吳先生只係需要有$280萬過渡用作成交新物業，其後$280萬將會拎返到手，即是話整個過程，吳先生可以係$1蚊都無從自己口袋拎出嚟，完美地解決吳先生的煩惱。 而印花稅$30萬（3.75%）亦可從物業中套現繳付，唔使自己現兜兜拎出嚟。 然後，加上流動現金$280萬，先Full Pay買入$800萬物業。 當物業成交後，再將$800萬物業以資產審批方式套現4成即$320萬。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 日訊物業營運經理范敬基表示，疫情下睇樓客未見大幅減少，但普遍都是「執平貨」心態，加上不少業主不肯開門，造成疫情下成交冰封，價錢亦向下調整的局面。 100萬首期買樓 他又指，「財爺plan」推出後的確吸引了不少換樓客，以1000萬至1200萬元單位特別受歡迎。 上述單位「大件夾抵食」時，最大缺點是樓齡較高，皆在30年以上，或會遇上不少維修保養問題。 若想尋找相對年輕的屋苑，樓齡25年的愉景新城為熱門選擇之一，屋苑放盤多達173個，1000萬元以下3房戶數量亦高達60個，以數量而言僅在麗城花園及海濱花園之後。 屋苑另一優勢為設有蓋天橋連接荃灣港鐵站，免卻日曬雨淋之苦，3房入場費約820萬元。
銀行會審查申請者是否有穩定的財政收入，月供金額不可超過其月入的4成。 綜合而言，如果置業人士有自置物業的需要，但又擔心經濟不景，按揭上較合理的應對方案，其實不是「降低按揭成數」；而是根據自己的負擔能力，決定借款上限。 同時，為了保留一定流動現金，反而應該考慮以較低首期入市。 所謂「3辣招」就係額外印花稅，買家印花稅，雙倍印花稅。 如果你係香港永久居民，而且係首次置業，呢「3辣招」其實對你冇直接影響。 香港現時嘅印花稅收費係累進式咁收，即係話買賣樓價越高，稅收比例越大。 由於我個人唔同意强行上車，所以抱歉我唔會係呢度提及呢類財務公司個名。 對於第一次上車嘅人嚟講，買樓所需要嘅首期可能比較混亂。 其實買樓首期涉及唔同範疇，唔同樓價會影響按揭成數，印花稅金額。
100萬首期買樓: 按揭保險最高按揭成數上限（現樓）
買賣物業涉及不少文件來往，當中包括樓契，業權糾紛，轉讓契等，如買家申請按揭，律師亦要處理銀行的按揭文件。 而律師費的多少，會跟據樓宇新舊及呎數計算，若樓齡太舊，涉及地權問題，律師費亦會較高。 銀行在審核申請人按揭批核的時候，會考慮到申請人的信貸評級表現，如果信貸報告評分不合格，就算申請人準備好首期資金，銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。 因此如果有心上車，最好在置業前一年查閱自己的信貸報告，確保有準時還清卡數和貸款，保持優質的信貸評分。 樓宇按揭的還款期是受到申請人的年齡和樓齡所影響，因此若銀行批核按揭未能提供最長的還款年期，申請人通過壓力測試的要求便會產生變化，月收入會有所提高。 不少人對村屋的了解較少，甚至誤以為村屋不能承做按揭，但隨着現時村屋交投的數量上升，很多銀行對村屋按揭的審批比以前寬鬆，一般可以做到五至六成的按揭。 以700平方呎的村屋為例，如果經按揭保險計劃「上車」，樓價$600萬以下的村屋可以借足八成，即買家只需準備樓價的兩成作為村屋首期。 另外如果經銀行估價後，村屋貼近市價，$400的村屋可以做到最高八成半的按揭，買家在準備首期時就更加輕鬆得多。 年屆37歲的Soho於2011年首次上車，之後成為「物業魔術師」，將物業數目1變2，2變3，最終5年間已有3個單位在手。 當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主，他笑言，自己只是普通打工仔，靠一分一毫慢慢儲蓄，才能榮升「三料業主」。
如買家有一個自住物業，欲買多一個投資，其貸款能力是 （供款年期/30）的開方x每月收入x110。 樓價下挫，但今時今日要上車做業主仍然困難，要做「兩層樓」以上的業主就難上加難。 100萬首期買樓 不過，在網絡上分享買樓心得而爆紅的Soho就向難度挑戰，於過去5年已買入3個物業，實行「五年抱三」，為將來退休做打算。
