透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 筆者朋友明仔(化名)在銀行擔任中層，其首次置業買自住樓時，正正是使用Staff Plan借盡按揭成數。 但一層樓未夠，近期明嫂入飛兼抽中大圍站上蓋項目，感覺受到幸運之神眷顧，家庭資產組合邁向第二層樓，打算第一層樓留給家人居住，自己搬去大圍站居住，並申請9成按揭。 資深財經評論員林一鳴表示，在政府辣招之下，樓市以上車客為主，他們負擔三至四成首期的能力不夠，發展商為了賣樓，就要用二按幫助銷情。 如果他日樓價下跌，重點是看買家能否按月供款；如果不能的話，到時變成負資產，買家除了輸清首期，還要輸凸。 新盤熱賣的一個原因，就是發展商透過旗下「財仔」提供高成數一按，個別更高達樓價九成半，遠遠超出金管局最高六成上限。
發展商及財務公司提供這樣低息的按揭貸款，當中涉及成本和風險。 以財務公司向街外提供二手按揭收取20厘計，對於符合條件可以借足120%的買家，發展商每年向他們津貼了19厘，貸款可以延續三年，用盡三年便津貼了57厘（即57%）。 正常按揭為7成，而發展商提供到120%，即是向買家多給了50%的借貸。 計計數，額外的按揭乘以三年的利息津貼，去到最盡可以等如樓價的28.5%。 因此，部份大銀行如滙豐銀行，則因應新政策發出內部指引，提出若壓測下之供款佔入息比率已超出65%，即使基本供款佔入息比率不超於50%，亦需因應個案作審批，批核條件包括借款人須為固定受薪人士。
- 發展商如果現時還不肯減價或者提供額外優惠，再坐幾個月，今年的售樓目標便沒有可能達到。
- 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。
- 有關計劃為新盤買家提供一個借款額高於購入樓價的貸款選擇，問題在於借款人不僅僅是以新購物業為抵押品──他們(或家人)需要另外持有物業，並將舊 樓和新樓一同作為抵押借款。
- 發展商的新盤付款方法層出不窮，不論樓價優惠、按揭息率、供款年期等各有不同，筆者遇過不少客戶因受到新盤現場氣氛影響作了錯誤決定。
- 雖然，現時現金回贈未及高峰時期，唯2021年起，銀行轉按市場再次升溫，回贈可高達1.7%。
不同於即供計劃，建築期付款下，買家可以於收樓前付清尾數，避過未入伙就要開始供款的問題。 建期付款數期比較寬鬆，買家可於收樓前才正式「上會」供按揭，故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。 香港小輪於長沙灣海柏匯加推22伙開放式戶，實用面積192方呎至214方呎，維持提供最高7%折扣，單位定價由386.8萬元至433.8萬元，折實售價359萬元至403萬元，個別呎價較之前已開價並屬同一樓層的相鄰單位上調約13%。 該盤亦更新部分餘貨的售價，其中26樓實用206方呎A室，提價8.8%，最新定價為400.7萬元。 同系恒地於下周二長沙灣南昌一號首批50伙，消息指，累收逾350票，超額登記6倍。
由於金管局不斷收緊樓宇借貸按揭比率，大發展商利用自己的財務公司提供買家二按。 一般人買樓只可能從銀行借到樓價六、七成貸款，而買新樓，加上發展商的二按，不難可以借到樓價的九成半，本來已對買家有很大的吸引力，只需付出樓價的5%，便可以買樓。 現時有發展商提供120%按揭，若符合條件（估計只屬少數），連5%也不用，還有相當於樓價20%的低息貸款落袋。 不單止是換樓客，對一些想套現的人都很有吸引力，將進一步吸走二手樓市的購買力。
樓盤編號# 2142454物業編號: Yl003 代理提供
我們多次提出，借款的風險不在成數高低，而在借款額是否過高，還款是否超出負荷。 上周元朗一個新盤的發展商推出一項按揭計劃，新盤成交價1000萬元的話，最高可借1200萬元的按揭。 之前坊間不時說高成數按揭風險高，目前居然有發展商提供「借突樓價」的貸款，豈非超高風險？ 最低每月入息要求是根據香港金融管理局指引所要求的壓力測試而釐訂。 壓力測試以現行利率加計算，而每月供款額必須低於其每月入息之水平。 以往最基本的付款辦法主要是即供付款及建築期付款，現時亦有方便資金調動的季度建築期，即供普遍可獲最多折扣(例如照售價減6%)，而建期則可享長成交期(例如360天)，視乎個別樓盤或發展商而定。
