市建局行政總監林濬坦言，近年社會有聲音指大學生未畢業申請資助房屋，今次冀初次置業的年輕家庭受惠。 主席蘇慶和則指綠表者已受惠於公營房屋資助，「任何方案都總有人無份」。 「煥然壹居」原屬市區重建局首個自行興建的住宅項目，一個給予受重建項目影響的合資格住宅自住業主的「樓換樓」計劃。 煥然壹居按揭 餘下的146伙則仍留作給予「樓換樓」計劃的合資格住宅自住業主。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，準買家若可做8成按揭，資金流及供款壓力都會較鬆動。 在業權完整的私樓市場，按保執行自然沒有問題，但在資助房屋市場，由於涉及補價安排，理論上小業主未有完整的業權，而且對二手買家有一定的資格限制，按保較難應用。 過去房委的居屋，買家可不付保費取得9成按揭，原因是涉及房委會的擔保。 過去由房委發售的居屋，都會由房委會擔保，買家可向銀行申請樓價95%按揭。 由於有房委會擔保，此類高成數按揭更不需按揭保險。 雖然早前市建局已表明，不打算為煥然壹居提供按揭擔保，但「沒有擔保」不代表買家就一定要支付4成首期。 現時一般樓盤的銀行貸款加上按揭保險部分，買家敍做最高的總按揭成數為八成，若符合進一步的首次置業及供款要求等，總按揭成數則可提高至九成。 以煥然壹居約360萬元入場費計，買家支付四成首期的金額高達144萬元，但若按證落實為其提供按保，讓買家敍做九成按揭，首期金額可望大幅降至36萬元。 本公司在此提供的資料僅作單位成交前狀況的參考, 並不是為賣方/業主客戶發出或推銷個別單位, 本公司並無採取任何步驟核實有關資料是否合乎實際情況。
本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 煥然壹居位於啟德新區沐翠街3號（中原樓市片區：啟德新區）。 煥然壹居的實用面積由332呎至675呎。 假設樓價是660.5萬元 (煥然懿居最貴單位售價)，若業主想申請八成按揭，就已經超出了正常按揭成數上限，按證方案下保費微增，為貸款額2.37%。 再舉另一例子，如果樓價為600萬元，但想借盡九成按揭，由於超出正常私樓按揭上限，保費達4.79%。 煥然壹居按揭 比較最新上載的煥然懿居保費表及一般私樓保費表後，筆者發現這個首置盤保費標價比私樓保費貴一成。 換言之，假如買家能按現時私樓標準申請按揭，便只需看私樓保費表；假如想申請超過現時私樓在按揭保險計劃下的按揭成數上限的話，便要看煥然懿居保費表。 另外要留意的是，如無特別安排，按保要借8成以上，應該只包括樓價450萬元以上單位，而且申請人為固定收薪人士、供款不逾月入45%(壓力測試則為按息加3厘，供款不逾月入55%)。 有需要申請8成以上的按揭，宜先了解自己是否合乎有關條件。
會所及各項住客及康樂設施於發展項目入伙時未必能即時啟用。 不同設施之開放時間及使用受相關法律、批地文件及公契條款、現場環境狀況及管理人營運方式等限制，並可能不時更改。 賣方保留權利更改會所、各項設施及其間隔、設計、布局及用途，並以政府相關部門最終批准者為準。 模擬效果圖僅供參考，並僅作顯示發展項目或其部分大概外觀之用，發展項目周邊之建築物及環境經簡化處理或並無顯示，及發展項目外牆之冷氣機、喉管、格栅及吊船等均無顯示。 圖內所示的顏色、用料、裝置、裝修物料、設備、設施、裝飾物、植物、園景及其他物件等並非交樓標準，未必會在實際發展項目內出現。 煥然壹居按揭 賣方保留權利改動建築圖則，並以政府相關部門最終批准者為準。 模擬效果圖並不反映發展項目或其任何部分的實際景觀和外觀，並不構成亦不得詮釋成作出任何不論明示或隱含之要約、陳述、承諾或保證（不論是否有關景觀）。 以資助房屋來說，「煥然壹居」的質素尚算不俗，無論外觀或會所配套設施都比一般居屋好，附設裝修及廚廁設備。 另外由於折扣率只有8.6折，將來要補地價重投自由市場更容易，如果對東九龍情有獨鍾還可以考慮。
