物業活化 內容大綱
筆者已盡量確保所提供資料（包括數據）之準確性及可靠性，惟並不表示該等資料可作為消費者的指引，倘有關資料之任何不確或遺漏等，所引致消費者有任何損失或損害，一概毋須承擔相關責任。 文中所述之計劃視乎個別產品供應商而定，有關產品計劃之詳情及細則，以產品之主要說明文件為準。 上次提及到活化物業中，所得到的額外金錢用於償還按揭餘額，以及相關融資保單的利息成本，因此未能做到真正有效的零成本、極低風險、高回報。 沙田吳小姐是2015年的個案，物業並不是高價單位，而且欠款比例不少。
政府新出台放寬按揭成數計劃更協助業主再買樓，可以說是機會難逢。 以下載有實務指引的《操守守則》（「守則」）乃物業管理業監管局（「監管局」）根據《物業管理服務條例》（《物管條例》）第5條就施行第4條（違紀行為）而發出的。 雖然持牌人不會僅因違反守則的條文而招致法律責任，但在紀律聆訊中，守則可獲接納為證據，及關於持牌人違反或沒有違反守則的有關條文的證明，可作為有助於確立或否定受爭議的事宜的依據。 B 持牌物管公司須就其提供物管服務的每一個物業委任一名持牌物業管理人負責監察投訴的處理（「負責人」），並將負責人的姓名、牌照號碼及電話號碼及／或電郵地址展示於有關物業的顯眼地方。 在優化安排下，物管公司／公契經理人／業主組織可於2022年5月6日起開始提交網上申請。 物業活化 申請者如打算作出網上申請，現階段可開始準備相關工作，包括以申請表格提供的指定試算表（Excel）（其他形式恕不接受）填寫有關申請津貼員工的資料。 舉以上例子為例，套現1700萬後，買回1000萬物業自住，剩下的700萬作投資理財，例如股票組合，基金組合，儲蓄保單，年金保單等等。 以現時穩定的收息回報5%計算，每年收租35萬，但不用扣除額外開支，每月約有29000元的現金流收入。 自住樓一開二：這是物業代理喜歡建議客戶的策略，原因相信大家都容易理解。 假設維持原有資產價格並做少量按揭，然後買一層1000萬物業自住，一層1000萬收租。
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以物業活化策略為例，在73.5萬的收入中，用10年時間每年投放40萬作穩定的儲蓄保單，就可以在10年後提供約每月24000元穩定的額外被動收入，並可以持續終身。 或者，自住樓一開二收取回來的租金，也可以做類似的投資理財操作。 究竟哪種策略比較好，取決於讀者的偏好以及風險承受能力，建議諮詢專業的認可財務策劃師。 活化物業：這是利用了讀者資產的借貸力方案，以錢生錢。 以700萬本金，再利用某些私人銀行的配套，擴大資產規模到2100萬。 2100萬的投資組合，以上述5%的穩定回報計算，每年收息約105萬。 以現時1.5%利息計算，每年的融資成本為31.5萬，即時淨現金流收入等於105萬減31.5萬，等於73.5萬，變相每月額外多了6萬免稅收入。 原則上我們不是銷售保障，但物業活化必須要以一個穏健的保障公司分紅計劃來支持，我們只是為客戶去設計、計算你物業的活化效果，以及如何以銀行與保險去配合。
其⼆，物業買賣或轉讓需付印花稅，這亦減低了物業升值利潤。 除了直接出售物業套現外，業主亦可考慮物業加按並透過各類投資，把物業升幅轉為實際可⽤利潤。 以套現280萬計算，每個月可收取約$21,000，扣按揭供款後仍有約$10,000落袋。 受限於樓市辣招，非首置的港人投資香港物業的成本不菲，不少港人因而轉戰海外物業。 不少港人看中的是當地物業租金回報有5%或以上，什至是看中物業的升值潛力而進行投資。 自2008金融海嘯後，各國為救經濟紛紛採取「量化寬鬆」貨幣政策，以美國最廣為人知。 而這一波又一波的「印銀紙」令到市場上流通嘅貨幣超大量增加，貨幣因而貶值使得資產價格水漲船高。 以香港樓市為例，2009年初時，中原城市領先指數CCL約60點，至今天約170點，升幅驚人。
