近親轉讓印花稅詳解

在近親轉讓當中，直系親屬的定義包括父母，兄弟姊妹，配偶及仔女。 沒有收入人士不宜接受近親轉讓，因為要重做按揭，銀行會要求買方提供足夠的收入證明，沒有收入的人士難以提供。 為此，如丈夫轉讓予沒有收入的妻子，如要申請按揭，丈夫可成為妻子的擔保人，但會影響到丈夫買入第二物業的按揭成數。 如住宅物業的買賣協議被取消，而取消原因不是由於協議的買方將物業轉售或出售(俗稱摸貨)，該買賣協議可能無須繳付印花稅。 納稅人可以在交易取消後兩年內，填妥表格IRSD125，向印花稅署署長申請退回已付的印花稅，申請是否獲批由印花稅署決定。 另外如物業買入後，在 36 個月內放售，原本需要付「額外印花稅」，但因為政府將近親轉讓視為近親之間的資產處理，不當買賣，故可豁免額外印花稅（原可高達樓價的 20%）。 如買入物業後36 個月內放售，原本需要付「額外印花稅」，但因為政府不把近親轉讓當成買賣，故可豁免額外印花稅（原可高達樓價 20%）。

家庭成員或朋友間用分權共有方式持有相應比例的業權。 其中一人先把其比例的業權轉讓給近親；沒有持有任何物業回復首置客身份後，再買入住宅單位。 夫妻用50/50聯名持有一個物業，先把物業轉讓給其中一方；另一方手上沒有持有任何物業回復首置客身份後，再買入住宅單位。 非近親轉讓不能豁免額外印花稅，按上述例子，如果聯名物業是三年內買入，奶奶「甩名」亦需繳付SSD「辣稅」，首6個月税率20%；6至12個月為15%；12至36個月為10%。

• 然而，當夫婦於若干年後累積一定資金並打算再置業時，近年不少人先會以近親轉讓（甩名）方式，將物業業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份才置業。
• 但假若黃先生是和太太聯名持有該 1000 萬元的物業, 他可以先將自己的業權轉給黃太太, 即甩名, 黃太太便能重新按新的按揭成數來做按揭以套現.
• 政府對置業施以辣招，並豁免首次置業人士，無非希望抑壓過分的投資需求，並留有空間予具真正居住需要者上車。
• 夫妻各持有一個物業，先把物業轉讓給其中一方；另一方手上沒有持有任何物業回復後，再買入住宅單位。
• 其中一人先把其比例的業權轉讓給近親；沒有持有任何物業回復首置客身份後，再買入住宅單位。
• 如果你本身擁有一個住宅物業，想再買入多一個，作投資或收租之用，你就要繳付「從價印花稅」當中較高的稅率，為樓價的 15%。

但當投機者放肆鑽營，辣招意義、效用便大打折扣，政府有責任堵塞漏洞，為樓市降溫。 如果「額外印花稅」是由賣方支付，所繳付金額屬業務開支，在計算物業交易所產生的應評稅利潤時，可獲扣除。 就「額外印花稅」而言，印花稅署會按一般解釋接受有血緣關係者、有半血緣關係者，及有夫婦關係、領養或繼養關係的人士，作為提名人、轉售人或轉讓人(以屬何者為準)的父母、配偶、子女、兄弟或姊妹。 但假若黃先生是和太太聯名持有該 1000 萬元的物業, 他可以先將自己的業權轉給黃太太, 即甩名, 黃太太便能重新按新的按揭成數來做按揭以套現. 假設你本身已經擁有一個住宅物業, 而你又想要再購入多一個物業作投資或收租之用, 近親轉讓印花稅 這時候, 你便要繳付從價印花稅中的第一標準稅率, 也就是樓價的 15%. 政府又說，為了核實是否代表自己行事，稅務局可要求他們提供進一步證據，例如購買物業的資金來源，以證明其在交易中是代表自己行事。 關於近親物業轉名或除名的印花稅以及注意事項，我們都寫了很多文章，今次我們探討如非近親轉名，印花稅是怎樣計算以及有沒有慳稅的辦法。 另一例子夫婦聯名各持有一個800萬物業的50%物業業權，丈夫將其50%業權轉讓予妻子，則需繳付15萬元印花稅(50% X 3.75% X 800萬元)。 其次，「轉名」與一般買賣無異，故仍需繳付印花稅。

