2022年2月23日發表的財政預算案中，宣布放寬按揭成數，樓價1,000萬或以下可以借高達9成按揭、1,200萬可以借高達8成按揭、1200萬以上至1920萬貸款上限960萬元，意味購買上述售價內的物業，首期將大幅減少。 如果申請人本身有按揭，收入來自香港以外地區，樓價1000萬以下按揭成數會降至最高按揭成數為四成（貸款額上限300萬），1000萬以上按揭成數為三成。 在生活如此艱難的香港，相信大家買樓時，普遍都希望用最少的首期上車，再攤長慢慢供。 不過，為管理香港資產市場帶來的潛在風險，金管局設有壓力測試，以評估買家的供款能力。 MoneyHero帶大家睇清按揭及首期的計算方法，方便準買家為買樓作出預算。 故此，不要認為按揭保費一式一樣，其實因人而異，除了根據你是否首置客及物業價格而定外，不同供款年期，以至你選用浮息抑或定息按揭，也會影響你的保費佔樓價比率，個別詳情可向按揭中介、銀行或按證公司查詢。
壓測後供款比率上限為60%， 亦即當利率上升3厘後，每月供款不得高於月入60%。 值得留意是，如果本身已有按揭在身，壓力測試則需作出相應調整，壓測前供款比率上限為40%，壓測後比率上限為50%。 金管局對千萬以上物業的按揭成數較為嚴謹，1,000萬以上的按揭成數為五成，如果收入來自非香港地區，更要下跌一成。
能借八成按揭的物業價格，由900至1,200萬，上調至1,125萬至1,920萬，貸款上限為960萬。 貸款金額上限及物業樓價上限為：1.已落成住宅物業的樓價為 900 萬港元以下（貸款上限為 720 萬港 元）; 或2.樓花物業樓價為 450 萬港元以下(貸款上限為 360 萬港元)。 另一注意的是，如果申請人以資產作收入申請，不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業，同樣計四成按揭。 其實綜合以上，政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額，所以理論上，如果有買家想買4000萬的物業，按揭成數上也能借取2000萬。
就算是一手樓盤，樓花期又未必能及時入住，加上發展商高成數按揭之低息期一般很短，影響樓換樓的意慾。 現時即使買家想借七成按揭置業，仍需透過按保計劃申請，若樓價超出按保樓價上限，即1000萬元以上的話，買家要再儲至五成首期，才可置業或換樓。 這裡討論的是自住物業的按揭成數限制，有意入市的人士，大概也聽說過所謂的「林鄭plan」，所指的就是2019年10月施政報告提出的按揭成數放寬。 兩大類分別是「舊按保」及「新按保」，前者為600萬元樓下物業提供最高八成按揭，400萬元樓下物業提供最高九成按揭；後者則為1,000萬元樓下物業提供最高八成按揭，800萬元以下物業提供最高九成按揭。
- 即供期付款的好處是，定價一般比建築期付款計劃低（樓花期越長折扣率越高），但便要未入夥先供樓。
- 對於首置申請者來說，原本通過壓測最低月入要求為HK$51,101，但現時即使不符壓測亦可按足9成，最低月入要求大減近萬元至HK$42,674，亦較承造8成按揭的月入要求低，惟每月供款相應之下必然上升。
- 最新2022財政預算案，提升首置人士可申請最高「九成按揭」貸款的樓價上限由HK$800萬到HK$1000萬，而HK$1000萬以上至HK$1,200萬的物業，則可承造最高8成按揭。
- 自僱人士如開立公司，並須繳交交利得稅，可利用中小企貸款借8成（頭按6成＋中小企貸款)。
假設購買HK$800萬住宅物業，銀行亦估足價，首置人士若循按揭保險途徑「上車」，購入已落成住宅物業，最多可按90%，即借HK$720萬，首期需付HK$80萬。 不過即使首置人士有足夠首期，都未必等於可以成功「上車」，記得要計清楚自已是否可以通過按揭壓力測試。 假設申請人屬首次置業，無按揭在身，只要供款與入息比率不超過 50%，就合資格透過按保申請高成數按揭。 銀行會為首置申請人進行壓測，但壓測的重點是用來決定保費高低。 如果首置申請人符合供款比率，但壓測不合格，仍然可申請高成數按揭，不過就要支付更高的按揭保險費用（約為原本保費之 10%）。
如果置業者想要買樓花，就不能透過按保以即供付款，須選擇建築期的付款方式，再由銀行為買家做「現樓按揭」，待物業取得入伙紙時才正式放款「找尾數」。 同時，值得留意，雖然購買1,200萬以上至1,920萬物業，可承造五成至八成按揭，貸款額上限為960萬，但申請者也所需繳付保費，而過往由於不能申請按揭保險，是以無須繳付。 另外，正如前文所講，新計劃之下，首置客即使壓力測試未能過關，仍有機會獲批按揭，但按揭證券公司或會因應承擔風險上升，而減少保費折扣。 一般情況之下，按揭保費會有約65折，如果「爆壓測」的話，折扣或減少至約71折，折扣率視乎申請人入息及信貸狀況個別去審批。 市場對政府進一步放寬按保計劃普遍反應正面，並預期可激活1,000萬元以上的住宅物業交投；而高收入的首置客，以及上車後三兩年就想「UPGRADE」的換樓客，都會是最受惠於新計劃的置業族群。 政府對上一次放寬按揭成數，是在2019年10月公布的《施政報告》。