- 針對較成熟的配套，所以我們今次會帶谷友看看寶琳的二手選擇。
- 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。
- 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。
- 700平方呎的標準型村屋（以市面上佔大多數的丁屋為例），如經按保「上車」，HK$600萬樓下自住可借八成；HK$450萬樓下首置可借八成半（上限HK$360萬）。
變相這筆額外首期會變成準買家的額外開支，買家萬一沒有足夠資金就會面臨撻訂風險。 至於一些海外投資者，由於唔係本地香港居民，就要另外再交海外與公司買家印花稅 ，也是劃一收取樓價15%款項。 例如購入800萬元單位，就要交120萬元作海外與公司買家印花稅 。 相反，有些買家偏好一手樓，畢竟有發展商負責執修，本身已有唔錯的裝修，有些新樓納米盤會利用樓高設吊櫃，增加收納空間，裝修就可以慳返筆。 透過「綠表」或「白居二」資格購買新建或二手之未補地價居屋，由於有房委會作擔保（擔保期由首次出售起計25至30年不等），最高可承造95%按揭；而「白表」買家則最高可承造90%按揭。 一文掌握一手二手買賣流程、租樓貼士、按揭、印花稅及放租需知等，為「置」富人生做足準備！ 不論，買入的二手樓還是一手樓都要在買樓後支付相關按金，水費按金大約是400元，私人住宅的煤氣按金則是600元，而電費的金額就不會超過60天的最高電費金額。 並視乎不同的大廈管理處安排，預繳相等於兩至三個月管理費的按金。
100萬首期買樓: 按揭保費
如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。 坊間部份「按揭計算機」可以協助計算二按部份，但壓力測試一環，還需手動對「息率」作出調節。 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。 100萬首期買樓 如果1,000萬以上物業，銀行理應銀行批出按揭成數為50%，但收入並不是來自香港，會先收緊一成至40%。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。 舉例，你希望購買的物業為「600萬元」，你只需要如下圖般，在「單位樓價」一欄中，輸入「6,000,000」便可以。 不過申請按揭達8成至9成，需先經過較嚴謹的壓力測試。
在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。 100萬首期買樓 因此，買家可多善用各大銀行的「網上估價」系統，跟自己心儀購入的單位作對照。
如果屬於非首次置業，便要劃一徵收15%，即120萬稅項。 經紀佣金一般為樓價1%，如果樓價為800萬，佣金即為8萬。 不少買樓人士忽略置業額外開支，包括印花稅、經紀佣金、律師費及裝修費，這些額外開支總和有機會達六、七位數字。 所以申請按揭前要把所有額外開支一併考慮在內，如果手上資金不足，便要考慮借錢買樓。 決定借錢買樓前必知道申請按揭要通過壓力測試，符合當按揭利率上升3%，每月供款不得高於月薪60%的要求。 如果收入不符合資格，便可能未必符合申請按揭資格，或者需要以資產申請按揭。
100萬首期買樓: 首次置業人士