近親轉讓印花稅: 物業甩名或除名，轉按的成交價可定到幾低？

如果丈夫買入的單位為300萬元，而丈夫本身是香港永久性居民，且買樓前並沒有持有任何香港住宅物業，他需要先支付300萬元的「從價印花稅」，相當於「300萬元x1.5%」，相當於45,000元的「從價印花稅」。 正因為在購買香港住宅物業時，若符合早前說的「三大條件」，你只需繳交「從價印花稅」，否則會被要求徵收更高的「新住宅從價印花稅」。 計算印花稅很簡單，只需根據下列的印花稅表，按照樓價及物業種類就可以得出應繳的印花稅項。 近親轉讓印花稅 當然，最簡單的方法，可以到我們的按揭計算機當中，只需輸入樓價，並回答是否持有多於一層住宅物業，計算機便會自動計出應繳印花稅，以及置業雜費。 再者，任何經首置名義購入的住宅物業，其轉讓應加以限制。 獲得「遺囑認證」後，可以申請繼承物業，當中構成的一次轉讓，是否涉及繳付「從價印花稅」?

這是她提議奶奶先將聯名物業的50%業權轉名給兒子，即是Helen的丈夫，然後由丈夫再轉名給Helen。 至於同母異父或同父異母的兄弟姊妹也算是近親，只要提供出世紙證明是同一父親或母親便可。 【ED 經濟一週第1973期 – 星之谷專欄】筆者分享一系列轉名或「甩名」財技，特點皆是針對近親轉讓，如果轉讓的不是近親，例如奶奶「甩名」給新抱，玩法便大不同，將會詳細解當中訣竅。 不過更多人在生前未必有訂立遺囑，如果「無遺囑」下，究竟可以需按照法例訂下的優先次序來分配。 如果本身屬於「無遺囑」、又或者遺囑內沒訂明「遺囑執行人」，則需委託「遺產管理人」按照「遺產管理書」的日期管理遺產，及資產作出分配。

然而，當時年屆八旬的謝賢雖成功獲批按揭，但按揭的借款人實為其兒子謝霆鋒的公司「NIC MUSIC PRODUCTION 」；而在交易翌年，物業亦已轉讓至謝霆鋒手上，故有指謝霆鋒藉父親之手避稅。 連同近親轉讓的4.25%印花稅，購買上述豪宅所需的印花稅款僅為722.5萬，而非按一般從價印花稅計算的1,275萬元，總計可節省552.5萬元稅款。 近親轉讓印花稅 很多買家都會視估價為一個非常重要的指標，以決定是否買入該單位，原因是擔心估價不足，需要準備更多的首期抬錢上會。

近親轉讓印花稅: 近親轉讓甩名要交辣稅嗎？

首先在物業買賣層面，近親的定義為父母、兄弟姊妹、夫婦或子女。 近親轉讓需要找律師處理買賣合約，定下交易日期，故需繳交律師費。 近親轉讓印花稅 此外，於正常情況下，購入物業後3年或以內轉售或轉讓該物業，須繳付10至20%的「額外印花稅（SSD）」。

