如果閣下有一些類近貸款，則在按揭計算機上並不能完全反映出來。 針對部份採用新按保的買家，按揭證券公司容許首置客在未能通過壓力測試下，可以在多繳付一成額外保費，而免卻壓力測試，而僅用供款佔入息比率作為審批準則。 胡說樓市按揭 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。
- 相反，資金有限的買家，唯有選擇建築期付款辦法，因為只有現樓才能申請「林鄭Plan」，盡可能壓縮首期。
- 如有任何爭議，《胡‧說樓市》保留最終決定權。
- 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。
- 成為他者的潛能：從「認識一個杯子」的反思談起從認識一個杯子，反思我們可能是如何認識世界，進而思索使得我們可以認識的「認識條件」；這將為我們打開各…
- 個案中例子，男女事主有積蓄185萬元，兩人月入60,000元，他們希望購買600萬物業。
以剛才例子計算，同一物業在加息三厘後，月供會跳升至26,900元，連同私人貸款14,000元，「總貸款額」就是40,900元，月入需有68,170元才可過到測試。 「問題三：到底我有一筆「私人貸款」，會推低多少借貸能力？ 」 因此，個案中的男女事主，在沒有還清私人貸款下，並不足以購買600萬元物業。 若倒轉推算，他們最高的「貸款額」為390萬。
胡說樓市按揭: 物業轉按
雖然購入一層1,000萬元的物業，傳統銀行最高只可借60%按揭，貸款上限500萬元，但買家卻可透過「按揭保險」多借30%。 在支付「按揭保費」下，可把首期壓縮至20%，也就是200萬元首期，便可以買1,000萬元物業。 1,000萬元以上的物業，銀行最高只可借取50%按揭；1,000萬元或以下物業，按揭成數最高為60%，但貸款上限為500萬元。 至於實際執行上， 如果希望做到九成按揭的話，有一個樓齡要記住，就是「19年」。 胡說樓市按揭 「19年樓齡以下」的物業，普遍銀行可批出最長25年還款期，但當然還要視乎申請者的年齡，一般銀行會用「99年減年齡」去決定按揭年期，兩者以較短者為準。 有一些大型銀行甚至已收緊至「75年減年齡」。 銀行會當作私樓看待，最高按揭成數只有60%，申請人需要通過壓力測試，但按揭年期最長仍可達25年。 問題是，由於買家只有一年時間搵盤，沒有疫症衝擊下，時間應該足夠；但當疫症未消退時，要約業主睇樓可能都有點困難。
恒大的前路未明，市場仍需拭目以待；但即使恒大今次能逃過倒閉的命運，其於全國目前有大約800個建築項目還沒完工，估計受影響的項目買家達120萬人。 花旗預料，北京將採取行動防止事情惡化，但部分銀行可能會成為犧牲品；巴克萊則預料，恒大可能違約，但距離成為中國雷曼仍遠。 胡說樓市按揭 恒大債務問題接二連三引爆，有傳部分內銀已就恒大倒閉作準備，恒大集團的部分主要往來銀行，已經為恒大的財務危機作好準備。
以下文章可助你了解整個流程、及付款辦法的注意事項。 至於按揭利率的高低，除了受資金流影響外，也因香港受制聯繫匯率下，當美國聯儲局加息或減息時，香港銀行也會跟隨，而導致息口有高有低。 近年環球資金高度充裕，銀行為爭逐按揭市場生意，紛紛推出不同按揭優惠，透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。 可以跟貼我們《胡．說樓市》團隊的報道，我們會定期更新各大銀行按揭詳情。 除了二手樓及新盤，部份無力支付高首期的買家，且欠缺足夠財政實力，會放眼政府資助房屋，他們會選購居屋或白居二(免補價購入白表居屋)，按揭申請也跟私樓完全不同。 由於房委會有為買家提供「按揭貸款擔保」，故買家即使在沒有入息證明下，也很大機會獲批按揭；但按揭審批的年期卻跟私樓有別，一般是以30年扣減首次發售日期，因此對於樓齡較高的「白居二」，其批出的按揭年期可能較短。 胡說樓市按揭 同一道理，由於公屋、村屋、唐樓等質素較參差，按揭成數及年期也會收緊。 樓價上升，固然對申請按揭的影響不大；但若樓花期過長，期內樓價大幅下滑，在接近入伙前申請按揭，銀行可能會調低估價，買家就要有抬錢上會的心理準備。 還有一點，就是當你選擇「建築期付款」，由於在接近入伙前才申請按揭，銀行也會按申請人當時的入息審批，而並非按購入單位時的收入來衡量。 即使單位售價為$950萬，符合按保準則，但如你未能成功申請按保，而須透過發展商財務公司上會，額印禁售期過後，即使樓價上升，但當物業價格超出$1,000萬，下手買家最高亦只能借50%按揭，換言之又再輪迴上述情況。