普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，與首輪活化時相比，是次進行全幢改裝不划算，因要騰出空間作政府用途，而重建則可享有額外地積比率，效益較大。 他又指，政府提出措施鼓勵業主進行活化，惟有關補地價、城規會審批程序拖得太慢，或會影響市場參與意欲。 物業活化 銀行的主要業務是提供貸款，只要符合風險管理守則而銀行又有足夠的資金，銀行都願意多做貸款生意。 其實保費融資的做法在金融市場存在已久，只是從前多數是私人銀行或高端客戶才能享用這類服務。
政府 2010 年推出活化工廈計劃，大業主可以將工廈翻新及改變成商業用途。 外界批評政策只是優待大業主，沒有活化政策之前，大業主一樣可以申請補地價改成商業用途，而活化政策後，大業主則可以免補地價，免費改用途，省下數以十億計的補地價費用。 有業內人士建議，政府如果真正希望活化工廠大廈的使用，與其只是優待大業主，不如考慮豁免小型工作室的補地價費用，鼓勵年輕人創業。 物業活化 我們與許多基金和保險公司合作，提供多元化而受歡迎的基金和保險計劃。 我們的專業財務顧問將根據您的財務需求和風險評估來分析和比較不同的提供商和不同類型的投資保護產品。 港人喜歡投資香港物業，租金回報穩定之餘，又可以享受物業升值樂趣，同時不需要隔山買牛投資海外物業。 近年香港仍有一些地區物業處於低水，投資成本低之餘升幅看高一線。
在申請時，借款人要重新遞交最近3至6個月的收入證明，申報物業是自住還是租出，並且要通過壓力測試。 自房委會重建工廈的消息一出，各區工廈已立即封盤，租金亦「幾何級數上升」。 物業活化 種子的資產管理顧問對多方面的專業投資策略有著深入的知識和經驗，能詳細而明確地提供有關資產增值、管理及信託服務。
「讓自己物業自己供」的概念，在當時是很新鮮的想法，但隨著發展和二十三次的「講座」，客戶朋友的信心增強了很多，成功個案已經超過二百個。 根據 2016 年政府統計處顯⽰，6成半揭按房屋已供滿，亦即是說，該類物業已 100% 為業主所擁有，樓價（市場估值）直接反應業主對該物業的資產價值。 ⾹港⼟地⻑期處於供不應求狀態，加上建築成本不斷上升，地價及建築尺價不斷創新⾼。 2003年開始的本地投資移⺠計劃（2015年已宣佈暫停）、同年的⾃由⾏政策，除振興⾹港經濟外，亦帶動了⾹港的房屋⼟地價格。 隨著樓價不斷提升，房屋物業已是⼤部分⾹港⼈的主要資產。 近年不少港人投身於「息魔」行列，不少派息基金大受歡迎。 由於投資基金是持有一籃子的投資物，包括多種債劵及股票，較持有單一債劵或股票更能達到分散風險的效果。 若將套現資金投放於穩健的投資工具，只要投資物的淨回報率高於按揭成本，便可達到「套息差」及「資本增值」的效果。
據《深圳新聞網》報道，「五一」期間，深圳120日均出動救護車754次，當中有70人因為酒精中毒需要急救，甚至有2名20歲年輕人醉酒離世。 5月1日淩晨3：44，寶安區石巖某市場附近，一名20歲男子喝了大量酒後跟人打架鬥毆，被人打傷後倒地昏迷不醒。 5月4日淩晨0：08，寶安區沙井某小區內，一名21歲男子喝酒後回到家，被朋友發現床上有很多嘔吐物，叫他也沒反應，朋友立即撥打了120。 淩晨0：17，120來到現場，發現男子身體已經發紺僵硬，瞳孔已擴散固定，大動脈沒有博動，心電圖呈一條直線，已無搶救指征。 