長虹建設繼「長虹天擎」之後，睽違3年，續推台中的第二號作品「長虹天韻」。 西岸銷售中心將於農曆年初一至年初五暫停開放，年初六始恢復正常開放時間。 加拿大房地產協會 （Canadian Real Estate Organization） 認可的地產經紀協助搵樓，經紀佣金普遍約為房地產價格的2%~6%左右，且普遍由賣方承擔。
接下來我們將為您解析加拿大樓盤狀況、認識買樓條件與流程，協助你做好成為加拿大樓主的準備。 事實上，在去年約三十四萬名「貧窮長者」中，近八成八居於非綜援住戶，其中逾七成沒有經濟需要申請綜援。 另外，貧窮長者住戶中，逾六成居於沒有按揭的自置居所，比例創出八年新高，反映不少貧窮長者擁有一定資產。 首期成數 許多夫妻聯名持有物業多年，財力表面計可能足夠購入第二項物業，但就受限於高額的物業印花稅。 這樣的話，就可以多出一個首次置業人士名額，減少物業印花稅的負擔。
出租物業當然想租客定期交租，否則若租客不租，業主可能要考慮到底選擇繼續放租或是自住，而放租期間業主要自行負擔每月供款，並且或多或少都需要修繕物業才能將物業放租，這又需要另一筆開支。 因此，業主在決定單位放租時，需要考慮相關的支出，以及保持一定的現金，以應付日後租客不續租後的開支。 若夫婦兩人，其中一方收入低，或是沒有收入，則可以透過合併報稅慳稅，尤其是聯名買入物業，或是以另一方的名義申請按揭。 因為，每年度居所按揭利息扣減上限為10萬元， 夫婦聯名買入時按揭申請只能各佔一半，另一半未必能用盡相關扣減。 對於有按揭在身的業主，都會知道可以用居所利息開支作為扣稅。 其實車位按揭的利息都可以用於扣稅，但條件是車位是自用，並且是位於自住的發展物業內，若只持有車位則不可以申請扣減。
不過，也有部分外資銀行認為凶宅不屬於業權瑕疵，可以做正常估價。 下一步要計算租金回報率，最簡單計算方法是把「月租X 12個月 / 樓價」，該沙田第一城單位月租約為13,000元，租金回報便是2.86%（$13,000 X 12 / $5,450,000 X 100%）。 如果想計算更準確的回報，可扣除買樓時支付的印花稅、經紀佣金、裝修費用，以及每月需要支付的管理費及差餉等雜費開支，計算淨租金回報。 首期成數 沙田第一城例子中，如果買樓人士為首置，印花稅為163,500元，經紀佣金為54,500元，假設裝修費用為15萬，扣除0.5%現金回贈13,625元，買樓成本增加至6,604,999元。
如果物業仍有按揭供款的父母，想加按物業，要視乎本身物業的估價，父母收入情況，以及未償還貸款金額，去決定最終能套現的金額。 要留意是，加按物業是需要通過壓測的，同時父母年紀較大，未必能做到30年按揭，可能只有20年或25年，意味壓測的要求會提高。 近年其中一個常見「慈父」的地方，可能就是新盤售樓處。 由於樓價高價，加上政府對於買入第二層物業的業主要徵收15%辣稅。 因此，不少有能力的父母，都會協助子女年輕買樓，一邊預先幫子女置業，一邊以首置人名多買一層物業。 如今的物業買賣市場，時有聽講「父幹買樓」，然而事實上，雖然香港隱形富豪不少，但即使是中產家庭的父母，亦願意諗盡辦法幫子女出資買樓。 究其原因，大多因為擔心子女的儲蓄速度趕唔切樓價升幅，加上最近借貸成本較低，所以就算是「加按」甚至「抵押」自住物業，「廿四孝父母」都要幫子女儘早上車。
內地媒體引述消息人士透露，人民銀行上海總部敦促商業銀行加快審批房貸，並確保未來數月增加房貸及開發商貸款，而且增速應較其他貸款快。 印花稅方面，「被買方撻訂」而收回單位不算「已處置唯一住宅」，所以假如在「被撻訂」前已購入另一住宅，便需要補繳新購物業15%從價印花稅的差額，當重售單位完成後才可向稅局申請退回差額。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 首期成數 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以無需繳付印花稅。 不過換樓客應保留臨約正本，萬一要向稅局解釋，可有備無患。
