銀主盤2016 內容大綱
如2019年推出的新居屋何文田冠德苑，一個B座中高層單位，實用面積約468方呎，上月中亦由銀主放售，半個月內即售609.5萬元，成交呎價約13,024元。 本網站是以實時上傳信息的方式運作，本站對所有信息的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 銀主盤2016 由於本站是受到「實時發表」運作方式所規限，故不能完全監查所有即時信息，若讀者發現有留言出現問題，請聯絡我們。 本站有權刪除任何內容及拒絕任何人士發信息，同時亦有不刪除信息的權力。
- 消息指，該樓王近日已淪為銀主盤，渣打銀行開價1.685億元放售，較業主7年前買入價低1,950萬元，成為今年全港最大宗銀主盤放售個案。
- 環亞物業拍賣於今日推拍的洛蔓大道雙號屋連車位，面積約1,938方呎，屬4套房間隔，連1,290方呎花園，另設平台及天台，開拍呎價約13,313元。
- 意花園位於牛潭尾新潭路75號，2016年9月入伙，共有67座，提供67個單位，面積由1464方呎至2369方呎。
- 原因是有時單位可能丟空了一段時間，單位內或會出現牆紙天花剝落，水管滲漏等情況。
- 另外，元朗帝庭居2期7座高層A室法院令單位，實用面積約467方呎，以430萬元拍賣，呎價約9,208元，較銀行估價約542萬元，開價低約112萬元或約21%。
- 香港文匯報訊（記者 蘇洪鏘）昨日一場拍賣會推出多項藍籌屋苑銀主盤，以鰂魚涌太古城銀主盤至為市場矚目，惟最終僅得朗晴居單位拍出。
- 單位同時於已補價自由市場放盤，開價475萬元，呎價約8,605元。
今年該廈低層C室，實用面積約660方呎，以約988萬元易手，呎價約14,970元。 同場亦推出將軍澳日出康城領峯6座中高層LA單位銀主盤，實用面積約987方呎，拍賣開價1,200萬元，較該單位銀行網上估值約1,421萬元，低約221萬元，差幅約15.6%，呎價約12,158元。 該行也翻拍4個銀主車位，物業同為將軍澳新寶城地下上落貨車位，每個開價均是140萬元，較之前低20萬元，減幅約12.5%。 銀主盤2016 市場續現逾千萬元住宅銀主盤，大坑龍華花園一個低層連車位單位，開價2,280萬元拍賣，呎價約23,361元。 香港文匯報訊（記者 黎梓田）新冠肺炎疫情困擾香港兩年多，部分業主或因財務問題，無奈將物業不斷加按借貸，市場陸續出現多按銀主盤。 消息指，紅磡昇御門有業主在半年間十度加按，承造貸款接近「5球」（即500萬元），最終淪為銀主盤在市場放售，意向價為2,277萬元，較8年購入價低約46萬元。
切勿撰寫粗言穢語、毀謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 銀主盤獲市場吸納，元朗牛潭尾豪宅半新盤意花園一幢銀主洋房，於昨日推出拍賣，獲搶高逾兩成至3,130萬元賣出，物業逾5年貶值逾三成，即新買家僅以七折購入單位。 富國銀行投資研究所（Wells Fargo Investment Institute）周三（18 日）下調對美國經濟成長預測，認為美國經濟在 2022 年底至 2023 年初將出現溫和衰退，使其成為看壞美國經濟成長的大型銀行之一。 事實上，自今年3月中起，多個近年開售新居屋都出現銀主盤。 最初是何文田冠德苑B座中高層9室，放盤約半個月，於第二市場以609.5萬元賣出。 而長沙灣凱樂苑D座低層5室，實用面積約390方呎，上月由銀主未連地價以546萬元放盤，以實用面積約390方呎計，每呎叫價約1.4萬元。 時至今日，忠誠拍賣行之服務廣為客戶認可，為行內盤源及拍賣場數最多之物業拍賣行，每週處理多項法院令及銀行物業之拍賣，本公司之專業代理並擅於處理複雜之物業買賣。
銀主盤2016: 業主放盤
雖然根據條例中，並沒有列明「額外印花稅」由買賣雙方哪一方支付，只表示需由買賣雙方協商，但市場上約定俗成均由賣方支付，為何今次個案卻要陳先生去承擔? 背後跟陳先生在簽臨約時，合約上很粗略地寫出：「印花稅由買方全數支付」有關。 他表示當時代理進行查冊後也不知道需支付「額外印花稅」，所以沒有刻意在合約上作出額外備註。 銀主盤2016 《胡‧說樓市》最近收到一名觀眾卻誤墮入銀主盤陷阱，差一點便失去了全盤訂金，事涉及代理、買賣雙方律師、財務公司及稅務局四方面，我們會了解事件，及希望透過一文帶出購買銀主盤要留意的陷阱。
