買舊樓注意事項 內容大綱
因為不少樓齡50年的單位業主，在買入後才發現要夾錢大維修。 因為根據強制驗樓計劃，樓齡 30年或以上的私人樓宇業主，須在接獲屋宇署送達法定通知後，於限期內進行驗樓及維修。 有見及此，買家最好在買入樓齡50年單位前，查詢一下大廈是否需要大維修，以及何時進行，避免一入手就要支付一筆數萬元，甚至10 多萬元的維修費，加重財政負擔。 購入唐樓時若物業正在進行維修或翻新，原則上由原業主支付有關費用。 不過若未有在臨時買賣合約上列明費用由誰承擔，有機會最終買家需要支付。
由於買賣雙方的議價過程中，有時業主未必一定會現身，代理可能要求買家先單邊簽好一份「臨時買賣合約」，再經由代理親身交往業主加簽文件，但準買家要保持警覺。 例如代理要求準買家交出訂金時，訂金最好交予律師託管，以免業主收訂後失蹤。 所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。 進入單位參觀時，準買家要特別留意單位是否合心水。
業主有時候開價會貴一些，好在買家殺價時能夠有減價的空間，但是如果真的是心水屋，那麼就不好要求太大的折扣，以免被別的買家捷足先登。 買舊樓應買有保養，在買之前亦應問清楚上次大維修是什麼時候，或了解有無計劃進行大維修，否則買入後要夾數萬以至數十萬就會令到投資成本大增。 《金宵大廈2》播出除了令人討論劇情，亦會有人想到投資舊樓，但投資舊都有不少需要留意的事項。 如果您有申請按揭，銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師，再由您的律師代為向賣方繳付樓價，整個過程您不會收到任何款額。
買舊樓注意事項: 申請 9 成按揭需要甚麼條件？
不過，如果您已經看中某座大廈，而該大廈又極少放盤，您或者需要「落區」到附近的中小型代理舖查詢。 譬如一些樓齡較高的洋樓，因為伙數不多，放盤量少，變相是您等盤而不是盤等您，便要花心機到處放放風聲，以求一有新放盤，您就會收到通知。 除了要小心物業內或相關的僭建物外，舊樓或唐樓內部與公共地方，難免有機會因日久失修而要進行工程，成為業主後有機會要負擔較大額的維修費用。 買舊樓注意事項 公寓五樓幾乎是最高樓層，樓梯需要爬比較久，因此較適合年輕家庭，但是因為是頂樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，不過若五樓是含頂加一起出售，加蓋部分可以有額外的租金收益，也算是另類優點。
舉例說，假設準備入手樓齡55年的單位，10年後樓齡達到65年，當打算轉手放盤，同樣對方亦會進行舊樓按揭，而對方的舊樓按揭年期就大幅縮短，未必考慮到入手。 因此，在置業之前要三思，如自住為目的就無須擔心；但以投資為目的，就要好好考慮舊樓按揭的年期問題。 相信日後會出現舊樓成交疏落問題，並加上舊樓按揭成數偏低，打算投資舊樓的投資者們需要三思。 置業最擔心的問題就是按揭年期，而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期，「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。 換言之45年樓齡的舊樓按揭年期即30年，而根據金管局指引，舊樓按揭年期最長可達30年。
買舊樓注意事項: 購買新盤時什麼時候要委託律師？
由於很多買家都沒有經驗，很難去檢查到哪個部位有問題，這種情況下應該僱請專業的驗樓師。 香港的驗樓師大多數是由測量師、裝修師傅來兼顧。 買舊樓注意事項 他們會準備驗樓報告，以便報告該單位所出現的問題。 這是具有法律效力的文件，方便向發展商及業主反應。
