當中可扣減代理佣金、律師費用以及其他雜費等，按利潤徵收18%-28%。 按揭經紀十分了解市場狀況，可以向銀行了解各類按揭計劃，例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、首購按揭、Buy-to-let放租按揭等。 而且他們會為你處理整個按揭過程，在香港相似性質的公司例子就有mReferral (經絡按揭轉介)。 不過，假如把目光移至一線尾或二線城市如曼徹斯特（Manchester City）、伯明翰（Birmingham）及雷丁（Reading），其實仍然有不少非常不錯的選擇！ 自住買樓 他解釋，不論自住還是收租，其實都可以選擇二手樓。 若物業用途由自住轉為出租，按揭成數須降至5成。 有讀者問：「若有其他按揭在身，成數須否再多減一成？」答案是不用，因為於同一銀行將自住物業轉為出租，銀行不會重新查閱環聯資料庫，故不會扣按揭成數。 但如為轉按，由於須重查環聯資料，便要扣減成數。
問題是，這種情況也很大機會被視為「非自用」看待，亦有機會不符合申請按揭保險的資格，投資物業的最高按揭成數只為50%。 如果申請人收入並不是來自香港(即總收入有50%來自非本地)，按揭成數會較原先下調一成。 例如本身一層600萬元物業，原本銀行可承造最高60%按揭，但收入非來自香港的申請者，其按揭成數會收緊至50%；若該名申請人本身已持有多於一層物業，而按揭又未還清，則其按揭成數會較正常下調20%。 自住買樓 例如一層600萬元的物業，銀行原本可批出60%按揭，現在卻只能批出40%按揭。 但其後，因樓價真的飛升急速，能夠透過承借按揭保險上車的物業也買少見少。 另外，首次置業除了需要支付首期和印花稅外，以下費用也要繳交，包括律師費（一般中小型房產，不超過1萬元）、地產代理佣金（約樓價的1%）、管理費等。 這部分不是首置人士專屬，無論你是第幾次買樓，都需要將這部分開支納入預算。
施永青說得對，年輕人應該放眼世界，不應為樓死為樓亡。 買樓以流動性高的錢買流動性低的樓，而且買的人往往向銀行借貸，因此當房價下跌時，樓賣不出，才有負資產這回事。 樓是很多人一生人買最貴的一件東西，而且買樓是槓桿非常高的投資，近年雖然金管局下調按揭成數，但還是有二按三按，售賣一手樓的地產商已出動120%按揭。 按揭即孖展，很多人非常懼怕風險，但講到買樓又不怕了，怪哉。 投資還有其他選擇，可以買股票債券讀書創業古玩威士忌名畫，不必孤注一擲，所謂買不買只是居住成本加上投資回報及風險所作的決定，財富的價值和財富的形態是兩件事。 香港非民主地區，政治風險較高，評級機構已經開始因為政治風險考慮降低香港的評級。
如果沒有足夠首期，應先報自住，待有錢補回差價後，就可減低按揭成數至50%，再為單位改回出租用途。 不過要留意，如果在罰息期內補回差價有機會需要繳交額外費用。 之後就會進入法律程序，業主律師會草擬合約，而買家律師和代表會對該英國物業作調查，雙方完成後才簽署合約。 自住買樓 當文件齊全後，買家就可以支付其餘的金額，或由銀行批出按揭，買家就向銀行供樓。 之後就可以正式申請貸款，銀行一般會視乎情況為物業估值，才決定是否批出按揭貸款。
另外，僅出售租賃業權（Leasehold）的物業價格會較低，而且英國樓價會隨住剩餘的有效租期減少而下降，因此一般不建議購買只剩不足 40 年的租賃業權，否則日後將比較難以將其賣出。 就算首期沒有問題，借貸力是一個更難解決的難題。 因為Peter身上已經有一個按揭貸款，所以月供比例和壓力測試要求將會變得嚴格。 如果本身不是貸款人和擔保人，Peter月供比例只要不超過50%就可以，例如Peter月入8萬，只要新貸款月供少過4萬就可以。
自住買樓: 影響「按揭成數」的六大常見因素:
買倫敦買樓邊區都好，先看看英國買樓程序吧，先按這裡。 債務及財務狀況分析功能會根據你的信貸報告資料顯示你的負債收入比率，讓你了解自己的借貸及還款能力，更有效地管理財務。 根據現行按揭最新措施，只要申請人的供款與入息比率方面不超過50%，就合資格透過按保申請高成數按揭。 一般而言，銀行會為首置申請人進行壓測，但壓… 《iMoney智富雜誌》百萬Blogger專欄作家之一「財叔」現年48歲，雖然讀書不成會考僅兩科合格，但憑物業投資殺出一片天，手持多個住宅、工廈、商舖單位收租，每月穩袋十多萬元。 自住買樓 有網民疑問樓主收入及居住狀況，是否被家人逼買樓，希望可進一步幫忙解惑，還教他改變想法，「層樓係你嘅資產唔係負債，識咁諗就會好好多」。 同步做「套現」就可以…單位已經供滿了，假設物業的估值是800萬，只要在這次交易，新業主「阿媽」輕輕做3、4成按揭，就已經可以套現2、300萬出來，已經足夠讓「阿爸」付5成首期，買入這個位。
