儘管許多投資者已獲得可觀利潤，但若果想成為贏家，首先必須作出宏觀樓市分析及審慎判斷，才能躋身百份之二十成功投資者之列。 您可以在數千個工商物業內挑選，在如此大量的樓盤資料中，您也許會比以往更敏銳地意識到，自己缺乏一套清晰的策略，來評估那個物業可為你帶來利潤機會。 簽租約前建議大家可以花幾十元，上土地註冊處查冊，網上或者親自去查冊中心都可以，以確認單位業主與本人相符，以及業權完整，提防有人冒認業主，收取訂金之後消失的情況。 一般租盤的租金大多包含管理費及差餉，但亦有例外；至於水電煤就並非所有均包含在內，所以一定要留意租約是否列明，以防實際租金與自己預算不符。 同時要留意租約有無列明誰負責維修費用，一般而言都由業主全費負責，若業主只負責部分，就要在租約上列明負責的範圍。 【九龍】地段王、學區房、金牌樓盤 這裡一定有你想買的房！ 最近，香港的樓市很是熱鬧，想要趁此機會在香港樓市尋寶又該如何行動呢？
然而，投資工廈的買家應留意，銀行審批按揭貸款一般是考慮抵押品質素及借款人還款能力。 對於工廈抵押品，銀行一般須了解業主或其租客使用物業之用途，例如是純為工業用途，還是經營其他業務如迷你倉、零售等。 當中銀行不會向違反地契的工廈批出按揭，例如若工廈地契列明單位只可作工業用途，但單位卻用作貨倉或商店零售。 買工廈注意 即使有關工廈是可用作倉庫，銀行現時對於迷你倉用途的工廈按揭已更為審慎。 這情況很易理解，迷你倉火災事故揭發這類貨倉很可能有潛在消防安全問題，消防設備應如何改善，又或政府是否需要修例以加強監管仍有待確實，這些不確定性難以令銀行接受迷你倉作為抵押品借貸。
要慳盡租金，有租戶會選擇和其他人夾租 studio，一個用朝早，一個用夜晚，或者劃分單位範圍。 簽約前，要留意與人分租的常見陷阱，免日後爭拗。 分租戶之間的問題多屬租務糾紛，報警亦難以處理，studiomate 要慎選，最好大家坐低訂立雙方都同意的 house rules，更易保持良好關係。 若是賣方毀約，買方有可能引來合約條款強制完成交易，個案一般會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 買工廈注意 但若果買方未能取得按揭貸款或不願意完成交易，賣方無法強制把交易完成，只能按合約條款先殺大訂，再在終止交易條款正式生效後把單位重售。 若然單位重售時價值較低，賣方或有權追討有關差額。 三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。
買工廈注意: 裝修光鮮 見客更體面
買家可以試試到不同銀行quote估租，希望幫助到通過壓測。 工廈屬非住宅項目物業，一般銀行對其按揭批核都較保守，不過政府在2020年宣布「減辣」，撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，方便企業出售非住宅物業套現，加上放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，有助吸引投資者入市。 最多4成 在選定心水單位後，接下來就是按揭問題。 首先，銀行對工廈的估價較為「手緊」，連帶影響相關按揭。 買工廈注意 一般來說，銀行對工廈的按揭計劃，或按息，均會較住宅物業來得更保守。 其中一名苦主於2月購買一個292呎的荃灣信義工業大廈單位，售價約$256萬，代理聲稱銀行可作四成按揭，而餘款可由公司安排財務公司作低息貸款，利率為3厘。 當他付了$59萬訂金及首期後，發現與代理說的有出入。
由於市場上工廈類別及質素參差，故此銀行批出的按揭條件亦不盡相同，而工廈按息很多時較遜於寫字樓及商舖，差幅達0.25厘至1厘，按揭年期則一般長達15至20年。 另外，現時不少工廈拆售，出現劏盤，買家宜先弄清楚，獨立契、分契及劏盤的分別。 按照工商舖的按揭規定，不論物業價值，若申請人的主要收入來自香港，按揭成數上限為四成，否則為三成。 如申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，按揭成數將再下降一成。 如購入前者，兩點需注意，首必先了解整幢工廈的大廈維修情況及管理費，繼而就是目標單位是否存在維修必要或結構問題。
