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如向大行申請按揭，不獲批的機會很高，除非業主肯讓銀行驗樓，證明租客只在單位內居住。 有人會問，連租約物業向銀行申請按揭時，能否避開提交租約？ 遺憾地，由於臨約上會列明有關租賃資料，故此一定要提交租約。 假如有關單位是以「交吉」方式買入，基於臨約上沒有列明連租約，便毋須提供有關租約。 但要留意，銀行在成交前有機會驗樓，如單位原本租作商業用途亦會現形。 準買家搵樓期間時，會發現不少物業以連租約出售，意思是指物業現正有人租用，但業主放售時連同租約轉讓予新買家，後者需要承擔單位的租務權責。 連租約按揭 如果屬於1,000萬以上物業，不論自用或連租約物業，才均一律承造5成按揭。 準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。 一般而言，如果租客是海外來港工作人士，有機會每月都會得到一定金額的公司房屋津貼，買家可以不用擔心欠租問題。
劏房單位照理是可以承造按揭，不過不是每一間銀行都會願意承造。 若單位有大型僭建或不合法改動，銀行有很大機會拒批。 因為在所謂的「拆息按揭」H按，是以「H+某個百分比」計算，其中「H」是指銀行同業間的拆借水平，是會每天的資金而有所變動。
部份「按揭計算機」還會把每月供款的開支，作出詳細說明，例如有多少供款，方便買家在置業後，決定把多少家庭開支投放供樓，方便作出長遠的財務規劃。 買家也可透過「按揭計算機」，計算出在兩年罰息期後，尚餘的貸款金額，有助規劃是否申請轉按，以及能否作出加按。 部份「按揭計算機」還會把每月供款中，用來繳付本金及繳交銀行利息的部份詳列出來。 下一步，你便需要計算一下，你打算向銀行申請的借貸年期長短。 按現時金管局規定，透過銀行承造的按揭年期最長為30年。 年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 由於申請按揭程序需時，如買家購入連租約單位自住，而租約將於短期內完約，買家可與業主商議延長交吉期，方便雙方進行交接。
- 所以雖然大致來說，銀行可以讓買家按揭年期30年，但也會以75年扣減樓齡作準則，兩者取其短者為準。
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- 信貸評級不佳會影響信貸申請以及貸款年利率，令利息支出立即大增。
- 在非高成數按揭底下報自住最多可借60%，報出租最多借50%。
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- 以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。
如果不涉及結構性改動，有些銀行需要借款人簽承諾書還原單位，按揭才會放款；亦有些銀行會估算單位還原費用並在貸款額內扣減。 近期客人Dennis(化名)擬買入一層連租約物業，並提交賣家現有租約予銀行參考，然而這份租約有兩處地方引起銀行注意。 連租約按揭 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。
連租約按揭: 「壓力測試」:
盤源短缺之下，可睇樓的鎖匙盤亦大為減少，不少買家惟有向現正有人租用的物業埋手。 對於連約盤，準買家除了無樓睇，難於評估內裡情況、買入後需要繼續承擔單位的租務責任以外，更會在承造按揭上比自住單位受更大限制。 根據金管局要求，如果買家希望將連租約的單位作按揭，業主會被視為投資者，非自用單位按揭成數（LTV ratio）比自住單位為低。 此外，準買家要留意的是，由於連租約單位意味由業主將單位及租約一併轉讓予新買家，當申請按揭時，連租約單位一般會被視為「非自用」投資物業。 連租約按揭 即使買家沒有其他物業正在承造按揭，投資物業的最高按揭成數亦只得50%。 對於首期不足的買家，隨時會因為無力抬錢上會而撻訂收場。 行過地產代理店舖，不時會看到一些寫著「連租約放售」的單位，即是正在出租，有租客居住中的住宅放盤，特別是在樓市旺盛，二手「鎖匙盤」短缺的時候，不少心急入市的準買家，可能會轉攻這類單位。
舉例：2014年用7成按揭買入1000萬物業，現時供剩630萬，而物業升值到1200萬。 要取得銀行consent就要根據現時的按揭成數，即是最多借到600萬。 如果大家有意購入的單位仍有正式租約（又稱「連租約」），只要大家提供已打釐印的租約文件，且租金記錄穩定，銀行一般願接受將單位每月租金的70％，視作按揭申請人的入息。 即是說，如果單位月租2萬元，那當中的1.4萬元即可視作為收入。 連租約按揭 如果買家希望借盡額外的1成按揭，業主可以解釋希望租客退租後，單位將作為自住之用。 不過，有關單位的租期要不足6個月及需要租客願意簽署不續租同意書，才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。 如果租期超過6個月，業主可以先利用連租約物業身份先申請按揭，之後當租客遷出後再向銀行申請加按1成，銀行便會根據申請人實際狀況，考慮批出額外的按揭。
連租約按揭: 樓市亮話．湯文亮置業者的快速測試
要注意一點，如果買家購入單位的確用於投資，有時連租約購入也有一定的好處。 雖然，按揭成數會較「自用」下調、壓力測試門檻相對較高。 連租約按揭 但由於租約已列明租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助納入申請人的整體收入之一，有利於通過壓力測試。
如果是原裝大門，已可推算單位內部可能10至20年以上沒有翻新裝修，買家要有心理準備作出大翻新。 另一方面，想得悉單位有否潛在問題，即使未能接洽租客，亦可以準買家身份旁敲側擊，詢問管理處該單位有否僭建、樓下單位有否投訴過漏水問題等等，以保障自己的權益，以防業主有任何隱瞞。 即使租客不願安排睇樓，而準買家又非常喜歡該單位，亦應要求業主提供單位最新內櫳相片或影片，瞭解單位的間隔及裝修。 退一步想，即使不能安排睇樓，但拍攝幾張相片或幾條屋內近況短片，總不會耽誤租客太多時間吧。 連租約按揭 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 由於你每月都會償還貸款，所以按揭貸款的利息會「息隨本減」，衍生出來的是當中每月的息本比例也有所不同。