鑑於近年政經局勢不穩定，近年也有一批香港人萌生移民念頭，特別是英國落實「BNO通道」後，吸引大批港人湧往倫敦、曼徹斯特等熱門城市置業。 香港人購置海外物業，除了是透過把現有香港物業加按釋出資金，部份也會選擇前往英國按揭承造，但手續、息率、年期及申請程序，跟香港按揭卻是截然不同。 胡說樓市按揭 跟自住物業不同，投資物業按揭成數一向較嚴謹，最高只可承造五成按揭；加上若持有多於一層物業，需繳付較高稅階的印花稅，所以有投資者會選擇透過近親轉讓，把手上持有的物業甩走，變回首置客去慳稅，同時也可用首置客身份去計算按揭。
舉例，現時《胡．說樓市》的「按揭計算機」，就採用了「P-2.5厘」相當於2.5厘作為計算，也是市場的上限。 雖然在選擇按揭計劃後，後半部份的百分比是不會變動，但P卻會隨市況變化，一旦美國進入加息或減息周期，而香港銀行跟加或跟減，在「按揭計算機」上也需要作出調節。 胡說樓市按揭 如果坊間一些能夠輸入利率的計算機，買家也需要自行作出調節。 在運用「按揭計算機」時，我們需輸入「物業樓價」，但由於銀行在審批按揭時會為物業再進行估值，並按估值作為審批貸款額的準則。
事實上，早於今年6月時，已傳出恒大旗下項目商票未能及時兑付的負面消息；至7月份，市場再爆出恒大旗下公司拖欠內地上市的淮北礦業下屬工程公司工程款逾4億元人民幣，其發出的商票業承兌匯票部分逾期無法兌付，並以「沒錢為由拒絕支付」。 往後幾年，國家開始新一輪樓市調控；加上2019年恒大回歸A股失敗、新冠肺炎疫情爆發令不少人失業，降低人們買樓意欲。 開業近一年半，三人由原本無糧出，到現在每人每月可支薪約2萬元，雖然人工少過昔日做記者，但就可以大講創意與堅持，不單解答網民對買樓租樓的疑問，在驗樓環節更講到明「是就說是，非就說非」，不會胡說、不會賣帳。 胡說樓市按揭 他們接地產商的廣告，一定向網民註明那是廣告。 當日做記者的底線，也是他們的初心，沒有改變。 成為他者的潛能：從「認識一個杯子」的反思談起從認識一個杯子，反思我們可能是如何認識世界，進而思索使得我們可以認識的「認識條件」；這將為我們打開各… 《胡‧說樓市》保留修改活動與獎項細節的權利，無須做出解釋或通知。 如有任何爭議，《胡‧說樓市》保留最終決定權。 得獎者須經《胡‧說樓市》指定連結登記領獎，並必須按照表格要求填妥所須資料，得獎者須自行確保登記資料無誤，一旦因資料有誤而寄失電子禮券，《胡‧說樓市》概不負責。
胡說樓市按揭: 按揭供款實例
實情只要你懂得善用坊間銀行或財務公司提供的「按揭計算機」，你就可輕易準確計算出「每月供款」，及所需要的入息來通過「壓力測試」。 當然，也有一些資料是「按揭計算機」無法計算的，屆時就需要人手操作去作出評估。 我們希望透過一文來解釋「按揭計算機」的運作，在運用計算機前需預備的資料，以及有什麼地方需作人手操作，從而達至最精準的計算。 跟一般二手樓不同，新盤受買家注目，還因為發展商提供各式各樣的付款優惠，主要是透過夥拍發展商旗下財務公司來承造，「先住後付」、「呼吸PLAN」、「免息免供」等計劃也應運而生。
今時今日，雖然香港人未必借好多錢買樓，但絕少人能夠FULL PAY，怎樣也會向銀行承造按揭。 《港區國安法》通過、新冠肺炎疫情爆發第三波，政經民生局勢持續緊張下，大家一面倒看淡樓市之時，周不時也傳出銀行收緊信貸，實況如何呢？ 新冠肺炎下，零售、飲食、航空業都成為失業高危。 早前有報道指，銀行收緊相關行業的按揭審批，甚至表明拒絕接受航空業人員的申請，我們以顧客身份致電五間銀行熱線查詢，銀行都異口同聲表示會接受申請、沒有特別拒絕。 胡說樓市按揭 只是因為最終是否審批，很視乎申請者能否遞交令銀行滿意的入息文件。 我們問了五間銀行，匯豐、中銀、恒生很明確表明需要；但工銀亞洲及東亞就表示未必需要。 他們只要求提交四份文件，包括臨約、身份證明文件、三個月有效住址證明、及入息證明。
