菁雋樓底 內容大綱
新界新盤積極部署推售，建灝地產旗下屯門上嵐今日(14日)開放示範單位予傳媒參觀，其中參照18樓C室，實用面積290方呎，大廳連接22方呎露台… 屯門納米新盤菁雋登場，根據發展商印制宣傳小冊子，樓盤現樓設有多個示範單位，其中8樓10室實用面積164方呎，間隔開放式設計，露台面積22方呎。 菁雋樓底 而8樓18室兩房戶，實用面積387方呎，同層1室一房戶，面積為247方呎。 屯門區的屯門新墟@中原樓市片區，區內共6,756個私人住宅單位，涉及人口共25,095人。 主要街道包括景峰徑, 青山公路 – 新墟段, 景新徑, 井財街, 井頭中村, 仁愛堂街, 新墟徑, 良田村。
發展商未提供付款折扣優惠，不過若買家為賣方指定公司的相關員工，則可額外有3%折扣。 方面，項目設有6,124平方呎住客會所，提供包括備有自助洗衣機等設施；另有佔地約4,300平方呎公共花園或遊樂地方。 菁雋樓底 單位的實用面積介乎128至794平方呎，樓底高度由3.1米至4.1米，大部份單位採用開放式廚房設計及設有露台。
菁雋樓底: 菁雋「龍床盤」現樓單位曝光
以菁雋另一中層11室單位為例，面積171呎，於近去年底以8000元租出，以310萬元買入價計，未計管理費等，租金回報率都有3.1厘，高於市場一般2.7%。 發展商為龍床用家「度身訂造」的另一個「賣點」，是在洗手間提供一個牙醫用來為病人洗牙用的「洗牙盆」般大小的洗手盆，由於空間較細少，使用時較不方便。 屯門菁雋今日(7月14日)發售344伙，截至晚上約9時，共沽出339伙，套現超過10億元。 菁雋樓底 中國海外旗下的大埔天鑽加價5%加推180伙後，昨首日開放示範單位予公眾參觀及收票，消息指，首日收逾156票。 該盤會所破天荒引入VR智能模擬滑雪機及滑雪機指導課程，屬本港首個住宅項目引入該設施。 楊稱，來年除主力促銷上述兩盤外，全新盤則有將軍澳項目，提供約1500伙，有機於明年底或後年初出擊。
條例下的實用面積定義，並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。 過去數年，納米樓如雨後春筍湧現，深受首置族歡迎，就連十優港姐麥明詩，也與家人購買單位投資，但政府放寛首置按保後，市場普遍看淡納米盤前景。 去年掀起搶購潮，有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，早前也錄獲利成交，但近日驚現首宗蝕讓。 樓市走勢方面，他認為7月份樓市氣氛逐漸向好，G20峰會中美談判出現好消息，包括美方撤銷對中國產品加徵關稅等，社會運動亦開始緩和，加上美國下半年亦大有機會減息兩次，香港銀行亦有機會跟隨，為市場帶來正面影響。 菁雋樓底 如果說做投資、收租，可能吸引到單身人士或同居情侶租住單位，即使是純粹短租的話，都會有此需要。 例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 而如果手上資金不多，有意先上細樓再待機換大屋，也可買來自住，如果家中想放多少少雜物又或想組織家庭，就當然不是好選擇。
菁雋樓底: 菁雋全新裝修兩房特色 頂樓內置樓梯上天台 市場稀有
以菁雋第二張價單中，最平的單位，即7座31室為例，定價222.8萬元。 以22％折實價計，折實即為173.78萬元，以9成按揭，1成首期計，即約為17.3萬元，而印花稅只須100元。 再計算如按揭保險、雜費，及裝修費等其他費用，再計算代理經紀的回佣，估計購買此類單位，至少需要25萬至35萬資金預算。 菁雋樓底 如選擇第二張或第三張價單中的單位，再選用發展商提供的「60天付款計劃」，即可獲15％折扣。
因此，作為投資者，能在非市區中做到3厘租金回報，已十分不錯。 這個盤最注目的吸睛是入場銀碼細，吸引大量買樓上車市民，以6月推出價單為例，最平的單位賣174萬(入場費174萬是去年底推出時，面積相若單位約290萬，現在「便一球」賣盤)，而227呎就賣 萬不等。 而附近景峰39年舊樓多寶大廈246呎都要成340至365萬。 菁雋樓底 屯門景峰區是屯門的二線區份，區份没有大型商場，不過有基本超級市場，各種小店，飲食方面大型快餐例如M記，晚上的景峰有大排檔，打冷和酒吧。 如要購物，住客只需從景峰輕鐵站乘座輕鐵到杯渡站以到達屯門市中心。 由於不是座落市中心，該區的感覺比較上街坊，不會遇到內地客，所以環境不至於嘈雜。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，菁雋剛推出的第2號價單，由於入場費低，料吸引年輕上車客。 居屋早前接獲30多萬份申請，但由於等候時間長，加上中籤機會低，相信部份居屋客會轉向一手市場。 雖然龍床盤細，但一樣也吸引到投資者收租，例如2021年11月菁雋高層單位，實用168平方尺，以每月8300元租出，實用呎價為49.4元。 早前港姐麥明詩入市菁雋龍床盤單位，其後換樓賬面賺約50萬元。 如果龍床單位樓底高約3至3.5米，就要將金錢多花在裝修上，例如設置閣樓、吊櫃等等。