另今山頂施勳道卓能山莊一座獨立屋罕有地透過拍賣形式放租，開價15萬元。 免責聲明：凡註明“28HSE編輯部”的所有文字圖片等資料，版權均屬28HSE LIMITED所有，轉載請註明出處；文章內容僅供參考，不構成投資建議，也不代表28HSE讚同其觀點。 世紀21集團拍賣部董事蔡漢陞表示，中美貿易戰以及美國啟動加息等因素衝擊樓市，買家購買力轉弱，率先影響的是銀主盤銷量，本月銀主盤客源已減少約四成，「今個月肯定賣少咗」。 以過往數據來看，2015年每個月銀主盤存量大約有40個，而2016年每月存量有約100個至120個銀主盤，而2017年每月存量則有70至80個，2018年年初則放緩至60個至65個，反映過往樓市氣氛正在上升。 另一方面，根據土地註冊處最新數據，今年第三季二手私宅登記平均涉資近900萬元(899.68萬元)，創1996年有記錄以來歷史季度新高，與次季比較按季升7.45%。 銀主盤2016 以樓價900萬元單位作例子，供款年期為20年，按揭利率為2.375%計，每月供款逾2.8萬元，折算家庭入息至少要6.2萬元。 政府最近推出新按保措施，將首置客的按揭成數提高，對樓市起了正面的影響，雖然首置客上車較以前容易，但是本港的經濟轉趨不明朗，近期負資產個案及銀主盤的新聞亦有所增加，市民若果供不起，所持有的物業分分鐘會變成銀主盤。 筆者最近收到一些關於銀主盤的查詢，現在與大家一起探討。 有傳業主為本地年輕馬主相同，於2016年4月以3,613.01萬元向新地購入上述單位，扣除發展商提供回贈後，折實價大約3,300萬元。 業主購入單位後，先後8次向不同財務公司作抵押加按，但最後因財務問題被銀主收樓。
如果「按揭契」中寫上一條「不可撤銷授權書」的條文都會被視為「偽裝按揭契」。 因為這條條款意味原業主委託了財務公司，設立了代理權的責任。 原業主在法律上未經財務公司的同意，是不可以單方面撤銷該代理權，行為上在稅局眼中已構成「買賣協議」的意思。 銀主盤2016 私人拍賣場的銀主盤增，本周有多近50伙銀主盤公開拍賣，當中7伙為居屋單位，自由市場開價68萬至230萬元，其中藍田康逸苑一低層單位明拍賣開價230萬元。
中原李嘉儀表示，西灣河嘉亨灣5座中層海景戶，實用面積749方呎，銀主開價1,743萬港元放售。 單位近日收到5至6組客同時出價，終以1,688萬元售出，呎價約22,537元。 而同類型單位年初時做價，普遍達1,700萬至1,780萬元水平，是次做價略低於市價。 由於1984年《物業轉易及財產條例》，針對按揭只屬「法定押記」的措施，並沒有銜蓋至「財務公司」，他們的手法仍採取「猶如」 銀主盤2016 1984年前的情況來處理。 因此，業主跟財務公司簽定「按揭契」時，其性質不單止為「法定押記」，背後還有「轉讓業權」的含義，大抵就是業主在未能供樓時，財務公司可以直接取回業權。
美股收市顯著下跌，道瓊斯指數跌逾1000點，納斯達克指數和標準普爾500指數跌4%至近5%，受到零售股急跌所拖累，而美國聯儲局主席鮑威爾的鷹派言論亦令大市進一步受壓。 道指尾市最多曾跌逾1260點，收市報31490點，跌1164點，跌幅近3.6%。 納指收市報11418點，跌566點，跌幅4.7%。 標普500指數失守4000點，收市報3923點，跌165點，跌幅4%。 銀主盤2016 道指和標普500指數均創2020年6月以來最大的單日跌幅。 美國第二大百貨零售商Target股價急挫近25%，市值縮水約250億美元，創1987年10月以來的最差單日表現。 公司公布上季盈利跌逾5成至10.1億美元，每股經調整盈利2.19美元，低過市場預期。
銀主盤2016: 成交前被稅務局追收「額外印花稅」
