當然業主要節省釐印費，可考慮只轉讓1%業權，因為若1%業權的轉讓價低於200萬元以下時，印花稅可壓縮至100元。 同一道理，原本二人持有的物業，「甩名」至單名持有也會被視為「新成交」，只是需要按轉讓業權份數，來繳交相應的印花稅項。 申請轉按想獲得最優惠利率的話，需要花時間做大量資料收集，再比較各大銀行的轉按利率、現金回贈和罰息期等轉按資料。 如果你工作繁忙， MoneySmart平台就可助你以短時間內取得轉按資料，比較各大銀行的優惠。 遇上升市，業主可以透過轉按套現，將套現的資金存入新承按銀行提供的 Mortgage Link 戶口，就能抵銷利息的開支。 與此同時，銀行為管理風險，會考慮種種經濟因素，審批按揭的條件或變得更加嚴謹，令申請人可借成數降低，最終貸款額甚至比原先的更少。 業主作出轉按決定前，必先檢視個人及家庭過去入息是否受經濟環境影響。 轉按即重造按揭，新按揭銀行會對申請人申請當時的財務狀況作出評估，並重新進行壓力測試，以衡量最終批出成數。 二則也有可能是因為物業升值了, 業主本來是借了高成數按了, 例如八/ 九成的按揭, 在這樣的情況下, 他們需要買按揭保險, 如因為業主的物業升值,再轉按以後便能借較低成數的按揭. 作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
簡單而言，如果新盤物業已經升值，而且貸款額足以將按揭成數降至6成或以下，則應該待收樓後才申請轉按，以甩走發展商二按。 根據銀行估價準則，新樓未入伙前，其估價必定以買入價為準；入伙後則可用市價作為估價參考，相對有彈性。 第三個伏位在於，若業主於收樓前即申請轉按，即使其樓盤市價高於買入價，銀行估價仍會以買入價為準，意味無法提高貸款額，從而降低按揭成數。 第一個伏位在於，關鍵日期可能隨時改變，以致延誤提取貸款的時間。 例如，樓盤建築工程或受天災、惡劣天氣等原因影響，導致關鍵日期延遲，意味銀行放款亦要延後。 隨著科技進步，現時絕大部分銀行接受客人透過電郵遞交按揭貸款申請，客人只需將填妥的表格及所需文件掃描到電腦再以電郵方式交給銀行職員即可。
轉按二按: 取得 Mortgage Link 戶口，節省利息開支
另外，如果想甩走發展商二按、毋項套現，亦可用新的按揭成數。 若購買樓花，即使罰息期已完結，亦需要入伙後才可申請轉按。 最早可於入伙前3個月開始申請，到入伙後提取貸款。 如果發展商延遲入伙，銀行須待至業主入伙後才會完成提取貸款，並轉到新銀行。 轉按二按 答：為賺取額外現金回贈，即使沒有套現需求，仍應該轉按借盡。 以上述例子解釋，轉按套取120萬後，隨即放入高息按揭戶口（mortgage link），便能對沖供樓利息，套現的120萬等同沒有利息支出，但卻能賺額外回贈。
如樓市大升，在三年內經按保上會的業主，可將按揭成數轉按至6成，可成功甩按保，並退回15％按揭保險費。 不是所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保障，所以業主在使用ML戶口存款前要避免這項Mortgage Link 風險，應先向銀行查詢。 ML戶口有兩種方式派息：每月直接派息/ 以存款利息，自動扣減按揭利息或本金。 業主要留意償還按揭的利息支出，可作扣稅之用，所以選擇以扣減按揭本金或利息作ML戶口收息方法，會直接影響貸款人的扣稅額。 如單位已入手超過2年，轉按時可以憑當時估價去計算按揭成數。 轉按二按 如果估價為HK$6,000,000以下，便可以做8成按揭並套現。 若想轉至高成數按揭套現，物業價值要在 600 萬元或以下，最高可敍造8 成按揭。 如果借款人當初因為各種優惠而選擇了利率亦較高的按揭計劃，一心打算罰息期後再立即轉按，以賺盡優惠，跌市的話，借款人就可能要硬食高息。 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。 過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。