- 作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！
- ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。
- 香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。
- 買家印花稅原本是針對海外買家以及公司客戶的稅項，稅率是物業價格的 15%。
- 至於投資者，大部分已經收工，沒有在這階段買樓。
若有人試圖盜用你的身分，你便可以及時作出反應和行動。 定期查閱信貸報告是查找身分有否被盜用的有效方法。 你可核對報告中是否有可疑的信貸活動，監察貸款及信用卡申請是否正確，盡量減低損失。 透過信貸評分計算機，你可以根據不同的信貸狀況而計算信貸評分，還可以模擬各種情境和預測信貸評分的變化及影響。 信貸報告是你的個人信貸助理及守護者，透過報告中的財務紀錄及相關產品服務，助你全面了解和保障自己的信貸狀況及健康 。 以西九龍藍籌屋苑美孚新邨為例，分8期落成，最早1968年入伙，最遲一批1978年入伙，即是部份單位樓齡已超過50年，如需要做高成數按揭，比如… 很多首次置業的用家，怕入市後樓價跌，但不入市又怕樓市升，對買樓一直猶豫不決。 由2003年至今，他眼見一些人下不了決心入市，租樓至今十多年。 香港樓市由2003年一直攀升，造就了這位「平民樓神」，但樓價亦由去年高位開始下調了約15%，現時讀者最關心的，莫過於應否入市買樓。 財叔直言，最重要先清楚自身入市目標，究竟是自住還是投資。
自住買樓: 物業投資七層次 買樓自住只係最低層次
至於房協的二手市場，包括白表(白居二)或綠表(第二市場)的單位，房協沒有作出擔保，一般來說只可以做最高60%按揭，除非屬於按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，則可以承造最高90%按揭。 在簽署「臨時買賣合約」前，需透過按揭保險計劃提供的預先批核服務查詢物業估值、以及是否符合按保申請資格。 同時需向銀行遞交「住宅發售計劃第二市場」附加文件，例如「購買資格證明書」副本及申請按保文件，同時銀行必須採用房協規定標準按揭契據文件。 自住買樓 雖然不用繳交按揭保險，但卻要進行壓力測試，且有固定收入人士可借最多90%、沒有固定收入人士最多借80%。 跟一般私樓不同，由於購買房委會旗下的新居屋有政府作擔保，買家可在不用購買按揭保險，綠表可獲批最高95%按揭；白表申請人最高90%按揭。
香港的地契上會列明持有土地的期限是99年（2047年），而英國的租賃業權一樣道理，主要分為90年及120年的業權，持有者必須要每年繳交地租（Ground Rent）、維護費等費用，就如香港交差餉一樣。 樓價方面，曼徹斯特的平均樓價比倫敦平至少一半，達20萬英鎊（約HK$2,000,000），港人喜愛選擇接近Piccadilly火車站的樓盤，乘坐高鐵到倫敦亦十分方便。 作為首都兼第一大城市，交通及配套完善的倫敦，肯定是與香港生活節奏最接近的地區，所以是香港人在英國置業的No. 倫敦人口密度高，而且有超過100年歷史的鐵路網，金融及商業都與香港齊名；倫敦更優勝的地方，是歷史文化保存良好，倫敦古今交錯的建築隨處可見。 自住買樓 浮息按揭的利率，完全按市場利率而浮動；如果選擇定息按揭，首兩至三年的利率會比較低，但定息期過後的浮動息率一般會較市場浮動息率為高，但兩種按揭平均的APRC，都是大約在3%-4%的水平。 以盤源計，Rightmove、Home及Zoopla這些英國常的盤源算十分充足，Rightmove及Zoopla更設有手機應用程式，可以隨時隨地搜尋英國樓盤，供買樓置業的人慢慢選擇。