同日忠誠拍賣亦翻拍屯門海翠花園4座低層C室銀主單位，減價約33萬元，最新開價425萬元，呎價約8,157元，較銀行網上估價低約23%。 黃開基拍賣行也推拍同區居屋景峰花園5座低層D室，連租約開價360萬元，低銀行估價近21%。 這些情況在樓市飆升時不會太快出現，但只要樓市保持平穩或者向下調整時就會浮現。 銀主盤2016 目前樓市調整很可能仍會持續，料不久會有更多多按銀主盤出現，其他欠財務公司貸款的業主更應早作打算。 同樣，減價重推的太古城興安閣高層H室銀主貨，實用面積583方呎，昨天減價50萬以680萬元開拍，但準買家出價保守，歷時兩分鐘只承價三口至700萬元，單位最終再次「流拍」收場。
簡單來說，銀主盤就是業主拖欠、無力或者因為任何原因，沒有向銀行支付按揭供款。 最終被銀行向法庭申請收回抵押物業，並把物業於市場出售，將賣樓取得的款項償還按揭欠款。 藍籌屋苑銀主盤接踵而至，天水圍上車盤嘉湖山莊亦告淪陷。 消息指，樂湖居2座底層C室，實用面積約551方呎，銀主開價360萬元。 據土地註冊處資料顯示，業主於2012年以198萬元並進行抵按，去年中轉按至東亞銀行，及至新近遭銀主收樓。 近年新居屋市場二手轉讓利潤雖翻倍，但面對「疫」市，連該類物業都連環出現銀主盤。 長沙灣凱樂苑一個低層單位，購入僅約3年即淪為銀主貨，並開價約546萬元放盤，較購入價高逾倍。 未補價第二市場樓價回落，居屋王旺角富榮花園三房戶，樓價最新跌至618萬元。
銀主盤2016: 買家購入銀主盤必讀
中原陳碧君指，上述單位為卓能山莊現時唯一的租務放盤，開價較市值租金低逾20%，該項目對上一宗租賃成交於去年六月錄得，當時租出的雙號洋房以每月24萬元租出，平均呎租36.4元。 紀惠集團行政總裁湯文亮亦曾經表示，現時本港樓價早已超出市民負擔能力，並估計在加息及中美貿易戰下的一年內，會出現由財務公司帶動的銀主盤放售潮。 銀主盤的叫價通常都低於市價，而且無論以按揭息率或年期看，都與普通私樓並無太大分別，所以近年吸引了不少買家捧場，平價買樓看似吸引，但購入銀主盤是否等於執到「筍盤」？ 銀主盤2016 消息指，該名內地業主於2015年以合共約1.8億元購入上述3個單位，單位實用面積分別為1,443、676及1,356平方呎；其中，A及B室叫價1.7億元，C室則叫價7,000萬元。
另一夥拍賣售出的業主盤是觀塘泰康樓B座高層B5室，實用面積340方呎，開價253萬元，獲兩組買家競價至260萬元成交，比開價高出2.8%。 因為「臨時買賣合約」也是一份「可徵收印花稅的買賣協議」，所以我們慣性把「臨時買賣合約」作為計算「額外印花稅」的起首日期。 按個案中推算，原業主在2016年9月簽約，理論上2019年9月已過了三年額印期限。 我們向稅務局查詢，也表示即使原業主之後供不起樓，被財務公司收樓追債，只要業主名沒有變更，都應由2016年9月開始計，而不用繳付「額外印花稅」。 在各大媒體上，常見有「銀主盤劈價成交」消息，令準買家認為銀主盤就是減價貨。 所謂「銀主盤」，原理是原業主未能償還物業貸款，而被借貸方（多為銀行，下稱銀主）入稟法院，沒收作為抵押品出售，令按揭申請人可償還債務。 一般而言，銀行不會「賤賣」銀主盤，只會按市價放售，其後買賣雙方如何協調價錢，則是後話。
同時，近期第二市場連錄逾10宗公屋及居屋低價成交。 為求套現，個別業主「輸少當贏」，上車指標天水圍嘉湖山莊都錄明賺實蝕轉讓個案。 市場消息透露，屋苑翠湖居2座一個高層兩房戶，實用面積約449方呎，以526萬元易手，呎價約11,715元。 銀主盤2016 單位於2019年購入，帳面僅升值一萬元，料需蝕使費。 市場消息稱，青衣翠怡花園9座中高層單位，實用面積約368方呎，剛售600萬元，呎價約16,304元，單位約3年帳面貶值逾50萬元。
據現場所見，今次的拍賣吸引了最少20組客戶到場，惟大部分只作壁上觀，拍賣的七項銀主盤，多達四個項目無人承價，至於獲買家競投的三伙銀主貨，最終也因為未到價被收回。 但大家需注意，銀主盤的成交價，未必一定是「平」的。 回顧2014年或2016年樓市上揚時，亦曾有銀主盤被搶至高於市價出售。 銀主盤2016 本周拍賣場未推出開價逾千萬元的豪宅，開價較高的有馬鞍山嵐岸5座中層相連戶銀主盤，面積2,104方呎，明日開價800萬元。 而用戶則可瀏覽及搜尋服務商的資訊，並直接聯絡相關服務商。
銀主盤2016: 拆解2: 為何跟銀主盤「額外印花稅」期限，跟一般買賣有分別?
