1000萬樓下按揭 內容大綱
對準買家而言，簽臨約時要選擇付款方式，此過程非常重要，會涉及到按揭及供款。 如果成功在新盤發售當日選中心水單位，代理與現場律師便會陪同買家「落細訂」，即以樓價的5％作為訂金，可於原先的訂金本票扣除，同時解說條款及簽處臨時買賣合約。 如果大家有任何置業問題，歡迎各位到《胡‧說樓市》的官方網站wuchatprop.com.hk，或Facebook專頁、YouTube頻道，以至Yahoo自家製的「胡‧說樓市」一欄跟我們交流。 1000萬樓下按揭 P按又分為大P（5.25厘）及細P（5厘），滙豐、恒生及中銀香港的P屬細P，其他銀行則為大P，一般實際利率約2.15厘。
- 一般而言，例如一些家庭客都是常見的換樓客，看中的兩房或三房單位都接近1000萬，甚至是1000萬以上，不過正如上文提及，樓價1000萬元以上之最高五成按揭，如果手上資金不算充裕，就會令人卻步。
- 1,000萬以上物業的壓力測試與1,000萬以下一致，在供款與入息比率方面，每月供款不得高於月入五成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高於月入六成（俗稱50/60）。
- 再按金管局「加3厘」壓力測試，每月供款為27,632元，而供款要佔每月入息比率不高於55%，即每月收入下限為50,240元。
- 如果有按揭在身，壓測同樣需要調整，每月供款不得高於月入四成，壓力測試方面，當利率上升3厘，每月供款不得高月入五成（俗稱40/50）。
- P按又分為大P（5.25厘）及細P（5厘），滙豐、恒生及中銀香港的P屬細P，其他銀行則為大P，一般實際利率約2.15厘。
銀行會以現行P按的實際按息+3厘計算（即5.15厘），計算供款佔入息比率不逾60%。 由2015年2月27日起，若按揭借款人申請按揭時已擁有一個或以上未完全償還的按揭物業(第二套房)，申請人申請第二套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的40%(不論自用或非自用物業)。 另外，銀行仍須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率則不可超越50%(不論自用或非自用物業)。 由2015年2月27日起，按揭申請人申請第一套房按揭之每月總供款額不可超於總入息的50%(自用物業)或40%(非自用物業)。 另外，銀行須為按揭申請人作壓力測試，供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%(自用物業)或50%(非自用物業)。 無論是本身屬於舊按保或是新按保範圍，但凡跌入「表2」及「表4」的買家都要留意。 由於多數是泛指在購入物業時，本身已有另一層樓在身，他可能是準備換樓、但卻未成功售出舊居的一批人士；又或有跟其他人作擔保，而該物業仍有按揭在身的買家，按揭證券公司決定「供款佔入息比率」會用更嚴格的手法來執行。
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1000萬樓下按揭: 申請村屋按揭前先了解村屋種類
若造九成按揭，分期30年，保險費用就是樓價的4.35%。 若以400萬元，按揭額九成，分期30年計，就是17.4萬元。 1000萬樓下按揭 不過好消息是，這筆錢可以加進樓價裡做分期供款，但分期後，當然就要支付利息。
例如客戶以500萬購買一個物業，在申請6成按揭時，物業估值是480萬，那麼銀行亦只會以較低者即480萬計算可造按揭金額，即客戶最高可借取約288萬之按揭貸款。 不過買入單位時的價格，已決定了選用哪類按揭保險。 使用方法很簡單，只要輸入樓價、按揭成數，便會計出首期金額。 1000萬樓下按揭 再輸入按揭利率、供款年期及每月收入，便會計算出「供款與入息比率」及「壓力測試」數值，藍色代表合格，紅色則代表不合格。 特首林鄭月娥新一份《施政報告》推出幫助市民上樓措施，包括放寬首次置業人士按揭成數。