首期成數: 華視字幕8度出包 公司回應了
房屋局亦呼籲現有經濟房屋輪候家團如有更改通訊地址，須即時以書面通知房屋局，以免日後通知揀樓時未能收到房屋局之公函。 《經濟房屋法》目的是協助具特定收入水平及財產的本澳居民解決住房問題，與促進符合本澳居民的實際需要及購買力的房屋供應。 而主要內容為設立了收入及資產限額；延長不可轉讓期，並規定不可轉讓期間經過一定年限之後，可將經濟房屋轉讓予符合取得經屋條件者；在不可轉讓期屆滿後轉讓單位須補價。 同時，保留原有的經濟房屋輪候人名單，但仍須遵守16年禁售期和按照新法計算經屋售價，以及在出售經屋後按照法律補回差價。 而有關房屋的選擇程序仍適用第26/95/M號法令的規定，但有關獲甄選的候選人放棄其地位的情況除外，在任何情況下，其只可選擇放棄其地位一次。 其中，收入及資產淨值限額由補充法規訂定，主要根據同類單位在私人市場上的價格、經濟房屋購買對象的購買力、購買私人房屋需付的一定比例的銀行貸款所涉及的比率、家團人數等。 而經濟房屋售價亦由補充法規訂定，相關計價因素尤其包括經濟房屋家團之購買力，樓宇座落地點、建成年份，單位在樓宇總體結構內的朝向、位置、面積及類型。
A先生最近升職了，人工從$28,000增加至$38,000，所以B小姐又再次提出結婚一事。 不過A先生參考金管局資料，以為上車首期最少要4成，那即是$400萬樓即是支付$160萬首期，加上印花稅、律師費等雜費總支出要超過$170萬，無額外十年或五年才可儲足首期，到時都人老珠黃了。 首期成數 第二，400萬元以下的物業也可向一般銀行申請九成按揭，將當時按揭息率加3%作為壓力測試的可承受壓力之供款，若可承受壓力之供款只佔申請貸款人總收入50%或以下，壓測便能通過。 今年非住宅物業減辣，吸引不少樓市投資者留意相關市場。
即使本身買入物業時未有租約，但若果銀行知悉買家有出租意圖，也可按「預期租值」作評估，以租金估值六折計算，即是說可以將租金的六成計算入收入一部份。 銀行在審核申請人按揭批核的時候，會考慮到申請人的信貸評級表現，如果信貸報告評分不合格，就算申請人準備好首期資金，銀行也有權拒絕接受按揭貸款的申請。 因此如果有心上車，最好在置業前一年查閱自己的信貸報告，確保有準時還清卡數和貸款，保持優質的信貸評分。 根據政府政策的指引下，按揭申請人每月的供款不可以多於月收入的一半，而壓力測試之下，當按揭利息上升三厘，每月的按揭供款不可以高於月薪的6成。
- $900萬至$1000萬物業最高可以承造8成，所以在計算首期資金時候也需要計算清楚。
- 到底是法律上清楚區分業權還是節省印花稅，那就家家有求了。
- 如果遇到心儀的單位，大家不妨盡快向銀行提出估價及按揭申請。
- 同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化，得到廣泛認同及高度評價。
- 在現時按揭息口2.25厘（H按更低）、供款25年計，樓價每1萬元需要供款43.61元（H4欄位），即每月供款15700元（C7欄位）。
- 因此，業主在決定單位放租時，需要考慮相關的支出，以及保持一定的現金，以應付日後租客不續租後的開支。
- 買家購置第二層物業的收入要求將大增，同時，要留意印花稅劃一為樓價的15%，600萬及1100萬樓價的印花稅分別為90萬元，以及165萬元，遠高於首置要求的18萬元和41.25萬元。