當然，把握市場機會所需的技巧並非全然源於直覺；因此，為了把握市場趨勢，您需要瞭解物業交易技巧及策略。 租約不包水電煤的話，就要了解清楚水費、電費計算方法，通常一般單位，設有獨立水電錶，首次可以抄低當時度數作為參考；若住套房就會於同一單位分錶，就要謹記每月抄一次錶，發現用量有異常便向業主提出。 準備好現金，當然要洽談租約，大部分業主或者代理都會準備一式兩份租約，而租客就除了有身分證之外，亦需要帶備工作證明文件，例如工作證、糧單、稅單及強積金供款單等，以證明租客有穩定的收入。 買工廈注意 因應自己喜好及需要，揀好地區之後，就要算一算首次租樓的開支。 租樓一般會收取俗稱的「兩按一上」，即兩個月按金，一個月上期(即係首月租金)。
此外，由於工商舖類別之按揭成數低於住宅樓宇，故此投資工業大廈所需首期資金是較高的。 在金管局樓按措施下，現時工商舖按揭成數最高只限於四成；若以資產水平計算還款能力，按揭成數更降至三成。 買工廈注意 若申請按揭之工廈屬於非自用投資性質，又或是第二套房按揭，借款人之供款佔入息比率上限亦將由一般之50%降至40%，再需通過壓力測試，借款人需具有較充足還款能力方可獲批按揭貸款。
其實搵樓網有不少業主自讓租盤，如果大家想節省一筆，可以花心思找一些列明自讓的租盤，直接聯絡業主睇樓及洽租。 不過代理盤源始終較多，若不合適代理很快可以推薦下一個單位，節省很多時間。 租樓的第一步，當然要找一個住得舒適的心水樓盤，這十分視乎個人喜好，大家可以根據價錢、地區、配套、交通同環境幾個重點去選擇。 如果有小朋友的話，當然還要留意校網；至於有計劃養寵物的，亦要留意租盤介紹是否列明可養寵物（記得買寵物保險）。 買工廈注意 有誰不想找到旺中帶靜校網好、民風純樸價錢平的荀盤？ 但現實就要作出取捨，例如選擇交通方便的旺區，就可能要捨棄寧靜，平價租盤的位置可能較遠、單位較細，附近衛生情況較差或者品流複雜，這些因素在作出選擇前，一定要想清楚。
要留意，雖然準買家可以委託多於一個地產代理推介「筍盤」，但跟住宅物業一樣，非住宅物業每次睇樓都要跟相關代理行簽署「地產代理協議」，俗稱為「睇樓紙」。 在「睇樓紙」列明的有效期內，準買家無論是否經有關代理行購買該物業，都會被追討佣金。 近年市場出現不少分租工廈，即工廈經翻新重新分間單位，並以分契形式拆售。 銀行好大機會不承做按揭，「銀行對分租出來的單位申請按揭會較保守，銀行可能擔心分租房影響工廈質素，例如可能違反消防條例等，銀行一般會先到工廈進行視察」。 買工廈注意 所以初心者一定由住宅開始，你一定做過用家，而投資股票就沒此優勢。 做用家而又想修煉睇樓心法，可向舊樓及間房單位出發，相信在夾心階層(即窮中產)漸增加上單身男女性會漸多下，市區細單位續會盛行。
買工廈注意: 樓盤編號# 2225576物業編號: A005ayu 代理提供
再者，他指發展商把項目劏得很小，再提供高成數按揭，拉低入場門檻，一手買家自然出得起價。 但實質回報上，陳認為出租予「住宅」的回報最高，但涉及違法風險，以及真正作「住宅」租客不多，業主只好出租作其他用途如倉儲等，回報大打折扣。 買工廈注意 因此，他相信租務市場並不蓬勃下，而二手買家須付最少6成首期，接貨難度更大，形成業主「易入難出」的情況，自然要折讓和原價「求售」。
在買賣程序當中，雙方均有權隨時要求終止交易，並按合約條款作出賠償。 若果在簽訂臨時買賣合約後叫停交易，或是沒有現身簽署正式買賣合約、交收大訂尾數，賠償一般是繳付雙邊經紀佣金，及損失已付的律師費。 買工廈注意 若是買方悔約，賣方可直接殺細訂；賣方悔約便需退還訂金，同時賠償與訂金等值的違約金（俗稱雙倍訂） 。
因此，準買家入市前，須向物業經紀，及與物業相鄰的業主或租客，打探一下工廈及目標單位的實際情況。 近年有不少大業主拆售工廈，以吸引投投資者入市。 在買入這類工廈物業時要注意，銀行須待分契完成才能承做按揭。 另外，工廈主要為工業用途，若分拆後面積太細，有部份銀行或會質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。 政府於2020施政報告宣布撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，由11月26日起生效，便利企業出售非住宅物業套現，應付因經濟不景而出現的財政問題。 這是繼2019年2月放寬工廈5個非工業用途限制及2020年8月政府宣佈放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，再度針對非住宅物業減辣，預料措施有助中小企業主紓困，更可能吸引到長期投資者入市，對後市有正面作用。