第三類是現時最為常見於村屋買賣交易的「丁屋」，由地政總署負責規管，每橦丁屋都有特定的規格，最多興建三層，每層建築面積700尺，總高度不可以超過27尺，另外還能興建不深過一米的露台。 村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建，可免補地價起屋。 這類村屋在建築上有特定規格，包括最多興建三層高，每層面積統一為700呎，興建不多於一米深的露台。 1000萬樓下按揭 丁屋在興建後的5年內轉售，便需要補地價，因此準買家在申請村屋按揭之前，要確保村居已補地價。 準買家應該詳細了解購入村屋的樓宇機構，花園、天台及車位等位置是否入契，另外村屋有否僭建物或違反地契。
我相信，自上次施政報告以來，市場上應沒有剛出1,000萬頭的樓宇成交。 很多買家寧願私下付一筆小錢給業主，也要把樓價訂在1,000萬元以下，因為若銀行只做五成按揭，等如叫他不要買樓。 我們雖有提醒交易雙方，這種做法犯法，但因為涉及的利益太大，他們選擇私了，我們也沒法阻止。 置業人士如要申請按揭保險，需要支付按保費用，如果選擇一次付清，按保費用由1.15%至5.04%不等，視乎按揭成數及最長還款年期而定。 新按保措施申請最高8成按揭貸款的樓價上限由1,000萬港元提升至1,200萬港元，此類物業尤其交投明顯增加，佔比亦愈來愈大。 目前香港政府特別優待首置客（即手頭上並沒有物業人士），可以透過按揭保險，為1,000萬的現樓物業，免壓力測試承造最高90％的按揭成數。 金管局資料顯示，現時超過九成的借款人會選擇H按計劃，究竟兩種付款方法有甚麼分別？
一般而言，金管局對銀行按揭成數有明確的限制，對於首次置業的，購買$1,000萬以下的物業按揭成數最高為6成；而購買$400萬或以下的物業，買家最高可承造9成按揭。 2015年6月，大埔嵐山168.4萬，9成上會，10%首期是16.84萬元，新樓唔使經紀佣金，印花稅100元(200萬樓下物業的從價印花稅是100元), 律師費1萬元左右。 2015年統計處數字，就業人口入息中位數是$15000，一年工作剛好收入18萬元。 1000萬樓下按揭 有了高成數按揭10%低首期，當年上車的確好容易。 難在自己的心魔，大埔嵐山是一個標誌性的劏房，事後孔明很容易，當年又有誰看好墳場旁的萬元呎價納米樓？ 今天房屋政策多變，主觀要上車的決定很容易，難在客觀要上車的資金和壓力測試很難過。 由於村屋成交量較市面上其他私人屋苑少，銀行參考的數據量不多，加上因此在村屋按揭申請的時間較長。
遠洋（3377.HK）旗下旺角項目千望快將開售，首批30個單位定價介乎468萬至839萬元，呎價23,054至28,895元，折實價介乎397.8萬至713.15萬元，折實呎價19,596至24,561元。 第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國表示，本港疫情快將過去，失業率回穩，而且未來市民「上車」需求仍然殷切，預計至今年年底細單位樓價回升5%至10%。 1000萬樓下按揭 以購入HK$8,000,000樓為例，非首置人士須繳交HK$1,200,000從價印花稅，但首置人士只須繳交3.75%印花稅，即HK$300,000，可慳HK$900,000稅。 此外，荃灣區大型屋苑愉景新城一個實用面積610平方呎三房單位，叫價958萬元，樓齡23年。
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1000萬樓下按揭: 物業按揭成功
3年賺229.6萬，的確是人生贏家，相反，沒有買樓就是loser嗎？ 讀者可能以為我們只是按揭中介，其實我們是做企業融資起家的。 見盡很多香港中小企老闆這幾年面對激烈的市場環境，在中小企融資成本和員工成本高昂的香港，艱難地維持了公司運作，養活了銀行和員工。 1000萬樓下按揭 不少樓也按在銀行作為抵押品，最後生意失敗連樓都輸埋。 報紙上的銀主盤其實很多都是生意人的物業，所以我們笑不出來。
- 當業主堅持反價後，記得重新計數是否有足夠首期，地產代理會提供專業可靠意見，可隨時向他們查詢。
- 將軍澳區屋苑林立，大型單位選擇甚多，當中將軍澳中心一個實用面積547平方呎的三房戶，叫價960萬元，樓齡十九年。
- 估計未來數月二手會轉趨活躍，二手成交比例也可望因此提升。
- 如果選擇一次過付交保費的話，按揭證券公司是會提供保費折扣，現時一般人可取得的保費折扣額是八折。
- 很多買家寧願私下付一筆小錢給業主，也要把樓價訂在1,000萬元以下，因為若銀行只做五成按揭，等如叫他不要買樓。