問題5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」，跟私樓有沒有分別?
所謂「資產」會計算現金、股票價值，但需存放在銀行超過三個月；物業價值也計算，但只計算估值一半，及需扣減尚未清還按揭本金；部份銀行也接納海外物業，但就僅以買入價一半作準。 伽瑪提一提首置準業主，千祈不要以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI (Debt-to-income ration)、不用做壓力測試。 金管局列明，銀行仍然要計申請人的 DTI，而且要仍然保持在 50% 之內，而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟，不過只是豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。 按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額，提供了保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 3 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。
按揭申請人／家庭的「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）亦具有限制，基本DSR上限為50％；於壓力測試下，假設實際按揭利率上升3個百分點，DSR最高只能為60％。 但對首置人士則比較寬鬆，更可說是免壓測，因為即使加3厘息後的壓測不合格，只要DSR仍是50％，仍可敘造最高8成或9成按揭，但其保費會因應風險因素作額外調整。 不過金管局亦提醒銀行，如借款人未能通過對整筆貸款的壓力測試，銀行仍須計算借款人在壓力測試的供款入息比率，作為評估借款人還款能力的參考。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以 50%為上限備注 3，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高 8 成或 9 成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
換言之，以購買1,000萬元住宅單位為例，最盡可借到900萬元，首期由200萬減至100萬元。 而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元，減幅達60%，大幅降低上車門檻及首期要求。 而香港按證保險有限公司亦公布，擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。 上述和現有按揭保險產品的供款入息比率統一以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 首次置業人士如未能符合壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，其保費會因應風險因素作額外調整。
申請人以資產計算收入
240萬獨立車位屬1000萬以下物業，不論任何價格，最高按揭成數為五成，如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話，就要減一成。 在供款與入息比率方面，1000萬以上和1000萬以下每月供款不得高於月入五成，壓測方面，當利率上升3厘，每月供款不得超過月入六成。 400萬以下最高按揭成數為九成，400至450萬按揭成數八至九成（貸款上限360萬），450至600萬按揭成數上限為八成。 800萬以下最高按揭成數為九成，800至900萬為八至九成(貸款上720萬限)，900至1000萬貸款上限為八成。 800萬以下按揭成數最高達九成; 800至900萬則八至九成(貸款額為720萬上限) ; 900至1000萬貸款上限為八成。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，政府因應物業市場變化而放寬按揭保險門檻，對樓市可算是…詳情請看。 舉個例，如果買入樓價為1200萬的物業，借貸額5成為600萬，如買家無按揭在身，用H+1.3% 按揭計劃(最高2.5%封頂)，分30年還，壓測要求為約5萬7，月供為20,421元 。 1000萬以上樓價壓力測試方面大致和1000萬以下相同，壓測前供款比率上限維持於50%，即每月供款不得高於月入50%。