當然，在香港註冊公司除了有買房的便利和優惠之外，好處還不勝枚舉，例如可以通過香港公司節省經營稅費等。 如果想瞭解更多相關置業資訊，請聯繫美聯物密chat。 有些大業主會拆售工廈，如果買家有意入市，最好揀選已完成分契程序的工廈了。
如想知道稅率詳情，可參閱稅務局或經絡按揭網頁。 因此，購入工廈單位前，買家最好先了解大廈公契，留意公契上列明之土地用途，是住宅或是商業用途。 另外，還要查閱土地註冊處記錄，可看到業權狀況、是否有釘契的情況，還要留意單位有否符合《建築物條例》的規定，如走火通道、防火、排水及通風系統等。 最後，記得購入單位先找銀行估價，以免估價不足大失預算。
一旦擔保人本身已經有按揭，即使準買家沒有按揭在身，按揭成數亦須要扣減一成。 要留意，即使只是為家人擔保按揭貸款，自己並非該物業擁有人，亦會被視為有按揭在身。 在購入單位前，買家要先了解業權及契約問題，這大致分為獨立契、分契及劏盤，獨立契是指一個單位一張契，只有一個業權，這類承造按揭是最簡單的。 買工廈注意 入市時，不妨先透過土地查冊，了解工廈業權，最好選擇業權集中的工廈，因為這樣大業主或財團收購工廈會比較容易。 工廈按揭屬非住宅項目，銀行對工廈的估價一般較保守，而且按現行規定，所有非住宅項目最高只可做4成按揭。
今天美聯物業的網紅代理為我們帶了三個優質投資佳選，包括最中心地段的房源、… 出於這個原因，並通過詳細瞭解以香港公司名義在香港買房的好處後，陳先生決定以公司名義買房。 在註冊香港公司，開通香港本地銀行帳戶之後，陳先生也順利購買了香港房產。 陳先生是深圳一位高管，由於看好香港房地產的投資價值，打算在香港購買一套物業。 但由於一些管制及香港購房限制的原因，陳先生無法以個人名義在香港置業。 在香港開設公司向來因其寬泛的業務範圍、極低的稅率、方便的管理深受各地商務人士的青睞。 而大家註冊香港公司的目的也是千差萬別，當中也有不少商人註冊公司是為了購置香港房產。
如業主選擇不為廁所入則，有機會是因為廁所的通風及採光等不合乎屋宇署規定，使用一段日子後或出現問題。 搬貨要快，租工廈時除了要留意泊車位置，也要數一數升降機數量是否充足。 買工廈注意 貨𨋢如果得兩部，繁忙時間多個單位一齊上落貨，一部被 hold 住佔用，或長期處於維修狀態，就認真濕滯。
千居為你整合第一次在工廈租studio 前必讀的注意事項，盤點最常見的 studio 租務陷阱，讓你免受損失。 雖然劏舖入場門檻低，數十萬元已有交易，但值得留意，大部分商場被劏後，往往因業權分散、管理不善、欠缺主題等而淪為死場，租值大跌，想轉售也不容易。 若果買方在簽署正約後，檢驗業權時發現有問題，在理據充分下有權進行踢契，成功後交易會取消，賣方需要退還訂金，甚至可能需要賠償其他損失予買方 。
商廈租金近年上升，令不少中小型企業把辦公室遷入工廈，其中最熱門的為東九龍區，在政府「起動九龍東」政策帶動下，九龍灣及觀塘區工廈價格不斷扯高。 自從政府針對住宅推出15%的新辣招後，有不少手持數百萬元的投資者開始轉戰工廈。 工廈絕不可作住宅用途，可是香港土地問題嚴重，有港人為了尋覓一處客所之所，以親民的租金租用合理的生活空間，情願以身試法，偷雞租工廈 studio 作為居所，令工廈違規劏房有價有市。 現時工商舖、非住宅物業的按揭成數上限是5成，仍然較一般住宅6成（採用按揭保險後日最高可達9成）為低。 然而，要盡借5成也不容易，因為按揭成數在多種情況下會被扣減，例如借款人有其他按揭或擔保在身，即使該物業為住宅用，按揭成數也會被扣減一成。
亦要注意，車位轉按則不一定可獲批5成按揭，可能只可做到4成按揭。 假設2014年再買物業，到時男友單名買，由於本身沒物業，借盡九成上會沒大問題。 讀者問題為男女各人已有一間，再買多一間樓可否再九成上會?
