稅率的印花稅，加上經紀佣金、律師費、差餉及其他裝修費等，開支巨大。 預留充足周轉資金過渡：換樓客要預備周轉資金，以備支付短租住所、購買新物業所需的大細訂及印花稅。 資金充裕：原有物業以高於購買時的價錢售出，差額可用作新樓首期開支，更可用作支付裝修以及其他雜費等用途。 政府前年將住宅印花稅上調至15%，立法會昨完成三讀通過印花稅修訂條例草案，並決定將換樓期限由6個月延至12個月。 15印花稅換樓 1988年4月1日至2010年3月31日期間的印花稅率以下連結載有計算由2010年4月1日起買賣或不動產轉易契的印花稅例子及常見問題。 由1999年4月1日開始，物業轉讓印花稅將根據代價款額或價值的確實金額計算，而非用以往調高至最接近的$100後才計算的方式。 由2016年11月5日起，「從價印花稅」的第1標準稅率分為第1部及第2部稅率。
而簽訂正約的日子一般在兩星期內簽訂，所以只剩成交日可用作走盞。 另須留意，部分買賣協議中或列明數日寛限期，容許對方於某日子前支付尾數及完成交易。 賣方需等有關文件註冊及終止交易的條款正式生效後，才可以把單位重售。 15印花稅換樓 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。
近年據不少媒體報導，不少換樓客或是父母客，也以未曾置業的子女的首置名額購入物業。 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 不過，買方通常不會輕易答應賠償差價，這情況便要訴諸法庭。 15印花稅換樓 待至成交日未能收到尾數後，賣方律師可立即出信，與買方律師樓探討此事，及追討其他合理權益等等，同時將信件註上土地註冊處。 即使雙方就賠償或撻訂未能達成任何共識，於「上律師樓簽正式買賣合約」的日子，沒有現身簽正約或交收大訂尾數的一方，將被當作違約，故「撻訂日」最遲於簽署正式買賣合約的日子便能作實，並沒有太大的法律或稅務風險。
由於銀行審批按揭申請時會查閱申請人TU（環聯信貸記錄），即使以「先賣後買」形式簽訂臨約，由於賣出的物業並未成交，所以TU內仍然會顯示申請人有按揭係身，因此銀行會當申請人為非首置最多只能批出8成。 因DSD未有官方統一稱呼，坊間或媒體偶爾將「DSD」稱為「雙倍印花稅」，「雙重印花稅」，「雙倍從價印花稅」。 15印花稅換樓 實際上，DSD或Double Stamp Duty其實是建基於香港政府既有的「物業從價印花稅」（AVD、Ad valorem stamp duty），因此，以上稱呼均可適用。
以持有物業市值為700萬元為例，若二人聯名持有，轉名便需以50%業權計算，即以350萬元計算，對應印花稅率為2.25%，即78,750元（需於簽署臨時合約後1個月內，由律師樓代為繳交）。 於轉名後換樓客購買新單位，便只需繳交以第2稅率計算的從價印花稅。 以換樓客購入一個1,200萬元的單位為例，轉名後只需繳交樓價3.75%，即450,000元從價印花稅。
蘇偉文引述稅務局數據，指由2016年12月至去年11月，須繳付雙倍印花稅或新住宅印花稅的住宅物業交易宗數，約佔交易總數的11%，較辣招前（2016年1月至11月）約佔整體26%下降。 而香港永久性居民買樓時沒有擁有其他單位的個案，由辣招前的約75%增加至93%，政府認為辣招有效減少投資需求，但強調接受修正案不是減辣的信號。 蘇又謂，在目前超低利率、流動資金充裕及房屋供求失衡的非常環境，本地物業市場仍然熾熱，樓價亦處於極高水平，且未見下行跡象。 15印花稅換樓 因此，政府現時無意「減辣」，並且有決心維持一系列需求管理措施，包括盡快落實新住宅印花稅，以防範樓市泡沫風險進一步惡化，確保樓市穩健發展。 換樓另一個考量就是應該「先買後賣」還是「先賣後買」。 「先買後賣」是指先購入單位，待入伙後才把原有單位售出，最直接的好處在於心儀單位不會被人捷足先登，亦可以確保有充足時間布置新居。
現時的印花稅辣招規定，業主換樓必須在買入新物業後六個月內賣出他唯一原有物業，才可以申請退稅。 首先要準備充足時間，讓手上單位完成買賣程序，或在臨約寫明必買必賣條款，否則如過程中買家撻訂，而業主又心急以為賣了樓而買入新單位，這時候仍要支付新單位樓價的15%印花稅。 如果你並非首次置業的香港永久居民，即買樓時已持有物業（就算只有半份或更少的業權，只要物權在你名，都算不上首次置業），所以你買樓時要繳付的印花稅就認真「乸脷」！ 皆因你須繳付「從價印花稅」的稅率，劃一為樓價15%！ 這項「超貴」的印花稅率，一般會稱為「雙倍印花稅」（DSD）。 一般而言，會在買方簽署正式買賣合約時支付，並由律師樓代為辦理，買家只需帶同支票簿到律師樓，繳交相應印花稅。
假設黃先生為香港永久性居民，他和配偶張女士，在2016年12月1日以800萬元聯名購入一個住宅物業，但張女士並非香港永久性居民。 他們在香港沒有擁有其他住宅物業，就要按第2標準稅率計算，款額為300,000元(即800萬元x 3.75%)。 這是由於住宅物業是由近親(即配偶、父母、子女、兄弟和姊妹)共同購入，他們在香港均沒有擁有任何其他住宅物業，而其中一人為香港永久性居民，合乎有關資格。 目前政府規定，如果業主購買新物業後，業主在1年內賣出舊物業，並正式完成該項交易，直到業主個人資料上顯示只持有一項物業，即可以申請退回之前支付的從價印花稅款項。 買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty，BSD）屬於專門為應對非本地買家及公司轉讓的印花稅。 目前只要是非香港永久居民，或是以公司名義購買物業，均需劃一支付15％印花稅。
反觀如果聯名買樓的一方並非近親，則需要繳付「新住宅從價印花稅」，且還需按需要繳交針對海外人士的「買家印花稅」。 舉例男方本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的女士，以300萬元購入一個單位，該女士跟男方並非近親。 物業要交「新住宅從價印花稅」即「300萬X 15%」，相當於450,000元外，還要多繳交15%的「買家印花稅」。 也有一些情況，是先由沒有持有物業，且是香港永久性居民的丈夫出面買樓，簽署臨時買賣合約及正式買賣合約，之後正式簽署「轉讓契約」時，提名太太持有物業，而太太成為唯一持有物業人士。 如果太太本身沒有持有物業，則先生購買物業時繳付「從價印花稅」，而太太支付100元印花稅便可以。 雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家，但由於在實際操作上，基本上每一個步驟都是經由律師樓處理，無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。