因此，尚存的聯名物主必須填報遺產呈報表（ IRED 表格第 12 號），表示負責該聯名財產的遺產税，然後始可申請遺產税清妥證明書。 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。 以夫妻聯名物業為例，假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽，忽爾對配偶存有介心，想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類，因長命契下，所有業權決定均須雙方同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。 如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。 聯名物業 而一切留言之言論只代表留言者個人意 見，並非本網站之立場，讀者及用戶不應信賴內容，並應自行判斷內容之真實性。 於有關情形下，讀者及用戶應尋求專業意見(如涉及醫療、法律或投資等問題)。 由於本討論區受到「即時上載留言」運作方式所規限，故不能完全監察所有留言，若讀者及用戶發現有留言出現問題，請聯絡我們。 香港討論區有權刪除任何留言及拒絕任何人士上載留言 (刪除前或不會作事先警告及通知 )， 同時亦有不刪除留言的權利，如有任何爭議，管理員擁有最終的詮釋權 。 用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。
分權共有人必須同樣擁有佔用物業的權利，所謂分權共有，可看成是每人均持有物業的一個獨立部分，即使各人份額不同，個別共有人所擁有的部分不會與其他共有人的部分重疊。 換言之，每名分權共有人都各自擁有物業一部分的權益，並與他人擁有的權益分開，互不干涉。 有些銀行對於聯名物業，可以將聯名的業主分開為借貸人（borrower）和 抵押人 （mortgagor）。 那麼，當mortgagor未來再買物業時，銀行便不會將現在聯名物業的債務計入到時的壓力測試內，從而釋放 mortgagor的借貸能力。 當然，如聯名物業的borrower再買，現時的物業債務還是要計落壓測，無法避免，因他是borrower身份。 若果聯名的是兩個人，其中一人甩名，即是2轉1，每人持有一半業權，印花稅以樓價一半計算。 曹德明表示，如果「分權共有」持有人需要賣樓，最好所有持有人可以一同簽買賣合約，或者有任何持有人遞交授權書，授權其他人簽合約，這樣做可減少爭駁。 多過一人以上共同擁有一個物業的業權，稱之為「聯名置業」（聯名買樓）。 「聯名置業」可再細分為「聯權共有」和「分權共有」。 銀行會以申請人的供款與入息比率去評估通過壓力測試與否，如一同聯名，即兩人入息總額都可以易點通過壓測。
答：如物業出售價是500萬元，破產人以及另一方聯名人各持有業權50%，則可各自分得250萬元，破產受託人會取得當中的250萬元作還債。 A：基於破產條列，當破產人申請破產後，物業已轉到破產受託人中，即使出售的金額多於還款額，亦不能取得有關資金。 情況就如將物業以200萬元出售後，買家再將物業以250萬元元出售予下一手買手時，賣家不能取得有關50萬元的差價。 A：如物業出售價是500萬元，破產人以及另一方聯名人各持有業權50%，則可各自分得250萬元，破產受託人會取得當中的250萬元作還債。 聯名物業 某些價值不超逾 $400,000 的小額遺產可根據簡化程序申報。 不過，這些簡化程序不適用於遺產涉及土地權益、業務權益、股票（在香港聯合交易所上市的股票除外）或準備進行訴訟。 有關計算方法，有部份律師樓會以先全個樓價計算印花稅，再按比例(即指賣出的業權百分比)向買方收取﹔亦有部份律師樓會先按比例(指賣出的業權百分比)來計算樓價再從而計出印花稅。
聯名物業: 個人入息課稅
而物業的持有人是不能透過遺囑將物業予某指定受益人。 第二種是分權共有，例如一對夫婦按比例共同持有物業，例如其中一方是70%，另一方是30%。 與前者不同的是，如果屬長命契，一般是當各佔一半地擁有資產。
但如果按市值600萬徵收3%印花稅，之後再除二，業主就要交90,000元稅項，兩者相差足有一倍。 稅局指，當局一般都會以前者計算，除非準買家在簽署買賣合約，在未正式成交前，希望進行加名，加入直系親屬名字，而該親屬本身又持有一層物業，稅局才用後者方式計稅。 聯名物業 在銀行處理聯名物業按揭上，不同銀行有不同做法。 現時首次置業人士購買物業，可以繳交較低的從價印花稅稅率。
如分兩次進行，每次甩1／4，每次印花稅將跌至100元（因每次的業權等值是200萬）。 如作相關操作，稅局或質疑分批甩名動機，如解釋未能接受，稅局就會追討印花稅。 按保可從查冊中得知，稅單的通訊地址是配偶名下的物業。 如舊物業甩名時已做高成數按揭，聲明了自住，新物業又做高成數按揭也聲明自住，即兩公婆自住兩層樓，按保應會拒批。 如舊有物業面積很大或樓價很高，新物業面積很細或樓價很低，很難說服按保公司，舊物業是給家人住，新果層是自住。 因收不收取15％稅由律師樓代辦，部分律師樓出於保守，會建議客人先付15％稅款其後再退稅，事實上不必多此一舉，如出現以上情況建議委托其他律師樓。 完成甩名後，最快3個月後可以轉按到新銀行，用高估價盡套。