預算案
但若希望買$1,100萬的新盤，須借8成才能夠上車，那你便要考慮選擇「波叔plan/林鄭Plan」或「呼吸Plan」了。 從最高按揭成數來說，「林鄭Plan」或新按保2022波叔plan比起舊按保能承造 600萬以上樓價的高成數按揭，令原來未儲夠首期的買家都符合「上車」資格。 但要注意，雖然「呼吸Plan」多數會在初期提供低息期，部份更可還息不還本。 但當低息期過後，約是第三年，利息可能會大幅升高和加入本金的還款，令負擔突然增加。
放寬按保釋放購買力
當中樓市重點為將按揭貸款的樓價上限升至1,200萬元，令近期稍為平淡的樓市即時再現憧憬。 這個被視為林鄭Plan 2.0(坊間又有人稱為波叔Plan或財爺Plan)計劃內容的重要細節，大家可以利用此文章作參考。 金管局在2020年8月宣布，放寬「非住宅物業」按揭貸款的逆周期措施，按揭成數上限上調10%。 如果本身沒有按揭貸款的申請人，按揭成數由原來40%上調至50%；而有按揭貸款的申請人則由30%上調至40%。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業，原本銀行可承造最高60%按揭，但收入非來自香港的申請者，其按揭成數會收緊至50%；若該名申請人本身已持有多於一層物業，而按揭又未還清，則其按揭成數會較正常下調20%。
雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 最新2022財政預算案，提升首置人士可申請最高「九成按揭」貸款的樓價上限由HK$800萬到HK$1000萬，而HK$1000萬以上至HK$1,200萬的物業，則可承造最高8成按揭。 而且首置人士即使未符銀行壓力測試，仍可申請最高8成或9成按揭，但其供款與入息比率仍須不超過 50%，保費亦會因應風險因素作出額外調整。
同時，2022新按保擴大適用範圍，樓價$1,200 – $1920萬以內也可作承保，貸款上限為$960萬。 銀行一般會看半年佣金收入的平均數，並考慮收入的波動性風險作出折讓，一般以該平均數六至八折作為每月供款。 烏克蘭受到俄羅斯入侵後，網絡服務受到影響，特斯拉行政總裁馬斯克向烏克蘭提供星鏈服務，使烏克蘭國民、政府及至軍方可使用網絡服務。 俄國航天局長羅戈津（Dmitry Rogozin）近日指控烏克蘭亞速營內有… 短期內，加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大，但對必需品的影響會較小，在這情況下，我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。 （圖片來源：政府新聞處）另一方面，外圍都在傳要加息，甚至有些國家傳出了2022將會加息六次的消息，當然會影響樓價，最簡單的，加息會令按揭成本增加，從而不利於樓巿。
但其後，因樓價真的飛升急速，能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。 根據HKMC，物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%，但不超過80%，而貸款額上限為 800 萬港元。 按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非能夠証明與香港有緊密連繫，否則不被接納。 另外，由於按證公司批核按揭保險比銀行更嚴謹，借款人需要有穩定及持續入息，賺取佣金、自僱人士會較難申請，按證公司對於首期來源和層樓是否屬自住用途等，亦有嚴格考慮。
但「呼吸plan」往往先苦後甜，優惠過後負擔大增，而轉按要物業估價有一定升幅、提供入息證明與進行壓力測試，最後更有可能未能轉按，甚至賣樓離場。 此外，為免可敍造按揭成數在樓價稍高於1,200萬元時驟降，按證公司將擴大按保計劃適用範圍，為價格1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業提供按揭保險，按揭成數最高為五至八成，惟有關按揭貸款以 960 萬元為上限。 樓價800萬以下的村屋，如果本身屬於首次置業及有固定收入人士，可最高取85%按揭，否則最高只得80%按揭；1000萬以下則可借取最高80%。 按揭證券公司也表明，不會接受「樓花村屋」、「祖」、「堂」物業及有轉售限制的村屋申請。 以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。 香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。
