樓市前景 內容大綱
中原葉冠成表示，屯門大興花園1期1座頂層連天台三房戶，實用面積約515方呎，放盤不足一個月，減價20萬元，以730萬元沽，呎價約14,175元，創屋苑一期樓價新高。 市場消息透露，紅磡昇御門一個高層戶，實用面積逾1,300方呎，曾作多次借貸，銀主開價2,277萬元放盤，較約8年前購入價，帳面再低近50萬元。 香港置業謝啟源稱，荔枝角曼克頓山6座低層兩房戶，實用面積約538方呎，放盤約半年，累減147萬元，以約953萬元沽出，呎價約17,714元，低市價約5%。 中原許志凌指，鰂魚涌南豐新邨6座高層A室三房戶，實用面積約570方呎，以848萬元易手，呎價約14,877元，原業主持貨約5年，帳面僅賺10萬元，物業只升值約1%。 中原地產元朗教育路分行分區營業經理溫旭銘稱，政府加速推進洪水橋發展，不少買家預計周邊地區亦會受惠，紛紛加快入市。 元朗朗屏8號5座高層A室，實用面積約610方呎，三房間隔。 原叫價980萬元，經議價後減25萬元或2.6%，以955萬元易手，折合實用呎價約15,656元。 中原地產屯門區分區營業經理鍾宏遠表示，過去的周末屯門區二手交投暢旺，啟豐園3座高層D室，實用面積約372方呎，兩房間隔，客廳及其中一個睡房享海景，放盤約三個月。 原叫價580萬元，最後減價11萬元，以569萬元沽出，折合實用呎價約15,296元。
一般而言，銀行估價是香港樓價的指標，換言之，單位的估價大概就可以被認為是「市價」。 有見及此，差餉物業估價署自 1980 年起，便開始為本港私人樓宇整合「售價指數」（又作「樓價指數」）。 「應課差餉租值」即是每年交差餉前，差倍署會為物業估算，如果在公開市場上出租，一年可得的租值收入，當中已考慮到物業樓齡、面積、層數、座向等條件，以應課差餉租值來推算香港樓價指數，得出來的趨勢會比較準確。
同時住宅的租金同售價同樣出現背馳，同引用政府的數據，住宅本年的售價是上升0.31%(截至九月)，但同租金同期是跌9.17%。 差餉物業估價署公布《香港物業報告2013》，除了回顧2012年物業市場的表現，還預測今、明兩年及預計未來3至4年的一手市場供應。 面對香港房屋供不應求的問題，不少政府政策都聚焦在房屋供應上，多次覓地，力增房屋供應。 不過根據差餉物業估價署資料，2019 年私人住宅的落成量為 13,640個單位，較去年減少 35% 。 英國地產公司Reallymoving發表文章指出，將預期英國樓市在2021年首季將會下跌6.2%，1至3 月預計英國樓價跌幅率分別為1.2%、2.5%以及2.6%。 紀惠湯文亮認為政府雖然撤銷4.25%印花稅，但始終起不到任何作用，成交量沒有增加，可見樓價尚有下跌空間。 其實每年11月至1月都是樓市淡季，地產商只會推出貨尾，但不會減價，到了旺季時有了更大需求，有更多樓盤推出，就更加不會減價。 而且撤銷4.25%印花稅，待兩地之間可以正式通關後，就有更多大陸人來港置業，樓價就有機會上升，到時很多人都會去買樓。 倘若美國持續有紛爭，美國經濟難以短期復甦，美元繼續弱勢，出口業疲弱，難免會對樓市造成打擊。 作者認為近月已有不少業主劈價賣樓，2021上半年香港樓價走勢可能會有5-10%跌幅。
樓市前景: 香港樓市的18年周期，未來前景留意2021及2023
這些數字明顯表示，去年較細面積單位，無論在售價或租金的表現，均跑贏較大面積單位。 相信這些差異的表現，與港府持續收緊信貸措施，尤其對愈大金額樓按收得愈緊，兼且2010年11月港府推出額外印花稅及去年10月底再推加強版SSD及引入15%的買家印花稅，之後整體樓市放緩，而豪宅市道相對受影響較大。 地產商面臨最大的風險是，是要以「低價」讓出土地，供政府興建公共房屋或首置房屋。 此外，未來公屋房屋及私人房屋供應有多少，直接影響地皮及地產股內地價值，好明顯如果土地供應量大增，樓價有機會下跌。 泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，港股日前跌穿兩萬點心理關口，原因有很多方面，包括美聯儲預告可能每次加息50點子以上，加上內地疫情反彈，供應鏈受考驗，可能拖累內地經濟表現。 港股已從今年高位累跌逾四千點，在負財富效應下樓市自然難以獨善其身。 現時中央及港府正致力解決本港住屋問題，可以肯定的是，未來政府土地供應將會增加，預期無論私樓、居屋、公屋等類別供應將「並肩前行」。 假如根據上述賣地計劃，而未來賣地取向亦延續本年度走勢，相信發展商將加快增加土地儲備，繼而帶動推盤步伐，相信明年一手成交，有機會突破2萬伙水平。 根據差餉物業估價署資料住宅樓市一直與寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈不論租金及售價有正向的同步及相關性。 明顯地寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市。
既然無法吊高嚟賣，樓價掉頭向下的機會就大，一旦香港樓價只跌不升的神話幻滅，就連用家都會卻步猶豫，更遑論投資者。 皆因目前的租金回報率低至1厘多，收益極低，再失去升值預期，投資港樓就會成為雞肋，難再吸引環球資金入市。 反而有機會引發套現潮，將資金轉投其他地區的樓市，或是尋找回報較高的投資產品。
過去10年的資產上升周期，其實在2018年已經終止，未來可能迎接的是三浪回調，或者《道氏理論》的三期的熊市下跌。 雖然在量化寬鬆及政策下可能會把浪延長，但世局如筆者曾在本欄提出2018年至2020年是為世界的新經濟模式衰退，破壞而重建的一個世局。 由以上的數據反映工商，及零售的環境需要差，而且由於工資或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。 在此提出一個問題，為什麼在量寬環境之下，市場會出現背馳? 其實大家只要用經濟學簡單的原理就會明白，家庭，銀行消費及生產是一個循環。 樓市前景 當家庭的儲蓄及收入，及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，那最終會消費減少，最後整個循環會慢下來。 但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續還自己的房貸。 回顧去年整體樓價及租金表現，實用面積100平方米以下的住宅，樓價去年第四季比一年前上升24%，租金上升11%。 100平方米或以上的住宅，樓價去年第四季比一年前上升13%，租金上升4%。
他相信，若多個全新盤月內陸續登場，勢搶去部分二手購買力，本月二手交投量料達約4000宗水平。 中原地產數據顯示，十大屋苑上周末錄得13宗成交，按星期增加兩宗，成交量連續9個周末保持雙位數水平。 亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，隨著本地疫情持續受控，近期多個新盤推售，部分二手業主願意減價，故二手仍有競爭力。 樓市前景 2012年全年買賣合約登記總數81,333宗，比之前一年下跌4%，報告指這是連續第二年成交跌至不足85,000宗水平。 現時全港住宅整體總存量為1,117,900個單位，數字不包括村屋、公私營機構宿舍、酒店及旅舍，當中92.3%為實用面積低於100平方米的單位。
- 人民銀行則指，將會簡化境外投資者進入中國市場投資程序，並完善數據披露。
- 他指出近期有不少資金流入債券、股票等板塊，如香港未找到新的定位如經濟定位，樓宇的使用價值會蒸發，租金會回落。
- 樓市數據方面，周三和周四將公布4月新屋動工、建築批則及二手房屋銷售年率，市場估計將較3月數據有所回落。
- 可以順利移民的港人，大多為中產、專業人士或年輕人，在香港人口老化嚴峻的情況下，人口大量外移會令經濟委靡不振，樓市亦將失去活力，造成惡性循環。