根據條例，如果一名「永久居民」跟一名「非永久性居民」近親一起買樓，可照舊繳交「從價印花稅」。 同樣地「近親」有定義，必須是「配偶」、「父母」、「子女」、「兄弟姊妹」方受理，否則就要繳交更高稅階。 樓市回春，一手、二手樓交投興旺，投資客入市意慾亦隨之增加，欲藉財技避稅者頗不乏人。 目前稅務條例沒有規定業主進行近親轉讓後須隔多久才能重覆操作，理論上業主可重施故技，不斷回復首置身份置業、避稅。 但如果谷友在繼承物業後，把自己原先持有物業沽走，保留了遺產物業，假以時日再多購入住宅物業，這時候「從價印花稅」仍會否豁免呢? 因為遺產貨已算作一層住宅物業看待，在這個情況下，當谷友再購入物業時，就需繳付劃一15%「從價印花稅」了。 近親轉讓印花稅 因此，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途而定。 倘若陳先生於購入其第一個 700 萬的物業以後, 36個月內, 想要轉售其單位, 按他持有物業的時間, 將需要付額外印花稅, 從 10% – 20%不等. 但留意，如過份低於市價，稅局也有權追回差價，而且如內部轉讓代價低於市價超過2成，很難搵銀行做按揭。 再者，非近親轉讓，如過份低於市價，有送契之嫌，未來5年賣樓下手買家也未必做到按揭。

印花稅沒有特別註明什麼為之「單一物業」，但有說明如果「物業」本身涉及「天台」、「平台」及「花園」，一般來說會視為一個物業看待。 對一般買家來說，大家前往律師樓簽署「正式買賣合約」時，律師多數會提醒你帶支票支付相關稅項，律師會協助代交印花稅。 但如果購買本港住宅物業，並不符合上述條件的話，你就要支付「新住宅從價印花稅」，即劃一15%的印花稅。 舉例，如果你並不是香港人、或者你已持有一層香港住宅，但現在又想多購一層物業，你也要繳付較高稅階的稅項。 例如你購買一層300萬元的物業，你所需要繳付的印花稅就是「300萬元x15%」，也就是450,000元。 近親轉讓印花稅 額外印花稅在2010年11月推出，基本是針對短炒的業主，如果業主在購入物業後三年內售出，就需要繳交額外印花稅，所以媒體經常說新盤「額印期鬆綁」，基本上是指簽訂買賣合約起計三年後，不需繳交額外印花稅的時期。 當然，上述近親首置的「組合技」亦可逆向操作，有樓業主可借無物業的近親首置買樓，日後再以內部轉讓方式低成本收回資產。 須要知道，內部轉讓物業將無視額外印花稅（SSD），即使業主在購置物業後24個月內轉讓予直系親屬，亦毋須繳交SSD，故投資者實無後顧之憂，可借親人之手無限首置。 藉轉讓物業予親友獲首置身份者不乏其人，只因箇中利益龐大。

由於近親轉讓，不論受轉讓的一方有沒有在香港持有物業，轉讓物業都印花稅率都會以舊稅率計算，如物業售價低於200萬元，印花稅只需要100元。 不過，在進行近親轉讓時，可能會有買家想再減少交稅，因而過份調低轉讓的物業價格，分開多次將物業轉讓，以及不斷將物業轉讓到近親，以維持首置身份。 不過，有關做法並不建議，因為可能會被稅局認為買家刻意避稅，而追收稅收及罰款。 任何人在海外的公證人、太平紳士或有權監理或接受聲明的人面前作出的法定聲明，確認他/她在購買香港住宅物業時是「代表自己行事」的「香港永久性居民」，可接納作為申請豁免買家印花稅的證明文件。 由於海外地區有可能為作出法定聲明指定不同的表格，如果使用該等表格所作的聲明的實質內容與表格IRSD131A所指明的相同，印花稅署會接受該聲明為證明文件。 一般準則，在置業時其中一方沒有持有物業，但另一方持有物業，稅局不會視乎持有物業的一方是否「近親」，一律視為「已持有多於一層香港住宅物業」看待，故他們需繳交更高稅階，即「新住宅從價印花稅」。 舉例兩夫婦聯名購入一層300萬元的物業，其中一方已持有本港住宅物業，他們需要繳付15%的「新住宅從價印花稅」，即45萬元。 就「買家印花稅」而言，臨時買賣合約是一份「可予徵收印花稅的買賣協議」。 由於該名非香港永久性居民在 2012年 10 月 27 日前已訂立臨時買賣合約購入住宅物業，他會被視為在 2012 年10 月 27 日前已取得有關物業。 問題是，如果提名人並不是香港永久居民，而不是近親，又會怎樣處理呢?