第二，供款入息比率全以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。 不過，首次置業人士就算未通過壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，不過其按揭保險保費，會因應風險因素調整。 第三，如果按揭是高於「林鄭plan」前的原計劃限制，即8成按揭保險下的600萬及9成按揭保險下的400萬，就要付出額外15%的保險費。 第四，「林鄭plan」只適用於「已落成住宅物業」，所以「二手樓」、「一手現樓」都符合資格，但樓花的話，就要等物業獲發入伙紙及滿意紙後，才能使用「林鄭plan」。
本人願意接收新傳媒集團的最新消息及其他宣傳資訊，本人同意新傳媒集團使用本人的個人資料於任何推廣用途。 以2022／23年度的差餉寬減上限作為參照，新安排可讓政府於日後推行一次性差餉寬減措施時節省約31億元。
如果是居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數可造九成半，白表最高按揭成數為九成。 如果買入的是房協物業就跟私樓無異，即1000萬以下最高六成按揭，如果用按保，最高去到9成。 如果按揭申請人以資產類別申請，不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業，同樣以四成按揭計算。 陳先生一家三口加上工人共有4人，兒子已經年滿10歲，希望給他一個獨立房間增加私隱，工人自己亦需要自己空間，故打算買入3房單位。 然而，如果想選擇樓齡較年輕的單位又不想住在太偏遠地區，大部份樓價至少要千萬以上，而且陳先生發現千萬樓按揭規則與千萬樓價以下並不一樣，所以非常頭痛。 經絡按揭今次與大家分享1,000萬樓以上的按揭攻略，讓大家置業更有預算。
此外，透過經絡按揭申請按揭的客戶當中，涉及按揭保險計劃的申請個案突破三成，佔整體個案的 32.7%，對比放寬措施前一個月的 25.4%增加 7.3%，並創下有紀錄以來新高。 審批來說，按保計劃便比發展商的「呼吸Plan」入檻高得多，需時亦較長。 但要注意，「呼吸Plan」雖毋須入息證明及壓力測試，但若要轉按，仍要提供入息證明及通過壓力測試，對本身因收入不足或無固定收入而選擇「呼吸plan」的人有一定困難。 若未能轉按，便只能被「呼吸plan」的高息綁死，甚至因償還不了貸款而要賣樓。
財政司司長陳茂波於《財政預算案》提出，可申請最高8成按揭貸款的樓價上限提升至1,200萬元，首次置業人士可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，則增至1,000萬元，同時亦會建議修改差餉制度。 如果申請人收入來自香港以外地區，1000萬以下按揭成數最高五成，貸款上限不得超過400萬。 昔日未放寬按揭成數前，政府規定所有價值1000萬至1200萬港元的住宅物業，最高按揭成數為五成 ; 價值700萬至1,000萬港元住宅物業的最高按揭成數為六成，但貸款額最高為500萬港元。 後來在2019年政府提出放寛住宅物業按揭成數，上車更輕鬆，特別是600萬至1000萬元的住宅物業成為不少人置業首選。
透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 如果你本身並非首置客，但也購入單位是作自住用途，則最高只可以申請80%按揭。 問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。 伽瑪市場策劃團隊成員包括多位來自不同範疇的專業人士，包括會計師、律師、金融業資深從業員，透過一站式服務，協助客戶解決首次置業按揭各種棘手問題。 因為銀行模擬假如按揭利率上調，在「加 3 厘」的加壓的情況下，借款人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。
在新計劃下，政府放寬了首置客的壓力測試要求，就算未能通過壓力測試，只須因應風險因素加徵按揭保險的保費就可受理。 財政司司長陳茂波在新一份預算案中稱，多年來政府一方面遏抑投資和投機需求，另一方面盡力協助市民置業安居。 政府在2019年底放寬了由香港按證保險提供的按揭保險計劃，市民反應正面，樓市也維持穩定。 註二：計劃於二○一九年十月十六日修訂前之合資格物業價格上限（即八成按揭保險下的600萬港元及九成按揭保險下的400萬港元）仍適用於所有住宅物業，包括未落成的住宅物業。 但當然風險卻是物業落成後，貸款金額有機會因應物業估值變動要有調整。
不少打算買入1,000萬以上物業的人士有按揭在身，像1,000萬以下物業情況一樣需要削減一成至四成。 所以如果是買入第二層1,000萬以上物業，或者希望樓換樓至千萬樓上的人士，需要仔細留意成數下跌對按揭的影響。 如對樓換樓按揭有任何疑問，歡迎致電與經絡按揭的按揭專員聯絡。