為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。 條件如此好，實在沒有理由不申請，相信「煥然壹居」的申請者會破紀錄，甚至超過申請居屋的水平。 筆者也鼓勵大家申請，盡管目前樓價壓力重重，但「煥然壹居」折扣率達兩成，而且是短期樓花，很快就可以收樓入住，實在沒有甚麼理由不申請，有條件申請者，想住的都多會申請。 因此，申請者都必須是運氣好的人才可能買到，得通過公開抽籤分配。 與房委會的居屋不同之處，巿建局的項目比較接近私樓，即使是同一地區，居屋與巿建局的項目價值也應差天共地，以下是今期煥然懿居與2018居屋在宇設計上主要的不同之處。 市建局在2015年指「煥然壹居」的水管以成本較高的銀焊料接駁，可杜絕鉛水問題。 煥然壹居按揭 唯到2016年1月，有報章按照政府認可化驗所指示到單位抽取4個水樣本化驗，發現1個含鉛量達每公升水13微克，超標三成；另一樣本亦接近標準上限。 《經濟通》所刊的署名及／或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。 以第2座7樓E室為例，如果申請高達九成按揭，首期開支只需$355,200，每月供款只需$12,631。 本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。
除非在按揭保險的適用範圍上再作特別調整，否則購買項目600萬元以上單位的買家，按揭成數只有6成，即置業首期需達樓價4成，首期會在240萬元以上。 參考購買資格的資產限制300萬元，仍算可負擔水平。 早前有人問，為甚麼一個資助房屋，要將申請資格放寬至月入6萬、資產上限300萬元。 在此算是有了答案：那怕是八折賣樓，非此等財政條件較佳家庭，勢難應付有關首期、按揭月供也。 早前筆者提到，市建局煥然壹居以市區、近地鐵站、海景上車盤、市價八折的賣點，加上申請條件寬鬆，料申請反應踴躍。 在眾多優勢之外，卻有評論擔心，市建局表明不會向買家提供按揭擔保，可能會影響項目反應。 「煥然壹居」推出時，會吸走市場上大量的資金，使其他樓房買賣，不論是一手或二手都受到影響，地產商會暫時擱置賣樓計劃。 煥然壹居按揭 因此，對地產代理而言，「煥然壹居」 的推出不是好消息，除非市建局也要讓地產代理賣樓，地產代理只能期望「煥然壹居」正式推出後，抽不中的申請者會轉而買地產商推出的一手樓花或到二手市場買樓。 既然「煥然壹居」能吸引大量的買家，所吸引到的總人數應該就很接近於香港於2015年、2016年樓房的總需求量。 事實上，金管局早前將細價樓按揭成數上限降至六成後，市民仍可透過按揭保險計劃，借足八成按揭，甚至在符合3大要求下，借盡九成「上車」，但買新盤樓花的買家尤其要注意，樓花期逾一年的新盤未必屬按保範圍。
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以目前按息2.15%計，月供16556元，而在壓力測試下，買家月入最低要有39947元(見表)，已超出單人申請者的33500萬元入息限制，非找親人作擔保人不可。 不過，二人以上家庭申請人要買一房就較輕鬆，因4萬元壓測距入息限制6萬元尚有一段距離。 以往傳統居屋普遍以市值六折至七折售予合資格人士，煥然壹居則只有八折資助。 由於屋苑位於啟德發展區，高層戶可享維港海景，所以折扣後售價亦要介乎348萬元至677萬元。 在沒有政府擔保下，根據金管局要求，價值700萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數為六成，若不申請按保的話，意味着購買煥然壹居的首期最少要139.2萬元（假設樓價348萬元）。 若以實際按息2.15%、還款期30年計算，每月供款7,875元，壓力測試的最低每月入息要求為19,002元。 銀行為傳統資助房屋提供按揭時，由於有政府擔保，審批一向較寬鬆，包括可以彈性處理借款人的壓力測試。 估價、回贈、年期、按揭保險令你頭昏腦漲？ 放心，MoneySmart將與你一起找出最合適的按揭方案。 ▲2019年居屋正式開始派表，並於5月30日至6月12日接受申請。
