1千萬按揭 內容大綱
至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 陳茂波補充，上述對差餉制度的修改將牽涉差餉物業估價署資訊科技系統的重大改動，政府會分階段落實上述修改建議，當局會於2023／24年度內落實住宅物業差餉寬減的建議，繼而會於2024／25年度內就住宅物業引入累進差餉制度。 陳永傑預期，此舉將會增加兩至三成買家入市，刺激中小型物業市場，可抵銷疫情下成交量的減少，料1200萬元以下物業成交量可增加約30%。
莊錦輝又指，現時市場不少新盤樓價均超過1,000萬元，預計新政策下，更多敍做發展商二按的業主可轉按至銀行「上會」，預期未來業主有更大誘因選擇建期計劃，即供對建期比率會進一步下降。 他預計，約42,000個住宅物業受影響，佔整體私人住宅物業的總數約2%，政府收入每年可增加約7.6億元。 你現時已有心儀單位但首期資金不足，又或者在按揭上遇到各種問題需要尋求專業協助？
第四，「林鄭plan」只適用於「已落成住宅物業」，所以「二手樓」、「一手現樓」都符合資格，但樓花的話，就要等物業獲發入伙紙及滿意紙後，才能使用「林鄭plan」。 至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。
透過「擔保人」上會，銀行在審批按揭時會更嚴謹，所以跟持有「第二套房」一樣，其按揭成數會較正常收緊一成；但若「擔保人」本身沒有按揭在身，則可照正常程序審批而不須收緊一成。 若以1,500萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成，即首期需要750萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數後最高按揭額為960萬元，按揭成數增至64%，首期為540萬元，即減少210萬元或28%的首期開支。 當時劉天源為沙田一個住宅物業的準買家，何東雄及黃文燕同為名城地產的地產代理，應劉天源要求與賣方議價。 我告訴他，專業的經紀是不會教買賣雙方刻意做低樓價，把真正的樓價隱藏起來的；因為這樣做是犯法的。 用得最普遍的是把一部分成交價視作是買傢俬的價錢，分開來支付。
此外，新安排下樓價不高於 1,920 萬港元的物業的按揭貸款上限將高達 960 萬港元。 2019 年 11 月，政府宣佈放寬按揭保險計劃樓價上限後，住宅交投量即按月錄得43.9%的躍升，當中以樓價介乎 800 萬至 1,000 萬港元的物業交投升幅最為顯著，上升達 62.1%。 受市場交投上升帶動，中小型住宅樓價於同月亦錄得按月 1.9%的升幅（按差餉物業估價署數據）。 擔保人有按揭在身的話，雖然不會影響準上車人士層樓的按揭成數，但需要進行壓力測試。 準上車人士申請按揭成數7成以上的話，每月供款和入息比率不能超過35%；加息3厘後不得超過45%。
一直去到2020年，疫症打擊工商舖市場，金管局才首次放寬。 政府新一份《財政預算案》放寬高成數按揭的樓價上限，最新修訂的按揭保險計劃，9成按揭的樓價上限，由800元提升至1000萬元。 1000萬港元以上至1125萬港元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬港元，1200萬港元或以下，最高按揭成數80%。 放寬按揭成數後下，購買按保敍做高成數按揭，首次置業人士可以免除壓力測試，但仍然要符合「供款不超過入息50%」的上限要求，有其他按揭在身的申請人需扣減一成，詳情見下表。 仲量聯行大中華研究部主管黃志輝表示，是次放寬高成數按揭樓價上限的安排，相對上對首次置業人士而言影響不大，他們仍受限於相同的借貸要求申請按揭。
銀行按揭現金回贈幾時有？【一表睇晒】
金管局對千萬以上物業的按揭成數較為嚴謹，1,000萬以上的按揭成數為五成，如果收入來自非香港地區，更要下跌一成。 不過千萬以上物業的按揭成數沒有貸款額封頂位（不像1,000萬以下最高只能借500萬），因此就算買入5,000萬的物業，按揭成數上也能借取2,500萬。 另外，就算買入的千萬物業作投資出租，按揭成數亦不用像1,000萬以下樓需要扣減一成，仍可以維持在五成比例。 現時政府將九成按保樓價上限放寬至1000萬元，以購買1000萬元單位為例，基本首期由200萬元大幅減至100萬元。 而八成按保樓價上限放寬至1200萬元，即基本首期由600萬元大幅降低至240萬元，首期減幅達60%；七成按保樓價上限放寬至1371萬元，即基本首期由685.5萬元大幅降低至411萬元，新措施大大降低上車或換樓門檻。 舉例，假設住宅樓價1,200萬元，申請8成按揭(960萬元)，首置人士最低入息要求約為78,100至93,500元，視乎能否獲豁免壓力測試。
另一方面，按保只接受現樓申請，買新盤只可用「建築期付款」，蝕掉樓價折扣。 至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。 村屋業權較複雜，唐樓則因物業樓齡較高，故銀行取態會相當審慎。 一般來說，按揭證券公司並沒有明確表明會拒絕唐樓的申請，過去也曾有個案是唐樓能批出90%按揭，但就在還款年期在出調節。 部份買家在入市時未必有足夠財政能力，或年紀較高的買家，需尋找其他人作「擔保人」才能承造按揭。