以現時我們的例子，樓價「600萬元」，原本銀行只肯借60%，即360萬元，但因為我們選擇借「按揭保險」，所以最高才可多加借30%，變相可借取90%按揭。 據按揭保險政策，只要物業樓花期少於一年，若銀碼低於400萬元，可以借取最高90%按揭，而600萬元以下則可借取最高80%。 由於「曼翹」樓花期只有約十個月，故相關單位可以借到盡上會，怎料在開售前，全數銀行均表示不受理其樓花按揭。 胡說樓市按揭 我們曾以顧客身份致電銀行查詢，有銀行職員跟我們表示，這間發展商並不是認可名單上，故拒絕受理。 很多時買樓，大家最想知道自己的負擔能力，以便籌備充足首期入市，但往往總覺得無從入手，不知怎樣去計算。
同樣地，如果買家本身購入的為第二套房，其按揭成數也較原計劃收緊一成，例如原本一層600萬元物業，銀行最高可借貸60%，原貸款額為360萬元，但購入二套房的買家，其按揭成數會收緊至50%，即貸款額為300萬元。 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 雖然上述「月入」的資料，你可以選擇不填寫，但銀行會批出相關貸款，很大程度還取決於你能否通過「壓力測試」。 根據金管局規定，借貸人的財政實力必須抵禦加息三厘的「壓力測試」，意即在加息三厘後，供款佔入息不得多於六成。 以剛才的例子為例，以2.5厘的基礎上加3厘，每月供款自然會上調，待輸入相關資料後，下圖便顯示月入有51,101元便可通過壓力測試。 根據業主提供的錄音檔案，創盈建議買家先找銀行上會，若銀行不願意批出按揭，就轉到另一間財務公司歐力士上會。
而且，就算繳清「私人貸款」，信貸資料庫也需要一個月至個半月才會作出更新。 準買家在入市時，也不應以「最高可負擔樓價」作入市基準，只因這裡未計及買樓的雜費開支，包括律師費、釐印費及經紀佣金。 胡說樓市按揭 我們上集提到有觀眾買入二手樓後，委託裝修公司裝修鬧得不愉快，最後爛尾收場，裝修公司卻出動財務(收數)公司要求業主付清尾數。
年期愈長，每月供款愈少，但最終所需要支付的利息也較多，但由於現在息口低企，故普遍買家也會借盡按揭年期上會。 但值得注意，部份物業，如「居屋」、「白居二」、「村屋」及「唐樓」等，因物業質素較參差、以及樓齡較高，銀行未必願意批出30年期，有可能會短一點。 假如你選擇供款年期為30年，你只需如下圖般，在「按揭年期」中的橙色活動欄， 移至「30年」便可以。 一般樓宇按揭的「利率」，可以分為「最優惠利率按揭」(P按)、或「拆息按揭」(H按)，買家需要在申請按揭時，按銀行提供的計劃作出選擇。 胡說樓市按揭 「拆息按揭」會比起「最優惠利率按揭」稍為低一點。 不過銀行在計算壓力測試時，多數會用P按來計算，故一般「按揭計算機」都以此作準則。 現時市場上的「P按」息率多為「2.5厘」，所以在「按揭利率」一欄中打出「2.5」 便可以。 由於部份買家未必有充足的首期，所以在銀行提供按揭外，買家還可透過加借「按揭保險」，去承造更高的按揭成數。 如果有意借「按揭保險」的話，則1,000萬以下物業可做最高80%按揭，而800萬元以下則最高可以90%按揭。
港元於紐約交易時段觸發金管局7.85港元兌1美元的弱方兌換保證，金管局承接15.86億港元沽盤，向市場沽出美元，是2019年3月底後首次觸發弱方兌換保證。 本周五銀行體系戶口結餘減少至大約3360億港元。 聯繫匯率制度實施接近40年以來經歷過多次經濟周期，一直行之有效。 金管局亦會一如以往密切監察市場情況，繼續維持貨幣及金融穩定。 居屋2022的按揭申請，我們一直強調，即使申請人沒有穩定入息，特別是一批家有長者計劃的長者，早已沒有入息，只要證明供得起，銀行一般都會直批按揭；同一情況，白居二是否相同呢? 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。 除了預備第一筆首期外，我們還要多支付約10,000元的律師費，購買二手樓也需預留樓價1%作為經紀佣金，以及買樓時也要繳付印花稅。 印花稅則視乎買家為首置客、還是已購入多於一層物業。 如果屬於前者，則按樓價有不同遞增；但屬後者的話，則需劃一繳付樓價15%的印花稅。 一般「按揭計算機」也假設買家的收入來自香港，但如果本身的收入並不是源於香港，按揭成數會收緊一成。