今次將首次接受電子申請，申請時有何要留意？ 又如何可以增加中籤的機會及提升抽籤次序？ 以下是MoneySmart提供的8項重點提示！ ▲2019 六大 居屋 終於有眉目：包括將軍澳雍明苑、荃灣尚文苑、馬鞍山錦暉苑、何文田冠德苑、深水埗凱德苑、火炭旭禾苑。 ▲居屋2019 推出6大屋苑，並首度接受網上申請。 合資格的綠表及白表申請人，除可親身交表，亦可於網上填表申請。 填寫系統較紙本簡單方便，但有5大重點需注意。 ▲居屋 2019 項目中，以何文田常樂街的冠德苑最矚目。 項目除位處豪宅地段及享名校網之惠外，部分單位亦享維港景觀，且以400呎起跳，料將成家庭客「必爭之盤」。
- 8個是開放式，213個是1房單位，117個是2房單位，但3房約675方呎的大單位留作「樓換樓」安排。
- 當然，補價並非強制，買家可以不補價但一直住在有關單位中。
- 至於數目最多、涉213伙的一房單位，最平也要450多萬，超出按證公司九成按揭規定，最多只可造八成按揭，即首期連雜費動輒百萬元。
- 此外，自僱人士可以借足九成按揭，私樓最多只能借八成。
- ▲居屋 2019 屋苑 中，有兩個便位於新界東，包括馬鞍山的錦暉苑，及火炭的旭禾苑。
煥然壹居的轉售風險大於私人住宅，零售銀行業人士指，理論上其保費應高於一般按保，但考慮到對象為資助房屋，牽涉民生問題，若提高保費將惹來社會反彈，料最終的按揭保費仍會以看齊現時私人住宅。 根據按證資料，現時30年的九成按揭保險全期保費為貸款額的4.35%，八成按揭保費則為貸款額的2.15%。 大家也可以比較所謂的「資助房屋」和一般私樓市場。 以「煥然壹居」最細的332平方呎開放式單位為例，預計樓價為大約465萬，「八折」後則為365萬左右。 換言之，買家可以少付100萬，以及要清還220萬的按揭貸款（假設首期為樓價的四成，按揭即為365萬的60%）。
傳媒及社會大眾都慣以「政府用折扣價（八折）出售予合資格家庭」來形容「煥然壹居」。 不過，若各位讀者想深一層，便不難發現，所謂的「折扣」和我們日常生活中的認知，其實有所分別。 舉個例，聖誕節臨近，若有酒店推出「聖誕自助餐折扣優惠」，把原價每位500元的自助餐打上八折，那消費者便可以付出400元的價錢，享用到價值500元的食物，貨銀兩訖，乾乾脆脆。 而消費者少付了的100元，便是「折扣」。 首置上車盤的按揭模式與居屋不同：一手居屋的買家由於有房委會作擔保，不需要透過按保計劃已可取得高成數按揭。 一手居屋的高成數按揭，由於不涉按保，基本上借款人不會有額外支出。
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不過單身申請人月薪上限達6萬元，不少人士批評以公帑資助他們置業。 在樓市吹淡風下，加上曾被誤會是居屋（部份申請者原以為是居屋價和有政府負起按揭擔保），結果「煥然壹居」銷售反應冷淡，最終只有167名單身申請人及156家庭申請者購樓，放棄比例高達九成，更試過一日有獲邀的申請人全部「甩底」。 由4月5日開始至5月20日，最終售出323個單位，當中52%為只准購買開放式或1房單位的單身申請者，開放式和1房單位亦全部售出。 市建局指董事會稍後將決定合適方案處理剩餘逾600萬元以上的單位，直至該批單位可以2016年12月31日後以市價出售。 認可人士以其專業身分擔任經營人、董事或僱員的商號或法團：巴馬丹拿建築及工程師有限公司。 就發展項目中的住宅物業的出售而代表擁有人行事的律師事務所：的近律師行及劉漢銓律師行。
昨日記者會當局首表明按保適用於該項目，煥然壹居申請者可透過按揭證券公司承造八成至九成按揭。 本欄就為準買家計一計數，以承造30年、八九成(透過按保)或六成按揭計算，看看開放式、一房及兩房單位首期、稅項、保費及月供款額，等大家心裡有數。 此外，按保公司表示，若申請人實際供款與入息比率不超過50%，縱然未能通過銀行壓力測試，仍可敍造九成按揭，但會按風險調整保費。 煥然壹居按揭 但要留意，按保公司對私樓9成按揭的一些條件，例如所有申請人一定要是固定受薪人士等，在煥然懿居是否沿用。 如果沿用的話，即使收入沒問題，也可能因此無法獲批貸款。
如果煥然懿居沿用此限制，代表業主日後的理財會受一定限制，包括較難以將物業加按，又或以定期轉按的方式賺取銀行回贈。 市建局已表示，項目可由香港按證公司提供成數最高達9成的按揭。 而按證方面亦表示，雖然項目部分單位樓價高於600萬，但仍會為所有首置單位提供9成按揭—只是部分單位的按揭保費會稍為上調。 # 賣方為施行《一手住宅物業銷售條例》第二部而就發展項目指定的及載有售樓說明書、價單及成交紀錄冊電子版的互聯網網站網址。 煥然壹居按揭 賣方建議準買家參閱有關售樓說明書，以了解發展項目的資料。 按保入息要方面，如果申請人未有按揭擔保，供款與入息比率上限為50%。 如果已經做擔保人或有貸款在身，供款與入息比率上限為40%。