當然樓齡愈高私樓，其按揭年期會因此縮短，參考這篇文章有詳盡解釋。 在「林鄭Plan」推行時，1,000萬元的單位的按揭成數最高為八成，即首期需要200萬元；而「波叔Plan」下，放寬按揭成數至九成，首期減少至100萬元，即減少100萬元或50%的首期開支。 另以1,200萬元單位為例子，「林鄭Plan」下的按揭成數最高只有五成，即首期需要600萬元；而「波叔Plan」下放寬按揭成數至八成，首期減少至240萬元，即減少360萬元或60%的首期開支。 【now.com財經】今年財政預算案中，對有意置業人士來說的其中一大焦點，相信就是修訂按揭保險計劃，又稱「林鄭Plan 2.0」或「波叔Plan」。
假如申請人入息不夠供樓、而擔保人又60歲以上的話，拒批按揭機會頗大。 不過，如果原本預定的擔保人會搬入單位同住，銀行會接受其作為「共同借款人」，可增加這類入息不夠供樓借款人的個案獲批的機會。 舉例，假設申請人本身供款比率為 50%，銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試，然後即使發現申請人「肥佬」，DTI 超出了加壓後上限（60%），亦不會因此拒批。
物業，非所有人合資格敍做9按
另外，準上車人士應向兩間按揭保險公司提出按揭申請，包括按證保險公司及昆士蘭按保，以作後備方案。 不過，現時昆士蘭按揭保險尚未接受「波叔Plan」，因此上述情況只適用於1,000萬以下物業，而1,000萬以上物業就只有按證保險公司一途。 新政策下，現時9成按揭住宅樓價上限升至1,000萬元；8成按揭升至1,200萬元；1,200萬至1,920萬元住宅則最多可以借960萬元按揭貸款。 令到不少人突然可以低首期買千萬元住宅，但奈何入息未能過關，須尋找擔保人幫忙。 不過，買家千祈不要大安旨意，以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。
按揭證券公司有清楚列明，如果收取佣金的申請者，佣金只會計算最近六個月，把近六個月的佣金取一個平均數計算。 而600萬元以下物業，則可選擇80%按揭(舊按保)、或90%按揭(新按揭)；400萬元以下物業則可選擇90%按揭(新按保)、或90%按揭(舊按保)。 因為銀行受到金管局所規管，故銀行須依照金管局的規定批出按揭。 根據現時2015年2月金管局修訂政策，準買家在銀行可承造最高五至六成按揭，視乎物業價值而定。 700萬元以下的物業，最高可以承造60%按揭；700萬至1,000萬元以下的物業，則最高可承造60%按揭，但貸款額上限為500萬元；至於1,000萬元或以上的物業，則最高只可承造50%按揭。 祥益地產總裁汪敦敬表示，政府放寬按保對樓市是很好消息，並會再度推動樓市，守住香港經濟。
經絡按揭今次與大家分享1,000萬樓以上的按揭攻略，讓大家置業更有預算。 只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。 換言之，即使買家本身已嚐當業主的滋味，只要在買樓前「甩手」舊有物業，並購買按揭保險借高成數樓按，便可受惠於「首置免壓測」的措施。
以「擔保人」身份協助上會的物業，符合條件的申請人也可透過「按揭保險」申請最高90%按揭，但卻要繳付較高的保費而已。 香港按揭證券公司對「擔保人」的定義較銀行嚴謹，只接納借款人或抵押人的直系親屬、或未婚夫婦、或親戚，並不接受「朋友」作為「擔保人」。 財政司司長陳茂波在新一份預算案中稱，多年來政府一方面遏抑投資和投機需求，另一方面盡力協助市民置業安居。 政府在2019年底放寬了由香港按證保險提供的按揭保險計劃，市民反應正面，樓市也維持穩定。
- 前者只需199.8萬元首期，後者則要500.5萬元首期。
- 2019 年 11 月，政府宣佈放寬按揭保險計劃樓價上限後，住宅交投量即按月錄得43.9%的躍升，當中以樓價介乎 800 萬至 1,000 萬港元的物業交投升幅最為顯著，上升達 62.1%。
- 政府於2019年的施政報告中提出，放寛住宅物業按揭成數，由原本450萬元以下最高借取9成或360萬元、600萬元以下最高借取8成；放寛至900萬元以下最高借取9成或720萬元之較低者、1000萬元以下最高借取8成。
- 因此，樓價介乎 1,000 萬至 1,200 萬港元的住宅單位相信將最為受惠。
240萬獨立車位屬1000萬以下物業，不論任何價格，最高按揭成數為五成，如收入來自香港以外地區或有按揭在身的話，就要減一成。 另一注意的是，如果申請人以資產作收入申請，不論是1000萬以下或者1000萬以上的物業，同樣計四成按揭。 其實綜合以上，政府對1000萬以上物業按揭成數未設最高貸款額，所以理論上，如果有買家想買4000萬的物業，按揭成數上也能借取2000萬。 如果是居屋或綠置居，綠表人士最高按揭成數可造九成半，白表最高按揭成數為九成。 如果買入的是房協物業就跟私樓無異，即1000萬以下最高六成按揭，如果用按保，最高去到9成。 如果按揭申請人以資產類別申請，不論是1,000萬以下還是1,000萬以上的物業，同樣以四成按揭計算。
如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？ 換言之，以購買1,000萬元住宅單位為例，最盡可借到900萬元，首期由200萬減至100萬元。 而1,200萬元物業的基本首期由600萬則降低至240萬元，減幅達60%，大幅降低上車門檻及首期要求。 而香港按證保險有限公司亦公布，擴大按保計劃適用範圍為價格1,200萬至1,920萬元為合資格物業，惟有關按揭貸款以960萬元為上限。 政府於新一份財政預算案宣佈放寬高成數按揭的樓價上限，仲量聯行《香港住宅銷售市場綜述》顯示，修訂措施會受到市場歡迎。