- 【香港樓市2021】第一太平戴維斯陳超國表示，疫情快將過去，失業率回穩，未來市民上車需求仍然殷切，預計至今年年底細單位樓價回升5%至10%。
故在傳統銀行按揭上，即使你購入一層600萬元物業，但也只能承造50%按揭，變相你要借取按揭保險的話，就會跌入「表2」的範圍來計算按揭保險。 根據現行按揭政策，傳統銀行最高可承造最高60%按揭成數，但金管局逆周期措施下，卻會出現幾個特殊情景。 1000萬樓下按揭 第一，1000萬元物業的按揭成數會收緊至50%。 第二，如果本身屬於「投資物業」的話，銀行也最高只能承造50%按揭。
1000萬樓下按揭: 香港置業夥經絡為「瓏碧」買家提供 「置低息／高成數按揭雙優惠」
金管局指引列明，現時私人住宅的最高按揭成數為6成，如申請人希望向銀行申請承造超過6成的按揭，就需要透過按揭保險公司，購買按揭保險，而按揭保險費用根據貸款額以定。 申請人可以不同的形式支付保費，當中包括一次性支付、每年支付或向銀行承借並計算入貸款額並分期支付。 只不過在實際的按揭申請程序上，申請人會先在傳統銀行申請按揭，此時銀行會先為買家進行「壓力測試」，通過測試後，如買家有需要申請「按揭保險」，銀行會再協助買家遞交申請表。 1000萬樓下按揭 一般來說，在申請「按揭保險」時，按揭證券公司有規定「供款佔入息比率」，上限為50%，意思即在整個貸款額，在計算每月供款後，供款額不可多於入息50%為準則。 財政司司長陳茂波解釋，多年來政府一方面遏抑投資和投機需求，另一方面盡力協助市民置業安居。 政府在2019年底放寬了由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃，市民反應正面，樓市也維持穩定。
2) 不接受非來自香港主要收入之按揭申請人(e.g. 内地客戶)(豁免安排：除非1. 海外收入申請人可提交証明文件顯示是受聘本港僱主，或2.書面聲明有直系親屬(只限配偶、父母及子女)在本港定居。 非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限上調10個百分點，一般個案的上限由四成上調至五成。 部份銀行或會推出較短罰息期的按揭優惠計劃，甚或豁免罰息期，客戶宜向銀行清楚瞭解有關按揭條款。 下一步，你就要自己跌入「保險範圍(根據按揭成數)」及「按揭年期」哪一個範圍，再選擇是「一次過找清」或是「逐年繳交」保費就會知實質所繳交的保費。 先說第一欄，「按揭種類」會分為「浮息按揭」及「定息按揭」。 「定息按揭」的波動性較「浮息按揭」為低，故所繳交的按揭保費略低，但始終因現時息口低企，故市面上仍是「浮息按揭」為大多數。
倘若三年後， 你的樓價沒有升至1600 萬， 讓你可以轉按至傳統銀行， 而你又未能儲到一筆錢， 去補回那當中的差額， 便會被迫繼續困於利息極高的按揭計劃。 被巨大的財政壓力壓得透不過氣來， 從呼吸 plan 變窒息plan。 同時，根據我們的經驗，準業主已經不太理會樓價是$13,000一呎，$18,000一呎還是$22,000一呎，只要有首期，就會敢入市。 1000萬樓下按揭 何況樓價即使今天比昨天升了100萬也好，按照2.15%利息和30年來計算，平均攤分後每個月只係增加$3,772港元，一個月多幾千供款對某些人來說幾乎是無感覺。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。
如果申請人是在原有按揭成數之上，只是借超過20%以內，供款佔入息比率會用40%計算準則。 但如果超出原按揭20%以上，則供款佔入息比率要用35%來計算。 結果視乎不同的按揭年期及按揭成數，保費介乎貸款額1.32%至5%不等。 舉例，若以一層800萬物業計，首置客承造最高九成按揭，變相貸款額720萬，攤分30年還款期計，保費高達貸款額5%，即36萬元。 有意「上車」嘅你，了解完按揭計算、成數及壓力測試之後，是時候比較按揭計劃了。 建議大家可先透過MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品！
