其實綜合以上，政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額，所以理論上，如果有買家想買4000萬的物業，按揭成數上也能借取2000萬。 對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 9 成按揭（乃至按揭保險計劃）只適用於私人樓宇，當中價值 $600 萬或以下之物業可為樓花，而樓花期須為 12 個月內；價值 $600 萬以上的則必須為已落成住宅物業，亦即現樓。 首置人士借 9 成按揭，供款必須低於個人或家庭入息的 50%，這是基本要求。
值得留意的是，首置人士如未能通過壓測，也可做九成按揭，但保險需加25%，每月入息仍至少約56000元。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，自2019年10月的《施政報告》中放寬首置人士按揭保險計劃的樓價上限，可承造最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1000萬元。 事隔超過兩年，市場反應非常正面，即使當年放寬後不久遇上疫情襲港，樓市亦未見受到打擊。 事實上，根據香港按揭證券公司資料顯示，去年全年新取用按揭保險金額突破千億為1325.58億元，宗數達到23846宗，宗數及金額均從有記錄以來的年度新高，反映買家對高成數按揭有一定需求。 政府表示考慮到目前市場環境、未來數年供應情況及首次置業人士和計劃樓換樓自用家庭的需要，指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，提高按揭貸款的樓價上限。 措施公布數小時，多區連錄反價、封盤，當中藍籌龍頭屋苑太古城，有多個單位提高價格，海棠閣低層E室，實用面積約922平方呎，原先叫價1,700萬元，加價至1,750萬元。
另外，就算買入的千萬物業作投資出租，按揭成數亦不用像1,000萬以下樓需要扣減一成，仍可以維持在五成比例。 中原按揭董事總經理王美鳳相信，放寬按保樓價上限可有助促進二手物業交投，幫助上車及換樓鏈回復正常，避免買家在無可選擇下紛紛流向備有高成數按揭配套的一手樓盤市場，有利樓市健康發展。 然而，過往的「林鄭Plan」雖加速住宅物業成交，但只主要集中於千萬以下物業，現時部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，「林鄭Plan」下的換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。 現時疫情再度嚴峻，重擊香港經濟及樓市，是次再度推出逆周期措施，為樓市打下強心針，對樓市屬正面支持，可謂適時的做法。 「呼吸Plan」是指只要有呼吸的人都可以借到高成數按揭，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。
香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃預先批核服務，讓有意置業的人士在確定是否購買物業之前，預先知道自己是否符合按揭保險計劃的申請條件。 有興趣的人士可於簽署臨時買賣合約前透過參與銀行提交按揭保險計劃的申請及所需文件，並多數可於一至兩個工作天內得悉預先批核的結果。 有意申請購買馬頭圍道首置項目單位的買家，如打算採用按揭保險，應檢視個人是否符合有關按揭保險安排的合資格準則，並預先就按揭貸款安排諮詢銀行。
放寬按保門檻消息一出，頓炒起樓市氣氛，10大屋苑之一的太古城多個單位即調升叫價。 另有業界人士直言，計劃如同「小減辣」，有助增加20%至30%買家入市。 根據金管局指引，一般而言置業人士在申請按揭貸款時，必須接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。
按揭保險計劃
下回筆者將再詳細講解申請高成數按揭的條件，以及需要注意的事項。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。 2020年二手住宅成交量按年增加15%，當中在新按保推動下600萬至1,000萬物業的成交量按年增加約53%，然而，2020年樓價1,000萬以上物業成交量則按年減少0.5%，與二手巿況背馳。
現在按保擴大至1920萬港元物業，有助減輕換樓用家的首期負擔，疏通整條換樓鏈，更多中小型單位釋放出市場。 同時，新措施也有助鼓勵發展商推出更多較大面積的單位，或有助樓價更健康發展。 1,500萬元單位原先的按揭成數最高只有5成，即首期需要750萬元，而放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元，按揭成數增至64%，首期為540萬元，即減少210萬元或28%的首期開支。 至於原本1,200萬元物業最高按揭成數為五成，首期需要600萬元，現在減少360萬元，只需要240萬元便可以置業。
建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！ 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高於月入六成（俗稱50/60）。 如果有按揭在身，壓測同樣需要調整，每月供款不得高於月入四成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高月入五成（俗稱40/50）。 金管局對千萬以上物業的按揭成數較為嚴謹，1,000萬以上的按揭成數為五成，如果收入來自非香港地區，更要下跌一成。 不過千萬以上物業的按揭成數沒有貸款額封頂位（不像1,000萬以下最高只能借500萬），因此就算買入5,000萬的物業，按揭成數上也能借取2,500萬。