所謂全年淨租金收入，是指每年課稅年度（即 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日）的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。 英國買樓時，土地使用權有分 永久業權 以及租賃業權 。 兩種業權的最大分別在於，永久業權意味著「絕對所有權」，即業主永久擁有該塊土地以及建立該地皮的建築物。 而租賃業權只是一種租用土地的概念，只是租約期限較長，通常為120年或250年、甚至999年，亦可在到期後續租。 自住買樓 不過，所說的是「理論」，原因在於如果一心想透過開公司而買樓的人，間接是左手交右手的操作，當然不會將物業價格提升。 而同時這些公司多半也只是「空殼」，沒有實際業務，沒有營利也沒有支出，就不會牽涉其他額外的利得稅。 由於將公司賣出的操作，技術上只是買賣公司股權，當中不涉及買賣樓宇物業，變相當中牽涉的交易費會相對比起直接買賣物業較低，此為第一慳。 如果在倫敦置業的勝率那麼高，你會否想問倫敦買樓 邊區好？
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千萬不要以為劈價兩成是「不可能任務」，一來有些業主可能生意出現周轉困難，需要賣樓救生意，二來也有一類投資者現在會減價賣樓，財叔自言是後者。 值得注意是有些按揭計劃會收取一筆過手續費（如：Arrangement Fee, Set-up Fee），有一些則不用，這令到比較產品時難度增加。 讀者可以不妨可以用網上平台比較一下各家的利率，不少平台也會將支付總數加起來讓用家更容易比較不同產品，如MoneySuperMarket，亦可找按揭broker或代理幫忙比較。 顧名思義，不論英倫銀行基準利率如何變動，你的利率在固定期間內（大多數為二、三或五年期）保證不變，即是每月供款都保持不變。 但是，決定固定年期時要仔細考慮，年期越長一般利率越高，年期越短也代表越頻繁要轉換按揭計劃。 英國可以提供按揭的機構很多，不單是銀行，還有Building Society。 至於1920萬以上物業，如行資產最多亦可借4成，行入息最多借5成，只比行資產多一成。 如工商物業行資產審查，最多只可借4成，如有按揭在身，則要扣減一成至最多3成。 若物業售價1920萬以上，則不能透過按保做高成數按揭，上述人士最多只可借4成。 如果非本地收入佔總收入超過50％，而且未能提供香港直系親屬住址證明，按揭成數須扣減一成。
二手樓買家要支付的則是訂金，一般在10%左右，買家須在簽署合約時向業主繳付。 要留意，支付訂金及簽訂買賣合約之後，如果「撻訂」不想買入該物業，買家的訂金會全被沒收。 二手樓在簽訂文件前，都可以嘗試向賣家出價及議價，二手樓包含折舊，故的議價空間較大，雙方商討好價錢後，同樣要委託律師開始辦理買賣手續。 自住買樓 由於二手樓均為現樓，可以聘請房屋評估師（Surveyor）對物業作出詳細的結構及建築報告（Homebuyers Report），同時律師會幫助買家處理交易事宜。 House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。
香港按揭證券公司就為銀行提供了「按揭保險」，變相銀行可在無須承擔額外風險下，為買家提供更高成數的按揭貸款。 400萬元以下的物業，可以鈙造最高90%按揭、400萬至450萬元的物業則最高可承造80%至90%按揭，但貸款額上限鎖定為360萬元；450萬至600萬元下的物業，則最高可做80%按揭。 任何借超過50%-60%按揭都被視為高成數按揭。 但是所有借高成數按揭的物業都必須要符合一個條件，就是單位必須用作自主用途。 換言之，現時已經承造高成數按揭的物業是不可以放租的。 自住買樓 反之，按保公司不允許向現時或即將出租物業提供高成數按揭。 如果業主先自住（為申請高成數按揭），後放租而被按揭保險公司（HKMC/QBE）發現，有機會被要求即時清還按揭貸款，俗稱call loan。 若業主要為高成數按揭單位放租，需要抬錢減低按揭成數至物業樓價5成。 要留意，在審批按揭申請時，銀行還會一併考慮你有否其他按揭或擔保在身，及你的信貸評級表現等，嚴重不達標者，銀行有權不接受申請。