本人/吾等授權貴 公司影印與此項申請有關證明文件，包括但不限於香港身份證、護照、銀行存摺、及銀行結單。 本人/吾等授權貴 公司為核實本申請書所載的數據和資料的目的而聯絡本人/吾等的僱主、銀行、諮詢人及其他有關人士。 借款人亦要注意原有按揭的「罰息期」期限，如在罰息期間內，透過轉按而提早償還原有按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點，所以轉按前要計清條數，以免轉左等於冇轉。 天氣不似預期，假果樓價升幅亦不似預期，或因其他種種原因，以致物業估價不足， 轉按就有難度；新批貸款額可能比原本更少，又或轉按利率提升，轉按就變得無利可圖。 買入物業時，大部分買家都會借取銀行按揭貸款上樓。
2) 若多於19年但未過30年，餘下擔保期批9成按揭，屆滿後跌回6成按揭，假如未償還樓價多於當時樓價6成，便需要補回差價。 裝修現金券、免費裝修諮詢、師父上門度尺報價、驗樓服務、裝修工程折扣等等。 所以在考慮二按前，第一件事要深思熟慮的就是自己的按揭還款能力，如果根本沒有信心可以清還的話，借上借可是相當有風險的行為。 轉按二按 購買新盤樓花時，首期較緊張的準業主或會借助發展商二按，取得「一按」以外的高成數按揭部分，以盡快上車。 現時好多人都已經被教育得很好，只要層樓一過罰息期就會自動自覺去做轉按。
這類發展商一按普遍設有首2年至3年之低息蜜月期，按息較貼近市場低水平，但低息期完結後之息率便跳升至P減1厘至P加1厘不等，實際息率達4厘至6厘，為免負擔高昂利息，用家大多會衡量轉按可行性。 現時銀行按息僅約1.38厘超低水平，與發展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查詢單位估值以便瞭解轉按之可能性。 伽瑪建議可向多間銀行進行物業估價，了解哪一間估價最好，亦可搵伽瑪按揭轉介幫忙，簡單又快捷，按揭專員會根據申請人狀況、轉按目的、物業類型，比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。 按保規定，如果物業價值 600 萬元或以下，而原來貸款額為 480 萬元或以下（即物業本身最高造 8 轉按二按 成按揭），可以透過「套現再融資按揭保險計劃」申請轉按，以圖於新按揭銀行爭取更新按揭成數。 加按即指業主已在銀行申請了物業按揭，為增加更多的流動資金，在原有基礎上進行多一次按揭貸款，申請額外的貸款額，從而套現現金周轉。 除了甩名當作買賣外，加名或是轉名行為將被視作一個新的交易。 如果是加名的話，所加入的人士為業主的直系親屬包括父母、配偶以及子女，有關交易都可免去從價印花稅。 但缺點是丈夫沒有了首置的身份，日後再物業要交15%的從價印花稅。 早年樓市興旺，不少市民除買樓投資外，亦有更多人希望購買物業自住。 不過，若置業人士未能申請按揭保險（下稱按保），則會轉而申請發展商提供的「二按」。
轉按二按: 置業須知
不然的話,即使業主申請加按, 最後獲批的金額也有可能未如理想. 另一方面, 如果是現有按揭的物業, 業主是不能透過加按以申請高成數按揭的, 例如八成或九成按揭, 因為按揭保險計劃, 並沒有包括加按在內, 你是只適用於新造按揭. 轉按的意思, 就是業主, 決定將其物業從現有的銀行按揭貸款, 轉向另一間銀行, 有需要的業主, 可能會在轉按時, 同時申請加按. 基本上是指, 已經擁有物業而又已經將其抵押給銀行的業主, 在想要多一筆現金周轉時, 便會考慮將他的物業, 向銀行申請在一次的按揭貸款, 以申請額外貸款額, 從而達到套現的目的. 轉按二按 經本所轉介後，成功向一間財務機構申請半業主按揭, 清還所有高息外債, 減低利息開支, 還有數萬元現金備用。 另外，做物業借款人與擔保人一樣，日後自行置業再做按揭時，入息要求都會大增，因此要先衡量日後置業及貸款需要才作決定。 本條例第 19 條訂定，如借款人提出書面要求及就有關開支而支付訂明費用，則放債人須將該借款人在貸款協議 下當時的債務情況(包括已還款項、到期或即將到期的款項及利率)的結算書正本及副本一份給予借款人。 借款人 須在該結算書的副本上簽註文字，表示已經收到該結算書的正本，並將經如此簽註的該結算書副本交回該放債 人。
- 7.1 本公司的政策為按照該條例的規定，依從及處理⼀切查閱資料及改正資料要求；及讓所有有關職員熟悉有 關的規定，以協助各人士作出有關要求。