- 原業主於2015年3月以348萬元買入單位，持貨6年轉售，帳面獲利221萬元或約64%。
一般樓市數據的缺陷是缺乏精準性，舉例，你找到了一份有關全港私樓單位平均售價的數據，並按港島、九龍、新界三大區域作區分，這些數字對你投資個別地區、屋苑的單位，參考價值其實不算太高。 單單講新界，元朗和屯門、屯門和沙田、沙田和烏溪沙各區的供求已有不同；同區之中，近鐵和不近鐵的單位，優勢又有差異；即使同一屋苑，望東和望西、山景和樓景，樓價分野也相當顯著。 樓市前景 那麼你就可以大概估計，這個「平均售價」對比你心儀單位樓價走勢的準確性。
另一個最常談及的原因，便是環球利率不斷下跌，影響了銀行的息差收入。 九龍區寫字樓方面，萊坊執行董事，九龍區商業部主管暨大中華區租戶顧問部主管麥健偉指出，在疫情和經濟衰退的環境下，部分租戶對租金的敏感度較高，遷移至非核心區依然是九龍區寫字樓市場的大趨勢，而九龍東區則為租戶提供更多的寫字樓整合的選擇。 公司搬遷和整合的需求繼續支撐非核心區的寫字樓租金，因此九龍非核心區僅錄得輕微的租金跌幅。 至於豪宅市場，國內買家大量減少，因此預計樓價會向下調整0至5%。 如果政府不放寬額外印花稅 ，就不能夠增加二手供應量，相信成交量亦會維持低水平，預期明年一、二手住宅銷售量約56,000宗至58,000宗，一手成交的佔比將增加至30%。 這份調查是香港樓市走勢的月度指引，分析了住宅市場前線行家對樓市的信心指數，除了回顧過去樓市變化，更會根據行家的預測，統整成對樓市未來 1 個月、3 個月、1 年至 5 年的預期，令你能更快掌握行情，了解香港樓價走勢。 早前樓價破頂並創下歷史新高，消化不少市場購買力，再加上近期一手成市場焦點、港股以致樓市前景均存在不明朗因素，拖累投資與置業氛圍，二手交投難免陷入整固。
上述一連串動作，均反映只要港府有心增加供應，香港並不存在土地不足的問題。 再者，香港的信心危機令經濟發展、投資環境進一步惡化，更加強香港人的離心。 最新民意調查發現，逾2成受訪市民表示有計劃永久離開香港，即全港高達150萬人有意移民。 可以順利移民的港人，大多為中產、專業人士或年輕人，在香港人口老化嚴峻的情況下，人口大量外移會令經濟委靡不振，樓市亦將失去活力，造成惡性循環。 去年英國內政部曾估算今年將有15.33萬港人前往英國，而早前有國際大行據此推算，香港將因此走資2,800億元。 樓市前景 再看上述移民人數150萬，簡單乘以10倍則有2.8萬億元流走。 統計處數據顯示，截至去年第四季，香港M1貨幣供應為3.23萬億元，M3則為15.6萬億元。 就算流走資金達1萬億元，已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎，屆時香港銀行體系能否再如目前般穩如泰山，則由各位看官自行判斷。 美聯布少明在1月19日在媒體表示今年樓價可能會有「小V彈」，主因是香港有大量資金流金，尤其12月、1月有多個中概股來港上市，所以市場上的資金其實非常充裕。
樓市前景: 房屋供應難以短期增加
市場相信最受影響地產商是在本地持有最多地產項目及土儲（包括農地），料恒地、新地、新世界及信置屬高風險，未來要應對政策風險。 美國議息剛剛宣布加息0.5厘，張翹楚認為，美國可能還會再加息5次，假設每次加半厘，連同今次總共加起來就是3厘，屆時本港為避免息差過大導致資金流走，也不排除會跟加。 事實上，美聯儲只是加了兩次息，港匯已經快觸及7.85港元兌1美元的弱方兌換保證，由此可推斷，只要美聯儲維持以上的加息步伐，本港銀行也肯定會加息。 樓市前景 中資互聯網巨頭本周陸續公布首季業績，周三放榜的騰訊控股（00700）成為焦點，券商對其非國際財務報告準則（non-IFRS）純利預測的中位數為267.16億元（人民幣‧下同），按年倒退約19%。 部分券商更削其目標價，瑞銀看最淡，僅予其目標價450港元，中金則下調目標價12%，至451港元。