即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭，但新盤多屬樓花未可入住，發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至三年，亦並非適合長期使用。 基於按揭成數之限制，不少家庭未能將換樓計劃付諸行動，影響換樓鏈，亦不利樓市整體發展。 筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數，建議2,000萬或以下之按揭成數提高至7成，2,000萬以上至3,000萬之按揭成數提高至6成，買家須為首套房或自用物業換樓人士，以促進整體換樓鏈回復正常運作。
另以1,200萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成，即首期需要600萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 換言之這安排下，按揭成數是隨樓價增加而逐級減少，例如1300萬元物業，最高按揭成數有近74%，而1600萬元物業，最高按揭成數為60%。 以上措施皆是2月23日即時生效，順帶一提，這是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。
對於提高九成按揭樓價門檻，經絡按揭轉介高級副總裁曹德明指出，400萬以下的單位近乎絕跡，相信政府是因應市場及需求作出調整。 與舊制比較，若首置住宅物業樓價800萬元，按揭成數由原來六成大幅放寬至九成，首期將由320萬元降至80萬元，節省75%，而1000萬元物業亦由原來按五成增至八成，首期由500萬元減少60%至200萬元。 價錢較「大眾化」的600萬元物業，首期亦由120萬元省一半至60萬元。
購買1200萬物業首期降低240萬
另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。 新計劃將可申請最高8成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首置人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1,000萬元。 此外，今次按證公司更擴大按保計劃適用範圍，為價格1,200萬港元以上至1,920萬港元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，按揭貸款以960萬港元為上限。 香港大學房地產及建設系客座副教授張聖典認為，放寬按保樓價上限，將會激活樓價1,000萬至1,200萬元的住宅成交量，因為首期金額有多達樓價三成的差別，料該類住宅單位有望跑贏大市。
至於經紀佣金方面，縱然樓價是1,000萬元，但有時候臨約會寫明「買方負責賣方經紀佣金」，又會否令總交易金額「超標」，買家未能申請8成按揭？ 其實，經紀佣金不計入物業一部分，亦沒有明文規定賣家佣金不可以由買家負責，故佣金毋須計入按揭成數；而由於有關條款寫在臨約上，不屬「枱底」進行，難言是欺詐或瞞騙。 新地副董事總經理雷霆稱，旗下何文田Prince Central，未來兩天內公布項目的「現樓超級優惠」，由於項目快將得到滿意紙，將作現樓銷售，主要提供新的條款迎合買家需要，最快有機會周內推售，會因應項目… 至於400萬至800萬元的物業，因市場始終對小型單位有一定需求，成交不會有太大影響，估計升幅將與大市同步。 最基本，是看你想買的新盤樓價：若超過$1,200萬，那只能透過「呼吸Plan」造高成數按揭保險。 但若希望買$1,100萬的新盤，須借8成才能夠上車，那你便要考慮選擇「波叔plan/林鄭Plan」或「呼吸Plan」了。
- 他到單位實地視察時，發現屋內有些很不錯的家電及傢俬，如果搬搬抬抬隨時損毀，遂向原業主提出倒不如由他接收，自己之後亦不用特別添置太多新家具。
- 陳茂波指，已指示香港按證保險有限公司修訂按揭保險計劃，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將由1,000萬元提升至1,200萬元，首次置業人士可…
- MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。
- 有興趣的人士可於簽署臨時買賣合約前透過參與銀行提交按揭保險計劃的申請及所需文件，並多數可於一至兩個工作天內得悉預先批核的結果。
- 有準買家早前看中荃灣西鐵站上蓋項目柏傲灣一個1,200萬元單位，在沒有新按保的日子，如果要買入1,200萬元的住宅，需要支付五成、即600萬…
而香港按證保險有限公司亦公布，擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。 政府新一份《財政預算案》放寬高成數按揭的樓價上限，最新修訂的按揭保險計劃，9成按揭的樓價上限，由800元提升至1000萬元。 1000萬港元以上至1125萬港元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬港元，1200萬港元或以下，最高按揭成數80%。 萬元物業申請五至八成高成數按揭，無需要有首次置業及固定收入要求。
物業，非所有人合資格敍做9按