當人體在短時間內大量攝入酒精後的行為和意識的異常，嚴重的情況下會損傷臟器功能，導致呼吸循環衰竭，危及生命。 至於工廈林立的荃灣及葵涌區，分別錄得7宗及6宗申請，當中，較具規模為荃灣沙咀道8至14號中央紗廠舊址，擬議地積比率11.4倍，計劃興建1幢21層高的工廈，總樓面達57萬方呎，有關申請已經獲城規會批准。 可以較低的本金購買大額保單去倍大回報，而且保單有保證回報，保單價值只升不跌，在相對可控的風險下透過槓桿獲取更高的回報。 讀者應該考慮不同的情況包括加息，才決定這個做法是否適合自己。 假設貸款年利率是 2%，每年利息支出是 HK$3 萬，10 年總利息支出就是 HK$30 萬，淨利潤是 HK$70 萬，淨利潤率是本金的 140%，IRR 是 7.6%，比原本的回報率高出不少。 網上愈來愈多人討論「保費融資」，甚至有人話要小心中伏。
翻查資料，政府在2010至2016年推出首輪活化工廈政策時，最終收到的172宗申請中，有多達109宗申請涉及整幢改裝工廈，佔比例高達63%。 反觀當時重建工廈的申請只得37%，但今年首8個月多達17宗，佔比例接近90%。 該區規模較大個案為敬業街41號地盤，已獲許可重建為1幢32層高寫字樓，可建總樓面約32.9萬方呎。 如果透過保費融資，假設貸款比率是 75%，投保人只需支付 HK$50 萬作為首期，銀行貸款 HK$150 萬。 利潤同樣是 HK$100 萬，不過本金變成 HK$50 萬，未計利息的總回報是 200%。 當然不計算利息的回報是不合理的（話說回來，坊間計算物業投資的回報好像都不計算利息成本）。
物業活化: 有關iphone 12消息（未經證實）
F 持牌物管公司須向其提供物管服務的員工提供合適的培訓，讓員工能符合有關工作程序及指引執行職務，並對未能按有關工作程序及指引提供物管服務的員工加強培訓。 從上圖顯示，按揭套現$252萬中，$90萬會以保費融資方式套取保單利息差，而$120萬會投放在「靈活高息保單」創造現金流。 再者，未知讀者的風險管理安排如何，以上各種策略的其中一個風險是突然大病需要用錢，由於未知道讀者是否有充足危疾保障，建議執行以上策略獲取額外收入以後，適當加強危疾保險的保障。 柴灣的曾先生物業已經供滿，活化的目的只是想套錢為兒子成定的置業作首期，原意是兒子同時負擔兩邊的按揭供款。 物業活化成功為他套出二百萬，足夠作為買樓首期，然後由計劃負責分二十年償還這筆款項，曾先生並不需要供款，只需繼續居住在本來的物業，兒子也不必增加負擔，買樓的首期就解決了。 屯門的吳先生買樓不過五年，但由於當時是換樓，按揭的比例不大欠款不多，加上近年物業升值理想。 參加計劃後，吳先生只需供款六年，然後由計劃接力供樓，第十八年已經可以贖回物業，比較原本的25年足足早了七年，是物業活化中比較理想的個案，吳先生節省的金錢較供款更多。
- 德福花園的洪小姐跟本就沒有活化的需要，物業只有三年就供完，然後個人資產儲備充足，加上早年政府工的退休金是長俸支薪，也沒有子女。
- 自2008金融海嘯後，各國為救經濟紛紛採取「量化寬鬆」貨幣政策，以美國最廣為人知。
- 舉以上例子為例，套現1700萬後，買回1000萬物業自住，剩下的700萬作投資理財，例如股票組合，基金組合，儲蓄保單，年金保單等等。
- 以上不同方案帶來的額外收入更可以是為未來退休規劃投資的資本。
- 據本報統計，城市規劃委員會已累積接獲約45宗申請，涉及樓面逾940萬方呎，因應重建而額外新增的面積超過150萬方呎，而有關個案主要來自觀塘區，佔13宗最多。