部份發展商則提供全期「高成數一按」；部份則容許買家先透過銀行承造五至六成按揭，餘額兩至三成則向發展商財務公司申請「二按」。 新盤付款計劃在審批上相對寬鬆，但息率先低後高，屬於先甜後苦，買家往往也容易計錯數，終招致撻訂收場。 鑑於政府實施「額外印花稅」，二手樓的流轉較慢，刺激不少港人轉投新盤市場。 新盤的買賣流程跟二手樓略有不同，例如買家需入票認購，並預先準備本票，還會視乎認購數目而跌入「A組」、「B組」，背後流程實在值得買家了解後才入市。 胡說樓市按揭 由於大部份新盤均在樓花階段發售，買家可選擇「即供」(樓花階段承造按揭開始供樓)、或「建築期付款」(待物業落成時才開始供樓)的付款方式，兩者各有利弊，買家應怎樣選擇?
《胡．說樓市》Facebook觀眾就受到這個問題困擾。 究竟手持一筆「私人貸款」，對樓按影響有幾深遠？ 「問題一：我有一筆「私人貸款」，銀行在審批按揭時，會怎樣計算入去? 」 銀行在計算「供款佔收入比率」時，究竟是先將「私人貸款供款」在「收入」扣減後，去衡量是否供得起，抑或是以「總債務」，亦即「私人貸款」及「按揭供款」相加，去對照「收入」呢？ 個案中例子，男女事主有積蓄185萬元，兩人月入60,000元，他們希望購買600萬物業。 胡說樓市按揭 若承造八成按揭，以現時息率2.375厘，攤分30年供款期計，月供18,655元，但由於男女事主有「私人貸款」月供14,000元，「總貸款額」就是32,655元，對照60,000元收入計算，會超出供款佔入息一半標準。 「問題二：向銀行做按揭要進行「壓力測試」，私人貸款供款又需否計算？ 」 而且銀行審批按揭，準買家需通過壓力測試，亦即假設現息口加息三厘後，供款不高於入息60%，只是「私人貸款」部份，就不需計算。
《胡．說樓市》早前收到一名谷友私訊，話自己透過發展商高成數按揭上車，但害怕高息期前未能轉按，要捱貴息，所以大家買樓花之前，記住諗清楚當中究竟有咩陷阱！ 谷友幾年前以417萬元買入單位，當時採用發展商提供的「一按85%高成數按揭」，條款是首三年息率3厘、第四年跳升至4厘，第五年打後甚至要6厘，所以三年內一定要轉按，首三年供款16,787元。 胡說樓市按揭 由於發展商當時不用做任何壓力測試，令他產生容易上車的錯覺。 第一，有些發展商審批傾向嚴謹，甚至乎要跟足銀行審批一樣通過壓力測試才可以。
因此，如果收入不足，依賴銀行按揭的居二買家，或是申請人年齡較大，盡量避免揀選「樓齡19年以上」的居二單位。 又或者，可能會遇上開天殺價的業主，價格隨時超出白表買家可負擔水平。 白表單身客月入最高33,000元，資產上限925,000元；而白表二人或以上家庭月入最高66,000元，資產上限185萬元。 為免大家計錯負擔能力，倒轉推算，若沒有外力幫助下，純粹靠變賣自己資產作買樓首期，白表單身及家庭買家最高可負擔的樓價分別為415萬及829萬元，大家記住這個樓價。 白居二， 胡說樓市按揭 原意就是開放「居屋第二市場」予白表買家購買，原本只是一個過渡措施，但政府後來把這個計劃恒常化。 今年一共會有4,500個配額，當今年新居屋大單位的選擇有限時，希望選購大單位的準買家，放眼居屋第二市場可能是一個出路。 一般「按揭計算機」，均假設買家只借取銀行按揭，部份會計算按揭保費，但實情很多購買一手樓的買家，也會採用發展商按揭。 發展商按揭，部份為全期均由發展商承按的一按按揭；但也有一部份為買家先向銀行申請五至六成一按，餘額兩至三成則向發展商申請二按。