但律師樓需要1.5至2個月處理，其中向舊銀行取樓契需要3星期。 如想加快進度，可同時向銀行申請轉按及向律師樓取契，便能把時間縮短至1個月左右。 Billy Steele/EngadgetSpotify 實驗性的 Stations app 快將在 5 月 16 日中止服務了。 這個 app 基本上是將主 app 「電台」式的播放清單獨立成一個 app，讓聽者可以更簡單聆聽各種「電台」。
恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 另一方面，置業人士需留意息口走勢隨時有變，因市場普遍預期未來息口應該向上，屆時持有兩項物業的供樓開支將更大。 如此高成數之樓按，筆者認為較適合收租客及換樓客，但應注意個人負擔能力、租金回報可否抵銷供樓開支，以及可否在過渡期內售出現有物業。 發展商除了積極沾手按揭業務，近期更以新的付款計劃促銷樓盤，令不少有意置業人士難以選擇，金管局更首度呼籲要清楚瞭解條款細節，筆者將為大家分析要注意的事項。
必須好好評估是否負擔得來，否則難以應付突如其來的經濟環境轉變。 要拆解困局，筆者建議方法是除了明嫂外，大圍站層樓讓更多家人做借款人，就算明仔做擔保人，本身有Staff Plan在身，都很大機會可以借足9成按揭。 紀惠集團主席湯文亮認為，財務公司借出二按，就好似替新樓打了類固醇針，出現極度亢奮狀態，令一手市況較二手好，同時不少專家轉軚睇樓價仲有得升。 這項操作好處是一早以「即供」方式申請按揭，到收樓時不幸失業或轉工亦不必擔心按揭問題。 相反，如果採用「建期」支付，待物業即將落成時才申請按揭，屆時不幸失業便出事。
他相信，在自由市場下，發展商會寧願直接調整售價，而不傾向利用按揭手段吸客，長遠亦不應投放太多資源在按揭業務上。 由此可見，發展商的心理狀態其實較弱，覺得可以去貨的，便盡量去貨。 說到底，元朗盤也賣到呎價一萬元，即使加上優惠，七除八扣，也要八、九千元，並不便宜，入市買樓，還是要承擔不少風險。 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。
不過，即使政府推出多項措施，香港的發展商仍能鑽空子逐一破解，務求將更多市民捲入樓奴漩渦。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 金管局亦留意到地產發展商推出不同形式的按揭貸款計劃及優惠吸引買家，促銷樓盤。
不過，也有聲音認為金管局不應干預銀行與發展商的業務來往。 中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，發展商如果不向買家貸款，很多市民上不了車。 而如果發展商過去的銀行還款記錄好、按揭業務只佔其少量資產，金管局沒有理由要求銀行不貸款給發展商。
【名家投稿】消費者霸權 上車樓
另一個快將開價由香港興業於屯門湖安街項目隻隻寓，昨上載售樓書至該樓盤網頁，該盤最快下周開價。 項目提供222伙，實用面積由253方呎至869方呎，戶型由開放式至三房，項目關鍵日期為2018年6月28日。 如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。 高成數轉按須取得自住證明，如滿意紙和入伙通知書，故新樓未入伙即申請高成數轉按，有機會導致按揭不能預早批核，要重新申請。
曾協助不少負資產人士的香港業主會會長佘慶雲說，現時發展商的做法並不理想，「120%按揭等同唔使錢買樓，反映發展商亦唔睇好後市，想盡快散貨」。 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。 不過，不少銀行在村屋的估價上仍偏向保守，建議從專營村屋按揭的銀行入手。
南岸昨公佈削減現有兩項付款計劃的折扣優惠，包括「45天現金付款計劃」，將由照售價減6%改為減4%，而「先住後供付款計劃」亦會取消2%的樓價扣減優惠。 另外，部分業主又會用「自己的方式」借到盡、甚至借凸。 例如在銀行的一按基礎上，除按揭保險外，再以其他俗稱「財仔」的財務公司進行物業借貸、即「按上按」，個別更可造十多按，惟此類財仔一般不受金管局規管，且爆煲機會大。 發展商為新盤提供按揭，多數情況下迴避了壓力測試，「方便」買家多借一點；比起高成數，此種方便會不會令買家借入超出負擔能力的金額，才是問題所在。 有關計劃為新盤買家提供一個借款額高於購入樓價的貸款選擇，問題在於借款人不僅僅是以新購物業為抵押品──他們(或家人)需要另外持有物業，並將舊 樓和新樓一同作為抵押借款。 如果同一個物業，同一時間重複抵押，取得多筆按揭貸款，叫「一樓多按」；把多於一個物業抵押取得一筆款項，可稱為「多樓一 按」。