從內籠照片可見，單位曾作翻新，景觀則以前方的球場及遠樓景為主。 這個部份雖然豐儉由人，但若不在入伙的一刻先做油漆、更換水電和地板等基本裝修，日後要清空傢俬去做又麻煩，成本又更高，實在得不償失。 最基本的裝修連基本傢俬可以低至每呎約500元，若以一個400萬元單位計，保守估計呎數約300呎，裝修費就相當於15萬元。 當然，電器如雪櫃、洗衣機、冷氣機等也是必需品，這裡也要預留約5萬元。 釐印費即是印花稅，由政府按樓價去徵收，樓價越高，稅收比例越高。 若樓價在約330萬元至400萬元之間，金額就是樓價的2.25%。 雖然現在有好些網上自讓盤，但不少其實是小型代理行的廣告，最終還是要付佣金。 經紀佣金一般是樓價的1%，以400萬元樓價計，就是4萬元。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。
今次代理帶我們去的單位是2座低層C室，面積較第一個單位大過百呎，達552呎，叫價多40萬元，為760萬元，呎價相對較低，只是13,669元。 單位擺脫了屋苑常見的眼鏡房佈局，入門經過小玄關後會看到長形客飯廳，內裡裝修與傢具都保養得宜，下手買家或可節省裝修費。 代理帶我們看的第一個單位是藍籌屋苑之一的新都城，位於2期3座低層A室，面積441呎，叫價720萬元，呎價16,327元，屬於兩房戶型。 以往港人買英國樓，大多選擇核心地區昂貴物業，例如倫敦Zone 1及2，門檻相對高。 現在形勢變了，港人更重視校網而不是核心城市，很多時候是倫敦以外地方，視乎家長未來打算送子女到哪一個地區升學。 100萬首期買樓 英國政府公開承諾讓BNO護照持有人可更快捷地移民英國，平權如箭在弦，釋放港人買英國樓剛性需求。 事實上，當地物業「豐儉由人」，很多優質地區200萬至300萬元已有交易，配合本地物業轉按或加按操作，最終港人可以零首期當地置業，為正式移民前做好戰略部署。 區內另一個上車屋苑，為1986年落成的青怡花園，為區內較早期落成的屋苑之一。 屋苑3房戶放盤比例較多，2房及3房戶各有15伙，3房單位入場價740萬元。 屋苑入場單位為七座低層D室，實用面積547平方呎，售價740萬元。
免責聲明：本內容僅供參考之用，不構成任何投資建議及邀約。 投資涉及風險，基金價格可升可跌，過往業績數據並非未來業績的指標。 筆者已盡力確保所有提供資料之準確性及可靠性，惟並不擔保該等資料之準確性及可靠性，且概不會就因有關資料之任何不確或遺漏而引致之任何損失或損害承擔任何責任。 上一個高峰期，樓價調整後出現負資產，對業主的影響不止是「賣樓要先抬錢贖會」；另一問題是「轉按也要先抬錢贖會」。 100萬首期買樓 在利率協議取消，市場新造按息由P+2跌至P-2後，負資產業主亦只能望而興嘆。 但現時新造按息已處於極低水平，業主在未來基本上難以透過轉按慳息，「負資產」的影響遠不及當年。 B2是折衷方案，在滿足「保留較多現金」的要求下，購買樓價較高的單位。
舉例，如果物業購入價為600萬元，原本打算承造90%按揭，理應貸款額為540萬元；但若單位估價為500萬元，則銀行只會用此作基準批按揭，相當於貸款額只有450萬元。 所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。 因此，計算按揭借貸額、利息成本、每月供款等都是十分複雜的公式。 當然，B2方案代價是高成數按揭，會有按揭保費等額外開支。
另外，理論上按揭成數愈高，樓價一旦回落，便更易成為負資產。 但正如我們在兩個星期前指出，樓價一旦下跌，不論你的按揭成數是多少，「損失」是一樣的。 但穩健的代價是可選擇的物業大幅減少，以上文例子而言，200萬元，幾乎已不可能購買大屋苑單位。 完全整個買樓程序後，就是每月供款的環節，居屋計劃的折扣通常可讓入息水平達家庭每月入息中位數的非業主住戶家庭動用不超過其每月入息 40%作按揭供款。 100萬首期買樓 第五筆費用是律師費用，買方如果不委聘律師，房妥會會安排房委會所委聘的律師辦理居屋單位的買賣手續，但這位律師只會代表房委會，並不會保障買家的權益，同時買家亦要繳付這位律師的法律費用。 首先第一筆要繳交的費用是250元的居屋申請費，如果同時申請「白居二2022」就須要多付210元，合共460元。 通常市民會同時申請居屋及白居二增加抽中機會，因此今次的開支預算將計算460元。