本文討論另一個可增加龐大供應的途徑，就是重啟「租者置其屋計劃」。 Mortgage Link是由敘造按揭銀行提供的高息戶口，這戶口派發的利率，會與按揭付出的利率相等。 換言之，只要把轉按得來的現金放進這戶口，就能對沖一定程度的轉按利息。 但因為這戶口一般會有存款上限，用戶不能單憑這做法，抵消所有按揭的利息。 首期成數 如果你眼前沒有合適的投資機會，又或追求低風險投資，把錢放進Mortgage Link是不錯的做法。 轉按最直接的好處，就是來自新銀行甚至中介公司的現金回贈。 這回贈的金額不一，但如果回贈為1%，你的轉按貸款額為700萬，你也能收到7萬元現金回贈。
首期成數: 政府現行房屋政策不「落地」
若然單位曾經是凶宅但已轉手數次，批出按揭的機會便相對較大。 市場上對凶宅沒有統一準則或定義，一般泛指單位內非自然死亡個案，例如燒炭、跳樓、甚至凶殺案等，自然死亡如老死或病故則不算凶宅之列。 事實上，官方沒有正式記錄凶宅的定義及相關數據，資料一般存於各估價行的內部紀錄內，因此每間銀行對凶宅的紀錄及審批結果有可能出現輕微差異。 買樓收租人士要注意，物業收租的按揭壓力測試會較自住用途嚴格，供款與入息比率（DTI）方面，每月供款不得高於入息40%，壓力測試下供款不得高於入息的50%。 首期成數 如果第一城的物業為自住，DTI門檻只是21,534元，壓力測試門檻為25,787元，但如果為出租物業，DTI門檻增加5,383元至26,917元，壓力測試門檻增加5,157元至30,944元。 同樣以400萬物業、五成按揭供款，以實際按息2.5%計算，如果屬於自住單位，供款與入息比率及壓測為15,804元及18,926元，但出租單位則為19,755元及22,712元，分別相差3,951元及3,786元。
業主若沒有申請按揭保險而希望把單位出租，事前亦需得到銀行同意。 出租物業除了幫助業主增加收入，買入第二個單位時租金收入亦可計算在內，增加業主的借貸能力，當然其中亦包含風險。 買家要注意的是，別以為銀行只會以第二層物業的按揭供款計算出收入要求。 以600萬物業為例，由於按揭成數最多為5成，首期需要300萬元。 假設按揭利息為2.5厘，還款期30年計算，每月供額約11,853元，供款入息比率不高於4成下，收入要求最少為29,633元，而壓力測試測試下則為34,067元。
特區政府公報刊登了第10/2011號法律《經濟房屋法》並將於10月1日生效。 房屋局正就法案的生效積極籌備有關工作，包括永寧廣場大廈經濟房屋在10月進行之配售工作。 按法律規定，政府會優先處理現有經屋輪候隊伍，而房屋局已陸續寄出信函呼籲現有經濟房屋輪候家團如有成員變動須及早通知。 首期成數 在法案正式生效後，房屋局將因應配售單位數量向合資格的輪候家團寄出信函通知揀樓。
申請按揭買樓，當然要識計供款開支，並了解影響按揭每月還款額有3大要素：借貸額、還款期及利率。 以目前上車盤市價約600萬元為例，如果攤分30年還款，承造9成按揭，即借540萬元的話，須準備60萬元首期，以實際年利率2.15厘計算，每月供款額約為21,386元。 如物業由有限公司持有，將當作投資用途，最多只可借5成按揭。 有限公司按揭須由股東或董事做擔保人，如擔保人已有按揭在身，按揭成數便要扣減一成。
目前股票基金淨值140,000元，Yumi打算到期後全數套現另作投資。 除了這份基金計劃外，她另有外幣在手，市值約105,000元。 Joe 30歲，任職地產代理，月入平均23,000元，收入較為浮動。 Yumi 任職的電腦公司，工作及收入穩定，暫時未有轉工打算，她的公司屬中小企業，員工福利包括醫療及保險，不過她並未打算把公司提供的員工福利醫療及保險算進個人理財策劃項目中。 微軟公司創辦人比爾蓋茲（Bill 首期成數 Gates）在美國一個社交網站的論壇中表示，他自己沒有買任何虛擬貨幣，他也不會投資虛擬貨幣，因為虛擬貨幣「毫無生產力」。 比爾蓋茲說，他如果要投資，一定會把錢放在對這個社會會產生價值的東西上。 例如，投資一間公司，是因為這間公司會為社會生產具有價值的產品或服務，不過虛擬貨幣對這個社會而言，一沒價值，二沒服務，「完全沒有生產力」，所以他不會投資虛擬貨幣。