要留意，重上按保需要重付按揭保險費，如借8成，保費為貸款額2.15%，不過可享65折保費。 若有資金需要，轉按重上按保套現，不失為一個解決資金周轉的方法。 即供付款和建期付款，不僅限於樓價數期上有分別，更影響著按揭申請和按揭成數。 原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」，而不接受「樓花按揭」，換言之，用即供付款雖可享樓價折扣，但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭，最多只可造 6 成，買家需要自行籌備更大筆首期。
你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 選定心水計劃後，更會有專家與你跟進按揭申請的每一步。 金管局已經於不同場合多次提醒市民，置業不單是人生的重大決定，亦是一個大額的槓桿財務交易，市民應考慮未來一段長時間經濟及市場環境，尤其是按揭利率可能出現的轉變，在作買樓決定時，應該量力而為，審慎管理風險，不要過度借貸。
拆解這個120%按揭新猷背後的運作邏輯，就是發展商提供一個廉價二按，一般財務公司提供第二按揭借貸，收取的年息都會到達10多、20厘，而現時該發展商收取的年息只是大約1厘多一點，發展商是借出廉價二按。 但估計發展商會有很多要求，一般不易借到120%按揭。 借款人如購買發展項目中一個成交價1000萬元的單位，而舊居又有按揭未償還的話，舊居樓價要達700萬元，發展商才會借1200萬元予買家，用於 償還舊居按揭及支付新樓樓價。 以抵押品總值1700萬元計，整體按揭成數其實是70.6%。 對貸款人來說，風險反而比之前按揭成數高達八、九成的新盤一按 略低。
年度，公屋建屋量只有9,938間， 年度，才回升到14,264間，到 年度，加上資助出售單位，亦不過是14,293間。 即使發展商能再增加供應，還要寄望政府不要再「嘆慢版」，能盡快追上公屋及居屋的興建目標。 事實上目前樓市仍然有充裕承接力，將軍澳日出康城第5A期MALIBU兩日沽清750伙創紀錄，發展商更預料加推後有5%至8%提價空間。 目前市場上有不少本身擁有物業的人士，正是最具能力買樓的一群。 他們可把其已升值不少的物業向銀行加按再買樓，不少都會為子女置業。 優點是買家在換樓或租轉買時毋須負擔雙重開銷；缺點是樓價比即供期付款為高；物業落成後才申請按揭，銀行可能會因樓市調整而估價不足，導致買家需額外籌集資金以完成交易。
買家在收樓前3個月才申請按揭，這樣對買家而言雖然更有保障，但便比即供付款的折扣優惠較少。 即供付款，指在樓花期期間申請按揭，買家簽約後支付全部樓價，發展商的折扣優惠較多。 買家如選擇即供期付款，發展商能提早收齊完整樓價，方便資金周轉。 因此，發展商為吸引買家揀「即供付款」，一般都會推出即供期付款優惠，即供呎價會有折扣，比建期計劃更平，故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。 購入樓花後，即向發展商支付整筆樓價，便稱為「即供期付款」。 即供計劃下，物業尚於樓花期時，買家已需要開始供款，故即供按揭又被稱為「樓花按揭」。
本行並不會為該等資料的準確性、完整性和／或針對某特定用途的適用性作出任何保證或陳述。 您可透過「按揭慳程式」，以您的收入水平為基礎，計算您可負擔的按揭貸款額、貸款月供金額以及可以從「存款掛鈎按揭」節省多少利息開支。 使用滙豐流動應用程式及網上理財服務，即可安坐家中，輕鬆理財。 請瀏覽本網頁，了解新型冠狀病毒肺炎如何影響您的財務管理及我們的服務。 假如發展商遲交樓，未入伙前是不能轉按至銀行，變相買家A在第2年開始需要供發展商一按，以目前P等於5.25%計，利息為2.15%，比起銀行普遍1個月拆息加1.3%貴約1厘。 雖然，第2年便轉按會被罰貸款額1%——以按揭成數75%計，有關罰息代價為樓價0.75%，亦要支付估價費以及轉按牽涉的律師費等雜費。