距離收樓還有半年，在正式接收申請時銀行也許會跟按證公司放寛有關準則。 對買家來說，現時煥然壹居買家可選擇申請按保，在財務安排上自然是更有彈性。 但值得留意的是，現行按保計劃只適用於樓價600萬元以下單位，而煥然壹居338個單位中，有76伙的折實價高於600萬元。 在5樓的部份單位可享私人大平台，雖然位處低層，但在價單中會發現屬於筍貨。 本網站及其內容僅供參考，並不構成亦不得詮釋為賣方作出任何不論明示或隱含之要約、陳述、承諾或保證(不論是否有關景觀)。 買居屋有房協做擔保，借錢相對比較容易，筆者有家人買了綠悠雅苑，審批會比較寬鬆，而且仲免按揭保險費，慳番十幾萬元，接近樓價的5%。
▲居屋 大項目當中，以荃灣德士古道尚文苑的發展規模最細，僅494伙。 尚文苑雖於區份上歸入葵青區，但實際距離大窩口站最近。 ▲居屋 2019 屋苑 中，有兩個便位於新界東，包括馬鞍山的錦暉苑，及火炭的旭禾苑。
反觀今天金管局逐步收緊按揭指引，平均物業按揭成數低於55%，遠低於97年，且借貸者均需通過壓力測試，甚少同時持有多未供滿物業，加上就業市場穩定，供款佔入息比率低於5成，估計樓價大跌逾45%，負資產才會浮現。 1997年至2003年的黑暗年代，破產、跳樓自殺比比皆是。 現時樓價轉勢向下，縱然政府企硬不減辣、不放寬按揭措施，但新近推出的市建局資助房屋煥然壹居，卻反其道而行，提供8至9成高成數按揭，美其名協助上車，惟情況卻尤如98年政府托市，為夾屋提供低息二按，終引發第二批負資產出現。 煥然壹居按揭 以最便宜的341.1萬元單位計算，9成按揭加上保費、印花稅已需50餘萬元，收入最少要有3.2萬元，已相當貼近煥然壹居的月入上限3.35萬元，或難抵壓力測試。 首5年不能作任何形式租售，市建局亦不會作任何回購。
煥然壹居按揭: 樓盤位置
港人首置項目紅磡「煥然懿居」43個現樓單位開售，將於11月10日開始接受申請，實用面積由284平方呎至574平方呎，七折後售價低至355.2萬，只要符合要求便可以申請。 來自 7本《原創 物業投資書》深受上車族歡迎，多次再版，快速打破買樓迷思，被新一代視為上車買樓 property bible！ 想搵低市值 20%，市值租金回報 4.5% 的單位有何難？ 是次煥然懿居以開放式及一房單位為主，兩房單位較少。 雖然二人以上家庭亦可申請開放式或一房單位，但全盤450個首置單位當中，仍有114個開放式單位，及254個一房單位，故單人申請者或仍有機會揀到心水單位。 另外，單人申請者資產限制為128萬元，兩人申請者資產限制為255萬元。 不過，由於煥然懿居其實也只開售了幾天，銀行也許只是未有根據指引作出更新而已。
資助房屋陸續推出市場，銀行界消息指，市建局旗下煥然壹居獲按揭證券公司考慮出手，擬利用酌情權向該盤提供按揭保險，惟仍要考慮轉售限制的風險，以及再保公司的取態。 若成功納入按保範圍，煥然壹居將成為按證為未補地價資助房屋提供按保的首例，買家首期可望大幅降至36萬元。 問題在於，私樓業主欠下的290萬貸款，並不會隨日後樓價的波動而改變，即使日後樓價上升一倍，他依然是欠銀行290萬。 煥然壹居按揭 但「煥然壹居」的買家，置業當時少付的100萬補價金額，卻會按比例增至200萬。 故此，這個差價並非「折扣」之餘，亦非「貸款」。 若樓價下跌，補價金額亦會相應減低；但這並非資助，只是買家置業當時，仍未付款的部分跟隨市價變得便宜而已。 當然，補價並非強制，買家可以不補價但一直住在有關單位中。 不過，一天未補價，該買家始終不是真正業主，無法把其單位在市場自由轉讓。
同樣的市值，可以選擇買到鄰近的德福花園的一個單位（約480萬）。 假設首期為樓價的四成，私樓單位的業主便要向銀行承做290萬按揭。 煥然壹居按揭 2015年11月，市建局為免引起法律訴訟，放寬資助房屋項目「煥然壹居」的申請資格，單身人士都可以申請。