有意入手舊樓的你，要知道舊樓按揭受到什麼因素影響。 選擇舊樓原因有很多，有人認為是實用率高，有人則認為室內間隔比新樓更為實用，亦都有人考慮舊樓可做到9成按揭。 市建局會估算物業的市值交吉價，再加一筆補助津貼，大約為自置居所津貼的 25% 至 75%，視乎業主擁有多少物業及其佔用狀況而定。 驗樓確實是一項非常繁雜的事情，如果擔心自己沒有辦法去處理所有的東西，那麼相當建議僱請一位資深的驗樓師，這樣就可以避免很多不必要的問題與開銷了。 建議參考以上的驗樓清單，以便和驗樓師有個更良好的溝通。 千萬不要因為心急而錯過了這麼重要的一環，無論是新樓還是二手村屋驗樓，都必須謹慎處理。
工具用途售樓書用來對照實際樓宇間隔，而用料、附送物件等也可以按售樓書逐一核對。 驗樓清單避免忘記檢驗，你事前應整理清單，驗樓時亦要詳細記錄真實狀況。 相機／攝錄機除了文字紀錄，附拍攝日期的相機或攝錄機紀錄都非常重要，這有助你日後對照參考。 買舊樓注意事項 附長柄的鏡子可助你伸出屋外，檢查外牆等較難探頭檢查的地方。 平水尺用作驗查地台、窗台、牆、門窗等位置是否水平或垂直。 水桶可以用作裝水測試廁所、廚房等的地台及去水位。
通常在買家做了收樓前最後檢查後，到成交日收樓前，都不會有人進入該單位，同時這段期間，律師樓也會查明賣家所提供的樓契、有沒有拖欠任何費用、再簽訂相閞文件。 對上車客而言，唐樓售價的確吸引，不過這類物業一般風險較高，需多加註意，若有疑問，建議準買家尋求地產經紀或律師幫助，保障自身利益。 「呢層差唔多60年，有機會被收購」，相信在市區睇樓時，如果樓宇有成50年歷史，都有機會被加上「收購概念」，增加其價值。 買舊樓注意事項 不過，資料顯示，截至2016年底，香港50年以上的樓宇數目超過7000幢。 如果單單因為樓齡高，就買入博收購，恐怕多多錢都不夠。 所以想知道一棟舊樓有沒機會被收購，就要懂得從發展商角度去看。
買新樓的按揭成數一般偏低，而買舊樓的按揭成數有機會做到9成。 如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？ 新樓和舊樓按揭成數截然不同，如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。 買舊樓注意事項 新手上車，首次置業的朋友資金都比較緊絀，手頭現金不多，或會考慮購買二手物業，同區二手物業與新樓比較，普遍入場費較相宜。
因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。 按揭要求較嚴格：因換樓客已持有另一個物業，申請按揭時要求亦較為嚴緊。 買舊樓注意事項 如新物業的售價為800萬元或以下物業，最多只能借8成按揭，並必須通過壓力測試。
買舊樓注意事項: 【sea To Sky驗樓】最大單位開箱! 買家申請發展商plan又觸礁? 附影片
企缸、浴缸都可以用花灑噴射四周，留意牆身滲漏情況。 不過，除非賣方涉及隱瞞單位狀況，或非法改動單位結構等較大的事情，否則即使有小問題，很難成為「踢契」的理據。 簽署臨時買賣合約後14日，買賣雙方會再簽正式買賣合約，買方要再付「加付訂金」，俗稱「大訂」，大訂連細訂，一般為樓價的10%。 買舊樓注意事項 若果是經代理揾樓，睇樓前，代理要求準買家簽一份「睇樓紙」，目的是防止準買家自行直接揾業主買樓，令代理有所損失。 而且，「睇樓紙」具法律效力，是日後代理向買家收取佣金的依據。 如果是自讓盤，可跟業主直接聯絡，約定日期和時間。
選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。 如果屬於後者，沽貨就等於「落錯車」；但若樓市真的出現終極一跌，由於過去經驗反映劈價貨僅屬曇花一現，屆時自己能否嚴格遵守「再入市」決定？ 以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。 買舊樓注意事項 本網站文章部份內容由不同公司贊助提供，全部內容均屬個人意見及感受，並不代表任何公司之言論及立場。 如需協助或希望獲得更多有關產品資訊, 請直接聯絡該品牌查詢或∕和尋求相關專業意見。 如果你揀中個個單位已經執好哂維修，咁當然好好啦！