村屋一般又稱「丁屋」，是由政府批地予新界原居民的男丁所興建的居住樓宇，其實「村屋」只是一個籠統的稱呼，村屋其實可以為成幾類，了解村屋種類有助防止申請村屋按揭時臨門「撻Q」。 但當然會有例外，一些市區大型項目，比方周六開售的黃竹坑站港島南岸第一期晉環，首批單位入場費也要1,146萬元，最平單位面積僅386平方呎，「林鄭plan」難以大派用場。 通常市區一些大型項目的細單位，樓價會較高，但若果是新界項目，細單位樓價相對較低，借九成按揭機會較大。 1000萬樓下按揭 不過，「納米樓」（即實用面積少於213平方呎的單位）會逐步退潮，由每年落成量預計於2022年達至近1,200個單位的頂峰，隨後回落，至2024年將少於600個。 據差餉物業估價署資料指，去年全年實用面積430平方呎以下的A類單位售價指數升0.55%，升幅僅次於E類1,722平方呎單位，跑贏大市。 以一間650萬的上車盤來計，原先要儲夠三成首期(195萬)才可以入市；現在只需儲一成首期(65萬)就可以入市。
買入600萬嘉湖山莊單位為例，現時首期大減一半，從120萬減到60萬，餘下20萬現金足夠繳交印花稅和其它雜費。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。 1000萬樓下按揭 但未有工作人士須留意，如只得一間現契物業想翻按，大部份銀行普遍只借2成半，但有個別銀行仍可借足4成，歡迎聯絡我們免費查詢。 於海外工作人士申請按保，HKMC會考慮其工作地點是否鄰近香港。 如果距離很遠， HKMC會質疑買入住宅自住的可信性。
將自己歸納在「新按保」及「舊按保」範圍後，如果屬於「舊按保」的你，可能還會猶豫於選擇「表1」或「表2」來繳交保費；屬於新按保的你， 則會衡量應該選用「表3」或「表4」來交保費。 來到這一步，選用哪一張保費表，大前提要視乎你「原有按揭成數」是多少。 審批文件上，有些銀行可能就算沒有稅單，也可依據公司糧單及入帳紀錄去審批。 而且他們會在銀行進行估價後，自行再找測量師行進行估值，一旦出現估價不足，有可能需由準買家自行捧差價上會。
根據金管局指引，置業人士在申請按揭貸款時，需要接受壓力測試。 按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50%；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60%。 至於「表3」、「表4」及「表5」則屬於《財政預算案2022》放寬按揭保險計劃下的「新按保」計劃。 1000萬樓下按揭 根據新計劃，1,000萬元以下物業最高可以做90%按揭；而1,920萬元以下可以做最高80%按揭，貸款上限960萬元。 無論是選用新舊按保計劃，九成按揭只適用於「首次置業人士」，而所謂「首次置業人士」就是指在申請一刻並沒有持有物業的人。 事實上，新按保計劃另一個特色，就是政府放寬了首置客的「壓力測試」要求。
舉例簡單例子説明，村屋的樓齡是20年，用55年減去20年，按揭年期便是25年。 【香港樓市2021】第一太平戴維斯陳超國表示，疫情快將過去，失業率回穩，未來市民上車需求仍然殷切，預計至今年年底細單位樓價回升5%至10%。 假設買一間600萬樓，如不經按揭保險做按，只能按60％，即借$360萬，首期$240萬；若借盡加經按揭保險上車，最多借80％，即借$480萬，首期需求大幅減至$120萬，少一球現金就上到車。 讀者只要看看以下的例子，就知道現時銀行的按揭政策有多不合理。 額外印花稅SSD是政府為打壓樓市炒風而設的額外稅項，任何物業於購入後3年內轉售，均需繳交樓價10-20%的額外印花稅 SSD。 晉海由新地發展，提供1,040伙單位，約有6成單位為1房及2房，標準單位由337呎起跳，3百呎左右單位目前成交紀錄仍在700萬樓下，低層單位仍可見650萬左右，上車客仍然可以考慮。
將軍澳區屋苑林立，大型單位選擇甚多，當中將軍澳中心一個實用面積547平方呎的三房戶，叫價960萬元，樓齡十九年。 同樣位處將軍澳區，日出康城較舊的一批「領」字頭單位，在區內呎價相對抵住。 位處日出康城的領凱，一個實用面積733平方呎的單位，開價958萬元，樓齡九年。 1000萬樓下按揭 今次先看新界區會所及屋苑設施齊備的三房換樓精選，遍佈新界多個住宅重鎮，如元朗、將軍澳、屯門、馬鞍山、東涌及荃灣等。 位處元朗的Grand Yoho，樓齡四年，一個實用面積592平方呎三房單位，開價968萬元，該盤位處港鐵元朗站上蓋，樓下為大型商場Yoho Mall。