正如上述所講，要申請二按原因離不開因銀行借唔足按揭導致首期不足或者需要資金週轉。 因應前者的問題，近年發展商提供俗稱發展商按揭計劃給準買家使用。 發展商二按不但可以解決買家首期不足或銀行借唔足問題，更有助推銷樓盤，一舉兩得。 部分發展商與旗下財務公司合作推出的按揭計劃，成數可高達85% 甚至90%。 一般來說，申請人需要提供入息以及還款能力等證明文件，部分發展商甚至可豁免通過壓力測試，助買家輕鬆入市。 「發展商按揭」，即「呼吸Plan」，多由發展商旗下財務公司替即供付款的買家提供。 由於計劃由財務公司主理，買家毋須經銀行審批，亦多數不用入息審查或壓測，便可以申請得到。 而供款方面，供款人會各自向一按銀行及二按金融機構還款。
- 視乎不同新盤，發展商的一按計劃可借出樓價最多85%貸款，而按揭貸款年期最長為30年，亦有隻提及25年的貸款計劃。
- 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。
- 另一個情況下，假如在供完蜜月期之後物業已經落成，可以借到林鄭 Plan 更高貸款額時，要留意的就是你的入息是否能夠過壓力測試。
- 前者由發展商指定財務公司提供整筆貸款，整體利率會高於一般銀行按揭利率；後者是先與銀行敘造第一份按揭，再加碼向發展商申請第二份按揭，透過兩份按揭來增加貸款額，提升按揭成數。
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發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。 所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。 但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 發展商按揭 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。 視乎申請人而定，不過一般二按利息必定比銀行按揭利率高。 按揭層面上是較貴，但相比信用卡或私人貸款一定划算得多。 財務公司二按係提供俾需要急錢做週轉的客人，通常中小企老闆們或者家裡突然有一筆大開支需要找清的客人比較常用。
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不過低息期過後，第四年按揭息率可能會升至5至6厘，部分會達7厘。 一般醒目的買家，都會在低息期完結前，便轉回銀行做按揭，但若然樓價升值幅度不似預期，要轉走發展商二按或呼吸PLAN也不是太易。 多個新盤於新春前絡繹而出，銷情亦接連報捷，料其他新盤將相繼應市，一手市場有望保持熾熱氣氛。 發展商為催谷新盤銷情，均推出各式各樣的置業優惠、付款方法以至按揭計劃給買家選擇，近期則有發展商以高成數一按作招徠，助買家輕鬆入市。 發展商按揭 呼吸plan看似很優惠，但實際的操作過程是怎樣？ 呼吸plan的貸款計劃由銀行以外的財務公司提供，因此不在金管局的規行範圍之內，因此批核相對寬鬆很多，一般只需要提供簡單的身分證明文件、住址證明已經可以。 另外發展商為吸引客人，更可能會有折扣價，從而吸引客人購入物業。
另外，英國物業買家要留意在香港銷售英國物業的地產經紀是不接受規管，他們並未持有任何牌照。 所以買家在選擇代理商時，需先搜集好資料，查閱清楚代理商的背景及聲譽等。 發佔商很多時會以樓花買家的按金作為興建物業工程費用，而一些小型發展商則在未取得政府批文就預售，萬一發展商資金周轉不靈，準買家都需要自行承擔風險，所以建議買家選擇一些信譽良好的大型發展商。 若買入的英國物業是作出租用途，買家就須因應租金收入繳交個人所得稅。 非英國公民就每年收入的20%至45%繳交個人所得稅，而英國公民則可享有12,500英鎊以下的免稅額。 發展商按揭 浮息按揭的息率是由一個息率再加英倫銀行基準息率來釐定。 當英倫銀行加息時，基準息率會上調，物業按息率都會同步上調。 所以選擇浮息按揭，其息率有機會隨經濟環加息或減息，而導致供款不同。 交通方面，曼徹斯特受惠於英國第二條高速鐵路的發展，前往倫敦很方便，因而吸引不少買家考慮投資當地物業。 城內設有5間大學，其中的曼徹斯特大學更是英國「紅磚大學」之一。
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近年發展商開售新盤會推出「呼吸Plan」，以免壓測和短期低息吸引買家。 因此政府早前推出「林鄭Plan」高成數按揭便「呼吸Plan」上會人士轉按的逃生門。 然而轉按不是「話轉就轉」，近日馬鞍山便有業主未能順利轉按，最終淪為銀主盤。