答：一旦向律師樓申請物業甩名，便已「開了file」，隨後即使取消甩名，亦要支付部份律師費。 相反，如先到銀行辦理按揭，萬一按揭不批或批出條款或成數不理想，可隨時取消甩名，免去額外支出。 舉例：假設夫婦已擁有價值400萬元的聯名物業，再購買第二間500萬元的物業，將需要支付15％印花稅，即75萬元。 聯名購買物業的方式有兩種，其中一種俗稱的長命契，英文是Joint Tenancy，誰有最長命的話，物業的全數權益便會全部歸他所有，物業的持有人亦不可以用遺囑的方式，將物業的權益傳受給所指定的受益人。 聯名物業 不可，因為銀行不會做送贈契物業按揭，另外賣樓都不容易。 除了一般的第二標準印花稅率（即舊稅率）其他稅項一律不需要繳交。 即使近親轉讓買方已有其他物業，買方只需要用舊稅率計算印花稅。 先等銀行批出按揭再委託律師樓處理程序可以避免先交律師費但銀行唔批按揭風險。 一般買賣律師費視乎樓價，不過費用平均約$7000-$15000。
聯名物業: 聯名買樓有什麼好處？
而大家在分權共有上，都可各持獨立的物業佔用權利。 第三，大家都會失去首置身分，故買另一間物業，就要再付15%雙倍印花稅，按揭成數都沒有首置那麼高。 通常做法是用近親轉讓，甩名令自己重拾首置身分，自然可享有較高按揭成數及免壓力測試。 坊間較可取的方法是，一人做借款人，另一人做擔保人，日後做轉按時已可除名，手續比較簡單，擔保人收入又可計入壓力測試。 如果想申請安老按揭，申請人可先聯絡參與機構，初步評估是否符合申請資格。 目前本港共有12間金融機構提供有關計劃，當中部分只提供浮息按揭計劃（下文將詳述之）。 值得留意，本港最大銀行滙豐及恒生銀行均沒有參與計劃。 你可在有關課稅年度的個別人士報稅表（BIR60）內提出申索扣除。 你須填妥第8.1及8.3部，如涉及物業再次按揭或第二次按揭貸款的利息支出，你還須填妥附錄的第 9 部分。 購買的車位須為擁有人自用，並與有關住宅位於相同的發展物業內，以及符合扣除居所貸款利息的其他準則。
- 第二種是分權共有，例如一對夫婦按比例共同持有物業，例如其中一方是70%，另一方是30%。
- 繳付税款或就所徵收的税款遞交保證金是上訴的一項條件。
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- 若有一方受立心不良的親朋戚友影響，想將名下業權轉讓給其他人甚至出售，但因長命契下，所有業權決定均須所有聯名共有人同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。
- 提名必須逐年提出，由提名人在其配偶的個別人士報稅表上簽署以示同意。
- 單邊按揭與普通按揭一樣，需要借款人在律師樓簽署按揭契並於田土廳註冊。
- 他又指，未見本港樓價會大跌或急升，但最重要是就業環境保持理想，失業率維持低水平，強調對香港前景有信心，未來會繼續在本地投資，認為北部都會區及大嶼山規劃，長遠有助穩定樓市和健康發展。
- 主要有兩種，一種是俗稱長命契的聯權共有，共有人可優先繼承其他人死後權益，直到剩下最後一人。
跟承造按揭借錢一樣，申請逆按揭同樣要向銀行支付利息，另外還需支付按揭保費、輔導費、法律費，而申請人選擇定息，抑或浮息的逆按揭計劃，更直接影響每月年金所收到的金額。 當申請人百年歸老後，其遺產代理人可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。 出售物業後有任何餘額，貸款機構將退還給其遺產代理人。 安老按揭計劃自2011年7月推出，至今已有十多年歷史。 安老按揭旨在讓長者利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，向貸款機構獲得按揭貸款，讓長者有多一個財務安排的選擇，提升生活質素，尤其適合有樓揸手，但現金不充裕的長者。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在稅務局局長發出通知後6個月內以書面提出。 提名必須逐年提出，由提名人在其配偶的個別人士報稅表上簽署以示同意。 該業主（而非實際獲給予扣除的配偶）將被視為已獲一個課稅年度的利息扣除。 由2017/18課稅年度起，你可申請扣除居所貸款利息的年期由15個課稅年度再延長至20個課稅年度（無須為連續的年度），而扣除上限則維持每年100,000元。
他又說，若果聯名的持有人都是首置名的話，申請按揭時跟一般做法雷同。 「分權共有」是指多於一人按照某一比例擁有物業的業權，比例由持有人協定，可以各佔一半，或是八二比例不等，其他人沒有自動優先繼承另一方的業權的權利。 香港樓市2022｜聯名物業懶人包｜與他人共同持有一個物業即聯名物業，有分聯權共有（俗稱長命契）及分權持有，好處和壞處在哪？ 主要有兩種，一種是俗稱長命契的聯權共有，共有人可優先繼承其他人死後權益，直到剩下最後一人。