如果住宅物業由一名香港永久性居民及一名非近親的非香港永久性居民，以聯權或分權方式共同購入，不論該非香港永久性居民所佔物業的業權比例，均須就該物業的總購入價或價值(以較高者為準)，繳納「買家印花稅」。 由一位香港永久性居民及其非香港永久性居民近親(即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹)共同購入的住宅物業，而各人均是代表自己行事，無須繳納「買家印花稅」。 就印花稅而言，「住宅物業」及「非住宅物業」的分類是按照批准用途而非實際用途或給予物業的標簽或描述而定。 除非有文件(例如政府租契或佔用許可證等)證明該物業不可作住宅用途，否則，所有由非香港永久性居民作為買家購入物業所簽立的文書均須繳納「買家印花稅」。 近親轉讓印花稅 部份人可能會問，本身持有工商鋪、海外物業、或車位，究竟在條例下，會否視為物業一部份，在購入香港住宅時需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」，而非較低稅階的「從價印花稅」。 稅局不會計算工商鋪、海外物業及車位為「香港住宅」一部份，故只要在香港沒有持有「住宅物業」就可用「從價印花稅」的稅階計算。 但如果提名的「近親」本身已持有香港住宅物業又怎計? 總之，提名近親只會用「從價印花稅」來看待，而不是更高稅階的劃一15%的「新住宅從價印花稅」。

太太本身在香港沒有持有住宅物業，二人以300萬元購入一個單位，物業印花稅就是先生在簽約時繳交「300萬元X 1.5%」，相當於45,000元的「從價印花稅」而已。 所以其中一個方法就是他們可採用「提名」方式來進行買賣。 首先由沒有持有物業的丈夫，先出面簽署「臨約」及「正約」，但在正式簽署「轉讓契」時，要求律師加入太太名字成為聯名業主。 由於有聲音認為境外資金是本港樓價高企的主因之一，故特區政府在2012年10月27日起，針對境外買家徵收買家印花稅 。 所有非香港永久性居民在簽訂住宅物業的買賣合約時，便要額外繳交15%的買家印花稅 近親轉讓印花稅 。 但由於「雙倍印花稅」推出後，始終未能成功遏抑投資者，終於政府在2016年11月決定加辣，劃一徵收「15%從價印花稅」，也就衍生出「新住宅從價印花稅」。 這種方法的好處，除了可令業主重拾首置客之身，在另購物業時享有較低印花稅之外，由於政府視內部轉讓為近親之間的資產處理，故此類轉讓可豁免高額印花稅。 而不論是首置交易或近親轉讓，買家均不用繳交總樓價15%的從價印花稅，而只是按舊式的累進印花稅制繳稅（或稱第二標準稅率)。

屋苑的大單邊單位 估價行亦會以整個屋苑的成交價調節估價，最常看到估價不足的原因是單位位於屋苑的大單邊，景觀十分開揚，有海景，不像其他座數的單位望樓景為主。 連裝修單位 亦一個最常見的情況是一些連裝修單位，業主好常以附送靚裝修，吸引買家買下單位。 不少買家都很喜愛這類單位，因為不需要額外付裝修費用以及不用跟進裝修工程。 業主叫價過份進取 業主叫價過份進取亦都是令估價不足的最大原因之一。

