不過要留意屋苑範圍設有擋土牆，業主日後有需要時須承擔其保養費用。 若業主選擇於公開市場發售，便需要先補地價，才可自由轉讓。 補價後，居屋業主就如私樓業主一樣，可自由轉讓單位給任何人士。 銀蔚苑 政府起居屋的目的，是為協助負擔不起私樓的市民置業， 而房署為居屋定價時，會遵從一個機制，當中包括如何設定折扣率。
蔚盈苑位處九龍城，是蔚盈軒綜合養生社區概念項目其中的護老院舍，佔地三層，約8,000平方呎，提供32個獨立單人房間。 蔚盈苑會按照長者的個別狀況，制定專業和個人化的醫療方案，透過護理計劃、復康方案和生活支援，為長者帶來全面照顧。 蔚盈苑推行小社區照顧概念，以10至11位長者為一個小型社區，在舒適如家般的生活環境中，期望每位長者都能維持健康而豐盛的生活。 銀蔚苑 蔚盈苑為需要中度或以上之醫療和復康支援的長者而設，提供一個既舒適又安全的安老環境。 我們會為每位入住長者進行全方位評估，度身制定個人護理計劃，務求設計出全面而有效的醫療及生活支援方案。 蔚盈苑結合長者護理及優越生活概念，於跨專業團隊協作下，為長者提供最佳的照顧。
）是香港房屋委員會的居者有其屋計劃屋苑之一，位於香港新界離島區大嶼山南部梅窩銀鑛灣路15號。 屋苑由房屋署總建築師（2）負責總體設計及由Design 2（HK）Ltd. 房屋署指出，屋苑管理處於交收鎖匙予業主時，若業主於當日起計7日內，及未開始裝修工程前發現單位有損壞，而業主未自行改動或裝修，承建商執繕組會於保養期內跟進維修。 署方又指，業主可向入伙收樓大使填交報表，若經了解屬不符合約的質量問題，承建商會在保養期內提供免費修正。 如果想便宜一點，則要偏遠一點，梅窩銀礦灣兩個項目銀蔚苑和銀河苑分別提供170及529個單位，面積約374至552呎，平均呎價4200到逾4400元，售價139萬到255萬元，預計明年8月底入伙。 銀蔚苑 【Now新聞台】新一輪居屋下月底接受申請，包括彩虹彩興苑、梅窩銀蔚苑及銀河苑，合共逾2000個單位，售價由139萬至385萬元。 由於項目有部份單位因買家取消交易而收回，將在今期出售居者有其屋計劃中重售。 該重售單位分別位於B座 (銀朗閣) 的7樓12室和11樓12室，實用面積同為450平方呎，售價由202.96萬至205.85萬元。 假如業主只在居二市場出售單位，購入時的折扣率，對出售沒太大影響。
銀蔚苑: 離島地產分區 >> 梅窩 >> 銀蔚苑
新一期居屋入息限額將提高家庭申請者入息限額為五萬兩千元，單身申請者入息限額為兩萬六千元，綠白表比例各佔一半，另外撥出100個名額予單身人士，預計下月底接受申請，六月攪珠、八月選樓。 目前綠表呎價最貴的居屋單位，首5名全屬面積逾500呎的3房戶，反映綠表3房身價比細戶更高。 現上車客可用超抵價200多萬元，購三房單位，享盡樓價折扣外，長遠而言，亦可免除未來要套現換樓煩惱。 新一輪推出的居屋中，兩個屋苑位於梅窩，分別為銀蔚苑及銀河苑，兩個項目定價親民，由139萬元至255萬元不等。 銀蔚苑 絕大部份買家心儀市區屋苑彩興苑，梅窩項目成為雞肋之選。 被問到會否覺得餘下的單位是「籮底橙」，他認為已經無得再揀，「無辦法啦，依家啲樓咁貴」，他說應從另一角度想：「1樓同10樓都有人住，差唔多。」他又指如買到單位，會轉到梅窩做飲食生意。 約20人進入揀樓程序的房間，未夠15分鐘便有一位女士嫌單位面積太細離開。
- 如要在2年內出售居屋，則只能以不高於原價出售予房委會的提名人。
- 方面，項目單位普遍視野開野，中高層向東北單位 (A座16及17室) 及向北單位(B座13至15室) 可享有河景；向西南單位 (包括：A座3至9室、B座5及6室) 則望村屋及翠綠山景。
- 據了解，銀蔚苑每個單位管理費由1,387至2,041元不等，以實用面積計，平均每呎管理費約3.7元，是同期三個居屋屋苑之中管理費最貴一個，甚至較個別豪宅屋苑如貝沙灣的管理費更高。
- 該重售單位分別為5樓3室和5樓9室，前者的實用面積為445平方呎；後者為378平方呎，售價分別為160.07萬及190.45萬元。
- 此外，參考將軍澳私樓新盤CAPRI，管理費每呎由4.4元至4.9元；去年入伙的東涌東環，管理費每呎亦僅約3.4元。