- 中原地產屯門兆康站分行資深分區營業經理劉月華指，最近屯門區二手市場成交緩慢，主要是一手新盤接連推出，搶走大量市場購買力，加上近日本地政治氣氛較為緊張，窒礙部份買家的入市計劃，個別業主擴闊議價空間。
- 項目是由俊和發展集團、益兆興業合作發展，陞域集團持有的分層住宅樓盤，位於新界屯門青棉徑2號，已於2019年9月底收樓。
- 菁雋另一個開放式單位業主曾太，自去年10月收樓，按時遞交執漏清單予管理處，並輪候執修，至今年1月發現單位浴室假天花出現生鏽。
- 美聯謝志遠稱，屯門菁雋中層32室，實用面積131方呎，僅於去年7月以196.7萬元購入，其後以月租6,500元租出。
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- 不過，部分單位仍未完成執修是由於早前臨近歲晚，加上1月新型冠狀病毒肺炎疫情出現，引致材料供應暫停，執修工程無法進行，現正計劃本月內繼續處理執修工程。
不過，私人收購發展項目如上述雋薈未受影響，納米樓仍有市有價，其中原因是投資價值回報較高。 雋薈只有120伙，單位實用面積介乎152至228方呎，全屬開放式，每戶設開放式廚房，各配置露台及工作平台。 而首張價單折實平均呎價為24,179元，貴絕同區新盤。 早前一炮過推售120伙，售出不足30%，未知是否與訂價高有關。 單位只得用141方呎，明哥指發展商需要為單位「度身訂造」傢俱，包括對正大門的「開放式廚房」。 這個所謂的廚房，只是一個普通的櫃，上面擺有電池爐，以及鋅盆，打開櫃門則見到一個洗衣機。
菁雋樓底: 龍床盤是指哪類單位?
然後，再配合價單其他折扣，買家最高折扣可達22％，即部分單位折實為200萬元以下。 天水圍嘉湖山莊景湖居12座低層E室兩房單位，實用面積446方呎，減租700元，僅以每月8,800元租出，呎租約19.7元，低市價約20%。 陸續有新樓租盤流入市場，屯門納米新盤菁雋，剛錄得一宗月租低至6,200元的租賃個案，平絕近年新入伙盤。 去年以近300萬元購入一個開放式單位的梁先生向傳媒表示，自今年1月中收樓時，發現單位出現地磚鬆脫、洗衣機喉管不能接駁等問題，曾向管理處反映，惟管理處回覆「會幫忙轉介到維修部跟進」後就再無跟進。 梁先生稱，目前需要租樓住，但每月涉約800元的管理費要照樣支付。 所以，即使納米樓對自住而言，因面積太細吸引力不大，反而適合因工作需要的租客，因此，「龍床盤2.0」雋薈位於旺角傳統中心，出入方便，不愁沒有人承租，而租金回報率有望超過3厘，好過不少豪宅投資。
項目今日加推36伙，折實平均呎價14,861元，有別於首張價單沒有為買家提供任何優惠，今次發展商提供60天即供等最高22%折扣，變相減價加推。 另外，大鴻輝集團旗下的上水現樓尚宜被指是龍床盤再現，單幢式樓宇高6層，只有開放式和一房單位，最細是實用面積138平方尺的2樓E室，折實售242.88萬元。 菁雋樓底 菁雋樓高19層，一層設29伙，共提供356個單位，實用面積由128呎開放式單位至794呎不等。
去年舖王鄧成波以12億元購入菁雋，內房佳源（02768）後來入股舖王部分物業，包括菁雋。 該盤並非一面倒負評，因為單位夠納米，市場憧憬入場價200萬元，但呎價隨時高達1.5萬至1.6萬元，盛傳最快今日開價，全城期待其「龍床」價。 菁雋樓底 劉氏指，買家為上車客，早前認購同區新盤菁雋，因籌號較後，入市落空，遂轉至二手市場覓盤，見上址樓價細，即決定入市。
- 坦白說，購入這類單位，雖可滿足個人人生目標，或社會指標（結婚一定要有樓），但這類單位適合組織2人至3人的小家庭嗎？
- 菁雋（T Plus）是座落於香港新界屯門區青棉徑2號的單幢式住宅大廈，預計2019年9月30日入伙，由俊和發展集團、益兆興業合作發展，現由鄧成波旗下陞域集團及佳源國際控股持有。
- 據了解，目前市場只有約65個單位放租，但兩房戶只佔當中約20伙，最低叫價由1.08萬元起。
- 由於不是座落市中心，該區的感覺比較上街坊，不會遇到內地客，所以環境不至於嘈雜。
- 故一些較高階的信用卡，不限每年使用次數，會較適合他們。