另外，他講解「新香港人」的資金已於「通關」前趁早入市香港樓，給合土地註冊處數據，以內地拼音姓名購買香港物業的買家於香港一手私樓購買比率已連升三季，至2021年頭二個月的10.5%，換言之，每10個一手樓交易，就有一個是新香港人買家。 如果落實通關的話，移民盤大多數被消化之後，買家很可能須要追價入市，造成年尾樓價比推高的因素。 其實發展商早已收到風聲，積極獻身參與「土地共享先導計劃」，政府最近接獲兩宗申請，由新地，以及會德豐地產和恒地作出申請，兩幅用地分別位於元朗及大埔，共提供逾1.6萬伙單位，其中公營房屋及首置佔近7成。 而恒地申請的地皮更可建1.21萬個公私營單位，規模等於一個太古城。 樓市前景 如「土地共享先導計劃」獲大幅推行當然單位供應增加，但當中審批程序繁複。 時局紛亂，投資獲利不易，除股市受到影響之外，作為避險產品，債券在今年首季也打破「股下債上」的慣例，給投資帶來陰影。 香港最大的主權基金外匯基金剛公布首季業績，受累股債勁蝕，首季虧蝕550億元，為繼2020年首季勁蝕逾千億元後再度「見紅」。 從環球金融風暴開始的過去15年，摩根士丹利環球銀行業指數上升了14%，遠遠跑輸環球股票指數的195%回報。 其中一個主要原因為環球監管機構收緊監管，銀行不能再透過大幅金融槓桿來增加股東回報率，加上銀行需要大量增加人手和資本來滿足監管要求，直接令成本大增，拖累盈利表現。
另外，一種增加土地方式是轉換農地，但需時較長，發展商要令農地值錢，要申請改劃作住宅地，同時要配合農地附近基建發展。 農地業權一般較為分散，發展商要收齊一幅優質農地申請改劃作住宅亦非易事。 政府已多次明確表示，以多管齊下方式增加土地供應，包括填海、徵收新界棕地、引用《收回土地條例》收回私人土地、推出土地共享先導計劃、舊區重建等。 至於本港加息會加到多少，張翹楚指可參考以往銀行同業拆息HIBOR近5年高位的2.6厘，如果H＋1.3厘的話，則已超過最優惠利率及鎖息上限，屆時就可能對樓市產生重大影響。 樓市前景 高盛資產管理上市股票投資總監科克（Katie Koch）表示，如果繼續按照最主流的資產配置方式，即60%股票、40%債券，10年內回報率的確會退步，應對通脹的方法應該是增加股票的投資比重。 10大屋苑本月截至昨日，暫僅錄90宗成交，按月同期大幅下挫約46.1%。 期內佔9個買賣報跌，並以將軍澳新都城瀉約88.2%最傷，即使料受惠通車的紅磡黃埔花園及沙田第一城，交投亦分別挫約21.4%及40.9%，同時，該批屋苑也佔約一半出現跌價情況，反映後市仍存隱憂。
有買家接受單位以估價成交，也有投資人士堅持「低估價兩成」的原則吸納筍盤，認為買樓雜費多，要賣家低開，計計埋埋才有利可圖。 銀行估價可謂是物業交易過程中最重要的指標，各銀行對同一個單位的估價或有差異，買樓前建議多向幾間銀行格價。 對於普羅大眾而言，是次施政報告其中一個亮點，自不然是未來的樓市供應。 日前發展局公布的賣地計劃，或可一窺未來樓市新供應的端倪。 發展局日前公布本財年第三季(10月至12月)賣地計劃，合共提供約7,110個單位。
該會指，市民對未來樓價走勢看法再度逆轉，反映他們轉為看淡樓市前景，相信與經濟前景不穩及進入加息周期有關。 事實上，該調查中佔約57%人士對未來半年香港的經濟前景感到悲觀。 香港統計處的人口數據顯示，去年首次出現自然人口減少，死亡人口達4.98萬，而出生人口僅4.31萬，較死亡數字低6,700人。 統計處數據顯示，2019年僅4.42萬對新人結婚，按年跌逾1成；去年更誇張，按年大跌36%至2.82萬對新人結婚，連結婚都大減，更遑論生兒育女。 簡單來說，為結婚而買樓的年輕夫婦向來是樓市最大的剛性需求，而因為家庭成員增加要住大一點，則是啟動換樓鏈的關鍵。 樓市前景 老樓撰文指出，2021年股市暢旺，帶動了2021 樓市。 第一季樓盤推出不多，供不應求下，或會造成一個小陽春，其後將會陸續有多個一手樓盤推出，屆時有機會帶動樓價上升。 新世界發展鄭志剛在網上業績發布會表示，他對香港樓市和零售市道有信心，香港最壞時刻已經過去，並預測樓價今年有5%升幅，零售銷售在下半年會有雙位數的增長，他對香港樓市市道都算樂觀。