然而，如「低息期」過後，假若樓價急跌，或物業估價不似預期，在銀行規定的按揭成數限制下（轉按最多只可做6成），買家便有機會需另外準備現金，保足差額，即所謂「抬錢上會」。 不過，小編必須提提讀者，發展商即使提供再高的按揭成數，說到底，也不是真正的減價，而只是加大了「借貸額」。 目前不論是華懋，或是其他發展商，往往只會在首兩年至三年提供低息按揭。 之後，息口便多會高達5厘或以上，如果買家不欲捱貴息，則必須轉按至銀行。 發展商按揭 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上3%做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。
發展商按揭: 買入英國物業流程五：交樓
買入樓花的業主或會被發展商要求在簽訂合約6個月之後，繳付部分樓價。 待項目完成後，律師就會通知買家進行驗樓，並告知確實的交樓日期。 在交樓當日，銀行會向發展商匯入所有按揭貸款，整個買入英國物業的流程隨即完成。 經本地銀行申請英國物業按揭的買家須通過壓力測試，英鎊的匯率都被金管局納入為海外置業風險中，因此經本地銀行申請英國物業按揭的買家將較難通過壓測。 所以部份買家選擇申請英國當地銀行的按揭，其買樓條件會比香港寬鬆。 自「林鄭PLAN」實施後，按保涵蓋的樓價上限放寬至1000萬，令以往承造發展商二按的買家可將二按的按揭貸款轉按至銀行。 發展商按揭 即使按揭額相同，買家仍能「逃出」發展商的高息，以減少支出。 因此，現時不少買家會先以「呼吸PLAN」或「二按」等高成數按揭計劃先上會，待「蜜月期」結束後，便申請按揭保險轉按。 轉按時，物業最新估值最好不要高於1000萬元，原因是多數發展商按揭是高成數貸款，轉按至銀行，如要用新按償還舊按，往往要透過按揭保險計劃進行。
一般而言，發展商二按首兩年低息期過後，按揭利率將會飆升，用家可於此前將按揭轉按至銀行。 2022年政府放寬的按揭成數，適用於轉按甩發展商二按，惟按揭成數最高8成，1000萬或以下樓價亦不能做9成按，而且不能套現。 發展商按揭 第二，由即供轉建期，其後經按保敍做高成數按揭（如樓價1000萬或以下）。 不過由即供轉建期，需經律師樓向發展商申請，並會損失即供優惠。
是次突然推出按揭，顯然是為減低準買家入市壓力，催谷銷情。 一般都沒有寫明需要自住用途，故此不存在「非法出租」的問題。 但如是選擇發展商二按，能不能出租視乎銀行一按的按揭成數。 如一按銀行是借5成，其餘3成是發展商二按，那麼出租也沒有問題。 呼吸plan首三年又被稱為「蜜月期」，業主可以只還利息，不用還本金。 因樓價一旦升穿 1,000萬，便不能敍造 8 成按揭，銀行最高可借5成，若業主打算利用轉按甩走二按，需要先填補大量資金。 一般而言，轉按要等到收樓後才可安排，但業主可於收樓前3個月開始申請，以鎖定估價、按揭利率等批核資料。 認清各類樓花按揭的分別，買新盤更加得心應手，當然買二手樓也需要對樓宇按揭有足夠認識，以及時比較不同樓盤的優劣，即上千居尋找各區樓盤。 筆者見過拒批的原因包括無稅單、年紀太大、收入不穩定並以佣金為主、有多個按揭在身等等。
發展商按揭: 發展商按揭轉按至銀行按揭方法
發展商二按有配額（quota），不是所有單位都可做發展商二按，一般都是先到先得。 因此，如果不是盡早申請，隨住配額越來越少，批核也會越來越嚴。 這是因當求過於供時，發展商的財務公司，自然想選擇入息質樸較高的申請人。 如想增加發展商二按的批核機會，簽了臨約後要盡快申請。 業主在申請二按時理應通知銀行一按，不過幾乎無人會這樣做。 若一按銀主，即銀行發現有二按情況發生，銀行有機會提高按揭利率，甚至要求立即清還全部貸款。 銀行 – 銀行只會為現有按揭客戶提供二按服務，所以你不會見到有抵押物業同時有不同銀行的按揭，例如匯豐一按和中銀二按。 不過，目前大部分銀行都不提供二按服務，就算有都屬個別例子。 或許你會說，只要我將售價標低於$1,000萬，不就容易放售吧！ 首先，物業購入價為$950萬，轉售價低於$1,000萬，扣除雜費後明賺實蝕，而且資金遭鎖死五年，那為何要做這筆投資?
發展商按揭: 「二按」和「發展商二按」有分別嗎？
現在，發展商會就新樓盤的按揭安排與部分銀行簽訂協議，確保買家可以在銀行申請一按後能順利申請發展商二按。 有見及此，近年發展商推出的新樓盤會提供高成數發展商一按以及二按，務求令到買家只需要投入少量資金做首期便能一圓業主夢。 跟據金管局規定，連同按揭保險一併申請，600萬以下物業最高可造8成按揭；400萬以下物業則最高可造9成。 近期銀行逐步下調新批按揭，特別是轉按的優惠；令過去幾年小業主「每兩年轉按一次」的操作變得無利可圖。 少數的例外，是以發展商按揭購入新樓的借款人，即使優惠削減，仍會積極部署轉按。 信貸評分是銀行或財務機構批核樓宇按揭及決定利率時的其中一項重要參考資料。 申請按揭前，應定時監察及管理自己的信貸，維持信貸健康。 它記錄了你的信貸活動，助貸款人了解自己的財務信譽及狀況，使銀行或財務機構能有效率地批核信貸申請。 但如果選用發展商按揭，首先要支付$5,000不可退還的手續費，事後打算在60個月內提前全數或部份還款，需要支付提前還款額的3個月利息作為還款費用。 「一按加二按」泛指發展商與指定銀行以及金融機構合作，分別向準買家借出一按及二按貸款，從而讓準買家增加按揭成數，減少首期開支。