買工廈注意: 市場需求 「劏廈」受網店初創追捧
上述規定，除令買家需具備豐富銀彈外，亦意味著，如果工廈升值，哪轉售時，接手買家需準備更多資金繳付首期，間接增加承接壓力。 買工廈注意
- 因入手工廈是投資，因此壓力測試與入手住宅有分別，以 40/50 去計，即按揭申請人每月供款與入息比率不可超過40%，而且加3厘息後每月供款與入息比率不可超過50％。
- 這是繼2019年2月放寬工廈5個非工業用途限制及2020年8月政府宣佈放寬非住宅物業按揭貸款的按揭成數後，再度針對非住宅物業減辣，預料措施有助中小企業主紓困，更可能吸引到長期投資者入市，對後市有正面作用。
- 如果未能夠一次過預繳租金，亦可以向業主提議自動轉賬。
- 同時表示你同意或反對我們使用個人資料作個人資料收集聲明中所述直接促銷用途。
- 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。
在繳付樓價首期後，才得悉該單位違反《建築物條例》，多間銀行未能承造工廈按揭，結果被逼撻訂。 去年城市規劃委員會批准了晶苑國際位於觀塘巧明街71號的晶苑工業大廈重建佔地逾一萬三千平方呎，34層高（連3層地庫）的商廈。 其實除了觀塘區鴻圖道、大業街、敬業街一帶外，也可考慮九龍灣區、長沙灣區等等。 同時表示你同意或反對我們使用個人資料作個人資料收集聲明中所述直接促銷用途。 買工廈注意 你亦可於之後的任何時候電郵至 ，要求我們停止使用個人資料作直接促銷用途或任何其他用途。 [/quote]我知工廈劏開租比人作住宅居住唔合法，如這樣做，最壞彼果係點？ [/quote]工廈不同劏鋪，有些面積唔細，買來放租如何？
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 亦有租樓人士，有時可能不想動用原本的資產配置，打亂投資或儲蓄計劃，會選擇借私人貸款，此時就要好好選擇貸款，比較利率及條款，否則多付的利息開支隨時等於一個月租。 買工廈注意
公司的利得稅不是以你的買入價計算，而是用公司最初買這物業時的樓價計算。 例如當年這公司買入物業時是200萬，假設你買入價是1500萬，之後升值到2000萬。 當破產令執行償還債務時或你賣給個人時，這部分會產生公司利得稅，以現價減去第一口買入價計算，也就是按1800萬計算。 買工廈注意 這種以公司名義買香港房產的方式很早就有了，並不是現在才流傳開的，因此也是比較成熟合理的避稅買房方式。 早年曾有市民被經紀誤導，購入荃灣一間近300尺的工廈單位，售價為256萬元。
若有意購入工廈，建議購入較新、位處零售區、人流量多及承租能力高的單位，升值潛力較高。 一般來說，工商舖可承造P按計劃或H按計劃，還款年期最多三十年，但由於工商舖流通率相對較低，質素頗為參差，故此銀行估價相對比較保守，亦沒有一套既定的標準，主要視乎物業的優質程度。 購買物業雜項開支不少，例如稅項、律師費、樓價1％的經紀佣金，差餉地租及大廈管理費等等。 好消息是購買工商舖非住宅物業，毋須繳付額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD） ，至於雙倍印花稅（DSD）已於2020年11月底撤銷。