近親轉讓印花稅: 額外印花稅

該人可向印花稅署署長申請退還已繳交的「買家印花稅」。 只是如果他繼承物業後，他選擇再購入新物業的話，則會視為持有多於一層物業看待，需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」。 退款申請期限為購買新物業約後的兩年、或者出售舊有物業簽署了轉契後的兩個月，以後者為準。 屆時需要在指定期限內，提交「IRSD125A」文件作退稅申請。 這種以「提名人」增持物業的做法，就算按最高的稅階去計算，也只是8.5%，比起一起首由太太自己購入物業，要支付劃一15%的「新住宅從價印花稅」為低，可以說是條例賦予兩夫婦走灰色地帶慳稅的一種手法。 如果同一個案，太太之前已經持有物業，並提名太太為「唯一購買人」。 此時丈夫要先支付「從價印花稅」，即「300萬元X1.5%」，相當於45,000元。 之後在提名太太成為唯一持有人時，太太要再支付「300萬元X1.5%」的「從價印花稅」，相當於45,000元，因此前後累計支付了約3%的稅項。 根據稅率，如果物業持有6個月或以內出售，就須繳付樓價20%的額外印花稅；超過6個月，但在12個月或以內出售，稅率為15%；超過12個月，但在36個月以內出售，稅率為10%。 政府對置業施以辣招，並豁免首次置業人士，無非希望抑壓過分的投資需求，並留有空間予具真正居住需要者上車。

根據稅局規定，稅局容許買家在簽立轉讓契時提名一名近親，且該名近親不一定是香港永久性居，而僅需要支付「從價印花稅」。 但由於獲提名一方並不是「近親」，故並不跌入「從價印花稅」界別，且因本身屬「非永久性居民」，還需繳交針對海外客的「買家印花稅」。 問題是，既然聯名入市時，即一方為香港永久居民、而另一方非香港永久居民，只要大家是近親，也沒有持有物業，就可以用「從價印花稅」來計算，買家並不需採用相關「提名」方式入市而已。 近親轉讓印花稅 舉例先生本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的太太置業。

另一例子是以遠低於市價轉讓，以繳付較低印花稅，不過稅務局有機會追回印花稅差額。 若非近親轉讓成交價過份偏離市價，有機會被視為送讓契，銀行未必會批核交易後5年內的按揭。 有關計算方法，有部份律師樓會以先全個樓價計算印花稅，再按比例(即指賣出的業權百分比)向買方收取﹔亦有部份律師樓會先按比例(指賣出的業權百分比)來計算樓價再從而計出印花稅。 對於要做樓宇轉名，同時想重做按揭的業主，當向銀行申請按揭時，銀行本身就會委託幾間公證行為物業估價，不同公司的估價或有出入。 近親轉讓印花稅 如果是近親之間的內部轉讓，稅局一般會視之為資產處理，可獲寬減印花稅，例如以首置印花稅稅率 (第2標準稅率) 計算，亦可豁免額外印花稅。 另外，如果以$0轉讓，有關交易法律上定義為送贈契，轉售方可能會被視為破產前將資產轉移而逃避還債責任，5年內原有業主破產，物業是可以判為交易無效，並由破產署接管。

因為稅局或會視兒子收購母親50%業權「不是代表自己行事」，而是代表最終獲得全數業權的太太， 最終稅局可能會追收15%從價印花稅差額，以及15% 的買家印花稅。 法律上，物業可分「名義擁有人」及「實益擁有人」。 「名義擁有人」就是在註冊文件上顯示出來的名字，但「實益擁有人」則未必顯示出來，但他可能只是協助供款、或為物業作出貢獻，但已可視為「實益擁有人」。 即買樓或轉名以臨約計開始日期，賣樓也是以臨約計終止日期，兩個日期需要相隔最少3年才可免SSD。 近親轉讓印花稅 據《深圳新聞網》報道，「五一」期間，深圳120日均出動救護車754次，當中有70人因為酒精中毒需要急救，甚至有2名20歲年輕人醉酒離世。 5月1日淩晨3：44，寶安區石巖某市場附近，一名20歲男子喝了大量酒後跟人打架鬥毆，被人打傷後倒地昏迷不醒。 5月4日淩晨0：08，寶安區沙井某小區內，一名21歲男子喝酒後回到家，被朋友發現床上有很多嘔吐物，叫他也沒反應，朋友立即撥打了120。