於目前市況下，採用即供付款最受歡迎，可避免因樓價下跌而日後未能上會，並趁加息前先行鎖定按息及提早多供本金。 至於首期不足的買家，可採用息率較高的二按付款，甚或現時一些較新穎的高成數付款計劃──包按、淨供息、先住後付、額外抵押現有物業或金融資產(例如外幣存款、保險單)等。 政府去年放寬按揭成數，1,000萬元或以下住宅可以借8成按揭，800萬元可以借9成，但銀行職員寧願借Staff Plan，現時大型銀行都提供月薪120倍、最多2,000萬元貸款，利息最低可以到0.8厘。 【本報訊】金管局收緊按揭，發展商瘋狂「借錢」幫新盤出貨。 有報告指出，今年入伙的新盤由財務公司（俗稱財仔，不受金管局監管）提供的一按多達821宗，佔新盤整體按揭比例由2016年不足9%升至15.5%，金額逾61億元。 部份借到盡上車的買家，疑無力供款連環淪銀主盤，本月市場新增9伙銀主盤。
尤其在採用地產發展商提供的按揭計劃時，準買家應清楚了解條款細節，即使眼前的短期優惠可能看上去很吸引，亦應該考慮未來可能出現的變數，小心評估自身的還款能力，作出精明和審慎的決定。 「呼吸 plan」是指近年發展商為一手樓盤提供的按揭計劃，對買家的收入要求較低（甚至不用入息證明！），亦不用通過壓力測試。 只要是「有呼吸」的活人，通通歡迎上車，按揭成數更可高達樓價的80%至90%，聽上去頗吸引。 120%按揭聽起來是「借突」，似乎是借貸比率甚高，感覺甚高風險，但實質這是輕鬆而彈性的買樓方法。 120%指的是貸款額最高可達新購物業估價的百分比，但借款人是把新樓與舊樓一同抵押，若連帶計算同為抵押品的舊居價值，實際按揭成數是在七成左右，風險反而比按揭成數八、九成的新盤低，由於不經銀行，更可避開壓力測試的要求。
無入息 樓市另類「外強中乾戶」按揭奇招【星之谷專欄 R
根據金管局每月進行的住宅按揭統計調查，二零一七年首九個月，每月平均涉及轉按的宗數（當中包括加按）有3 100宗，比二零一六年每月平均2 200宗有所增加。 但據金管局從主要銀行了解所得，轉按數字增加主要是由於按揭市場競爭激烈，銀行下調按揭息率並提供其他優惠，吸引現有按揭借款人士進行轉按，以減少利息開支，而涉及加按套現的個案只佔小部分。 總結而言，如果新盤買家要申請銀行高成數按揭，不一定選擇「建期」而放棄「即供」，可以考慮先利用發展商按揭「即供」食盡優惠，物業落成前才轉按至銀行申請高成數按揭。 當然，不同新盤發展商按揭計劃以及即供優惠都不同，需按個別情況審視。 而且客戶轉了付款方法，享有更多的樓價折扣，已足以抵銷按揭保費的開支了。 樓市將來的走勢，雖然有客觀因素參考，但確實何時升或跌，誰也說不準。
所謂「即供」，即樓花期已經申請按揭找數；「建期」則是收樓在即才申請按揭支付樓價尾數。 星凱發展商提供「即供」按揭計劃——首年免息免供，第二年最優惠利率減3.1%，按揭成數為75%，120天付款方法。 採用這個「即供」方式支付可享樓價13%折扣；「建期」只得11%，關鍵日期為2023年3月。 想避免付按揭保費，可入伙後，待物業升值至足夠令按揭成數降至6成，才申請轉按，甩走發展商二按又毋須支付按保保費。 但要注意，如樓價下跌，物業可能估價不足以致銀行批出較少按揭，申請人可能要補差額，才能轉按。 答：600萬或以下物業，轉按套現最多可借8成，但還款年期最長僅25年。
投行瑞信也指出，發展商的目的是為了避免物業要大減價求售，但做法或對未來推售的樓盤構成負面影響，也令之前購入單位買家感不安，因為做法顯示市場購買力正在減弱。 提供高成數按揭是在減價前的最後嘗試，隨着供應上升及物業市場分散，價格競爭將必然出現。 「smartME 智能地產平台」一直以客為本，推出了「地產代理」及「放盤搵盤」程式。 以嶄新模式為業主配對全港十八區合資格地產代理，亦為買家及租客提供多個有質素的堅盤源；我們明白地產代理於整個樓宇買賣中有著不可或缺的重要性，期望透過科技遙距協助代理連繫買賣雙方，藉此提升地產代理於業界競爭力，成為代理們最強的成交伙伴。 自「林鄭PLAN」實施後，按保涵蓋的樓價上限放寬至1000萬，令以往承造發展商二按的買家可將二按的按揭貸款轉按至銀行。 即使按揭額相同，買家仍能「逃出」發展商的高息，以減少支出。