- 然而，一旦忽略利用轉按甩走二按的3大伏位，如意算盤或難以打響。
- 例如，按揭成數上限、供款佔入息比率測試、以及壓力測試等安排，統統不適用於財務公司。
- 如是購買未補地價的二手居屋，就要視乎擔保期尚剩多長。
- 村屋又稱為「丁屋」，原來是政府批地予新界原居民的男丁可免補地價的樓宇。
- 雖然政府於2019年施政報告中公佈，首置人士買樓承造高成數按揭，可以免壓力測試，但如果是轉按，不論按揭成數，都需要通過壓力測試。
- 至於部份新盤，財務公司預留給樓盤的高成數按揭會設有「配額制」。
- 放債人則須在與該結算書有關的協議持續期間保留該份已交回的結算書副本。
若透過按揭中介公司辦理，更能同時間獲得按揭中介的現金回贈。 近日我們便接到一個求助個案，客戶兩年多前購入同一新盤一大一小單位，由於兩個單位皆做了發展商頭加二按 ，根據現時金管局指引，有於多一個物業按揭時，最高按揭成數及供款佔入息比率都要減一成。 轉按二按 再加上期內樓價雖有升幅，但升幅未能令到客戶在不額外補錢之下，轉回銀行做按揭，客戶在「捱貴息」一段時間後，忍不住向我們求救。
所以一般情況下，業主可於收樓前3個月，將發展商二按轉按至銀行。 如無意外，收樓日期將等同「關鍵日期」，業主普遍以此日期為參考，計算申請轉按的時間點。 假設兩年前物業的買入價為500萬，當時按揭貸款為300萬。 若樓價下跌至400萬，最過可借貸金額為240萬，若要轉按客人便需要抬多46萬。 若客人想透過轉按賺取銀行現金回贈，當樓價下跌時便未必可行，故第一步需為物業作估價。 轉按二按 但如果流動資金沒有即時用途，而能夠存放於「MORTGAGE LINK」戶口，兩年內可產生至少120,000元的利息，但透過傳統按揭上會的買家卻沒有利息收入。 所以只要承造按揭時，仍有「MORTGAGE LINK」存在，準買家仍值得考慮透過按保借盡，以保留流動現金。 若物業原本只由一人持有，透過「加名」至兩名買家，背後也涉及繳交從價印花稅。
轉按二按: 申請轉按手續和轉按流程
在原有銀行作加按，所需提供的文件與新造按揭沒大分別，均需提供入息證明等等；不過能夠省卻上律師樓的時間以及律師費的支出。 而如果是需要補地價的政府物業, 業主再申請加按時便可能需要先向政府部門申請, 並獲得批准, 才能申請加按或轉按. 不論你是想要申請加按, 還是轉按, 其實都等於重新申請一次按揭貸款, 故此業主應該是先將所有的證明文件都準備好, 也要考慮當時的各種政策, 以及自己能否通過壓力測試. 經本所轉介後，成功將現有物業一按及所有卡數/貸款轉按至一間銀行，大幅減低利息開支，定額定期償還所有欠債。 轉按二按 年新盤為加快銷情，不少發展商都會提供審批及按揭成數較銀行寬鬆的一按或二按計劃，特點是首兩至三年的息率，與銀行按揭息率相近。 本欄最近分別講述了新居屋、白居二以及購買二手未補價居屋、公屋或房協單位的注意事項。 對於資助性房屋，不論是居屋、公屋或綠置居單位，用家若希望轉按或進行加按套現，如非已為單位補地價，一律需事先獲得房屋署同意，方可替物業進行按揭轉變安排。 對於向繳足款股本不少於$1,000,000 的公司作出的貸款或作出如此貸款 的人，本條並不適用。
然而，一旦忽略利用轉按甩走二按的3大伏位，如意算盤或難以打響。 若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。 係呢個資金泛濫嘅年代，如何運用金融知識及善用借貸力為非常重要嘅一環。 轉按二按 熱於研究「按揭財技」，閒時寫寫文分享下所見所聞千奇百趣嘅按揭個案。 最近筆者有一位讀者朋友發了一位電郵給我, 問及加按、轉按及二按等各種不同按揭計劃的詳細分別, 今天, 就讓我來和大家一一仔細道來.
根據條例，放債年息超過年60%即屬犯罪，若涉及在法庭上追數，年息超過48%的交易，也會被表面推定為敲詐性。 雖然說, Lucy 的強項不在於按揭, 而在於尋找優質荀盤, 但她在地產投資上, 轉按二按 可以說是一位萬事通, 而申請按揭, 也是樓宇買賣中不可或缺的一欄. 故此, 她分享的知識, 可以說是非常十級超級有用的. 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。