然而，香港是資本主義社會，並非奉行社會主義制度，國家主席習近平亦明確指出要「堅持一國原則，尊重兩制差異」（即一國是大原則，但在一國之下，兩制之間容許有差異），香港的具體情況，與國內又有所不同。 因此，如果認為，國內社會主義制度下的政策手段及資源分配模式，會被應用於香港，筆者認為這想法可能不夠深思熟慮。 外媒於9月17日(前周五)報道，今年有內地官員於好幾場閉門會議上，要求香港有影響力的地產商協助化解房屋供應短缺問題，更被告知港樓「遊戲規則已經改變」、中央不會再容許「壟斷行為」。 於是乎，上周一(20日)恒生指數在地產股大冧之下一度挫逾1,000點，經數日發酵，香港地產建設商會在上周五(24日)才出來澄清，從未聽過上述有關消息。
首次置業人士購買50萬英鎊（約509萬港元）或以下物業時，毋須支付英國樓價印花稅，因此短暫刺激了樓市上升。 不過相關樓市刺激措施將會於4月結束，在沒有政府補貼的因素下，樓市需求將有可能回復至最初水平，令到英國樓市交易有所回落，減少英國樓成交。 加上疫情下持續封城，令人難以進行英國樓買賣交易，最終使樓價有機會持續受挫。 樓市前景 本周焦點在於美國聯儲局主席鮑威爾等官員發表講話、美國最新零售數據及大型零售商公布業績。 除了鮑威爾外，本周發表講話的聯儲局官員包括紐約聯儲銀行總裁威廉姆斯、芝加哥聯儲銀行總裁埃文斯、費城聯儲銀行總裁哈克等。
樓市前景: 英國樓市 走勢:
土地房屋多管齊下，從開發過渡性房屋到大量興建公屋居屋，再到「北部都會區」的90萬伙基層房屋組合來看，在今天立法會議員的監察之下，筆者不太擔心基層民眾的居住問題未能解決，反而憂慮新建房屋的交付時間安排。 ◆本港樓市未有因為疫情及中美關係緊張等不利因素影響而出現太大波動，樓價保持平穩，反映有意置業的市民需求仍殷切，料整體住宅銷售繼續向好。 由於市場遊戲規則已改變，中央要解決本地居住問題，住屋供應量增加是勢在必行，香港樓價走勢於未來變得不明朗。 吳賢德指，國際形勢比本港市民所認知的更為複雜，單是俄烏局勢已經可以拖垮全球股市，加上美國剛剛展開加息及縮表步伐，港元流走亦會導致港股下跌。 5月之後如果出現股災，恒指會不斷下試低位並形成「悶局」，到時樓價也會跟隨股市進入「悶局」。 從股市、債市來看，麥萃才指，股市波動主要較受企業盈利、地緣政治等影響，加息不是最重要因素，料股市下降幅度維持在約10%。 香港大部分債券都是企業債，零售債券主要是特區政府發行的與通脹掛鈎債券，這類債券的特點是通脹越高，所得回報越高，相信影響相對較小。 「鱷王」達利奧警告全球金融市場的風險被大規模債務貨幣化等三重因素推高，惟他旗下對沖基金「一哥」橋水繼續增持多隻中資股，其中阿里巴巴（09988）美國預託證券（ADR）持倉上季再增75%，按貨值計為基金第六大持倉。 中概股乍見反彈迹象，追蹤中概股表現的納斯達克中國金龍指數上周五飆升逾7%，惟專家相信升勢僅屬短線。
這即是說，樓價中只有三成是這類小業主自己的資產，其他七成都是欠銀行的債務。 因此，一旦樓價的跌幅超過三成，就代表這類小業主的資產會被全部蒸發掉；他們甚至會淪為負資產。 以上的數據雖具參考價值，卻欠缺前瞻性，讀者只能自行分析過去數據，判斷香港樓價的未來趨勢。 如果你是行家，想知道其他行家對樓市前景的想法，並統計成一個針對未來樓價、成交量和租金預期的數字，你可考慮訂閱皇家特許測量師學會與千居聯辦的樓市調查。 騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。 由此可見，本港樓市整體供應增幅亦存在著不穩定性，筆者期望《施政報告》可進一步確認增加土地方案，令未來房屋供應更趨穩定，避免過份側重於私人發展或重建供應上。