不少銀主盤拍賣時的業權較散亂，例如只賣出三分一業權，通常無法承造按揭。 另外要小心樓契問題，有銀主盤拍賣時未能提供樓契，當中涉及不少原因，買家必須委託律師查問清楚。 如果樓契遺失，可以由業主需要找律師宣誓遺失樓契及說明原因，部份銀行仍會承造按揭，但條款相對較為嚴謹。 銀主盤2016 銀主盤樓價雖然比市價有折讓，但需要查清楚物業的財務情況，例如上手業主是否已還清債務，物業住址是否屬於財務機構登記的地址，以免買入後仍被財務公司滋擾。
市場消息指，上址一個中層12室單位，實用面積約552方呎，當年以約239萬元購入，現由銀主於第二市場放售，叫價較約5年前購入價高約44%。 單位同時於已補價自由市場放盤，開價475萬元，呎價約8,605元。 銀主盤2016 近年推出的新居屋都出現搶購熱潮，但疫情下經濟轉差，個別淪為銀主盤。 過去約兩個月，市場出現至少3宗同類個案，最新錄得的梅窩銀蔚苑中層單位，於未補價第二市場以345萬元放售，每呎約6,250元。
據悉，早前陷入財因高銀金融，旗下位於九龍灣啟祥道的總部——高銀金融國際中心，於2020年淪為銀主盤，並於市場上放售，有關物業市值約120億元，平均呎價約1.4萬元，成為本港史上最大額銀主物業。 公屋連錄高價成交個案，上水天平邨一個全邨面積最大單位以420.8萬元（未補地價）沽出，創新界北區未補地價公屋新高紀錄。 除非得到雙方（指「銀主」和新買家）的同意，否則在單位成為「銀主盤」後，買家不可將單位轉名或轉售，避免買家轉售圖利。 銀主盤2016 如果買家有任何突發狀況需要急於轉售單位的話，「銀主盤」就未必適合了。 所以我個人認為今年公務員加薪幅度與經濟的關係不大，我非常認同湯博士的睇法，經濟是有下行跡象，但我認為幅度不會很大，應和樓價一樣是「陰跌」，慢慢跌，這個週期可能好長。
而物業轉售方面亦有限制，條款或會列明買入後多久才可轉售等。 銀主盤叫價即係拍賣價，並不代表成交價，計計埋埋未必好著數。 相反，如果銀主認為拍賣價遠低於估值，會將物業收回，因為銀主行使權利出售銀主盤，必須對原業主履行誠信責任，要盡力以最高市價賣出物業。 另一方面，紅磡半島豪庭錄低市價成交，利嘉閣陳維進指出，3座中層C室，面積590方呎，屬兩房間隔，原業主於5月初索價830萬元放售單位，期內累減60萬元，終以770萬元沽出單位，略低市價約3%，折合呎價約13,051元。 原業主於2002年以295.3萬元購入，期內物業升值約1.6倍。 世紀21家天下黎振傑指，該盤7座極低層B室，實用面積約592方呎，三房設計，2020年期間曾叫價740萬元放售，原業主移民賣樓，早前叫價降至675萬元，剛再減57萬元沽出，較去年高位跌逾26%，呎價約10,439元。 銀主盤2016 即使扣除樓層差別，同層同面積單位去年上半年的做價都達660萬元，期內樓價都跌約6%。 富榮花園三房大單位，去年7月成交價最高曾達836.8萬元。 華爾街股市顯著向下，再有零售企業業績令市場失望，市場憂慮通脹持續會蠶食企業盈利， 道瓊斯指數午市跌超過1000點，連同標普500指數跌幅達3%，納斯達克指數跌逾4%。 Target跌超過27%，其上季盈利大幅差過預期，且調低全年預測。
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）銀主盤一般開價較同類型單位的二手價格平，不少市民見「有筍貨執」想入市。 不過業界人士指出，若事前不做好功課，買家隨時「偷雞唔到蝕揸米」，提醒一定要做好風險評估，好像業權問題、有否僭建等均要詳細了解；更要明白這類單位可能因為被丟空一段時間，保養較差。 銀主盤2016 此外前業主往往因為有其他債務用了相關地址作登記，新買家或要面對不必要的滋擾，皆屬潛在風險。 買家應先到銀行估價、留意樓市行情、按個人需要和經濟能力而定價。 拍賣會上「舉手不回」，「舉手」有法律約束力，買家必須遵守合約。