以往零售銀行主要做按揭貸款業務，不過近年因為銀行水浸加上超低利率，而且傳統按揭業務競爭激烈，近年越來越多零售銀行提供保費融資服務，亦令入場門檻降低。 在去年工廈重建的申請中，有兩宗為全幢改裝個案，包括鴻圖道86號大偉工業大廈，去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展，並加入藝術工作室等其他用途。 而據運輸及房屋局上月公布，該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目，提供116個單位，估計可容納約370人。 綜合本報統計，屯門區未來最少有八座工廈已獲批活化成寫字樓、商鋪或酒店，涉及逾一百三十萬方呎商業樓面。 市場人士指出，活化後物業租金上升最少一倍，加上屯門多項基建將落成，前景不俗，乃吸引財團加入改裝行列原因之一，適逢該措施快將結束，在投資者趕搭「尾班車」下，料區內將有更多工廈轉商業用途個案。 物業活化 資料顯示，新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施，當中4項包括重建、整幢改裝、擴闊緩衝層的准許用途，及藉改裝提供過渡性的房屋，亦需要向地政總署申請。 而截至今年三月底，暫接獲7宗重建申請，九龍及新界分別佔5宗及2宗，另收到2宗全幢改裝申請，港島與九龍各佔1宗。 展望待中港落實通關後，今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。 截至2016年2月底，地政總署共接獲215宗在活化工廈措施下提出的申請，其中124宗已獲批准。 在獲批的124宗個案中，有28宗整幢改裝舊工業大廈個案的擬議新用途包括「康體文娛場所」用途，作文化及創意產業之用。
在這些工廈重建項目之中，大約一半屬於「工轉商」的重建項目，由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價，換句話，在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 而且大部分東南亞物業的入場門檻亦相對較低，不少訂價在100 萬至200萬港元。 物業活化 很多人只需加按香港的物業便能到當地「Full Pay」買樓，成為包租公包租婆。 利害關係登記冊或包含《個人資料（私隱）條例》所定義的個人資料。 閣下查閱此成員的登記冊時，已知悉上文所述有關登記冊之目的，並承諾不得將登記冊內個人資料用於其他目的。
把基金派息的部分扣除借貸利息支出的部分，就會有一筆「利差」作為被動收入，從而達到活化資產的效果。 政府為鼓勵工業大廈業主將物業重建或改裝，以善用資源，於一八年十月重啟活化工廈措施。 據本報統計，城市規劃委員會已累積接獲約45宗申請，涉及樓面逾940萬方呎，因應重建而額外新增的面積超過150萬方呎，而有關個案主要來自觀塘區，佔13宗最多。 行政長官林鄭月娥表示，現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。 重建工廈物業，尤其改建成商廈，可能得到不俗的回報。 有房地產服務及投資公司研究發現，改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。