另須留意，假設是聯名甩名，田土廳的代價（consideration）需要注為完整樓價，不要注樓價的一半，否則銀行或當作送契。 由於買賣合約中已寫明是甩名，就算田土廳的代價是注入完整樓價，印花稅都會是以樓價一半去計。 其實以上都是律師樓代辦，但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」，把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。 答：不能，若以「送贈方式」甩名，即使以零元交易，稅局仍有機會以市價追討印花稅，另銀行不能承做按揭，未來售樓亦困難。 即使近親買賣未必有實際金錢過手，但甩名仍需要以買賣形式進行。 聯名物業 如銀行評估該物業價值700萬元，並以此為「甩名」交易價，以物業價值一半計算，印花稅便升至78,750元，但按揭貸款額上限亦升至420萬元。 部分銀行承做甩名按揭，毋需雙方提供臨約，業主可於批出按揭後，自行到律師樓再做轉名合約。 整個甩名過程最快可於1至2個月內完成，主要取決於律師樓的處理速度，因銀行批核按揭只須1至2個星期。 答：甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內支付，並須由律師樓代為支付。 若一個月內銀行未能批出按揭，雙方只要重簽另一張臨約便成。
這就是所謂「自製首置」，近年市場上錄得不少這類成交個案。 剛才提到長命契的特質就是業權可因共有人死亡後自動轉予另一共有人，而最長命的那位可透過正常買賣、送贈方式轉讓其他人，最重要是有文件註明其餘業權持有人已有死亡證、如2006年前已過身，死者的遺產已納了遺產稅。 如果已逝的業主，想生前權益轉由後 繼承，就要有一份瓜份業權的契據，通知其他共有人，註田土廳紀錄冊，這些都要交由律師處理。 瓜分後，這些業權可以自由繼承，都可以自由買賣。 離婚通常是一個痛苦而漫長的過程，處理雙方財產分配時，由於很多時都會涉及物業或業權，故很多人在過程中都會問一個問題 聯名物業 – 是否就算物業不是聯名擁有都可以分樓一半？ 簡單而言，在香港辦理離婚是要按財產公平分配的原則來「分身家」，惟夫婦二人多年來的財務安排可能錯綜複雜，很多時並不是單看物業是否聯名就可以解決。 以下就列出3個不時出現的情況供大家參考，惟由於很多問題均涉及不同處境或前因，故建議大家做任何決定前，宜先諮詢法律意見。 銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。 如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。
聯名物業: 聯名物業分為哪些方式?
如果是聯名買樓，持有人皆使用了首置身份，未來如想再買樓，就要繳交稅率較高的從價印花稅，即15%。 若果想賣樓，「聯權共有」需要所有持有人同意；「分權共有」是任何一個人想賣樓，但若果其他人不願意，於是唯有按照自己所佔有的比例售出物業。 首先要了解聯名物業的方式、好處壞處、申請按揭注意事項等，才能決定究竟哪種聯名物業方式才是最適合自己。 聯名物業 借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用，亦須為辦理按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。 雖然借款人可終身毋須還款，但若借款人下一代想贖回物業，就要向貸款機構清還不菲的利息。 另外，當借款人突然想終止安老按揭計劃時，也需要償還利息。
聯名物業: 物業甩名為何要先向銀行申請按揭？
答：可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。 另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請將會被拒。 若轉讓價比市價低兩成或以上，稅局追收機會便很大。 另如定價太低，銀行按揭貸款額亦會下降，未必能套足現金，作為購買第二層樓的首期。 要留意的是，一去到律師處理甩名步驟，如要之後取消甩名，就要交付部分律師費，故最好要事先確認好按揭是否成功批出，按揭成數又是否理想。 聯名物業 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。 如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。
如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。 同樣地，若你及你配偶各自擁有一所住宅，只有其中一方可以就你們共同視為主要居住地方的住宅申索扣除。 人在英國，身家在香港，萬一有意外就total loss：香港租金/股息/利息收入一樣要交英國稅，香港層樓並非英國稅法下嘅main 聯名物業 home，遲下賣香港樓要交英國capital gain tax 。 我諗好多30至40歲，有BNO有細路嘅朋友，都諗緊申請BNO visa去英國，第一個問題就係去到英國夠唔夠錢玩6年，所以就打算大家討論下財政、稅務及資產配置等錢銀問題。
另外，若以分權共有持有，其中一方去世，則視乎去世一方有否立下遺囑。 如死者立有遺囑，物業將按死者之遺囑分配，否則，死者之遺產將按無遺囑者遺產條例分配（包括有關物業）。 在辦理完有關之遺產承辦手續，再將有關文件登記於土地註冊處後，物業便可出售。 除以上各點外，基本上聯權共有與分權共有其實並無太大分別。 聯名物業 其次，「轉名」與一般買賣無異，故仍需繳付印花稅。 「長命契」即是「聯權共有」，聯名人的業權權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業的全部。 所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Right of Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。