假如Tom本身以1,000萬元買入層住宅並繳付10%「大訂」(即100萬元)，「枱底」再付10萬元購買家電及傢俬。 假設原業主最終取消物業交易，只需退回100萬元「大訂」，但出售家電及傢俬所收取的10萬元毋須退回，Tom只能全數接收這些家具。 Tom亦發現自己未能轉去其他銀行申請8成按揭，原因是向第一間銀行申請高成數按揭時，有關資料已送至按揭保險公司手上，同樣已經「見光」；而無論轉去任何銀行，都要經按揭保險公司再批出高成數按揭，等於避無可避。 因此，Tom向原業主陳情在申請按揭時遇到困難，希望取消購買家電及傢俬之交易，並重新定立買賣合約，將總成交價降至1,000萬元。 問題來了，由於銀行只會按臨約總成交價審批按揭，1,010萬元已經「超標」，最高只可以申請5成按揭，須繳付首期505萬元，較Tom原先準備的200萬元首期多出1.5倍，大失預算。
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但要注意，雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期，部份更可還息不還本。 但當低息期過後，約是第三年，利息可能會大幅升高和加入本金的還款，令負擔突然增加。 假設買家以650萬元買入物業，根據金管局的規定，銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款。 若銀行給予其估價為600萬元，買家只能獲批360萬元貸款，並須承擔30萬元差價。 貸款金額上限及物業樓價上限為：1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下（貸款上限為 720 萬港 元）; 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。 另一注意的是，如果申請人以資產作收入申請，不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業，同樣計四成按揭。
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除底薪外，如申請人有花紅、雙糧等類似福利，只要僱傭合約有寫明，而申請人過去亦有就此報稅，亦可計進入息，通常以兩年平均數計。 9 成按揭的申請人須為固定受薪，一般情況下，薪酬亦須主要源自本地。 如果薪酬主要是以佣金或現金形式發放，而底薪不足，最高只可借 8 成，與非首置人士一樣。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 若申請人說明買入住宅目的，是給予家人居住，HKMC亦會質疑為何業主不是家人。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。
除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。 非永久居民的申請人須出示自己或直系親屬的香港住址證明，以及與直系親屬的關係證明。
但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 另外，政府亦委託市建局提供更多首置單位，包括安達臣道用地的第二個「港人首次置業」先導項目，提供近千個首置上車盤。 市建局亦會利用馬頭圍道首置項目的經驗，在未來的市區重建項目中，提供更多首置上車盤或其他資助出售房屋單位。 按現行規定，供款佔入息比率最高仍為50%，若超過則不會獲銀行批出按揭。
此外，為免可敍造按揭成數在樓價稍高於1,200萬元時驟降，按證公司將擴大按保計劃適用範圍，為價格1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，惟有關按揭貸款以 960 萬元為上限。 2015年前用家儲蓄3成首期便可完成置業目標，但現時即使用家想以7成按揭置業，仍需透過按保計劃申請，當中亦須支付按揭保費；又或若樓價超出按保樓價上限(1,000萬以上)，用家只能再儲蓄至5成首期方可置業或換樓。 事實上，若按揭成數可放寬至7成，亦有3成首期作為緩衝，銀行信貸風險不至於明顯提高，再者，根據現行樓按措施，按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。 若首期不足的話，首置人士經按揭保險「上車」，購買800萬元以下的住宅物業，假設銀行估價足，最多可借90%，即購買600萬元住宅物業，首期為60萬元。
另外，申請人應早於6個月至1年前管理好自己的信貸評分，確保準時償還貸款和清還卡數。 假如買家具備首置身份，則可使用新按保，借取高成數按揭，免通過壓測，惟仍要符合按保的DTI要求，另需付額外保費。 另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 600 萬元以上物業借9成，除了要現樓，亦設樓價及貸款上限，$1000 萬以下物業，最高借9成(上限為 $900萬)；$1,920 萬以下物業，最高8成 (上限為 $960 萬)。 另外，如抵押人申請 9 成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦算是首置。 此處之首置，不一定是第一次買樓，只要申請按揭時未持有任何本地的住宅物業，都可屬首置人士。
另一方面，新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家，回到低息銀行按揭的懷抱，亦對新盤市場有利。 相信不會，由於按揭保險計劃一向設有特定條件，包括物業要自住用途，對入息要求證明上較一般銀行按揭更嚴謹。 事實上，香港樓價一直攀升，部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元，換樓客需要儲備更多首期才可「細屋搬大屋」。