同時，半小時生活圈的概念亦有機會適用於物業有新巴士線以及小巴線，都會吸引更多用家，但效果就不如鐵路大，始終巴士及小巴的載客量及班次都遠不如港鐡。 今集請來樓巿分析師劉嘉輝Buggle及按揭達人曹德明Eric同大家盤點下半年矚目新盤，一齊深入分析供應同申請按揭流程。 首期成數 正值樓市動蕩期，不少人會抱著「跌市不敢買樓，升市又驚高追買貴」的態度觀望，遲遲不肯出手，錯過了買樓時機。
若因錯漏而引致任何不便或損失，中原資產管理有限公司概不負責。 至於即供付款優惠計劃仍推行中，買家選擇即供付款可即時照單位訂價10%折扣優惠。 於是，批評政府「扶貧」甚至「滅貧」不力的聲音此起彼落。 排山倒海的購買力的形成，就是因為一大批有力上車的人士，長期都觀望及等待樓價大跌。 他們等同買了Put 輪，結果輸了時間值耗損（不斷交貴租），而且被夾了淡倉，部分人最終認輸要用更高的價錢去平倉，又搞到樓價更上一層樓。 首期成數 第一，唯一一位落名在樓契的人，基本上他就是該物業的唯一業主，他有權自行出售物業而不需通知其他人。 當然，如果其他家庭成員有證據證明自己有份出錢或每月供款，又或夫妻離婚時，你也有機會在法庭上爭取到部份權益，但這始終比較麻煩。
同樣道理，若業主的兄弟姊妹的名字，已由父母用於供養子女免稅額亦不能再用。 同時業主的父母免稅額被其兄弟姊妹用了，業主亦不能再使用。 相信業主都會知道，使用個人入息課稅時，有不少的免稅額使用，包括基本個人入息免稅額，子女免稅額、供養父母免稅額，供養兄弟姊妹免稅額，以及一些支出如個人進修開支、慈善捐款，以及大部份業主都會有的居所貸款利息等。 首期成數 不過，情侶夫妻不算是近親，如想「甩名」給持有物業的另一方，在3年內甩名仍需支付額外印花稅，如想避免最直接方法是註冊成為夫婦。
首期成數: 加拿大推動人口增長政策
有不少人問我林鄭這份施政報告值幾多分，如果是去年的話，我會俾80分，今年我扣10分，只值70分，原因是遲了一年。 理論上，簽了正約後便沒有撻訂的選項，雙方都應盡力完成交易。 首期成數 假如賣方在正約階段後悔而想終止交易的話，買方可引來合約條款強制完成交易。
而這賺取回贈的做法，業主是可以每次罰息期一過就再做一次。 而當然，如果有銀行正提供更低利率的計劃，業主也可以轉按以付出更低利息。 不過，並不是每個父母都是億萬富豪，可以full pay 買樓，不少都是中產家庭，可能會將自住物業加按或利用積蓄買樓，由子女申請按揭，這會因為子女的收入限制了可負擔的樓價。 上面提到，如果子女入息不夠供樓，銀行便有機會要求「擔保人」轉為「共同借款人」。 雖然兩者在責任上差別不大，但因為概念不同，追討次序亦有分別。 「擔保人」是當借款人不履行債務責任時，按合約履行有關責任者。
- 如果你眼前沒有合適的投資機會，又或追求低風險投資，把錢放進Mortgage Link是不錯的做法。
- 扣除所有生活支出後，她每月花費約5,000元，但Yumi本身比較喜歡投資於股票市場，她於4年前買了一份月供3,000元保險儲蓄計劃作投資，並將於明年到期，屆時Yumi會有多出3,000元現金的鬆動可另作投資。
- 結果是未能配合市場正常運作，浪費了逾30萬個未補地價居屋的二手供應和轉流。
- 建議以近親轉讓，同時轉讓屬於新交易，可為物業再做按揭，利用新按保可套現更多現金，並建議由人工較高的Jason申請按揭，可得較多貸款。
- 若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。
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