旺角居民羅先生亦聽到一半便走人，直言：「單位太細喇！唔適合自己，唔想嘥時間。」他說等下次再抽過其他區的居屋。 公屋聯會總幹事招國偉批評管理費昂貴，認為兩居屋項目僅屬「一街之隔」，房署可考慮把兩屋苑的物管合約一併招標，減低物管公司支出，壓低管理費。 幸好裝修期間有Philo幫手跟進各項大小事項，過程中可以令自己感少要煩惱的地方，否則沒有經驗，真的很難自己與裝修師傅跟進。 由初步設計，過程的跟進，到最後完工交貨，Philo都會令人感受到誠意，盡責，及解釋詳細，不會擅自更改設計，如有突發情況必定會作出通知，而且價錢公道。 銀蔚苑 到裝修期間要購買材料時，會介紹信譽良好的商店，不用怕自己選錯商店。 細心的傾聽與充份的溝通，了解業主對空間的想法，透過完整的設計規劃，精湛的施工，在空間機能與需求間取得平衡。 他續指，居屋入伙後，區內將增加逾2,000人，惟現時梅窩泊車位不足，每晚違泊車輪高達300架，但居屋屋苑只提供約50個車位。 他又指，早前已與運輸署探討相關問題，惟至今仍未有解決，擔心泊車位問題將嚴重惡化。
銀蔚苑: 折扣率如何影響日後買賣
離島區議員余漢坤表示，公營房屋與私營房屋有別，由於前者預算有限，故無期望居屋驗樓分樓過高。 油漆方面，天花牆身油漆不平滑，更有大量細孔，牆身收水裂紋亦由天花延至牆腳等，顯示工人的手工參差。 他指出，居屋項目雖然常見細孔，但過去只在單位外牆出現，甚少在單位內見到，是驗樓少見的嚴重缺陷。 他指出，單位的空心磚數量及空心程度嚴重，根據過去的驗樓經驗，近年的居屋項目只有約十塊「空心磚」，故是次的空心情況非常嚴重，破了近年驗樓紀錄。 銀蔚苑 賴達明指出，單位只得37分，打破過去分數最低、只得40分的長沙灣青薈。 他指出，居屋單位已是「清水樓」，提供已很基本及簡單，但用料及手工卻仍然馬虎。 方面，屋苑設有兒童遊樂區和停車場等設施；於銀旭閣16樓及銀朗閣14樓分別設有空中花園。
有意在公開市場出售單位的買家，應時刻留意屋苑樓價走勢，把握價格回落時申請補回地價，以減低補地價開支。 蔚盈苑的服務、生活配備及智能設施，旨在為長者提供深入的護理照顧及營造安全的生活環境。 完善的配備，配合全面的復康、醫療和護理計劃，以及情緒支援、娛樂和社交活動等，為長者提供各方面的支援和關懷，提昇院舍生活質素。 此外，參考將軍澳私樓新盤CAPRI，管理費每呎由4.4元至4.9元；去年入伙的東涌東環，管理費每呎亦僅約3.4元。 而房協去年出售的將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺，房協亦預料管理費每呎3元多至4元，其高昂的管理費亦備受外界批評。 房委會表示銀蔚苑及銀河苑在地理上十分靠近，其管理費水平卻有明顯差別，或會令市民認為銀蔚苑的收費水平偏高，但強調是按公平及具透明度的招標機制採購物業管理公司的合約，與其他居屋的做法一致。 銀蔚苑 至於採取單幢式設計的銀蔚苑，由於屋苑只有170個單位，管理費高達1,387元至2,041元，一個逾500呎的單位，每呎管理費達3.7元。 社會衝突加劇，經濟前景不明朗，有入市不久的業主選擇斷供。 末代貴價居屋之一，梅窩銀蔚苑入伙僅1年，已經出現首宗銀主盤，單位現連地價放盤，叫價388萬元。 根據售樓書，B、C座被彩盛里相隔，需興建行人天橋接駁，業主要自費管理和保養，業主亦有機會為斜坡、擋土牆等承擔責任。
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項目是由香港房屋委員會發展的分層住宅新盤，屬｢出售居者有其屋計劃單位2017｣單位，位於新界大嶼山梅窩銀鑛灣路16號，已於2018年8月入伙。 項目是由香港房屋委員會發展的分層住宅新盤，屬｢出售居者有其屋計劃單位2017｣單位，位於新界大嶼山梅窩銀鑛灣路15號，已於2018年8月入伙。 三個新居屋，包括彩虹的彩興苑及大嶼山梅窩銀蔚苑和銀河苑，建議以市價七折定價。 其中位於市區的彩興苑提供最多單位，屋苑3座共1358個單位，實用面積由不得368至468呎，平均呎價7739元，上車最少要248萬，最高售價要385萬元。 屋苑為單幢式設計，共提供170個出售居屋單位，當中包括3房單位。 首次推出時售價介乎147萬至255萬，落成日期為2018年8月31日。 項目在2017年3月30日至4月12日接受申請，6月攪珠，8月開始揀樓。 銀河苑屬｢出售居者有其屋計劃單位2017｣單位，由協興工程有限公司負責承建，於2018年8月入伙。