雖然準買家未必可以現身睇樓，但為了確保單位間隔完整度，不妨請代理在樓上樓下、左鄰右里找個類似單位作參考，或者要求業主提供內櫳相片，大概了解單位消耗情況以及內部裝修等。 如擔心單位有滲水或其他更嚴重問題，可向物業管理處查證。 好處方面，連租約盤的買家可享有租金收入，方便預早計算租金回報以及省卻找租客的煩惱。 此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 原來大家購入物業作出租用途時，可獲按揭成數，與一般單位不同。 連租約按揭 如果剩餘租期較長，也可先用非自住的按揭成數先上會。 雖然這個情況下銀行是不會有收費，但必須當時的收入情況要再一次通過壓力測試。 若買家有能力籌足五成首期，並有足夠入息可通過按揭測試，可先以投資物業的方式向銀行申請按揭。 到租客遷出後，或可向銀行提出物業為自用性質，以「加按」的方式，借得相差的按揭成數。 若希望利用按揭保險，申請高成數例如八至九成按揭，單位必須是自住物業。
另外，上車熱點沙田第一城一個兩房單位，實用面積304方呎，新近連租約以499萬元獲承接。 連租約盤無樓可睇，以往多是投資客追捧對象，但樓價升勢凌厲，用家怕愈遲買，樓價愈貴的心態下，照搶入市。 即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑，亦頻現用家承接連租約單位的個案。 不準確的資料或可降低你的信貸評分，甚至可能是詐騙活動的徵兆。 因此，一旦發現報告內有不準確的資料，便應盡早作出修正。 連租約按揭 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 有物業的父母，若想幫子女上車，其實相對容易透過按揭套現資金，資助子女俾首期。
要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。 擬租金收入意思正在申請按揭單位現時尚未租出，但是銀行會估算租金收入用作入息計算。 連租約按揭 根據經驗，某些銀行是可以用擬租金收入作為入息計算。
反之，按保公司不允許向現時或即將出租物業提供高成數按揭。 如果業主先自住（為申請高成數按揭），後放租而被按揭保險公司（HKMC/QBE）發現，有機會被要求即時清還按揭貸款，俗稱call loan。 若業主要為高成數按揭單位放租，需要抬錢減低按揭成數至物業樓價5成。 大部分香港人買樓的時候第一件事都會想可以向銀行借幾多成按揭。 有留意開樓市或者新聞的讀者可能都清楚了解銀行一般首次置業人士最多借90%按揭，如果是綠表居屋買家更可以借95%按揭。 連租約按揭 可是，如果讀者購入的物業單位是打算用作「出租」或「放租」用途，而申請按揭時申報單位並非用作自住用途的話，按揭成數一般最多只能夠借5成。 若果購入的物業單位價值1,000千萬以上物業有機會只可做4成。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。 部份涉及按揭保險的申請，除了銀行會進行估值外，按揭證券公司也會自行作估價。
連租約按揭: 按揭問題如何拆解？
以1,100萬物業為例，如果承造5成按揭、以按息2.25%及30年按揭年期計算，自住物業的供款與入息比率上限為月入42,047元，壓力測試後的上限為50,618元。 不過，如果連租約物業的供款與入息要求則高達52,557元，壓力測試要達到60,742元。 如果本身月入只有51,000元，只能通過自住物業的壓力測試，連租約物業則未能過關，所以打算買入連租約單位前，要充份計算自己的負擔能力。 現時樓市交投轉旺，鎖匙盤買少見少，買家心急入市下，連叫價較低的連租約單位也成為搶手貨。
一般而言，銀行會以租金七折計算，例如月租兩萬元，計算壓測時，可視作1.4萬元的收入。 如果原有租約的租期較長，例如尚餘一年，即使租客承諾一年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位作自住用途。 相反，如果現有租約期較短，例如只三個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件，批核按揭，以及計算壓力測試。 如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。 相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。
不過要留意，由於沒有為租約繳交印花稅，在用租金收入計算按揭壓力測試的時候的折扣可能不止6-7折，筆者曾經見過銀行用5折計算，非常不划算。 所以如果業主打算為放租物業申請按揭，而又需要動用租金收入作入息證明，最好先為租約打釐印。 ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。 連租約按揭 她續說，由於物業屬投資性質，即使是本地有收入人士，其供款佔入息比率只可以為40%，壓力測試後為50%。 不過，連租約盤也有好處，因為租約上列明租金，銀行亦視租金收入為每月入息，惟通常以租金收入七折計算。 另外，有個別銀行在處理連租約物業的按揭申請時，會要求驗樓，因此業主最好與租客商討安排驗樓事宜。
而且，如借高成數按揭，買家需要向按保公司簽自住聲明，如成交後明明是有租客在單位內繼續住，那怕只是幾個月，買家如知道而簽自住聲明，都屬於虛假聲明，有刑事責任。 近期有些客人問，有沒有辦法連約買樓可以經按揭保險借8成。 始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 連租約按揭 所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
連租約按揭: 樓市資訊
但在買入連租約單位前，需要知道相對於自住單位，連租約物業在承造按揭時，在按揭成數及壓力測試需要面對更大考驗。 如果希望借盡額外按揭尚有方法，今次一一為大家拆解。 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 網站所顯示的資訊或與金融機構或服務供應商之網站有所出入。