如為就有關物業聘請的清潔／保安服務承辦商所僱用的前線物管員工或／及物業內個別處所（例如百貨公司、診所、健身室、教會、停車場等）聘請的前線物管員工作出申請，合資格物業內每幢樓宇可另外獲得100個津貼名額。 申請者可透過網上申請系統提交申請，或於「物管支援計劃」專題網站下載註明「優化安排」的申請表格並郵寄或投遞至監管局辦事處。 德福花園的洪小姐跟本就沒有活化的需要，物業只有三年就供完，然後個人資產儲備充足，加上早年政府工的退休金是長俸支薪，也沒有子女。 然而了解計劃後洪小姐也決定參加，原因是她說：我買回來時大概三百多萬，這計劃裡我會得回三百多萬及同時擁有物業，那麼就等同免費得到喇！ 物業活化 以上，是我們都沒有想過的理由，當時也因這個個案我們明白到，如果客戶希望參加，總有他自己的理由。 香港人對投資股票絕不陌生，不少股票均提供5厘以上的股息收入。 唯金融市場極為波動，若以物業轉按套現再投資股票所牽涉的風險較大。 而投資於股票所賺取的回報亦需於償還按揭供款的時間配合，否則在市況轉差而被迫低價套現股票以償還供款則得不償失。 該物業為一幢樓高10層工業大廈，總樓面面積約89,500方呎。
由2016年九月一日起，設計客戶的物業活化效果和計算如何以保障配合的工作，收取一個合理的設計費用。 活化工廈政策自一零年起實施以來，不少財團均希望把握機會把旗下工廈改裝成商業用途，從而提升物業價值。 其中，屬傳統工業區的屯門，近年也不斷錄投資者或財團申請活化的個案。 綜合本報統計，該區目前已有八座獲批活化的物業，部署變身成商業用途，涉一百三十萬方呎樓面。 物業活化 葵涌區有不少工業區，其中葵涌道以東的工業區，近年積極轉型，相繼錄有不少工廈重建或者改裝個案，最新有外資基金將購入的工廈，向城規會申請改裝為數據中心。 另一個令工廈有價有市，是香港對數據中心的需求大增。 現時香港是亞太區最具吸引力數據中心選址的第三位，由2000年發展至今，數據中心在私人市場已佔地八百萬呎。
活化的即時利益只是銀行的現金回贈五萬元，但供款期十一年後，本來供款的$15,000就剛好用作何先生子女的教育經費，所以儲教育基金的開支也可以節省，不必為未來太過操心。 不過，要數區內早年已展開活化工程的項目，乃陸氏實業旗下震寰路陸氏工業大廈，涉十八萬九千三百方呎，該廈正改裝為貝爾特酒店，料提供接近三百間房間，並於今年開幕。 截至2020年12月，兩輪活化工廈計劃下接獲的重建申請有60多宗，當中14宗已完成地契修訂及約40宗已就重建項目取得規劃許可（後者有部分還需要修訂地契）。 物業活化 另外，計劃下接獲約150多幢工廈申請整幢改裝，當中約140宗已獲批准。 上述物業由葉氏化工集團（00408）持有，於1990年落成，地盤面積約12,895方呎，為一幢6層高工業大廈，總批則面積約63,897方呎。
首4個月累計銷量769.1萬輛，按年跌12.1%。 協會數據顯示，4月新能源汽車銷量29.9萬輛，按年升44.6%，按月跌38.3%。 在有可能有或有潛在利益（不論是金錢或其他實益利益）衝突的情況下，持牌人須在合理切實可行的範圍內盡快向其客戶詳盡披露有關利益。 雖然「靈活高息保單」回報率並非出眾，假設最多只有4.25%，但它的「保證」派息率為2.5%，在方案配置上帶來意想不到的效果。
例如，有大量文化、創意和藝術工作者因未能負擔越來越高的租金而被迫遷離，以致本地文化創意工業幼苗茁壯成長的機會被扼殺。 物業活化計劃的儲蓄部份，不會因為市場下跌而有損失，而且當本金滾存到足夠支款償還按揭的每月金額，客戶就開始享受「不需供樓」的財務自由了。 一個一站式網上保險比較平台，為你搜羅全港各大保險公司的熱門保險產品資訊，提供儲蓄保險、人壽保險、危疾保險、住院保險及高端醫療的即時保險格價和保險保障項目比較。 助你買保險前進行保險解碼，輕鬆找出最適合你的保險計劃。 總括而言，配置中的「保費融資」主要為槓桿更大利潤（13年償還按揭後帶來$186萬淨收入）。