銀蔚苑: 設計項目
另外要留意屋苑背靠一幅約60米長之斜坡，現雖已完成緩解和鞏固工程，但業主日後有需要時須承擔其保養費用。 方面，屋苑設有兒童遊樂區和停車場等設施，並在12樓設有空中花園。 而項目的綠色建築認證的暫定評級為「銅級」，表示其在能源消耗的表現普通。 收取每呎高達3.7元的管理費，可與被喻為「天價管理費」的大澳天利苑「媲美」，天利苑於2014年入伙時，其管理費高達2,043元至2,073元，每呎高達4元。 此外，銀蔚苑的管理費是根據估計營運開支計算，而兩個屋苑的單位數目上亦有差別，可能會影響管理費的水平。
新一期居屋包括位於彩虹的彩興苑，合共有1358個單位，最貴的是B座29樓一個452呎的單位，售價達384萬元，呎價8496元，最便宜的三個單位售價248萬元，分別位於A座和C座的1樓。 截至今日，今期居屋共有2114個單位成交，當中綠表852個、白表1262個。 明日(24日)有100位綠表「一人」類別申請者獲邀揀樓。 房委會解釋，銀蔚苑的物管合約按公平而具透明度的招標機制採購，強調是市場上最佳標價，與銀河苑做法一致。 房委會續稱，銀蔚苑管理費是按公契條文，及根據採購合約的估計營運開支計算，而該營運開支數額是反映市場現況，又指兩個屋苑單位數目的差別，也可能會影響管理費水平。 賴達明直言，單位多處出現生繡，包括主客廁、廳房的四組窗鉸、大門及客廁門門柄，廚房洗碗盤、以及門鎖位置等。 他又指，主廁及客廁的座廁鏍絲位亦有生鏽，當使用時間越長，座廁便有機會鬆脫。 當時銀河苑的單位以市價六三折發售，折實售價介乎146.08萬至254.59萬元，折實呎價由3,765元起。 方面，項目單位普遍視野開野，中高層向東北單位 (A座16及17室) 及向北單位(B座13至15室) 可享有河景；向西南單位 (包括：A座3至9室、B座5及6室) 則望村屋及翠綠山景。 銀河苑 共建有兩幢住宅大廈，分別命名為銀旭閣 (A座) 及銀朗閣 (B座)，分別樓高16層(B座)或18層(A座)。
經常聽見居屋有折抵買，到底居屋折扣率與定價及補地價有何關係？ 此期居屋由2019年5月23日（周四）起，於房委會樂富客務中心派發申請表，同月30日（下周四）開始接受申請，於6月12日晚上7時截止，在今年8月攪珠，原定11月揀樓，惟因社會局勢不穩而押後。 方面，項目單位普遍視野開野，中高層向北單位 (5至11室) 俯瞰河景，望梅窩街市一帶景致；向南單位 (1至4室、12及13室) 則享翠綠山景。
銀蔚苑: 物業名稱
但因近年私樓越來越難負擔，多了準買家退而求其次選擇居屋。 事實上，居屋向來實而不華，面積實用之餘，價錢較同區私樓平一點，管理費亦低，有一定吸引力。 該重售單位分別為5樓3室和5樓9室，前者的實用面積為445平方呎；後者為378平方呎，售價分別為160.07萬及190.45萬元。 私樓設施較多，管理費較高亦情有可原，但標榜平實的居屋，其管理費又會否較相宜呢？ 若以255萬元樓價借七成按揭、以年利率2.5厘供款25年計算，每月按揭還款約8,000元，但僅是管理費開支，已達供款逾四分一。 位於筲箕灣道的One Eighty，是提供57個實用面積164至332平方呎小型單位的典型港島單幢樓，項目去年底開價時，折實價為352.9萬至910.7萬元，被譽為「港島最平上車盤」。 梅窩銀河苑去年發售，有2幢共529個單位，樓高16至18層，面積380至543呎，售價由146至254萬元；至於銀蔚苑則屬單幢樓，共170個單位，16層高，面積375至552平方呎，售價139萬至243萬元不等。 雖然樓價較市區居屋便宜，但管理費水平偏高，尤其是兩屋苑均位處梅窩，位置相互靠近，房委會也預期當銀蔚苑業主比較鄰近屋苑的管理費時，也會認為銀蔚苑的建議管理費水平偏高。
銀蔚苑最後1個單位今早售出，而銀河苑全日則售出12個單位；換言之，尚餘6個單位未售出。 除了梅窩屋苑外，房委會去年3月亦推售彩虹彩興苑，當時一共收到逾10.4萬份申請表，超額認購達48.8倍。 由於該發展項目的邊界不規則的技術原因，此鳥瞰照片所顯示的範圍可能超過《一手住宅物業銷售條例》所要求顯示的範圍。 在現有居屋定價機制下，同一期出售計劃內所有單位，會採用同一個折扣率，而且折扣率不可低於30% ，與此同時，又要確保同一期出售的單位售價，不能令房委會虧損。