而曼徹斯特市也算是大城市，英國致力將它打造成倫敦以外的新經濟中心，已發展的地區的確光鮮亮麗，可惜另一端就陳舊不堪，露宿者問題嚴重。 本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供，而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。 關於網站所提供任何內容的評估及核實，以及在任何情況下，在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前，閣下務必尋求專業人士的意見。 環聯在提及第三方網站或其中的內容時（包括但不限於信息、數據、產品、實體或個人），並不構成環聯對其内容的認可或推薦。
自住買樓: 出租物業前，須否向銀行申請同意書？
財叔的財務自由之路可算跌跌碰碰，並非一帆風順。 樓主澄清自己並非反對其他人買樓，只是因買樓問題「唔開心」、「我根本唔追求呢啲嘢」。 有網民分享買樓後安心許多，反而沒有以往的焦慮，樓主回覆稱自己的情況剛好相反，買樓後壓力很大，「想話休息唔撈都唔得」。 有人留言批評最鼓勵別人買樓的都是「上了岸」能支付首期的人，「有能力嘅人自己打X機，覺得個個都冇能力」。 筆者起步較遲，2005年底才上車，2007年底才開始買第一個投資物業。 錯過了上次SARS的最佳入市時機，幸好在團隊的互相支持下，今天終於走到「企業」這一步，近年團隊亦實實在在成功完成了兩項收購，着手重建，成為小型發展商，將來的機會很多，希望身邊更多人可以繼續不停步向前走。 你極可能已經成為最富有的1%，你要學習的…已經不再焗限於物業的層面，而是一個企業管理的層面，你會發現原來物業投資的世界原來很大，明白自己當年說…買樓好易啫，這句話是何等敷淺。 再進一步，又再更少人做到，百中無一，你開始發現，原來投資物業的回報遠高於打工，於是願意花更多時間鑽研，你知道單靠自己的力量有限，於是就跟不同的投資者合作，搞project！ 例如住宅可以改為賓館、共居空間，例如工廈可以改為迷你倉，商廈可以改為商務中心等等，都是由物業衍生出來的投資項目。
即使物業有租客，銀行都有機會檢驗單位周邊環境。 如果買樓收租，英國政府就會向你收取Income Tax，通常會從租金收入扣減維修費、律師費、會計師費、地租及差餉、保險及傢俬等費用後，再按淨收入收取0-45%的稅項不等。 自住買樓 如果你成為英國稅務公民後，當你賣樓獲利時就需要繳付資本增值稅，而且是全球性的，即你在香港有物業，出售後就要申報。
市面上有一些機構，專門從事英國等地的海外置業，是銀行以外申請海外置業按揭貸款的渠道。 不過可提供的利率及按揭成數，不同公司會有很大差別，特別是若海外物業欠缺擔保的情況下，低成數高息的個案亦屢見不鮮，在選擇這些第三方的按揭公司時，一定要留意清楚按揭成數、收費、利率及條款。 如果你本身是首置客，購入單位只作自住用途，你才有資格申請90%按揭保險；但如果你本身並非首置客，則最高只可以申請80%按揭。 所謂「首次置業」，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業。 自住買樓 至於準備換樓買家也值得留意，如果成交前能夠沽出物業，也可視為「首次置業」看待，而根據銀碼可申請最90%按揭。 但何謂「沽出物業」，香港按揭證券公司是以「轉讓契約」作為準則，並不接納以「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」作為售出依據。 申請按揭時候銀行一般都會先看申請人的收入能否通過壓力測試。 除了一般的工作收入可以用作計算壓力測試，買家亦可以利用租金收入用作計算通過按揭壓力測試的供款與入息比率。
收市值租金、租約訂明…租客負責所有…大…小維修保養、大小電器食自己、訂明要間屋乾淨企理、合約訂明日期時間…要入屋routine check、唔淮呢唔淮no條件業主自定(唔違法就得)、違反即燬約…普通法下實掂 ! 留番個生口趕客走、當然個客企理又生性…點捨得唔租比佢。 相反，如果股票係有質素，我地就不用理會中短期波動，一直去持有，就才會是最穏當做法。 港交所（0388.HK）是一隻優質的股票，獨市生意，加上香港的金融中心角色，這企業有長線投資價值，建議你長線持有。 自住買樓 另外，即使是先買後賣，也可以向稅務局申請退稅。 要留意，恢復首次置業身份的前提是完成整個賣樓的交易過程，如果只是簽了臨時合約，交易還沒有完全完成的話，仍會被人為是非首置身份。 謹慎發言：在TNL網路沙龍，除了言論自由之外，我們期待你對自己的所有發言抱持負責任的態度。 在發表觀點或評論時，能夠盡量跟基於相關的資料來源，查證後再發言，善用網路的力量，創造高品質的討論環境。