千萬樓可借九成 按保3年內兩放寬 陳茂波料不對市場起推動作用
相反，如想透過轉按套現，則要用舊按揭成數，即樓價600萬或以下，才可做8成按揭，惟還款年期最高為25年。 各類型物業可申請的按揭成數不同，而且不同入息種類（如非固定收入、非本地收入）於計算壓測時，亦面臨不同限制，本文將逐一詳細解釋，按下方目錄連結，可快速跳往各類物業的按揭成數上限。 而即使希望購買樓價低於1,000萬單位的人士，如果在銀行可能獲批的成數不足、利率偏高，又或年期不合心意，也可以考慮這些按揭計劃。 因為這類計劃的按揭年期最長可達30年，而且利息可以達P – 2.5%，而且還有可觀的現金回贈。
以上措施皆是2月23日即時生效，順帶一提，這是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。 今次改動最特別的是不再像過去般一刀切把樓價一千萬以上物業，按揭成數驟降至50%。 而是把按保計劃適用範圍大幅擴大，1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。 金管局於2020年8月19日公布，將非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，上調10個百分點，即車位和工商物業最多可借5成，如已有按揭在身須扣減一成。 車位方面，如與持有物業位處同一屋宛，部分銀行接受物業和車位一起做按揭，毋需合契，車位按揭可做足6成和30年。
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這些按揭計劃適用於多數的住宅單位，無論是一手或二手，一按轉按或加按，也可以考慮。 通過這些計劃，即使是1,000萬以上的單位，最高能做到七成按揭，換言之，買家可以多借兩成的樓價，這對有入市需要的人士增加了許多彈性。 根據HKMC，物業價格 1000 萬港元或以下之現樓私人住宅物業按揭成數超過 60%，但不超過80%，而貸款額上限為 800 萬港元。 按揭保險計劃不接受主要收入並非來自香港的人士之申請，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入50%以上，除非能夠証明與香港有緊密連繫，否則不被接納。 該修訂將九成按揭及八成按揭的樓價上限分別提升至 1,000 萬及 1,200 萬港元。
另一方面，如果陳先生打算買入新盤，發展商有機會為1,000萬以上的物業提供高成數按揭，我們也能提供另類高成數按揭計劃以供選擇，詳情可以和我們的按揭專員聯絡。 星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝預期，1000萬元及1200萬元的物業升值幅度會跑贏大市；過往較受歡迎的中小型單位升幅或不如1000萬元至1200萬元的樓盤；而價格較低的納米樓和劏房，難以跟隨大市升幅，將來或會跑輸大市。 除然之外，壓測肥佬，雖然仍可借高成數樓按，但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數，未必會批足，譬如申請人借 9 成，最終或「爭少少」只批 85 成，有疑問記得向個別銀行詢問清楚。 您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。
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按揭證券公司規定，只要固定受薪人士可申請90%按揭，當然還需要自住及首次置業才符合資格。 樓價1,000萬以下最高90%按揭(新按保)；400萬元以下最高可做90%按揭(舊按保)。 如果本身收入屬「月薪」的買家，固然會被視為獲取「固定收入」，其年終花紅也可計算在內，但就不能超過月薪三倍。 至於以日薪計工資的員工，只要其日薪沒有佣金成份也可視為「固定收入」。 若薪金組成部份包括底薪及佣金，則只計算底薪部份，佣金不計算。 不過，如果買家只能承造五至六成按揭，意味他們需要自己準備四至五成首期才可以，鑑於樓價飛升，買家未必有足夠首期。
政府於2019年的施政報告中提出，放寛住宅物業按揭成數，由原本450萬元以下最高借取9成或360萬元、600萬元以下最高借取8成；放寛至900萬元以下最高借取9成或720萬元之較低者、1000萬元以下最高借取8成。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。 不過，若該有限公司屬於有盈利的營運公司，最多可借8成（5成樓按，3成中小企貸款）。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。
所以如果是買入第二層1,000萬以上物業，或者希望樓換樓至千萬樓上的人士，需要仔細留意成數下跌對按揭的影響。 如對樓換樓按揭有任何疑問，歡迎致電與經絡按揭的按揭專員聯絡。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。