物業間隔及周圍環境：能影響物業的升值潛力，買入一手住宅很大機會為樓花項目，準買家只能觀察清水房，附近社區配套可能尚未成型，但二手住宅屬於現樓，準買家能夠直接參觀單位之餘，通常周邊配套已經成形。 除了社區現狀，要留意未來周邊城市規劃，如果有鐵路網絡對生活更加方便，買入面向海景的單位，注意附近是否會有新樓興建影響景觀，所有的變化均會影響物業的升值潛力，可翻查政府文件深入了解社區。 買舊樓注意事項 樓齡：物業的年紀會影響申請按揭的年期，一般銀行以「75減」決定按揭的最長還款年期，如果物業已經有五十多年，因此越年輕的物業，申請按揭便越容易。 銀行批出的按揭貸款年期最長通常只有十多年，每月的供款壓力便會大增。 除了向地產代理查詢物業樓齡，準買家亦可考慮自行查冊，便知道物業的樓齡。 Finder.com是一個獨立的比較平台和資訊服務，旨在為你提供作出更好決定而所需工具。
濾水器的用家都會知道，若水管質素不佳，濾芯損耗大，更換頻繁，浪費金錢之餘亦未必過濾得乾淨，需從源頭根治問題。 樓齡達25年的物業，可能水管會採用鐵喉，生鏽是必然，供水自然會出現鏽水。 因此，選購單位時就要注意，想自己更換銅喉，要留意一般水管都是入牆，需要更換的話就要打爛牆身或地台，要預留額外裝修費。 如水管從外牆入屋則較方便，不過就需搭棚作更換喉管工程。
買舊樓注意事項: 英國買樓程序：即看英國買屋懶人包！
近年部份按揭中介為搶佔生意，不惜在現金回贈以外，就將銀行給予公司的佣金回贈給準業主，令準業主有額外現金。 「H按」中的「H」是HIBOR的意思，中文是「銀行同業拆息」。 這個利率反映於銀行之間互相借錢的息率，是銀行資金成本的一種表現。 因此銀行貸款予買家，必須在「H」以上，加徵一個百分比來賺取客戶利潤，舉例以現時H+1.24厘計算，銀行就是賺取準業主1.24厘的利息。 買舊樓注意事項 若準買家突然反悔取消交易，除了要賠償業主的訂金外，也要支付買賣雙方的律師費、以及經紀佣金，同時業主有權將單位重售並追收差價。 例如原本雙方協議成交價500萬元，但準買家反悔取消交易，其後若業主出售單位時，僅以480萬元售出，該20萬元的差價可向上手買家追討。
- 因此，若物業處於商業區，收購的價值以及機會亦較普通住宅區為高。
- 家居保險保障單位內的財物損失，以及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障。
- 你可要求所委託的地產代理提供有關物業的土地登記冊，以獲悉該物業的產權負擔。
- 如果你是買樓花，要密切留意發展商的示範單位設計精美，給你有更多空間的假象，到收樓時卻有所失望。
- 當你提出信貸申請時，如銀行或財務機構層在審批過程中曾查閱你的信貸紀錄而最後拒絕該申請，環聯會為你提供免費個人信貸報告，讓你了解原因。
- 通常公寓排水管線會在二樓交會再往下到一樓，因此如果水管不通，很有可能在二樓回堵，造成二樓淹水問題。
- 按專員：除了視察單位，一定要留意公眾地方的衛生及結構狀況，如果公眾走廊及後樓梯有很多雜物或垃圾，不但反映管理公司未能處理狀況，一旦火警更不堪設想。
另外，如果是唐樓可能只做到六成，用作投資更可能低至五成。 如果買唐樓，銀行驗樓機會很大，因此要確保賣家在成交前，願意開門給估價行驗樓。 雖然這是不成文規定，但建議要在臨約上寫清楚，以策萬全。 驗樓的目的是視察單位有沒有僭建或結構性改動，比如改成劏房。 一般輕微改動，例如改建開放式廚房，只要不涉及主力牆，都不會影響按揭。
因此，如要換樓客要用未補地價居屋套足現金來換私樓，那便要先補地價。 如現有居屋單位的估值為500萬，當年以市值6折發售，補地價金額便是 200萬 (500萬 x 40％)。 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。